隆市RM50万房產热卖

巴生谷土地已买少见少，尤其以吉隆坡境內土地更是寸土黄金价，因此市场上只要出现50万令吉左右的中高价房屋计划，一经推出市场就迅速掀起抢购热潮！

目前，在吉隆坡一带，50万令吉以下价位的新房屋计划已「买少见少」，中价位（30万上下）的私人房屋发展更是一个难求，有此价位的房屋只会出现在一马房屋计划、SOHO住家式房屋计划、或者是坐落在隆市郊外区的房屋计划。

据了解，吉隆坡最新推介市场的房屋计划当中，即位于华友花园附近的Lakeville公寓，价位从56万令吉起；而位于泗岩沫也有一项新的房屋发展计划，价位也在55万令吉左右。同样位于华友花园附近的Kiara East一房Studio公寓单位，价位也从38万至39万令吉起。

由于吉隆坡的土地所剩不多，加上中央政府明年將落实消费税，预料从明年起，房屋价格也都会跟著飆涨。因此，近月推出的新房屋发展计划，虽然价位在50多万令吉左右，但依然很受欢迎，尤其在一些地理位置佔优势的地点。

房地產经纪人陆少迪指出，Lakeville公寓在吉隆坡来说，算是比较实惠的一个房地產单位，该公寓的价格平均每平方尺介于在550至620令吉之间，反之与Lakeville公寓同一条路的Eco World公寓（5分钟车程距离），则每方尺要760至800令吉之间。

销售对象华裔为主

他说，Lakeville公寓范围总共佔地12.38英亩，共有6栋大楼。目前，率先推出市场的A、B座公寓，销售情况火红。如无意外，第二期即C和D座公寓，可能將在9月推介；预料，第二期的房屋价位將比第一期涨价15至20%不等。

「我们的销售对象是以华裔为主，而房屋价位锁定在比较实惠的价格，主要是为了吸引中上的购屋者前来购买。」

此外，一名熟悉房地產的商人李沛龙直言，如今在吉隆坡，房屋每方尺至少要650令吉左右，因此目前在城市附近已经很少有50万令吉价位以下的房屋单位。

他说，一些低于50万令吉以下的单位，可能都是一些SOHO的房屋单位，例如吉隆坡一间450平方尺的SOHO房屋单位，每方尺价位就要约600令吉。

「现今的发展商，不少都是依照以后的房屋价格来出售房屋，而非以现有的房价来出售房屋，导致现在的房屋价格不断节节上升。其实，房价一直走高的情况，对整体的房屋发展並不理想。」

3问题惨亏拖死马航

马航从2001年至2014年，累积亏损达84亿令吉，国库控股点出马航困境3问题，认为马航不能再开拓毫无利益可图的航线。

国库控股推出的马航振兴计划报告中，指马航在过去14年累积亏损达84亿令吉，主要的问题是入不敷出。

「相对同样提供全服务的航空公司，马航盈收与员工比率只是国泰航空的51%、新加坡航空的38%。马航和廉价航空相比，成本劣势差距约40%。」

报告指出，马航財务的老问题有3个，第一是为了履行国家责任，基于推广大马旅游而开拓的无利可图航线。

第二，马航雇员人数比其他同级航空公司超出30%。第三，马航领导层无法掌握一些航空核心业务。

报告认为，马航的问题也需考量全球航空业面临的困境。

「在过去30年，全球航空业累积亏损达3900亿美元（1兆2300亿令吉），平均每年亏130亿美元（410亿令吉）。」

成长超越需求量

报告也提到，大马的市场非常竞爭，目前本地共有3至6家航空公司飞往多条主要航线，而且航空公司每年增长比率超越了需求量。

「航空公司每年成长10%，超过了每年8%的需求量。」

无论如何，报告书仍认为马航有其內在优势，例如拥有优秀的飞机师及空服人员、服务热情及提供优质產品。马航也获得多个航空奖项，包括在2001年至2012年，一连7年获得权威航空服务评估体系Skytrax评为最佳空服人员奖。2010年和2011年分別获得世界旅游奖评选为亚洲「最佳航空公司」。

此外，马航的飞机机种平均机龄只有4.2年（相对新航7.1年及国泰9.3年），这是政府在过去不断注资的结果。

国库控股吁6造合力拯救马航

马航在过去14年经歷3次拯救计划，仍无法抵销所面对的財务困境，马航大股东国库控股这次提出的大刀阔斧振兴计划，强调6造必须通力合作，否则马航无法从財困泥泞中走出来。

马航振兴计划报告书点名马航管理层、马航雇员、国库控股、政府、供应商及大马人需要个別负起在12项振兴计划下的职责，特別是马航管理层需草擬更详细的营运重组计划（需获国库控股批准），定时匯报重组进度。

