Compliance to Housing Development ( Control & Licensing ) Act 1966 简称 HDA Compliance
并不代表该发展项目就是 Residential Purpose
再一次提醒买房人，马来西亚并没有大家经常说的 residential title 或 commercial title ！有的是 residential purpose 或 commercial purpose
马来西亚土地使用权，根据 National Land Code （ NLC ）只有三种类别的 Categories of Land Use ：
1) Agriculture 农业
2) Industrial 工业
3) Building 楼宇
没多没少，就是三种而已。
注说： 如果有人表示有 4种 categories of land use
1) Agriculture
2) Commercial
3) Residential
4) Industry
也没错
那是因为 March 25 - May 31 1985 期间 NLC 是这样规划的。
房子的开发与建设在地契上的注明是 Building 但 Purpose 不一定是 Residential。
虽然我们经常听到某某发展商的销售渠道，喊发展计划是 Comply to Housing Development Act 1966 所以就算 Residential 其实以带有「 误导 」元素了。
#其实不是这样的！！！！！！
但好玩的是，
只要是 HDA Compliance 的发展项目，银行就愿意提供 Margin of Finance 高达 90%
虽然 HDA 1966 对于发展商有诸多限制，但高 Margin of Finance 让房子容易被市场接受，而且消费者看到打着 HDA Compliance 的项目也比较有信心，自以为买的是民居楼盘。
#整体上对销售楼盘有利 - HDA compliance
如果不是 HDA Compliance 银行通常 Default 提供 70% 的 Margin Of Finance 或更少，但也有某些个案可以获得最高 80% 或 80+5% 的都有，
但不是全部。
还有某些个人本身的 Profile 太好，是银行的Premium Client 将获得特别高的贷款额，可达 80 + 40%
现在明白为何发展商傻傻去申请 HDA compliance 让自己「 绑手绑脚 」其实就是要获得消费市场需要的高 Margin of Finance 来方便推广与销售
「虽然对发展商有限制，但对守法的建商有利」
因为初稿省略了其它 HDA Compliance 的好处被Jitco Chin鸟了，现在加内容补充，避免误导读者。
HDA Compliance 的发展项目对买房人也有其它好处的。。比较常看到的就是：
1） Housing Development Account 可避免发展商拿钱跑路，可按发展阶段完工才付款，减少消费者的损失。
2）Homebuyers Tribunal 可协助购房人向发展商追讨责任，如果没有按合约建楼。
3）如果是高楼建设，需要根据 Schedule H 的阶段完工后才能提取款项, 有利买房人准时领钥匙。
4）建商不可自行修改买卖合约，得按着 HDA 1966 的模本，可避免建商透过修改合约自保。
其它好处请阅读 HDA 1966 有关的文章吧。
#回来本文的主题 - 地契 Vs Purpose
经常混淆的就是消费者经常喊的 Residential Title & Commercial Title
关键是，
楼宇 ( Building ) 的发展项目是「商用」还是「民居」是 Town & Country Planing Act 授予市议会的权限范围，也属于 Local Government Act 授予地方政府的权限。
首先
发展商要向土地局把地契注册为 Building Title ，然后向市议会 Unit perangcangan 提出建楼申请。
补充 Zoning 细节，Zoning 是州的权限，但是 Zon 来后能不能修改？
答案是：
某个程度上可以被修改，但要缴 Conversion Premium（ 一大笔税金 ）给州政府。
Residential Zon 的地价比较低 When Compared Zon 了去 Commercial 的地，凡事申请 Zoning Conversion 就要缴土地价值的差，也就是 Conversion Premium （ 属于地税的一种 )。
接下来，市议会就会根据发展商的申请来批 Development Order ，虽然不一定批，就是批了也要缴一大笔 Development Charges 才拿到 Development Order 。（可分分期付款，需支付利息）
这个阶段发展商的申请书将根据 Building 的使用功能去申请，而 Kegunaan 可以是 ：
1）商业 Commercial 或是
2）民居 Residential 或
3）混合 Mix Development
问题来了～
1) 到底要建多大 ?
2) 让多少人使用 ？
市议会基础上采用「 #两种发展规划基础 」那就是：
A) Plot Ratio「可建设的面积」 或
Density Control「可建设的密度」而
「 商用 」的发展规划统一采用建筑面积比率 （ Plot Ratio ）
然后
「 民居 」的是统一采用人口密度 （ Density Control ）
什么是 Plot ratio ？答 ： 建设面积比率
个案 ：
比如一片地的 Plot Ratio 是 1 对 4 而该地盘面积是 1 arce 地 43,560 SqFt
可发展的面积就是 4倍，43,560 SqFt 成于 4 等于 174,240 sqft 这就是发展商可以建的总面积上限了。
虽然发展商不可建超过以上可发展面积，#但是单位大小与数量却不受限制
关键在于 ～
#市区的地贵，建太大单位很难卖，因单价太高，所以 Plot Ratioatio 对建商有利，可以建更多小单位，方便销售。
然后，什么是 Density Control ? 答 ： 人口密度管制
「 民居 」建筑发展规划则是采用 Density Control
Density control 是以人口密度来做考量。
example ：
1 arce 的规划人口密度是 1500人
市议会就以每 4 人一家的比率计算，这块地可建 375各单位而已，可少不可多，#但是房子面积大小不是管制点
所以小结 ： 都市市区的发展项目计划都是偏向 Plot Ratio 因可建小单位，有利销售。
在地贵的市区建 Condominium 因数量收到人口密度限制，为了提高销售额 GDV ，只好建大点的单位。但地贵的市区，大面积的单位就难卖咯。
很多现在待销，卖不动的几乎都是大单位。。。
关键纠纷在于：-
Mix Development 的基础就是采用 Plot Ratio 的；Service Apartment 也是采用 Plot Ratio；
SOHO / SOFO / SOVO 统统都是采用 Plot Ratio 的规划申请。。。。。
看好是 Plot Ratio 也等于基础是「 商业用途 」，#不要再自相情愿的坚持是 Residential 了。
Plot Ratio 基础设计出来的楼宇都是商业用途！！水电费自然也是商业用途计算，这也包含地税，门牌税，等等的杂费。
还有既然是 Commercial Purpose，凭什么不让业主经营短租呢？或是带有商业气息的用途呢？ 不解之谜。。。。。
既然发展规划申请时，已经是商用，电供局给您convert 去民用的 rate 属于酌情处理，不给您是律法立场。
还有不是 Plot Ratio 就不好，mix development #是很便利的发展计划，有管理良好的 mix development 房产价值是很好的，它出租方便，其房子的增值空间也较高。
「缺点」就是得缴多一点税，高点的水电费，和某些单位商业化后带来的 Noise
个案：
Mid Valley City
Sunway pyramid
都是非常成功的混合性商业发展项目。
三眼吐槽一下
感谢专业人士 Yen Foo Lun 给予指导，让这篇文章更加完整。
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Ken Teo 职业物业管理人，笔名 ：三眼
电邮：Kenteo.gbm@gmail.com
个人网页: www.kenteo.my
南洋商报专栏 管你楼事 作者
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