买卖房屋应负的责任

时代不断在变换，科技瞬息万变，税收局为了与时并进，早已推行了电子报税系统。

在科技的协助下，税收局要取缔逃税者已是轻而易举的事。因此，身为精明的纳税人在规划税务，省税的同时，更要履行纳税人的责任，避免任何不必要的罚款。

房地产投资者除了得掌握产业盈利税有关的计算法，更应该懂得投资房地产而应履行缴税的责任。

从脱售长期持有的房地产中获利，个人是有责任向税收局呈报。不过，若没有从中获利，甚至是亏损的话，是否还需要向税收局呈报有关房地产的脱售呢？

相信此问题是许多房地产买卖者心中的问号。

卖家的责任

在现有的产业盈利税法下，无论房地产脱售是盈是亏，抑或是没有盈亏，卖家和买家双方都必须将这笔交易呈报给税收局。

脱售房地产后，卖家必须在脱售日起60天内（或经由书面申请获认可的时限内），呈报CKHT1A表格给税收局，而买家则得呈报CKHT2A表格。收到CKHT1A表格后，税收局会发出通知书给卖家。

若卖家应缴付的产业盈利税（net RPGT payable）比买家应保留款额少，那么，卖家就得在收到税收局的通知书后，30天内缴付仍欠的产业盈利税，同时一并填写CKHT501表格。

相反的，若卖家应缴付的房地产盈利税比买家应保留款额多，税收局就会将多交的款额退还给卖家。

若是有关交易卖家没有获利，或无需被课征产业盈利税，卖家必须呈报CKHT3表格给税收局，让税收局知道他不会就有关产业脱售而被课征产业盈利税。此CKHT3表格必须在呈报CKHT1A表格时一起呈报给税收局。

同时，他也必须在脱售日起60天内，将CKHT3的副本交给买家，通知买家无需“扣出”购买房地产所支付的款额之2%（详情看下段）。

此项规定是政府在2013年财政预算案内公布；在新的产业盈利税法令下，卖家有了更多的责任。

买家的责任

自2010年1月1日起，征收产业盈利税的责任落在买家身上。

买家需“扣出”购买房地产所支付的款额之2%（简称为“应保留款额”），并在购买房地产后不超过60天内，缴付给税收局。

买家在缴付应保留款额时，应填写CKHT502。

违反此规则的买家将会被罚款应保留款额的10%。

税收局有权力对违反此例的买家，控于民事诉讼，以取得该买家一共欠下的款额（应保留款额+罚款“应保留款额”的10%）。

若买家因收到卖家出错的CKHT3表格，而没有“扣出”应保留款额，卖家则会被罚款高达应缴产业盈利税的10%。

与其他税法合为一体

自2008年1月28日起，当卖家有拖欠产业盈利税、所得税或石油税，税收局有权力在退还卖家多付的产业盈利税之前，先用来抵销他所欠的税款（之前的产业盈利税、所得税、石油税）。

同样的，当纳税人有多付的所得税或石油税，税收局在退还给他之前，也会先用来抵销他所拖欠的产业盈利税。

可见，纳税人应该准时缴清所有税款，那么在退税时才不会有麻烦。

范例
持房产逾5年

佳佳在2013年2月1日将持有了6年的双层排屋卖出，并从中获利。

由于佳佳已持有该排屋超过5年，因此有关的盈利是无需被课征产业盈利税。

佳佳必需在2013年2月1日起60天内，通过CKHT3表格通知税收局和买家有关产业脱售无需课征产业盈利税。

呈报纪录需保存7年

在1950年的证据法下，电子记录、副本以及印刷出来的电子记录也可以成为文件记录式的证据。

个人若是通过电子报税系统呈报产业盈利税，有关的电子文件记录也都必需保存良好至少7年。

在税务稽查时，这些电子文件记录也属于证据。

违者需呈有力理由

违反此例的买家必须提供有力的理由向内陆税收局证明，才有可能减低/免除罚款。但即使罚款也可以减少，甚至是免除，应保留款额还是得准确地缴上，不能获得减少。

成本激增 隆雪屋价料涨10%

隨著建筑材料及运输费高涨，已衝击屋价市场，隆雪屋价于下半年料將有新一波涨势，涨幅介于5%至10%！

今年的建材原料包括钢铁、洋灰、红砖等相继涨价，房產价格势必受到衝击，无形中將导致屋价隨之走高涨价。

大马房地產发展商会（REHDA）前会长拿督黄腾亮指出，隨著建筑原料涨价，佔每间房屋建造费约40%，加上运输费和人工费30%，扣除超过70%成本，发展商平均每出售一间房屋，赚头並不高，逼不得已下唯有调高屋价。

他以雪州人口最密集的巴生为例，这里整体屋价市场虽然比吉隆坡、八打灵再也等地稍微便宜，但也属数一数二高价地区，在新兴屋业发展地区，平均一间双层排屋的价格介于60万令吉以上，比较其他乡镇地区的屋价，几乎是翻倍。

「巴生屋价近年一直高企不下，只有走高没有减低，许多人对高屋价皆喊吃不消，感嘆没有能力买屋。如今，再受到建筑材料涨价，迫使屋价將会再涨，要买屋也將是难上加难。」

「下半年涨潮相信会影响到新屋业发展地区，包括中路武吉拉惹、实达阿南、加埔富豪苑、武吉丁宜第3区等。」

吁消费者把握时机

他估算，价格介于60万令吉的双层排屋，涨幅5%至10%，相等涨价3万至6万令吉。

他进一步指，消费税（GST）將于明年4月落实，届时势必再有一波建材原料涨价，换言之，明年下半年的屋价市场也將会引起另一波涨潮。

他说，消费者应把握时机，在明年4月消费税落实前买屋，否则明年料再有的另一波屋价涨高，要完成买屋梦想將更难实现。

鼓励购买旧区二手屋

发展商拿督萧楚釵受访时认为，不仅巴生，隆雪屋价也將隨之建筑成本的增加而有所调涨，平均涨幅不会超过10%，但地点和环境较佳的屋业则「有条件」调高到15%。

他指出，屋价调涨的原因，是在于如今建筑成本不断增加，进而加重屋业发展的开销。

不过，他也说，屋价的涨幅亦视乎银行所批准的贷款而定，同时存在「卖不卖得出」的考量。

「无论如何，隆雪一带的屋价涨幅都相差不远，平均不会超过10%，但环境较佳的地区则有可能调得更高，约达15%左右。」

「例如，一些环境好，又附有保安与围篱社区的住宅设计，让人们可以住得更为舒適和安心，屋价的涨幅也相对地可以拉得更高。」

另外，黄腾亮鼓励巴生人考虑购买与新屋价格相差30-60%不等的旧区二手屋，省下的买屋差价可重新装修，一样可以打造舒適的屋子。

他说，巴生许多旧区的二手房屋都在出售，旧区房屋的建筑结构不比新屋差、房屋尺寸也不逊于新屋，加上屋价比较稳定，不会像新屋般持续走高。

他点出环境不错的旧区，像永安镇、卫星市、百家利花园、直落玻璃、南方镇、池龙花园、八打灵花园等，都是居住环境相当完整的地区。

他指，除了旧区二手屋，也可以考虑购买拍卖屋子，只要查证屋子背景「清白」，拍卖屋子也是一项不错的选择。

低收入阶级债务占年收入7倍 国行今年料再打债

在我国低收入阶级中，肩上负债几乎是年收入的7倍！为此，经济学家相信，已有好一阵子没动静的国家银行，今年将不手软，祭出更多打债措施！

大马评级公司（MARC）首席经济学家诺再昔迪与团队指出，用于计算债务和收入标准的家庭偿债比例（Household Debt Service Ratio），从2006年的39.1%，一路走高至去年的43.5%。

这意味着，大马人家庭负担愈来愈重。

虽然国行的《2013年金融稳定和支付系统报告》显示，新贷款的家庭偿债比例已放缓到40%以下，但别忘了，每月收入少于3000令吉的国人，仍旧被债务压得喘不过气来。

目前，低收入阶级的肩上债务，是年收入的7倍之多，生活可为“捉襟见肘”。

因此，经济学家有理由相信，已停止打房打车一阵子的国行，今年将故技重施，推出更严厉的打债政策，降低国人过度负债的情况。

升息相信也是国行的招数之一，确保国家金融不会失衡。

家债对GDP达86.8%

家债高企一直是国行的担忧，其中很大部分是来自住宅产业贷款。

大马去年的家债对国内生产总值（GDP）比率，已达86.8%的水平，在亚太区中与澳洲、台湾、纽西兰和韩国，同属家债偏高的国家。

家债的增速，甚至几番超越GDP增长。在2002至2013年期间，家债的复合年增长率为12.1%，家庭金融资产每年扩大12.3%，而名目GDP却仅有9%。

稳定的劳动市场、收入水平渐长，还有宽松的货币政策，皆是促成家债走高的原因。

冲击银行体系资产品质

若家债无法控制得宜，也可能导致银行体系资产品质恶化，最终冲击未来的借贷能力、商业活动和私人消费。

自经济从全球金融风暴中复苏后，大马银行体系的贷款对GDP比例，从2009年的109.9%，扩大至124.5%。

大马评级公司表示，长时间的贷款增长，代表国人的负债比例提升，若不妥善对应，不仅会对家庭负债表造成压力，也会冲击整个银行体系的资产品质。

2011年9月，贷款增长达13.8%的高峰，而后因国行推出自律融资指南，促使增长率走缓至去年6月的9.1%。

不过，贷款增长已在今年3月，回扬至10.2%。

依斯干达特区续领风骚

去年，我国建筑领域增长主要由住宅产业带动，其中柔佛产业发展活动最蓬勃。

由依斯干达特区产业迅速发展带动，柔佛不仅受到本地发展商关注，还吸引中国发展商前来抢滩，成交表现尤其亮眼。

这个未来国际大都会的房地产走势，去年甚至超越了雪隆区。

今年，柔佛或依区能否继续一马当先？

去年成交劲扬52.7% 柔州房产续领风骚

去年，我国建筑领域增长率较2012年的18.1%显著放缓，但主要在住宅建筑活动带动下，仍取得10.9%增长。

财政部房产估价及服务局（JPPH）旗下国家产业资料中心（简称NAPIC）最新数据显示，巴生谷、槟城和柔佛的公寓和高档产业建筑活动，是去年建筑领域增长的支柱。

当中，柔佛去年的产业交易量占按年增7.1%，成交总值却劲扬52.7%，再再反映了该州的房产动力。

根据NAPIC的房地产报告，去年，整体产业市场增长动力虽放缓，交易量按年下滑10.9%，不过交易值则按年微扬6.7%。其中柔佛州的产业活动蓬勃，表现最亮眼。

比较国内其他主要城市，柔佛的房价增长率最高，达63.2%。

NAPIC数据显示，去年，全国共有38万1130项房产交易，成交总值达1523亿7000万令吉；2012年则有42万7520宗，交易值为1428亿4000万令吉。