振兴计划也为马航管理层设定目標，必须执行全新业务模式，拉近与东盟和中东重点航空公司的成本距离，提高每单位盈收10%至15%。

听取劳方意见

「管理层也有必要调整人手，通过专业、透明、公正及给予赔偿的方式，將雇员人数减至1万4000人。」

报告促马航雇员继续提供专业和优质服务，配合管理层调整工作模式及同意检討聘约。国库控股也鼓励雇员通过新设立的雇员咨询小组表达意见，让资方在进行重大决策时也可以听取劳方的意见。

报告则提醒国库控股领导层需要提供马航財务保障，监督振兴计划进度及提供计划可行的环境。

报告指出，马航除牌及重新上市的工作会由国库控股负责，他们也需在全球搜寻航空业专才加入马航高管团队，为高管设立目標。

国库控股也负责再培训员工的任务，协助那些被裁退的员工转移至其他两家合作的工作。

政府方面，报告促政府草擬《马航法令》及成立航空委员会，打造一个公平及进步的本地航空业。此外，政府也应速批马航重组所需的批文，包括转移营运的执照及维持目前马航的税收状况。

「政府应把目前属于联邦土地发展局的马航梳邦总部，割名给国库控股或马航，让它作为马航一站式培训中心。」

检討现有合约

至于马航供应商则应同意检討现有合约，所有的条款应符合市场惯例及行业標准。国库控股希望所有大马人支持马航重组计划，也希望人民继续选择马航。

马航在过去曾出现3次拯救行动，包括2002年广泛资產分拆（WAU），变卖马航飞机予中央政府抵债，之后由中央政府转租飞机予马航。

2006年，时任马航首席执行员拿督依德利斯推出第一业务翻转计划，2009年推出第二业务翻转计划，大刀阔斧为马航进行瘦身行动，斩除亏本航线，提高航班每公里收益。当时马航盈利出现曙光，成功转亏为盈，只是好景不常在。

2011年，马航和亚航达致股权交换协议，后来引起马航雇员职工会强力反弹，亦饱受政治人物批评，8个月后这项协议告吹，两家航空公司只在採购和飞机维修方面展开深入合作。

隆中环火车站改售票时间

从9月1日起，马航在吉隆坡中环火车站售票处的营业时间，將改为每週一至週日，上午7时至晚上10时。

马航今日发出文告指出，改变营运时间目的，是为了简化航空公司的运营效率，並確保售票系统不受影响。

所有售卖机票的方式，都能在马航的网站www.malaysiaairlines.com查询，或拨打客户专线1-300-88-3000（只限大马）及03-78433000（大马以外的国家）。

国库控股：非无条件救援马航

国库控股（Khazanah）董事经理丹斯里阿玆曼莫达表示，政府需平衡拯救马航和审慎管理公众资金的责任，并非无条件救援马航，後者需达到特定的财政目标才能获得持续金援。

他在媒体汇报会上指出，马航重组之路将颠簸难行，但需在审慎管理公众资金和拯救马航上需取得平衡。

“如果马航重组失败，届时我们需要谘询公众意见是否继续拯救马航。”

他解释，政府在2011年曾救援过马航，期间也落实过系列的重组计划，部份取得短期成功，但部份却因面对阻力宣告失败，但相信这次的重组计划透过深度重组，加上获得监管单位的支持，将可取得成功。

他解释，透过成立新公司，将可让马航抛弃过去的营运模式，甚至是重洽合约来重新出发，同时航空委员会的成立，以及马航法令（Mas Act）的设立也将确保整个重组计划顺利进行。

但阿玆曼莫达说，政府并非拯救马航，国库控股是有条件进一步投资马航60亿令吉。

新旧公司各得30亿资金
根据计划，马航新旧公司将各得30亿令吉资金，旧公司的30亿令吉将涵盖14亿令吉的私有化活动，其馀16亿令吉则确保新旧公司顺利交接，而新公司也将取得30亿令吉资金，但只有在达到国库控股设定的目标下才可获得释出。

不过，他指出，若出现油价飙涨等不可预见因素，国库控股可能为相关目标松绑。

“整体来说，我们并非援助马航，我们将可从後者重新上市，或旗下业务上市回收60亿令吉资金。但是，我们不会分拆马航业务。”

他认为，马航在重生阶段维持上市地位将面对监管等挑战，但若业务成功扭转乾坤後，重新上市无论从控制或财务角度来看都是对集团最佳的选项。

建议维持马航名称
另一方面，阿玆曼莫达表示，新旧公司交接至关重要，因此在交接期间需确保旧公司顺利运作，但旧公司的成本架构并不可行，将通过委任新首席执行员（CEO）等管理团队，甚至拟定新营运结构让领导集团重新出发。

“我们将从国内和国际航空业人才中寻找新接班人选，希望能在年杪进行公佈。”
但他建议维持马航的名称不变，因国人对马航都拥有独特的回忆。

询及马航裁员和削减航线计划，阿玆曼莫达说，相关细节仍在拟定中，将由马航全权负责。
“我们与航空专家洽商後，发现马航最好专注8至10个小时航程的区域航线，因此将对欧洲和美国等其他航线进行评估。”