柔佛的产业交易量就占了5万2779宗，较2012年4万9296宗，按年增7.1%。

住宅商务交易激励

柔州的房产成交总值则从167亿6581万令吉，劲扬52.7%至301亿0684万令吉，主要受到住宅、商务和发展土地的交易激励。

NAPIC的报告中也指出，今年内，柔佛州产业将持续乐观，因为产业价格将维持稳健水平。

该局预计，依区亮眼的发展趋势，将可持续吸引更多投资者，其中玛迪尼（Medini）A区和B区的住宅产业尤其公寓供应会增加；商务产业也会受到带动。

房产咨询公司威廉氏、达哈与王私人有限公司（CH WilliamsTalhar&Wong，简称WTW）也指出，去年，新山产业市场持续吸引投资者眼光。

依区截至去年10月，共取得达493亿令吉投资额，占该区自2006年推介以来，累积达1294亿令吉投资额中的38%。

绿盛世倒置收购受关注

2013年，新山房产市场的活动可说是国内最炙热，迎来了多项大型的投资交易，其中最受关注的事项有绿盛世（ECOWLD，8206，主板产业股）倒置收购活动。

绿盛世前身为富阁苑（FOCAL），由Eco World发展有限公司与丹斯里刘启盛之子刘添雄，以每股1.40令吉收购65.05%股权后，借壳上市。

富阁苑原本市值为2亿3000万令吉，在巴西古当和雪兰莪拥有地库。

而倒置收购活动前，Eco World曾以5亿3470万令吉购买柔佛613.7英亩的土地。

其他主要产业活动包括马星集团（MAHSING，8583，主板产业股）也宣布以逾4亿1100万令吉，收购巴西古当面积约1352英亩的永久地皮；怡保花园（IGB，1597，主板产业股）在新山，占地200万平方尺的Southkey美佳广场发展计划。

名校进驻刺激经济

多家名校入驻依区EduCity，为当地制造庞大的人口。

EduCity至今吸引了大马纽卡索医药大学（Newcastle University Medical Malaysia）、荷兰海事技术学院（Netherlands Maritime Institute of Technology）、大马马尔波罗学院（Marlborough Collage Malaysia）及依斯干达莱佛士大学（Raffles University Iskandar）。

该些高等学府的进驻，料进一步激励柔佛州的经济和产业市场活动。

此外，昔加末、居銮好和甘拔士（Kempas）将受惠于双轨火车工程；公共交通提升，将激励相关地区的经济和产业发展活动。

住宅单位最热

根据NAPIC，柔佛截至去年第四季，住宅产业增长率达16.6%，且产业领域即将完成的供应中，住宅产业最多，达11万8191单位。

同时，已规划好，即将兴建的住宅产业达16万8371单位；现成住宅产业达70万5329个单位。

此外，去年新推介的住宅产业达1万161个单位，按年增长13.4%，4483个单位已被认购。

销售表现也达44.1%，较2012年的43.6%好。

柔佛新推介的产业中，排屋最多，占42.8%，包括1135个单层排屋，3209个双层和3层排屋。

滞销单位少过1%

在购屋者热烈追捧下，去年柔佛州的滞销单位保持温和增长。

滞销单位从2012年的3552单位，微增加至2013年3578个单位，总值7亿1915万令吉，占产业总数少过1%。

惟随着产业价值上涨，滞销产业的价值也按年增8.6%。

兴建中，未出售的产业单位增加至1万1807个单位，按年增27.8%；未出售，且未建筑产业则达3170单位，上扬13.9%。

中国发展商抢滩

柔州产业魅力不仅在国内，也吸引来自中国的发展商，碧桂园、绿地、富力、新华联等中资发展商已陆续进军大马。

广州富力地产（Guangzhou R&F Properties）以45亿令吉向柔佛苏丹依布拉欣殿下购买新山市中心116亩的地段作商业发展项目。

碧桂园金海湾还举行“环球缤纷嘉年华”，推销旗下9000个公寓单位和占地100万平方公尺的商业中心。

另外，尽管柔佛州政府限制外国人购买100万令吉房产措施落实，并调高外国购房者手续费，由1万令吉改为缴付相等于房价2%手续费。

业界认为，外国卖家仍积极进军新山房产市场，未受影响。

将建约12万有地房产

随着新推介项目增加，新的有地产业供应将持续扩大。

去年内，柔佛州完成的有地产业达1万812单位；即将竣工有地产业则达6万319单位。

同时，NAPIC报告指出，已获得核准有地产业发展达11万9509单位。

另一方面，WTW报告显示，柔佛州双层排屋平均二手价为每平方尺240令吉，去年的交易价较2012年增长15%。

新山最早期的住宅区之一，彩虹花园的屋价已达每平方尺230令吉，百万镇与柏伶花园的平均售价则为每平方尺190令吉和160令吉。

数据显示，新兴屋业计划如五福城和浩然山庄（Horizon Hills），双层排屋的二手价，也达到每平方尺450令吉和325令吉。

围篱保安住宅热卖

在新山，围篱保安住宅俨然成为新的居家生活趋势。

双层半独立式洋房价也随着大幅增长，二手价可达每平方尺600至800令吉。

East Ledang2012年时，平均售价为每平方尺600令吉，去年已增长至700令吉；浩然山庄则从2012年每平方尺430令吉，大幅涨至700令吉。

新山一带于去年上半年推出的半独立洋房，价格介于每平方尺280至410令吉；古来一带的半独立式洋房售价则为每平方尺200令吉。

WTW报告也指出，靠近马新第二通道的Leisure Farm和Ledang Heights的半独立式洋房，售价分别从每平方尺50令吉至70令吉，和每平方尺70至120令吉起跳。

公寓如雨后春笋

在发展最蓬勃的住宅产业领域中，WTW却指出，公寓也是最热门的产业项目，去年共有超过1万8000个新单位推介。

一些位于黄金地段如金海湾、公主港和马迪尼的产业已突破每平方公尺1000令吉水平，平均售价飙涨至目前每平方尺700至1200令吉。

同时，认购率介于60%至100%。

WTW预计，柔佛新山未来1至3年内，公寓单位供应将增加2万5673个，兴建中单位占新山现有公寓数目的85%。

NAPIC资料则显示，去年，柔佛州内有1376单位服务式公寓和公寓单位竣工，即将完工的单位则达3万1659单位。

同时，新获得核准的新服务式公寓和公寓发展项目，共达4万9478单位。

公寓二手价也上涨

WTW指出，公寓单位二手价，从2012年每平方尺350令吉，涨至去年每平方尺400令吉。

数据显示，靠近新山中央医院的SriSamudera公寓，二手价最近创新高，每平方尺达540令吉。

其次是武吉英达新建竣Sky豪华公寓，二手价为每平方尺490令吉，及百合花园MolekPine公寓，二手价为每平方尺450令吉。

商务产业投资炙热

在活跃的经济活动带动下，加上产业投资炙热，去年柔佛州商务产业增长率达9.7%。

即将完成店铺达1万3884单位、工业产业则达1144单位；已获准店铺发展项目达1万4946单位，工业产业达3492单位。

但根据NAPIC报告，柔佛办公楼发展项目出现放缓迹象。去年，即将完成的办公楼有9座，可租用面积达9万7243平方米，但新获准办公楼发展计划为零。

所幸去年完成的2座办公楼，可租用面积达1万6540平方米，租用率达100%。

截至去年，柔佛办公楼有205座，总面积达102万5335平方米，达78万5934平方米出租面积，出租率平均为76.7%。

商场零售单位料稳升

商场的零售单位需求在今年预料会稳健攀升，在新山市中心商场内的黄金零售单位，租金每月介于每平方尺15至70令吉。

WTW报告指出，新山城中坊是目前商业单位租赁价最高的商场，黄金地点租金每平方尺达40至70令吉，相较于其他商场如淡杯安莎娜广场、五福城广场的首要单位，租金介于每平方尺15至20令吉。

商场的零售单位租赁率在2013年依然保持在70%以上；总供应维持在1330万平方尺，包括购物中心和霸级市场。

随着州内第四间永旺购物商场在古来投入运作，面积占地18英亩，提供可租赁的单位空间达45万7800万平方尺。

新山市中心的敦拉萨大厦（KOMTAR）重建项目预料在明年完成，Southkey Megamall广场则预料在2016年竣工。

东南亚首座“愤怒鸟”主题乐园已敲定正式落户在前身为KOMTAR的新山城市中心广场（JBCC），占地2万6000平方尺。”

二手交易市场内，新山假日广场底层零售单位成交价格，介于每平方尺1500至2400令吉；上层楼面零售单位，每平方尺介于370至460令吉。

五星酒店住客率最高

去年，新山有3间国际酒店开业，分别是公主港商贸酒店（Traders Hotel）、玛迪尼的大马乐高乐园酒店（Legoland）及百万镇的万丽酒店（Renaissance）。

这些新酒店共提供877间房间，平均房价300令吉；乐高乐园酒店房价则高达620令吉。

新山三至五星级酒店，共22间，达6434间客房。

五星级酒店有5间（2329间客房）、4星级酒店共7间（1914间客房），及三星级酒店10间（2191间客房）。

平均房价分别是230令吉（五星级）、190令吉（四星级）及105令吉（三星级）。

五星级酒店住客率最高，达72%，四星级和三星级分别是68%和63%。

WTW预计，希尔顿逸林酒店（Hilton Double Tree）2015年竣工后，客房数量将再增加。

办公楼需求稳定

WTW预计，今年的办公楼租赁率继续保持平稳，因2013年的新山办公楼需求稳定，空置率仅约25%。

黄金地段的办公楼每月租金每平方尺介于2.80至3.50令吉；市郊租金则介于1.80至2.80令吉。

二手交易量仍占少数，去年的交易价稍有微升，介于每平方尺230至350令吉，2012年则是每平方尺介于200至300令吉。

新山现有的办公楼单位供应维持在870万平方尺，111栋办公楼当中有70%是私人持有建筑物，其余则属政府拥有。

努沙再也厂房最吃香

WTW预计今年内，柔州厂房需求备受看好，尤其是古来、泗隆、努沙再也和巴西古当的工业地段。

努沙再也最吃香，工业房地产区域强劲的需求，推高二手价。

柔南工业及物流中心（SiLC）厂房售价从2012年每平方尺介于35至60令吉，跃升至每平方尺55至75令吉。

马星集团发展的工业园———“i-Parc”，半独立式多功能厂房成交价涨至每平方尺310令吉，2011年售价是每平方尺270令吉。

森那美去年成功以每平方尺介于50至55令吉价格，脱售位于巴西古当的工业地。

產业经纪佣金怎样算？

根据標准的经纪抽佣架构，產业售价首50万令吉抽3%、50万以上至100万令吉收2%，超过100万令吉双方可以协商。

產业价格如果高达1千万令吉，佣金的抽取甚至可低於2%，视卖主与经纪商洽谈的成果。

他举个例子，假如產业价格60万令吉，首50万令吉经纪抽佣3%，另外10万令吉则是2%，以此类推。

提到能否降低经纪抽佣的百分比，这要看卖主如何与经纪洽谈。洽谈取得成果，如果能有文件说明是经双方商谈达致的结果会比较好。

依斯干达特区 还能一马当先？

去年，我国建筑领域增长主要由住宅产业带动，其中柔佛产业发展活动最蓬勃。

由依斯干达特区产业迅速发展带动，柔佛不仅受到本地发展商关注，还吸引中国发展商前来抢滩，成交表现尤其亮眼。

这个未来国际大都会的房地产走势，去年甚至超越了雪隆区。

今年，柔佛或依区能否继续一马当先？

去年成交劲扬52.7% 柔州房产续领风骚

去年，我国建筑领域增长率较2012年的18.1%显著放缓，但主要在住宅建筑活动带动下，仍取得10.9%增长。

财政部房产估价及服务局（JPPH）旗下国家产业资料中心（简称NAPIC）最新数据显示，巴生谷、槟城和柔佛的公寓和高档产业建筑活动，是去年建筑领域增长的支柱。

当中，柔佛去年的产业交易量占按年增7.1%，成交总值却劲扬52.7%，再再反映了该州的房产动力。

根据NAPIC的房地产报告，去年，整体产业市场增长动力虽放缓，交易量按年下滑10.9%，不过交易值则按年微扬6.7%。其中柔佛州的产业活动蓬勃，表现最亮眼。

比较国内其他主要城市，柔佛的房价增长率最高，达63.2%。

NAPIC数据显示，去年，全国共有38万1130项房产交易，成交总值达1523亿7000万令吉；2012年则有42万7520宗，交易值为1428亿4000万令吉。

柔佛的产业交易量就占了5万2779宗，较2012年4万9296宗，按年增7.1%。

住宅商务交易激励

柔州的房产成交总值则从167亿6581万令吉，劲扬52.7%至301亿0684万令吉，主要受到住宅、商务和发展土地的交易激励。

NAPIC的报告中也指出，今年内，柔佛州产业将持续乐观，因为产业价格将维持稳健水平。

该局预计，依区亮眼的发展趋势，将可持续吸引更多投资者，其中玛迪尼（Medini）A区和B区的住宅产业尤其公寓供应会增加；商务产业也会受到带动。

房产咨询公司威廉氏、达哈与王私人有限公司（CH WilliamsTalhar&Wong，简称WTW）也指出，去年，新山产业市场持续吸引投资者眼光。

依区截至去年10月，共取得达493亿令吉投资额，占该区自2006年推介以来，累积达1294亿令吉投资额中的38%。

绿盛世倒置收购受关注

2013年，新山房产市场的活动可说是国内最炙热，迎来了多项大型的投资交易，其中最受关注的事项有绿盛世（ECOWLD，8206，主板产业股）倒置收购活动。

绿盛世前身为富阁苑（FOCAL），由Eco World发展有限公司与丹斯里刘启盛之子刘添雄，以每股1.40令吉收购65.05%股权后，借壳上市。

富阁苑原本市值为2亿3000万令吉，在巴西古当和雪兰莪拥有地库。

而倒置收购活动前，Eco World曾以5亿3470万令吉购买柔佛613.7英亩的土地。

其他主要产业活动包括马星集团（MAHSING，8583，主板产业股）也宣布以逾4亿1100万令吉，收购巴西古当面积约1352英亩的永久地皮；怡保花园（IGB，1597，主板产业股）在新山，占地200万平方尺的Southkey美佳广场发展计划。

名校进驻刺激经济

多家名校入驻依区EduCity，为当地制造庞大的人口。

EduCity至今吸引了大马纽卡索医药大学（Newcastle University Medical Malaysia）、荷兰海事技术学院（Netherlands Maritime Institute of Technology）、大马马尔波罗学院（Marlborough Collage Malaysia）及依斯干达莱佛士大学（Raffles University Iskandar）。

该些高等学府的进驻，料进一步激励柔佛州的经济和产业市场活动。

此外，昔加末、居銮好和甘拔士（Kempas）将受惠于双轨火车工程；公共交通提升，将激励相关地区的经济和产业发展活动。

住宅单位最热

根据NAPIC，柔佛截至去年第四季，住宅产业增长率达16.6%，且产业领域即将完成的供应中，住宅产业最多，达11万8191单位。

同时，已规划好，即将兴建的住宅产业达16万8371单位；现成住宅产业达70万5329个单位。

此外，去年新推介的住宅产业达1万161个单位，按年增长13.4%，4483个单位已被认购。

销售表现也达44.1%，较2012年的43.6%好。

柔佛新推介的产业中，排屋最多，占42.8%，包括1135个单层排屋，3209个双层和3层排屋。

滞销单位少过1%

在购屋者热烈追捧下，去年柔佛州的滞销单位保持温和增长。

滞销单位从2012年的3552单位，微增加至2013年3578个单位，总值7亿1915万令吉，占产业总数少过1%。

惟随着产业价值上涨，滞销产业的价值也按年增8.6%。

兴建中，未出售的产业单位增加至1万1807个单位，按年增27.8%；未出售，且未建筑产业则达3170单位，上扬13.9%。

中国发展商抢滩

柔州产业魅力不仅在国内，也吸引来自中国的发展商，碧桂园、绿地、富力、新华联等中资发展商已陆续进军大马。

广州富力地产（Guangzhou R&F Properties）以45亿令吉向柔佛苏丹依布拉欣殿下购买新山市中心116亩的地段作商业发展项目。

碧桂园金海湾还举行“环球缤纷嘉年华”，推销旗下9000个公寓单位和占地100万平方公尺的商业中心。

另外，尽管柔佛州政府限制外国人购买100万令吉房产措施落实，并调高外国购房者手续费，由1万令吉改为缴付相等于房价2%手续费。

业界认为，外国卖家仍积极进军新山房产市场，未受影响。

将建约12万有地房产

随着新推介项目增加，新的有地产业供应将持续扩大。

去年内，柔佛州完成的有地产业达1万812单位；即将竣工有地产业则达6万319单位。

同时，NAPIC报告指出，已获得核准有地产业发展达11万9509单位。

另一方面，WTW报告显示，柔佛州双层排屋平均二手价为每平方尺240令吉，去年的交易价较2012年增长15%。

新山最早期的住宅区之一，彩虹花园的屋价已达每平方尺230令吉，百万镇与柏伶花园的平均售价则为每平方尺190令吉和160令吉。

数据显示，新兴屋业计划如五福城和浩然山庄（Horizon Hills），双层排屋的二手价，也达到每平方尺450令吉和325令吉。

围篱保安住宅热卖

在新山，围篱保安住宅俨然成为新的居家生活趋势。

双层半独立式洋房价也随着大幅增长，二手价可达每平方尺600至800令吉。

East Ledang2012年时，平均售价为每平方尺600令吉，去年已增长至700令吉；浩然山庄则从2012年每平方尺430令吉，大幅涨至700令吉。

新山一带于去年上半年推出的半独立洋房，价格介于每平方尺280至410令吉；古来一带的半独立式洋房售价则为每平方尺200令吉。

WTW报告也指出，靠近马新第二通道的Leisure Farm和Ledang Heights的半独立式洋房，售价分别从每平方尺50令吉至70令吉，和每平方尺70至120令吉起跳。

公寓如雨后春笋

在发展最蓬勃的住宅产业领域中，WTW却指出，公寓也是最热门的产业项目，去年共有超过1万8000个新单位推介。

一些位于黄金地段如金海湾、公主港和马迪尼的产业已突破每平方公尺1000令吉水平，平均售价飙涨至目前每平方尺700至1200令吉。

同时，认购率介于60%至100%。

WTW预计，柔佛新山未来1至3年内，公寓单位供应将增加2万5673个，兴建中单位占新山现有公寓数目的85%。

NAPIC资料则显示，去年，柔佛州内有1376单位服务式公寓和公寓单位竣工，即将完工的单位则达3万1659单位。

同时，新获得核准的新服务式公寓和公寓发展项目，共达4万9478单位。

公寓二手价也上涨

WTW指出，公寓单位二手价，从2012年每平方尺350令吉，涨至去年每平方尺400令吉。

数据显示，靠近新山中央医院的SriSamudera公寓，二手价最近创新高，每平方尺达540令吉。

其次是武吉英达新建竣Sky豪华公寓，二手价为每平方尺490令吉，及百合花园MolekPine公寓，二手价为每平方尺450令吉。

商务产业投资炙热

在活跃的经济活动带动下，加上产业投资炙热，去年柔佛州商务产业增长率达9.7%。

即将完成店铺达1万3884单位、工业产业则达1144单位；已获准店铺发展项目达1万4946单位，工业产业达3492单位。

但根据NAPIC报告，柔佛办公楼发展项目出现放缓迹象。去年，即将完成的办公楼有9座，可租用面积达9万7243平方米，但新获准办公楼发展计划为零。

所幸去年完成的2座办公楼，可租用面积达1万6540平方米，租用率达100%。

截至去年，柔佛办公楼有205座，总面积达102万5335平方米，达78万5934平方米出租面积，出租率平均为76.7%。

商场零售单位料稳升

商场的零售单位需求在今年预料会稳健攀升，在新山市中心商场内的黄金零售单位，租金每月介于每平方尺15至70令吉。

WTW报告指出，新山城中坊是目前商业单位租赁价最高的商场，黄金地点租金每平方尺达40至70令吉，相较于其他商场如淡杯安莎娜广场、五福城广场的首要单位，租金介于每平方尺15至20令吉。

商场的零售单位租赁率在2013年依然保持在70%以上；总供应维持在1330万平方尺，包括购物中心和霸级市场。

随着州内第四间永旺购物商场在古来投入运作，面积占地18英亩，提供可租赁的单位空间达45万7800万平方尺。

新山市中心的敦拉萨大厦（KOMTAR）重建项目预料在明年完成，Southkey Megamall广场则预料在2016年竣工。

东南亚首座“愤怒鸟”主题乐园已敲定正式落户在前身为KOMTAR的新山城市中心广场（JBCC），占地2万6000平方尺。”

二手交易市场内，新山假日广场底层零售单位成交价格，介于每平方尺1500至2400令吉；上层楼面零售单位，每平方尺介于370至460令吉。

五星酒店住客率最高

去年，新山有3间国际酒店开业，分别是公主港商贸酒店（Traders Hotel）、玛迪尼的大马乐高乐园酒店（Legoland）及百万镇的万丽酒店（Renaissance）。

这些新酒店共提供877间房间，平均房价300令吉；乐高乐园酒店房价则高达620令吉。

新山三至五星级酒店，共22间，达6434间客房。

五星级酒店有5间（2329间客房）、4星级酒店共7间（1914间客房），及三星级酒店10间（2191间客房）。

平均房价分别是230令吉（五星级）、190令吉（四星级）及105令吉（三星级）。

五星级酒店住客率最高，达72%，四星级和三星级分别是68%和63%。

WTW预计，希尔顿逸林酒店（Hilton Double Tree）2015年竣工后，客房数量将再增加。

办公楼需求稳定

WTW预计，今年的办公楼租赁率继续保持平稳，因2013年的新山办公楼需求稳定，空置率仅约25%。

黄金地段的办公楼每月租金每平方尺介于2.80至3.50令吉；市郊租金则介于1.80至2.80令吉。

二手交易量仍占少数，去年的交易价稍有微升，介于每平方尺230至350令吉，2012年则是每平方尺介于200至300令吉。

新山现有的办公楼单位供应维持在870万平方尺，111栋办公楼当中有70%是私人持有建筑物，其余则属政府拥有。

努沙再也厂房最吃香

WTW预计今年内，柔州厂房需求备受看好，尤其是古来、泗隆、努沙再也和巴西古当的工业地段。

努沙再也最吃香，工业房地产区域强劲的需求，推高二手价。

柔南工业及物流中心（SiLC）厂房售价从2012年每平方尺介于35至60令吉，跃升至每平方尺55至75令吉。

马星集团发展的工业园———“i-Parc”，半独立式多功能厂房成交价涨至每平方尺310令吉，2011年售价是每平方尺270令吉。

森那美去年成功以每平方尺介于50至55令吉价格，脱售位于巴西古当的工业地。

阿里巴巴创始人马云

他不懂电脑，但他的脚几乎统治了所有的电脑，他不懂管理学，但在全球被公认为商界奇才。他不懂广告，但他本人及他的公司却具有穿透力的点击率。从当年的落魄青年到今天的全球电子商务巨头，所有的神奇都来自他心中最初的梦想，他要从自己最不熟悉的电脑上打造出全世界最伟大的公司，有人说他是疯子，更有人说他是骗子，因为他的梦想匪夷所思。于是仅靠两万元起家的他便在互联网最寒冷的冬天用行动书写了一句创业名言，他的一个梦想改变了全球几千万商人的生意方式，同时，改变了全球几十亿人的生活，他就是阿里巴巴创始人马云。

央视主持人芮成钢：有请阿里巴巴首席执行官兼执行主席马云，好，老马，欢迎你欢迎你，在这里又见到你老马。

马云：谢谢！

央视主持人芮成钢：你刚才走过来的时候，有没有明星般的感觉？

马云：我觉得挺紧张，作为一个创业者，首先要给自己一个梦想，在95年我偶然有一个机会到了美国，然后我看见了（发现了）互联网，所以回来之后请了24个朋友到我家里，大家坐在一起，我说，我准备从大学里辞职，要做一个互联网，两个小时之后，大家投票表决，23个人反对，一个人支持，大家觉得这个东西不靠谱，别去做那个，你电脑也不懂，而且根本不存在这么一个网络，但是我经过一个晚上的想，第二天早上，我决定我还是辞职，去实现我自己的一个梦想，为什么是这样呢？我发现，今天我回过来想，我发现很多的年轻人，是晚上想想千条路，早上起来走原路。晚上出门之前说，明天我将干这个事，第二天早上仍旧走自己原来的路线，如果你不去采取行动，不给自己梦想一个实践的机会，你永远没有机会。所以我稀里糊涂地走上了创业之路。我把自己称为叫做一个盲人骑在一个瞎的老虎上面，所以根本不明白将来会怎么样，但是我坚信，我相信互联网将会对人类社会有很大的贡献。当时95年不太有人相信互联网，也不觉得有这么个互联网对人类有这么大的贡献，所以我用了比尔盖茨的名字，那个时候我觉得互联网将改变人类生活的方方面面，但是，马云说互联网将改变人类生活的方方面面，没有人相信我。所以然后我说比尔盖茨说互联网将改变人类的方方面面。结果很多媒体就把这个事登了出来，但是这句话是我说的，95年比尔盖茨还反对互联网。

创业者都想想这个条件不够，那个条件没有，这个条件也不具备，该怎么办？我觉得创业者最重要的是创造条件。如果机会都成熟的话，一定轮不到我们。所以一般大家都觉得这是好机会，一般大家觉得机会成熟的时候，我觉得往往不是你的机会，你坚信这事情能够起来的时候，给自己一个承诺说我准备干五年，我准备干十年，干二十年，把它干出来。我相信你就会走得很久。我在一次跟创业者交流过程中，我说创业者的激情很重要，但是短暂的激情是没有用的，长久的激情才是有用的。一个人的激情也没有用，很多人的激情非常有用。如果你自己很激情，但是你的团队没有激情，那一点用都没有，怎么让你的团队跟你一样充满激情面对未来面对挑战，是极其关键的事情。另外一个事，我说创业者给自己的承诺，自己给自己的承诺。

在互联网最寒冷的冬天，2001年、2002年的时候，我自己说从95年以来开始创业，我已经有六年苦了，六年以来碌碌无为犯了那么多错误，反正我也没办法，后面六年继续干下去。再吃六年苦，甚至十六年苦，一定把它做出来为止。在这儿我想跟大家分享一个坚持、梦想或者是信任、坚信的一个案例。

阿里巴巴上市一个月以后，我把我们公司超过五年以上的员工，也有这么大一群人，坐在一起，我问大家一个问题，我们现在上市了，有钱了，可以说是相当有钱了，但是我问大家凭什么我们今天有钱，是因为我们比别人聪明吗？我看未必，至少我认为我是不聪明。从小学到大学，我很少考进前五名，当然我也没跌破过十五名以后，我没有觉得我聪明，因为很多人考数学，考什么都比我行。你觉得我们比人家勤奋？我看这世界上比我们勤奋的人非常之多，比我们能干的人也非常之多。但为什么我们成功了，他们没有成功，在我看来，我500多名同事、五六百名经过五年以上的员工，绝大部分员工的智商都比我多，因为七八年以前阿里巴巴没有名气，我们没有品牌，没有现金，人们也不一定相信电子商务，那个时候非常难招聘员工，同时非常难招进来，我们开玩笑说街上只要会走路的人，不是太残疾，我们都招回来了。

但是经过了五六年，我们这些人居然都很有钱，大家都有成就感，为什么？我觉得就是因为我们相信我们是平凡的人，我们相信我们一起在做一些事情，那个时候认为很能干的人，相当出色的人，全部离开了我们，因为有猎头公司把他们请走了，有些人想说我不同意这个观点，我不认为互联网，或者不同意这样的方式方法，他们走到另外一个公司做创业，那些反正也没人挖，也不知道该哪儿去，闲着也是闲着，到其它公司也找不着工作，就待下去，一待待了七八年，今天都成功了。事实上也是这样，傻坚持要比不坚持要好很多。所以我觉得创业者给自己一个梦想，给自己一个承诺，给自己一份坚持，是极其关键的。

另外，我想创业者一定要想清楚两个问题，第一，你想干什么，不是你父母让你干什么，不是你同事让你干什么，也不是因为别人在干什么，而是你自己到底想干什么。第二，你需要干什么，想清楚想干什么的时候，你要想清楚，我该干什么，而不是我能干什么。
创业之前很多人问，我有这个，我有这个，我能干这个，我能干这个，所以我一定比别人干得好，我一直坚信，这个世界上比你能干，比你有条件干的人很多，但比你更想干好这件事情，应该全世界只有你一个人，这样你就有机会一点。所以想清楚你干什么，然后要想清楚该干什么，不该干什么。

在创业的过程中，四五年以内，我相信任何一家创业公司都会面临很多的抉择和机会，在每个抉择和机会过程中，你是不是还是像第一天像自己初恋那样记住自己的第一次的梦想，至关重要。在原则面前，在你能不能坚持，在诱惑面前能不能坚持原则，在压力面前能不能坚持原则。最后想干什么，该干什么以后，再给自己说，我能干多久，我想干多久，这件事情该干多久就做多久。

其实阿里巴巴做电子商务，这么多年以来，九年以来我们经受各种各样的批评、指责是非常之多，大家说中国不具备做电子商务，中国没有诚信体系，没有银行支付体系，基础建设也非常差，凭什么你可以做电子商务，那你说我怎么办？等待机会？等待别人来，等待国家建好，等待竞争者进来。我觉得创业者如果没有诚信体系，我们就创造一个诚信体系，如果没有支付体系，我们建设支付体系，我们只有这个样子，才有机会。所以我想，九年经历告诉我，没有条件的时候，只要你有梦想，只要你有良好的团队坚定地执行，你是能够走到大洋的那一岸。

当然，这九年以内，我今天觉得最感到骄傲的事情不是取得了什么成绩，不是说九年能活下来。我觉得最让我感到自豪，最让我能够每次分享快乐，觉得跟我的同事最快乐的事情是，我们每一次碰上的灾难，每一次碰上的挫折，每一次碰上的缺点。当然我今天不想在这儿吹什么牛，我觉得我和绝大部分的这些灾难、挫折碰上，我不知道是怎么碰上，但是走出来，我也不知道是怎么走出来的。很多人告诉你，当时是做了这样这样的准确的决定，正确的决定，让你走出了困境。其实有的时候，运气也很重要，但这些运气怎么会给你带来的，是因为你的信念，是因为你给自己的承诺，给团队的承诺。中国需要大批的创业者，我坚信，中国需要大批的中小型企业。解决中国13亿人口巨大的就业问题一定是中小型企业。我不相信国有企业能解决全国13亿人口的就业问题。所以需要大量中小型企业就需要大量的创业者。

创业者在记住梦想、承诺、坚持，该做什么，不该做什么，做多久以外，我希望创业者给自己承诺，给员工承诺，给社会承诺，给股东承诺，永远让你的员工、让你的家人、让你的股东可以睡得着觉，绝对不能做任何偷税，不能做任何危害社会的事情。所以只要这些东西在的话，我今天回去对我的家人，对我的员工，对我员工的家人，对我的股东永远是坦荡，我们犯错误，心里也知道犯在哪里。所以刚才讲到我犯了很多的错误，现在外面有很多写阿里巴巴如何成功、如何不错的书，说实在，没有一本书我看过，也没有一本书是我自己写，或者接受过采访，我觉得将来我想写一本阿里巴巴一千零一个错误。我们犯的错误非常之多，所以最后想跟所有创业者和准备创业的，还是我每天跟自己讲的话，

今天很残酷，明天更残酷，但后天很美好，绝大部分人死在明天晚上，所以我们必须每天努力面对今天。你所给予的，都会回到你身上。

亚航X次季业绩看跌 下半年旺季反弹有机

基于次季是传统淡季，分析员预料亚航X（AAX，5238，主板贸服股）来季亏损将继续扩大，直至迈入下半年旺季，业绩才有望逐步反弹。

亚航X本目前公布首季业绩，净亏1128万1000令吉，或每股亏损0.5仙；当季营业额则扬40%，至7亿4947万9000令吉。

虽然营运现金有1亿3160万令吉，但营运成本却按年高涨64.1%至7亿8570万令吉，导致当季从盈转亏。

遇淡季赚幅受压

亚航X仍对长久前景充满信心，并会继续拓展机队和座位容量，以达到每公里机位年增30%的目标。

放眼未来，兴业研究分析员认为，次季业绩会继续走跌，因为次季是淡季，赚幅料继续受压。

“至少要等到下半年，才能够看见赚幅和盈收显著回升。”
他说，下半年业绩增长催化剂，包括了吉隆坡第二国际机场（klia2）启用而吸引优质乘客（premium passenger），从而改善赚幅。

此外，营运方式改善从而减少燃油消耗率。

不看好全年赚幅

虽然马银行投行研究分析员认同，亚航X下半年表现会更好，但却不认为足以抵消上半年的亏损。

“我们估计，本财年会净亏6710万令吉，因为全年赚幅前景不被看好。”

他指，亚航首季的赚幅收窄了12.5%，至每公里机位（ASK）12仙，较马航（MAS，3786，主板贸服股）的9%跌幅更大。

“亚航X的赚幅跌幅，或是亚太区首季所有同行的最大幅度。”
他因而调低2015和2016财年的盈利预测，幅度分别为19.3%和7.9%。

澳业务亏损拖累

联昌国际银行研究分析员相信，亚航X业务发展策略正确，无疑可逐步减少亏损，但速度却取决于马航是否会减少澳洲的航班。

数据显示，亚航X澳洲业务亏损，是拉低整体业绩表现的主因。
在去年末季之前，澳洲是最大的盈利贡献者。

去年9月至10月间，澳洲的总座位容量剧增40%，导致供过于求，大大拉低赚幅。

亚航X预测，澳洲需要半年至一年时间消化额外座位供应，所以，有意暂时减少往返当地的航班，转移至赚幅较高的北亚新航线。
与其同时，陷入营运和财务危机的马航，持续采取促销票价策略，同时计划取消部分航线。

大众投行研究分析员说：“马航决定减少或取消热门但亏损的航线，最大的受惠者，或者就是亚航X。”

买屋的能力

大马家庭基本上可分成3个主要收入群，即月入达1万4000令吉的高收入家庭；月入8000令吉的中收入家庭；及月入3000令吉的低收入家庭。

另外，月入介于3000至8000令吉的家庭，属中低收入家庭；介于8000至1万4000令吉的则属于中高收入家庭。

但针对大马人购屋能力测试，我会把焦点放在大马高、中和低收入家庭，分析他们家庭每月开销。

假设月入1万4000令吉、8000令吉及3000令吉的这3种家庭，需要向银行贷款购买房子。

根据高收入家庭、中收入家庭及低收入家庭的每月盈余，银行会愿意为这些家庭提供多少贷款呢？

我们可以通过以下的购屋能力测试来探讨这个问题。

【高收入家】

以这个例子来看，扣除所有开销后，这个家庭每月还有2960令吉可用在房贷供期上。

这意味着，他们可借贷48万8932令吉，期限为30年的房贷。

也就是说，可承担的屋价是55万令吉，可选择在吉隆坡帝莎花园和华联花园等地购买双层排屋。

【中收入家】

扣除所有开销后，这个中等收入家庭可承担的每月房贷供期是1720令吉。

这意味着，他们可获约28万4109令吉，长达30年的银行房贷。

再推算下去，这个家庭可承担的屋价是32万令吉，仍用能力在吉隆坡帝莎花园和华联花园等地购买公寓。

【低收入家庭】

这个低收入家庭的例子，反映出每月可用来偿还房贷的钱只有520令吉。

以此推算，若是30年期限的话，他们可获8万5000令吉银行贷款。有了这笔贷款，可承担房屋价格是9万5000令吉，不过，可承担房屋类型则是廉/中价组屋，有能力购买的产业地点则是吉隆坡斯里圣淘沙花园。

生活素质更低

资料可见，今天生活在吉隆坡和八打灵再也的大马家庭，比较父母和祖父母，大概70年代至90年代之间，生活素质更加低了；大马人现在正受苦。

为了评估吉隆坡居民自1970年以来生活素质下滑了多少，以及他们有能力居住的房产种类和地区，我用吉隆坡数个热门住宅旺区的屋价和家庭收入作比较。大家只要参考以下资料便一清二楚。

【高收入家】

2012年，即便收入1万4000令吉的高收入家庭，也只有能力购买帝莎花园和华联花园的双层排屋。

1970年代，祖父母若有这笔月收入，就有能力购买白沙罗高原，面积达1万平方尺的独立式洋房。

1980年代，同样的收入，父母可以买到孟沙的独立式洋房，1990年代，还可能在士布爹花园购买到独立式洋房。

【中收入家】

月入8000令吉的中等收入家庭，在1970年代，可负担在士布爹花园的独立式洋房；1980年代则下滑到帝莎花园的独立式洋房。

1990年代，购屋能力更加进一步下跌至华联花园的双层排屋。

2012年，只能购得帝莎花园或华联花园地区的中价公寓。

【低收入家庭】

月入3000令吉的低收入家庭，1970年代，还有能力承担华联花园的双层排屋，但1980年代，只能负担帝莎花园的公寓。

1990年代，购屋能力则进一步下滑至华联花园公寓。

一直到2012年，低收入家庭可负担的产业，进一步下滑至斯里圣淘沙花园的廉/中价组屋。

竞標拍卖屋要注意甚么？

拍卖產业通常分为2种：一种是由银行委托拍卖经纪负责，另外一种是通过拍卖师，譬如土地局或法庭进行。

有些时候，银行也是拍卖师的拍卖小组成员，好比发展商有他们本身的测量师、代表律师，情况是一样的。

可从金融机构获取拍卖资料
简单来说，要掌握拍卖產业的讯息，可以从金融机构的分行、拍卖官或律师的办公室，取得拍卖產业名单。

一些与银行及拍卖官有紧密合作的產业经纪，他们的办事处也有拍卖產业的资料，他们经常会展开拍卖產业搜寻活动；此外，互联网特別是產业经纪的网页，也会掛上有关讯息。

拍卖官一般会儘所能公佈產业拍卖通告，以吸引更多人加入竞购行列，他的佣金有赖於买卖敲定价的百分比，拍卖官的广告开销则由金融机构支付。

关於拍卖通告的內容，里边的资料主要包括：產业所在地点、面积等相关资料、业主拖欠借贷机构的详情、银行的律师、拍卖官的联络管道、產业保留底价、拍卖日期、地点及时间。

假如要参与拍卖產业的投標，我们必须对拍卖的程序有些瞭解。在拍卖会上，我们可能会购获不错的產业，但是要很谨慎。

在银行准备对有关產业进行拍卖，从发出拖欠贷款提醒通知书，到银行律师向政府相关部门提出申请，以取得拍卖准令、委任拍卖官、订一个拍卖日期、制定拍卖底价，通常需至少6个月的时间。

入法庭拍卖厅须有银行匯票
如果你准备瞭解拍卖產业活动如何进行，可以出席银行或產业顾问公司在酒店举行的產业拍卖会，公眾人士可以从中观察拍卖活动的进行；在法庭，唯有准备银行匯票的人才获准进入拍卖厅。

有些待拍卖的產业，可能是一些空置一段时间的单位，也有少数是业主或租户仍住在里边的產业。由於是拍卖单位，有意投標者，通常只能在房屋外面看，无法入屋仔细检查，有时可能会买到一些有问题、或是未必让人满意的单位。

假如要投標购买拍卖单位，通过法庭进行的程序会比较麻烦，就是由高庭分配给拍卖师的单位；至於由银行通过拍卖经纪脱售的產业单位，一般还没到法庭，而是经过转让產业拥有权的程序进行。

在公开拍卖市场的產业投標者，支付10%的首期钱后，通常必须在90天，或不超过120天內偿还其余90%的屋款，否则10%的首期付款將被没收。

当產业由银行在公开市场拍卖时，一般人会认为，该產业价格应该比市价低，有些时候是，但许多时候並非如此。

对產业投资者来说，拍卖会应该是一个可以用较低价格购买產业的机会，被迫將產业摆在拍卖桌的金融机构，將儘所能脱售產业，以弥补本身的损失。

假如你遇到一栋不错的拍卖產业，而考虑购买，最好能依循正规步伐竞购。首先拨电到拍卖官的办公室，要求他们传真或电邮拍卖產业的资料，这些资料包括待售產业的资料。

竞標者不要小看这些资料的重要性，其他要注意的问题包括：查看有关產业单位是否拥有个別或分层地契、是否被其他人进行私人冻结令、有一堆未偿付的账单或尚住有不准备搬走的人。

应將拍卖文件交律师过目
最好是將拍卖文件交给律师阅读，然后要求他们进行一些搜寻，搜寻的项目主要是：

●假如有关產业拥有个別或分层地契，他们须要展开土地或地契搜寻，包括查看是否有面对任何限制或抵押等。

●如果是一些没有个別地契或分层地契、仍属於总地契的產业，可以向发展商索取有关资料。

●如果是大厦、公寓或共管公寓，可以向发展商查看有关產业现有的状况，发展商是否批准有关交易、业主是否拖欠发展商大笔的管理与维修费。

●假如发展商已经清盘，並由官方財產托管人接管，有关方面的回应可能比较久，如果拒绝发出交易文件，形势可能复杂化。

●如果拍卖文件誌明，买家必须偿付前业主拖欠发展商的服务费，而你成功標获有关单位，在发展商发出同意交易文件之前，你必须自掏腰包支付这笔前业主拖欠的费用。

千万不要认定拍卖官设下的底价低於现有的市价，许多时候所谓的拍卖底价，其实就是市价的指標。

第一次的拍卖可能很接近现有的市价，假如在第一次拍卖活动没有竞標者，银行通常会在几个月后的拍卖调低底价10%；假如该產业单位仍无法售出，在第三次的拍卖行动，保留底价將再调低10%，以此类推。

假设在投標拍卖產业的过程一切顺利，你要计算的是购买该產业將付出的最高代价，包括时间、前业主未偿付的账单，例如门牌税、管理与维修费，还有自己须支付的律师费及装修费等。

最后，你投標购买的有关单位，价格最好能比市价低10至20%，这样才可能对自己有利；另外，还要向银行瞭解，银行准备提供的贷款幅度，以及融资的利率。

消费税前掀买屋潮

马来西亚房地產商会会长拿督斯里任广財表示，房產市场仍充满挑战，不过，发展商不会停下脚步，一旦获房產规划许可证后就须安排推出，相关的许可文件有效期是2年，掌握时机与时间，可以降低营运成本。

他说，对发展商来说，去年也是產业发展的好年头，假如房地產市场在接下来降温，发展商会投入更多资源，包括通过广告宣传、改变行销与促销策略，以期提高销售量，比较激进式的行销策略，在市场淡静时也相当有效。

虽然今年成长放缓，不过，看好市场潜能者也大有人在，在市场上仍有不少买家，只是落实交易者稍微减少。

交易的敲定或落实减少的另一个原因，主要是贷款不容易获批准，不易获批的背后因素包括：银行审批要求严谨、部份转手產业价格偏高、购屋者难获得银行的估价批文，因而无法领取90%或85%贷款，无法筹足自备款的情况下，惟有选择放弃。

政府从今年1月1日起，不允许发展商为购屋者提供“兴建期间发展商承担利息计划”（DIBS），因此，发展商新推出的產业计划也受到影响，这项措施在一定程度上，影响首次或第二次產业买家的置產步伐，年轻人或中年买家的购屋梦想皆受到衝击。

利息补贴紓缓房贷压力
一些发展商隨后设计创新优惠，推出类似DIBS，名为发展商利息补贴计划（DISS）。这项新的构思可说游走灰色地带，藉以紓缓购屋者，特別是首次购屋者的房贷压力。

与DIBS稍微不同的是，DISS是购屋者在签署买卖合约之后，在產业工程兴建期间，发展商每月退还部份款项给购屋者，作为银行房贷的利息补贴。

中低收入买房难
今天，在首都吉隆坡或巴生河流域，不少新建產业或是转手房產单位，动輒叫价50万、60万令吉，假如每月固定收入没有5千至6千令吉，不可能有办法实现购屋梦想，因为申请贷款可能不容易过关。
根据大马最新的一项统计数字显示，在大马1千200万的就业总人口中，高达80%（约960万人）的人均收入在3千令吉或以下水平，在这之中，40%的人月入介於1千400至2千令吉之间。

假如扣除顶端高收入的人口比重，大部份大马人的收入，可以说都属於中等收入范围，就是每月收入介於2千300至7千令吉的所谓中產阶级，佔国家主要劳动人口的40%。

许多加入职场几年的年轻人，也希望能实现购屋梦想，可是，由於大都会房產价格偏高，多数的年轻人会选择与兄弟姐妹，抑或是伴侣联名购买，2个人共同承担房屋贷款分期，减轻面对房贷分期付款的压力。

消费税推高建材成本
另一方面，实力產业经纪公司总裁陈建业受询时表示，2015年开始实施6%消费税，对商业產业会有影响，住宅產业並没有被徵收消费税；不过，由於建筑材料將被徵收消费税，產业酝酿起价的可能性比较大。

他说，多数措施在实施的第一年，所產生的影响效应比较显著，若產业价格再加6%，可是，市场竞爭大，发展商也可以选择不加上6%的增幅，最多是少赚一些，毕竟本地的產业价格，以人均收入来说，已经介於偏高水平。

如果经济形势一片大好，產业价格即使上涨，还是有不少买家，因为赚钱的人也比较多，可是，如果今天人均收入不增，多数的商品价格却上涨，万一经济衰退，供不起房屋贷款者將大幅增加，相信这也是银行在审批贷款申请者，採取比较严谨准则的关係。

提到產业经纪行的业务，陈建业说，在產业好景或不景时，经纪的生意受影响程度並不明显，仍有不少人进场买屋，当然，卖屋者也不少，有些可能是套现供生意週转，也有一些是卖屋、换屋，掌握市场选择多的时候做出买卖房產规划。

先建后售吸引购兴
另一名產业顾问指出，发展商可採用“先建后售”方式售屋，这可免去购屋者负担兴建期间的贷款利息开销，只要產业投资者符合购买与贷款条件，这是可行的安排。

假如房產价格不菲，发展商若不能一如过去负担买卖合约律师费、印花税及其他开销，那么，应该稍微调整產业价格，不论是以个別单位价格、或每平方尺售价看，属於降温的水平，相信可以让更多人有能力购买，早日实现购屋梦想。

与此同时，发展商在促销其房產计划时，除了强调房產单位的格局、週边的景观、时尚的生活格局，围篱式住宅区、永久地契、多重保安设施，也不忘突出与主要交通系统，例如轻快铁、捷运、单轨火车站的距离不远等特色。

购屋须掌握数要诀
回到为何选择產业的课题，任广財表示，產业的最大吸引力在於具备资本增值力，土地资源是固定资產，不可能加以塑造或拥有再生土地，形成供產业发展的土地资源逐年减少。

当人口及財富持续增加，对產业的需求只有增、不会减，一旦需求持续增加，市场价值將相应升高，如果说產业是塑造財富的工具，一点也不过份。

另外，一间已经没有负债的產业，可以用作抵押资產，以便向银行领取贷款，进行另一项投资计划，例如做为生意的资本，或是用来装修房屋，论交易，將產业进行买卖也不成问题，这是產业的优势，而且產业的价值逐年上涨，也可以对衝通货膨胀的压力。
他说，投资產业要注意的几个重点是：地点、价格、时机，掌握了这几个要点，投资產业不可能失误。

说到地点，一定要锁定容易转售、出租的地方，即使是自住，也是这样的原则，方便日后准备出售容易脱手，以便转换为一间质量比较好的单位。假如不准备出售，而是留来赚取租金收入，也是一样的道理，產业必须坐落在理想地点才行。

另外，购买、投资產业的时机必须合时宜，在最高价进场会影响投资回酬率，当然，也许多数人会说，我们也不晓得何时是低价、合理价，以及適合进场的水平，针对这一点，產业投资者需要关注市场的进展，多注意形势的发展，自然会有收穫。

房產新趋势探一探
我国准备在2020年之前成为高收入国，人口日渐富裕，对產业的购买力进一步加强，廉航推动旅游消费，带动旅游產业如度假別墅及度假公寓的需求与发展。

城市地区土地资源有限，人们进城就业，对住宅產业的需求增加，大吉隆坡/巴生河流域，人口增加600万人，预计达到1千万人，每8年需要额外100万间房屋，每年需要12万5千间。假如每英亩能建10间房屋，12万5千间房屋將佔地1万2千500英亩，届时需要开发更多土地。

现代家庭规模日趋缩小，这將影响產业的兴建与设计格局，祖孙三代同堂的模式已不普遍，而是改为住在2个或是3个不同、面积较小的单位。

年轻人需要的是时尚、软硬体设施齐全的单位，年长的未必需要这些，他们要的是出入方便的地区，已退休者希望附近有轻型快铁、巴士等公共交通工具，方便他们办事或到市集购物。

各国打房后“灾情”……

香港 打折吸引买家回流
业界人士认为，对外国买家来说，我国的產业仍有相当大的吸引力，先不要讲太远，就以邻国新加坡为例。新加坡生活水准偏高，房產价格也不便宜，特別是过去几年，一些產业投资者选择在新加坡附近的依斯干达特区置產。

由於外资先后进入本地產业市场，依斯干达的房產价格也倍增，为避免房產价格过度膨胀，大马政府在提呈2014年財政预算案时，建议外国人的买房最低价提高一倍，从之前的50万令吉提昇至最少100万令吉，柔佛与檳城也考虑对外资买家进行额外徵税。

说到降低房地產市场的温度，区域市场的香港，在2年前先后採取不少相关措施，並且取得一定效果，总成交量下跌、部份买家退场观望。

不过，最近香港发展商开始通过打折及其他促销手法，以吸引买家回流，这些激励措施包括延迟18个月付款、现金回扣给那些以现金付款的买家。

其中最大房地產发展商新鸿基，在今年4月推出新房產计划，售价比一年前同等面积產业单位低了大约10%，这说明发展商调低售价並非不可能的事。

去年房產交易量23年最低
香港房地產市场在2008至2013年间经歷了一轮牛市，房价上涨了一倍；从2012年底开始，香港政府开始推出各种措施试图抑制房地產市场。这些措施包括提高首付款、调高產业印花税税率，结果，去年香港房地產交易量跌至23年的低位。

根据香港政府的数据，今年首2个月房產价格小幅下跌，发展商已不得不加大优惠力度，打折现象是在去年底开始出现；以目前的形势来看，这些促销策略似乎开始奏效，春天通常是房市旺季，一些新推出產业计划展销厅挤满了看房者。

中国 限购悄悄鬆绑限购
在中国，房地產市场的疲软，使到地方政府融资平台、通过土地拍卖偿还债务变得更加艰难，可能加剧中国经济持续放缓的风险。

据彭博匯总的数据显示，中国20个大城市3月份土地销售同比下降5%，为至少一年来最大降幅。据中国最大的房地產网站，搜房网的数据显示，三线城市的土地销售额在上个月锐减27%。

在过去一週，中国媒体发现，一些城市已在悄悄地对限购鬆绑，以刺激房產市场的发展。

衝击地方政府財政
摩根大通在香港的首席中国经济学家朱海斌表示，住宅市场降温，地方政府卖地收入將下降，这將加大地方政府融资能力方面的压力。在房地產供应过剩越严重的地区，土地销售將下降越多，至今，房地產降温对政府財政的衝击已通过数字显现。

中国54个城市五一假日期间的新建住宅销售同比下降47%，创下了4年来的最低水平。

分析人士指出，房地產市场將出现调整已不是问题，问题只在於调整的幅度有多大，地方政府在扶持房地產市场的问题上，预料接下来將面对比现在更大的压力。

狮城 行情看淡外资转向
新加坡產业发展商公会（REDAS）和新加坡国立大学公佈的2014年首季房地產行情指数显示，当今行情指数从去年第四季的4.1点下跌至首季的3.7点；展望未来六个月的行情指数也从4.0点微跌至3.9点，变得更加看淡。

自2013年第三季以来，当今和未来行情指数已经连续三个季度低於4.1点。低迷的楼市气氛，再加上2013年第四季至2014年第一季的市建局私宅价格指数节节下滑，都是楼市开始冷却的跡象。

在各个房地產领域当中，市场人士对高档私宅的展望最看淡。对当今高档私宅市场持看淡展望的人数，远远超过持乐观看法的人数，两者人数的百分比差值达到-74%。在郊区私宅领域方面，两者人数的百分比差值则为-52%。酒店/服务公寓的百分比差值则为-13%。

对於未来6个月可能出现的挑战，受访发展商最担心的是建筑成本上涨，以及通膨压力/利率上扬。多达67.7%发展商对这2个风险表示关注。另外，也有55.4%发展商担心接下来会有太多新房地產单位推出。

豪华公寓租金料挫10%
根据房地產顾问公司高力国际（Colliers International）的报告，新加坡市场的需求已经被房贷措施抑制，而外国投资者一向是高档私宅的主要买家之一，其需求也逐渐转移到其他復甦中的海外市场。

报告指出，豪华公寓的租金水平在今年可能下跌多达10%，私宅价格预料继续软化，全年的价格预计下跌5至8%；其中领跌的预计是高档或豪华私宅，平均价格可能下跌10至15%。

另一方面，高档私宅业主也面对持有房地產成本的增加。空置房地產享有的房地產税退款政策取消、高档住宅更高的房地產税，以及疲弱的租赁市场，可能会促使这些业主將物业放到市场求售，使市场上待售的单位更多。

在整体市场方面，高力国际相信，市场在今年的第一季所展现的疲態，將会左右今年接下来的市场走势。在缺乏购买吸引力的情况下，今年接下来9个月预料將是买家为主的市场。

新加坡非有地私宅转售价连续第8个月下跌，显示市场情绪並没有好转，购买情绪持续疲弱，有市场分析员表示，今年转售私宅价格可能会下跌8%。

结语：房產市场步伐放缓，不只局限在大马市场，区域市场如新加坡、香港、中国，基本面对同样情况，相关政府单位分別按个別市场走势，採取一些提振市场的措施，以便不会刺激市场过热的同时，也不会出现不振作的市况。

中国房地产放缓引发担忧

 吉密欧

中国经济正在失去势头。越来越多的证据显示，全国性的房地产泡沫正濒临破裂。

有关中国经济增长的几乎每一个指标，都在4月出现放缓。在举足轻重的房地产市场，今年头四个月按人民币计算的销售额同比下降7.8%。

房地产投资是中国经济的最重要驱动因素，也是影响全球大宗商品需求及价格的一个关键因素。但根据昨日发布的政府数据，今年头四个月房屋新开工面积同比下降22.1%。

中国房地产市场的可持续性已成为各国政策制定者关切的问题，因为他们开始担心，全球第二大经济体房地产崩盘的冲击波可能传遍世界。

中国建设热潮的规模，以及中国经济增长对基础设施投资的依赖度，都是人类历史上空前的。

根据美国地质调查局(US Geological Survey)和中国国家统计局(NBS)的历史数据，从2011年到2012年，在短短两年时间里，中国的水泥产量就超过美国在整个20世纪的水泥产量。

突显中国经济在房地产下滑面前多么脆弱的一个迹象是，据穆迪分析(Moody’s Analytics)估计，去年房屋建设、销售和装修占中国国内生产总值(GDP)的23%。这比美国、西班牙和爱尔兰在房地产泡沫巅峰时期的比例都高。

中国房地产行业的麻烦，对金融体系也有潜在影响，尤其是已向开发商大量放贷、并依赖高价土地作为抵押品的影子银行部门。

“自我实现的房价下跌预期、开发商财务困难、经济体杠杆率极高、地方政府债务庞大，以及带有一个较大的影子银行部门的脆弱的金融体系，都似乎表明，（中国经济）出现无序调整的风险是切实存在的，而且在不断上升，”巴克莱(Barclays)首席中国经济学家常健表示。

在一定程度上，房地产投资疲软造成4月中国工业产值同比增长率微幅放缓至8.7%。工业产值是与GDP密切关联的一个指标。

社会消费品零售总额增速也有所放缓，从3月的12.2%放缓至4月的11.9%。

对近年变得更加依赖中国需求的西方奢侈品牌来说，一个令人担忧的迹象是，4月中国金银珠宝销售额同比大跌30%。

发电量是各方密切关注的中国经济活动指标。4月中国发电量同比增长4.4%，是近一年来最慢的，相比之下3月份的同比增幅为6.2%。

尽管关于出台“微刺激”扶持经济有很多讨论，但中国高层迄今不愿采取强有力的行动刺激经济增长。

中国楼市调整势在必行

欧阳德

如果中国受到“金融末日”的惩罚，该国的银行体系将从瓦砾中走出来，仅仅受些轻伤而已。至少，中国央行(PBoC)进行的压力测试得出了这样的结论。

中国央行设想的最糟糕情形是，银行业不良贷款一下子增加4倍。但它发现，即便是在这种“尸横遍野”的情形下，中国银行业也能维持相当于自身资产10.5%的资本缓冲——这是一个不小的安全边际(margin of safety)。中国央行表示，中国银行体系抵御经济冲击的能力较强。

投资者却没有被说服。自4月下旬压力测试结果公布以来，中国商业银行的股价一路下滑。上市银行的市净率已低于1，说明投资者认为银行资产的实际价值低于它们宣称的价值——在银行业仍报出两位数的利润增长之际，这一现象着实引人注目。

最重要的是，监管机构与投资者之间的巨大分歧，源于他们对银行业到底在多大程度上难以抵御住房市场下滑的冲击有不同看法。随着成交量下滑，中国房地产市场开始变得不稳固，一场长期的理论辩论变得更有现实意义。


投资者认为，官方压力测试的结果太过乐观，此外，尽管中国银行业不会发生崩盘，但为保护它们而采取的防范措施并没有中国政府认为的那么坚固。

另一方面，监管机构一直喜欢提及两条理由。第一条是，中国银行业对房地产的敞口似乎很有限。银行业对房地产相关企业的直接贷款仅占自身资产负债规模的约25%——这个比例虽然不低，但也绝谈不上非常高。瑞信(Credit Suisse)数据显示，在港上市中资银行的总贷款中，17%为按揭，6%是对开发商的贷款，还有3%贷给了建筑企业。

但只关注直接贷款会有误导作用。非标准信贷产品（包括取道影子银行进行的投资）占中国银行业总资产的5%至20%，这些产品多与房地产挂钩。计为“企业债务”的表内贷款也与房地产市场有关联，因为从铁路建设企业到航运企业等各类国有企业都设有大型房地产子公司，并将普通银行贷款贷来的资金投入到这些子公司中。

监管机构宣扬的第二条理由是，中国房地产市场的杠杆水平不算高。购房者在办理按揭时，须缴付最少30%的首付款，而银行对房屋的估价通常为房屋售价的五分之四左右。中鼎房地产评估有限公司(Zhongding Property Appraisal Co)总经理卢林勇指出，只有当房价下跌44%后，按揭人的房屋净值才会变为负值。眼下的中国绝对不同于次贷危机前的美国。

但杠杆仍在向整个体系内渗透。急于卖房的房地产开发商已开始促销，为购房者垫付三分之二的首付款，导致购房者缴付的首付款比例降为仅10%。另外，购房者也开始从其他渠道获取信贷，包括消费金融。

杠杆引发的一个更具系统性的问题是，房地产和土地支撑中国金融体系整体债务水平升高的方式。

按揭房构成银行贷款抵押品的约40%。另有10%的贷款抵押品是土地。彼得森国际经济研究所(PIIE)的尼古拉斯•博斯特(Nicholas Borst)指出，这可能引发恐怖的螺旋式下降：房地产价格下降将导致抵押品贬值，进而迫使银行提高拨备水平，减少放贷。企业将更难借到资金，投资将会减少，导致房地产价格进一步下跌，循环往复。

住房市场的调整还可能以其他方式冲击银行业。土地出让收入占地方政府收入的近一半。如果房地产市场下滑，这部分收入将受到冲击，进而抑制财政支出。房地产还是中国家庭的主要储蓄资产。房价不断下跌可能会拖累消费。

但从一个重要的方面讲，房地产市场下滑对中国银行业而言将是一件好事。经济绝不会是静态的，此道理适用于像中国这样勉强达到中等收入水平的经济体。目前中国经济对房地产的依赖程度很令人担忧，但此局面不可能持续下去。此局面越早结束，中国银行业就能越早地找到一条更平衡的发展之路。

本文作者为英国《金融时报》驻上海记者

中国楼市确有崩盘危险

瑞银独立经济顾问 乔治•马格纳斯

中国房地产是全球经济中最重要的行业，不但在中国经济发展中发挥着关键作用，并且为从珀斯到秘鲁的工业大宗商品生产商带来利润丰厚的业务，同时还是世界各国对华出口飙升的支柱。在过去几年里，关于中国房地产市场即将崩盘的预言不绝于耳，但它们始终未能应验。不过现在世界应该当心了。自2013年年中以来，中国房地产活动指标持续走低，如今看来，该行业的低迷有可能转变为崩盘。即使是最乐观的判断也是中国即将进入通缩阶段，而当前全球经济正处于疲弱状态。

中国监管薄弱的影子银行业中的违约风险——以及地方政府债务的迅速增长——是切实存在的，而且与房地产相关。然而中国政府和央行拥有政策工具来限制这二者的短期影响；他们已经实施了债务展期、银行纾困和资本重组措施。

中国更大的风险在于房地产崩盘带来的广泛影响。中国房地产投资已占到国内生产总值(GDP)的13%左右，几乎是美国房地产泡沫最高峰时期该比例的两倍。再加上钢铁、水泥和其他建筑材料等相关行业的投资，这一比例接近16%。广义的房地产部门大约占到固定资产投资的三分之一——中国政府按说应该把固定资产投资的重要性排在经济再平衡目标之下，后者涉及增加家庭消费。房地产贷款占到商业银行贷款的五分之一左右，但在商业银行的贷款总额中，至少五分之二是以房地产作为担保的。此外，房地产市场的兴旺让各省市地方政府通过卖地获得了丰厚的收入，从而刺激它们大举投资于基础设施建设。

如今情况之所以看起来有所不同，原因在于房地产市场出现长期化的供应过剩。随着房地产市场放缓，房屋开工、完工和销售量大幅下降，尤其是在一线城市以外的地区。有报道称，在截止今年4月的一年里，北京未售房屋库存消化周期从7个月升至12个月。但从在建房屋和总销售量来说，大部分未售房屋位于“二线城市”——这些城市的库存消化周期已经上升到大约15个月。三四线城市的消化周期约为24个月。

中国的反腐运动往往将矛头对准那些拥有豪宅的个人，这无异于给房地产市场泼冷水。根据一家投行最近发表的报告，中国最富有的1%家庭估计拥有全国大约三分之一的住宅地产。此外，信贷条件收紧，包括房地产开发商融资成本升高，尤其是在影子银行领域，也在影响房地产市场。商业地产和基础设施的回报率，以及开发商和地方政府的现金流，种种情况都在恶化。

当土地和住房价格下降时，房地产市场以及整体经济就可能出现危机。虽然官方数据显示今年3月70个城市的房价同比仍上涨8%，但实际上，自2013年年底以来房价是下降的。

如果房地产活动和房价进一步下行，中国政府不出台传统刺激政策的决心就不太可能坚持住。我们可以预期中国政府有可能出台一揽子组合措施，包括：增加基础设施和环境项目的支出；加快内地和西部省份的城镇化进程；放松限购政策，比如降低抵押贷款首付比例；以及最终推出新的宽松货币政策。

此类举措可能为金融市场和经济提供短期的喘息空间。但如果政府采取的举措过猛，将损害经济再平衡的根本战略，届时负面经济影响将更大，持续时间也会更长。中国在许多方面不同于西方国家，但房地产泡沫破灭对经济的切实影响在全世界都一样。中国政府将不得不在今后两年应对这些影响，而我们其他人应该准备好在全球经济复苏仍不稳固的时期应对中国房产泡沫破裂的通缩影响。

本文作者曾经担任瑞银(UBS)首席经济学家，现在则是该行独立经济顾问

消费税挫买气‧房价2015年或下跌

房屋售价因消费税而潜在上扬6%，指標利率也蠢蠢欲动，分析员认为，隨著消费者“置產力”节节败退，高房价无以为继，2015年有望掉头回落。

消费税將从2015年4月起开徵，幅度为6%，不少发展商为爭取政策落实前的订单，纷纷抢推房產计划。不过，马银行研究提醒，这波买气不易延续，发展商恐怕高估了市场需求和消费税落实后的房价，尤其在升息山雨欲来之际，房市趋势其实难以捉摸。

经济学家普遍认为国家银行即將升息，马银行研究更直言，国行將在7月升息，指標利率料在年底从目前的3%调高到3.5%。该行以35年房贷、基贷率减2%为標准推算，若升息50基点，每月付款將提高6.8%，这势必影响消费者的置產能力与意愿。

马银行的调查显示，消费者的“置產力”从2009年开始走下坡，主要原因包括基贷率在2009至2011年期间从5.6%提高到6.6%，以及房价在2010至2013年期间上扬12%，抵销了收入增加6%的利好。

该行补充，隨著许多发展商依据消费税调整房价和成本，房价可能提高6%，加上升息50基点的潜在衝击，消费者的“置產力”恐怕进一步下跌，进而拉低房价。同时，马银行也认为，家债在2013年底攀至8千540亿令吉，佔名目国內生產总值（nominal GDP）的86.8%，虽然流动金融资產佔家债总额的160%健康水平，暂时不会引发房市危机，但若现有打债措施效果不彰，不排除监管当局会加重打债力度，降低房產市场买气。

与马银行看法不同，联昌研究並不认为，政府打压房市投机活动的措施会拉低房价，因为今年经济可望成长5%，加上就业良好、股市上扬，该行指出，受发展商减少供应、消费税落实前买气等带动，预期房价今年可能保持5至10%涨幅。

该行补充，2013年產业市场报告显示房价连续第三年取得双位数增长，这除了与家庭收入提高有关，发展商减少供应也是不可排除的原因，第二个原因未来数年料可继续烘托房价。

不过，联昌研究也提醒，虽然政府是在去年10月宣佈打房措施，但2013年房產交易数量下跌11%，市场买气今年可能继续走低，交易量可能减少10%。

依斯干达购兴冷却

马银行研究和联昌研究皆认为，依斯干达特区房產存有供过於求的疑虑。

马银行研究指出，该特区近期出现多宗大型卖地交易，加上中国房產公司大举进军，新加坡、香港和美国的投资机构对此甚感忧虑。
该行补充，政府提高外国投资者购买房產的门槛，包括设定最低房价、提高產业盈利税等，也降低了外国投资者的兴致。

“投资者普遍认同我们的意见，即有关机构任由中国发展商推出房產计划的话，依斯干达的高楼综合房產可能供过於求。”

联昌研究表示，依斯干达特区的公寓潜在买家纷纷採取观望態度，市场可能陷於调整。

“虽然我们依然看好依斯干达房市展望，但隨著去年价格大幅提昇后，接下来不排除出现冷却的跡象。”

Malaysia Property Price Index: From 1960 To 2013

Malaysia: Property Market Report 2013

要升息了！

全球的利率走勢與動向，近期再次成為市場主要關注與談論的焦點。

先說美國市場的動靜，由於是全球最大經濟體，一舉一動深受注目，左右全球市場走勢，特別是影響深遠的利率走勢。

一如市場預期，美國聯儲局日前結束其公開市場貨幣會議後宣佈，逐步量化寬鬆（QE）退市政策不變，每月將買債規模再減100億美元至450億美元，料在今年10月份徹底結束資產購買項目，聯邦基金利率維持0至0.25%歷史低位。

QE已是家喻戶曉，美國何時才真正要上調利率，才是市場關心的焦點，惹來臆測紛紜。

聯儲局也重申，超低利率將會持續一段時間；市場普遍臆測，聯儲局最快在明年7月才會加息。這主要是在停印美鈔後，還是觀察經濟發展一段時期，才決定採取加息行動，特別是失業率與通膨。

至於大馬是否調息，肯定要胥視全球利率走勢因素，不過，最主要還是先探探國內經濟脈搏。從以往經驗顯示，大馬利率固然要與全球利率趨勢接軌，惟很多時候，也會採取不同手法與策略。在區域同儕利率此起彼落當兒，大馬利率卻是紋風不動，不變應萬變，就是擁有獨具手法的實例。

從樂觀角度看，大馬2011年5月以來，就把利率定在3.0%水平，與歐美國家偏低至近零利率的環境，大馬3%利率還顯得相對有吸引力，特別是一旦經濟基本因素改善，再把貨幣價值看升，將兩因素集合在一起的話，將有吸引外資流入或留住的條件，不至於出現經濟及金融市場劇烈波動震盪。

利率起落的影響，貸款多的企業，家庭或個人將是首當其沖，起息後需要付出更高成本與代價，減少市場需求，打擊整體經濟成長與發展。若是應付不當，後果可大可小，不得不察。

目前的問題是何時升息？專家說大馬可能在今年第三季，就是7月或9月的會議後宣佈。到時，再也沒有便宜資金。對大馬國家銀行而言，最主要還是應付金融失衡問題。

其實，歐洲甫從歐債危機逐漸复甦過來，最為擔心全球利率走高所產生的衝擊，歐洲經濟體質尚疲弱，別說上調利率，甚至需要寬鬆貨幣政策的支撐，若是美國過早上調利率的話，這可會打擊歐洲經濟复甦的幼芽。

有鋻於此，歐洲最近反而被逼得放出風聲，可能需要推行歐洲式非傳統量化寬鬆政策（QE），以免經濟复甦功虧一簣，可能陷入通縮窘境，特別是歐洲通膨依然偏低，經濟依然疲弱，還需要刺激經濟，而在此刻上調利率，將不是好時機。

到時歐洲低利率不能吸引國內外資金，可能會步美國、英國及日本等後塵，以購買債券方式（變相印鈔票）支持經濟。目前歐洲市場的通膨率僅為半巴仙，離2%目標還遠。

至於最近中國經濟，也傳來成長轉弱的訊號，這個全球經濟成長的火車頭，一旦增添調息混擾，相信對其本身及全球經濟肯定帶來衝擊，從而使全球各國的中央銀行，在作出調度方面增加難度，值得詳加關注與考量。

惟幸美國可能要在明年7月後才升息，使全球包括歐洲尚有點時間作出應對。若是以按部就班，循序漸進方式進行，全球市場較有調度空間，預先作出調整，擬定應對策略，起落順逆有序，較受大部份市場歡迎。

種種跡象顯示，國內外利率掉頭回揚趨勢，可說是呼之欲出。目前市場只是等待時機而已，料尚有一點時間作出應對與準備。

利率的起落，對每個人都有影響，只差是程度與深淺，提前作出準備或至少是心理上準備也是免不了。而你本身是否做好心理準備，應對升息時代的來臨？

產業變身術

大馬股市中又有一家新的產業集團即將成形。

聯邦土地發展局（FLEDA）旗下的聯土局投資機構（FIC）最近宣佈向ENCORP公司（ENCORP，6076，主板產業組）大股東收購49.45%股權，隨後以每股1令吉55仙展開全面獻購。獻購價比市價1令吉53仙僅溢價2仙。

此交易和愛美家（MAICA，3743，主板工業產品組）易手的方式相似，戴股份公司向陳華春華人增購股權至50.11%，触及強制全面收購門檻，因此以每股85仙獻購，比市價96仙折價11仙。

更早之前，丹斯里劉啟盛的兒子劉添雄聯合丹斯里阿都拉錫和拿督梁國華，也是以類似手法，以每股1令吉40仙收購如今易名為綠盛世（ECOWLD，8206，主板產業組）的富閣苑開發（FOCAL）65.05%股權，全面獻購價比停牌前的1令吉21仙溢價19仙或15.70%，顯示其出手最為大方。

由於新股東將注入大量優質資產，這些公司往往吸引到投資者追逐。愛美家和綠盛世的控制權易手後，股價都應聲高漲，尤其是綠盛世，有了劉啟盛的名牌加持，投資者憧憬該公司將再創另一個實達集團（SPSETIA，8664，主板產業組）的神話。

然而，FIC宣佈全購ENCORP公司後，後者的股價卻變化不大，截至上週五隻升至1令吉61仙，反映了這個產業變身術似乎失靈。未來其股價是否會急起直追，仍有待觀望。

不過，投資者也必須注意，這些公司的下一步行動，必然是向大股東收購資產，其中將包括發股給大股東，甚至向現有股東配售附加股以從中集資，而這種發股行動，都可能令股價回軟。例如綠盛世的股價就在發股計劃後走低。

除非新大股東以極為優惠和低廉的價格，將手上的優質資產注入上市公司，則該公司及股東才有望大幅受惠，但世上有這麼好的大股東嗎？相信打著燈籠也很難找到。

打房升息兩大利空‧產業股眼看手勿動

產業股仍面對打房和升息兩大利空，分析員認為目前宜“眼看手不動”。

馬銀行研究指出，監管當局仍在觀察打房措施的效果，如果無法有力減少家庭債務，極有可能再祭新措施，這是產業股最大利空。

馬銀行研究補充，國家銀行上週釋放升息信號，若利率下半年調高50基點，依35年房貸和“基貸率減2.4%”貸款率推算，平均每月付款將提高6.8%，肯定打擊房市買氣。

目前，馬銀行研究追蹤產業股的股價/淨資產比（P/RNAV）介於0.54至0.7倍，該行稱若降至0.4至0.6倍，不失為值得考慮的價位。該行給予“中和”評級。

該行表示，峇都交灣、倒置收購和捷運二線是產業股主要利好，值得關注的股項包括丹斯里劉啟盛終於“現身”的綠盛世（ECOWLD，8206，主板產業組），以及檳島房產代表——恆大置地（TAMBUN，5191，主板產業組）和東方（E&O，3417，主板產業組）。

產業股“加碼”

聯昌研究看好產業股，給予“加碼”評級。該行認為，打房措施推出後，房產市場花了5至6個月消化，近期推出的房產計劃已獲得不俗反應。

聯昌指出，一旦大型發展商的新計劃銷售加快，加上捷運二線和高鐵等計劃陸續傳來好消息，有望帶動產業股下半年走勢。

產業股中，聯昌看好馬星集團（MAHSING，8583，主板產業組）。

China property bubble

China's property boom is said to be on its last leg and possibly reaching systemic proportions.

“In 1990, Tokyo’s total land value accounted for 63.3% of US GDP (gross domestic product), while Hong Kong reached 66.3% in 1997.

“Now, the total land value in Beijing is 61.6% of US GDP, a dangerous level,” said Vanke Group vice-chairman Mao Daqing.

According to The Telegraph, a leaked recording of Mao’s dinner speech more or less confirms what the bears have been saying for months.

It is a dangerous bubble, and already deflating, says Ambrose Pritchard-Evans in his column in The Telegraph.

China’s anti-corruption campaign has resulted in a flurry of home sales as many people try to get rid of high priced units.

Transaction volume has slowed down in the 27 cities surveyed, of which 21 cities have inventory exceeding 12 months, said The Telegraph, quoting Mao.

“We believe that a sharp property market correction could lead to a systemic crisis in China, and is the biggest risk China faces in 2014,” said Nomura’s Zhiwei Zhang.

The risk is particularly high in third and fourth-tier cities, which accounted for 67% of housing under construction in 2013, said Zhang, as quoted by The Telegraph.

China can leave the situation to correct itself or prick the bubble.

“Whatever measure is taken, when China sneezes, you will catch a cold, wherever you are,” said Pritchard-Evans in his column.

Citing the decision by the US Federal Reserve to pop the bubble in 1928, he said it caused a lot of adverse effects which the world should be aware of.

The United States was then the world’s rising creditor power, with foreign reserves above 6% of global GDP, almost exactly the same as China’s holdings today.

The other major announcement last week was Barclays’ plan to trim staff.

Hot on the heels of shareholders’ rejection of its bonus plan, Barclays is cutting 19,000 jobs over the next three years.

Barclays increased its expected job cuts this year to 14,000, from 12,000 announced in February, with the extra 2,000 jobs going in the investment bank, according to Reuters.

It said it woukld cut a further 5,000 jobs in the investment bank by the end of 2016.

Under its revival plan, the 320-year-old bank will set up a bad bank which will carry £115bil of risk-weighted assets.

This includes £90bil of investment bank assets and all of its European retail banking operations, amounting to £16bi of assets.

Barclays is raising £5.8bil (US$8.9bil) from its shareholders to help plug a larger-than-expected capital shortfall.

Barclays certainly has a lot to deal with before it can comfortably start thinking of rewarding its staff with big bonuses.

New, potentially risky practices among asset managers and mortgage servicers have been identified by the US Financial Oversight Council in its latest report.

At issue were indemnifications that asset managers offer some clients involved in securities lending activities to guard against the risk of borrower defaults, said the South China Morning Post (SCMP).

Although asset managers did receive collateral in exchange for the securities they lend, the report raises concerns that indemnifications could still leave asset managers at risk because they were not required to set aside capital, SCMP said.

Mortgage servicers handle borrowers’ accounts, processing payments and handling foreclosure proceedings.

The report says non-bank servicers do not have the same capital, liquidity or risk oversight as banks. As a result, it said the failure of a non-bank servicer could hurt investors in mortgage-backed securities.

The regulators have taken the initiative to identify risks posed by the non-bank sector.

It will be interesting to see what measures they will take to contain these risks after flagging the red flags in the sector.

GST and OPR will affect house prices

The anticipated goods and services tax (GST) and the hike in the overnight policy rate (OPR) will impact housing affordability and sales, according to Maybank IB Research.

It said the benchmark OPR of 3% was expected to rise 50 bps (basis points) to 3.5% following the central bank’s monetary policy committee meeting in early July.

The report said a 50bps increase in the mortgage rate could lead to a 6.8% jump in monthly instalments based on a base lending rate (BLR) minus 2.4% for a 35-year loan.

“This would impact affordability and investment decisions for new purchases,” it said.

The report also said the housing affordability index has been trending down since 2009 due to hikes in the BLR to 6.6%. The BLR was set at 5.6% between 2009 and 2011. Other reasons for the index to trend downwards include the spike in property prices without a significant rise in income.

The report said that with most developers already doing GST-related repricing and re-costing exercises ahead of the April 2015 timeline and the anticipated higher interest rates, the housing affordability index could decline further. This would lead to a decline in property sales.

“While developers will be able to pass on the upcoming GST to buyers of non-residential properties, they may have to absorb some of the GST impact for residential properties that were sold during/before 2013 and which remain uncompleted on April 2015.

“We believe a majority of the sales secured in the last one year have not taken into account the implementation of GST,” the analyst said.
Margins are also likely to compress in the coming period due to the offering of more non-cash incentives to attract property buyers.

On top of that, the report said higher labour costs and higher transportation costs after last September’s fuel price hike were expected to eat into margins.

Malaysia’s high household debt amounted to RM854bil last year, accounting for 86.8% of nominal gross domestic product (GDP).

Maybank IB said investors felt Eco World Development might be the new leader for the property sector given the support by former S P Setia staff and its expansive land bank worth RM43bil in gross developmental value.

Meanwhile, Batu Kawan in Penang was introduced as a new property hotspot in Malaysia. It stands to benefit from the new second Penang bridge and better control on land supply from the state government.

“It is unlike Iskandar Malaysia, which relies on the bilateral relations between Malaysia and Singapore,” the research house said.

Maybank IB observed that the share price of land owners Tambun Indah, Malton and Global Oriental rose 14%, 19% and 24%, respectively, benefiting from interest in Batu Kawan.

Overall, the research house maintained a “neutral” call on the property sector, citing that foreigners were more focused on the property sector in other emerging markets.

CIMB ‘overweight’ on property mart

Research house sees sales picking up in second half of 2014 amid positive news flow.

CIMB Investment Bank remains positive on the property sector and expects property purchases to pick up pace in the second half, ahead of the implementation of the goods and services tax in April next year.

It maintains an “overweight” call on the sector and has chosen Mah Sing as top sector pick.

The research house said in its property market report yesterday that re-rating catalysts for the sector include strong sales by developers in the second half of the year, and positive news flow on infrastructure projects, such as MRT2 and high-speed rail from Kuala Lumpur to Singapore.

“We remain optimistic on the prospects for the residential property sector due to favourable demand and supply dynamics as well as the strong affordability,” it said.

“We do not subscribe to the view that residential property prices will fall as a result of the impact from the numerous measures by the government to curb speculation. This is because residential property prices are largely a function of economic prospects and job opportunities, as well as confidence and sentiment,” it added.

With real gross domestic product growth forecast to accelerate from 4.7 per cent last year to 5.0 per cent this year and the country enjoying what is effectively full employment, combined with a firm stock market, it does not see prices falling at all.

“We believe that house prices will continue to rise 5-10 per cent per annum this year on the back of supply constraints and buyers jumping back in before the implementation of GST in April 2015,” it said.

Transaction volume, however, could shrink by another 10 per cent on the back of the cooling measures.

The supply overhang remains manageable and unsold stock stayed the same at around 66,000 units. Unsold stock declined in the Klang Valley and Penang but rose in Johor.

CIMB IB is most cautious on the Johor market due to the torrent of supply coming from China developers.

However, for developers with townships in Johor that can launch landed properties as well as industrial properties, sales should continue to hold up well.

“While we continue to remain bullish on the prospects of Iskandar Malaysia as a growth corridor, the property play there will likely cool off after last year’s big price spike,” it added.