《重建国家标誌：马航重组计划》

12项目配套计划

1．成立新公司，完成马航除牌和重新上市工作
2．注资60亿令吉，需符合严格的条件以及减低接近120%的净负债
3．重整业务，专注於区域性网络、更低的成本结构和更关注收益管理
4．搬迁总部至吉隆坡国际机场
5．加强诚信和保全
6．检讨供应商合约以及重新谈判
7．整顿领导层
8．精简30%的员工，新公司需要1万4千名员工
9．加强业界关係以及内部整顿
10．重新培训、提供就业机会和重新调派员工
11．取得政府支援，包括为专为马航设立法令和成立航空委员会
12．.继续与外界各相关单位和人士沟通

前景看俏‧怡保工程維持“買進”

怡保工程（IJM,3336,主板建築組）符合市場預測，分析員普遍認為，該公司旗下業務未來前景受看好，而對它維持“買進”評級。

肯納格研究指出，怡保工程2015財政年首季業績表現符合該行及市場預測。該行將其2015及2016年淨利預測保持不變，分別為7億1千720萬及8億6千零10萬令吉。

肯納格看好該公司後市表現，其中利好包括手握50億令吉工程合約，為未來至少4年盈利提供透明度、私有化怡保置地（IJMLAND,5215,主板產業組）可推動2016年淨利增長20%、以及正在收購加影外環大道（SILK）可加強重复收入，因其大道將在2015年調升過路費。

大眾研究指出，怡保工程2015年首季淨利1億3千340萬令吉，符合該行及市場預測。

預料其產業領域未來季度盈利將增強，特別是首季受到高成本及刊登廣告及促銷開銷的影響，而其未入賬銷售為20億令吉，並預期另外20億令吉銷售額。

大眾認為，該公司旗下的建築業務盈利，料因更好賺幅而回揚，及較低外匯虧損等；而種植業務料在本季度回彈，主要是較高銷售額及原棕油平均價格所致。

馬銀行研究指出，該公司2015年首季淨利符合該行預測，惟卻低於一般市場預測。

該行將2015及2016年淨利預測上調4%及3%，分別至6億1千830萬令吉、6億8千零50萬令吉，而2017年則為7億5千900萬令吉，主要反映較好盈利前景。

馬銀行指出，截至今年6月杪，該公司手握48億令吉工程合約、強勁未入賬產業銷售20億令吉、蓬勃的鮮果串生產成長、及旗下國內大道業務分拆自行上市及脫售海外資產等利好，支撐未來盈利表現。

家债已受到控制 国行不再推出新降温措施

国家银行宣布，随着过去数个月推出的降温措施，已经有效地遏制了我国家庭债务的增长，因此在未来几个月内，国行将不会再推出任何新的降温措施。

据了解，我国家庭债务已从过去6个季度以来出现下滑。在今年第二季度，家债增长已放缓至10.3%。

国家银行助理总裁苏克夫星（Sukhdave Singh）表示，鉴于目前家债增长已呈现放缓趋势，目前似乎已不需要再推出更多的措施，但也要视乎其他因素是否能够持续发挥作用。

2013年，我国家债飙升至国内生产总值（GDP）的86.8%，成为亚洲家债最高的国家，迫使国行推出更多措施，以改善这个问题。透过这些措施，家债增长已从2010年的15.1%与2013年的13.5%，下降至今年的11.7%。

Bumi Armada

布米阿玛达(5210)今早公布附加股发售价后，全日股价急挫，收市时只报3.04令吉，滑落22仙或6.75%，是全场第4大跌幅股只，全日转手量达1161万股。

该公司今早停牌一个小时，以公布之前宣布的2配1附加股的发售价，附加股发售价每股订在1.35令吉，比以26日(昨天)收市价(3.26令吉)计算出来的除权价1.98令吉打拆31%。

除了附加股之外，该公司亦建议2送1红股。

洁蒂：再升息得看经济风险

国家银行总裁丹斯里洁蒂今日说，我国今年內是否再度升息或以调整法定储备率（SRR）作为调控银行游资，这仍需全面评估金融失衡、经济成长、內需和通膨风险、外围变化等潜在风险，然后才会作出定夺。

需评估各方风险

她说，我国必须评估局势，从国內需求、成长和通膨风险乃至金融失衡，这些都会在评估中，升息与否就看这些评估。

她强调，整个经济环境仍不时改变，会不断评估当前局面和潜在风险，升息与否就看这些评估。

我国刚於7月升息0.25至3.25%，多名经济学家认为，若在一年內两度升息会来得太快而恐促成更大通膨，上调SRR至適当水平是控制银行体系游资的另一选项。上回SRR的调整是2011年7月，规定银行法定储备率由3%调高至4%。

洁蒂为国家银行博物馆与艺廊举行的东西方贸易与马来群岛钱幣展主持推展礼后说，是否透过SRR调整，这还要慎审评估。

“全球的游资显著转向，倘若是基本面转向而造成全球游资转向，才会用上SRR；倘若只是短暂的转向，不会用上SRR这个工具，只依赖公开市场的营运情况。”

她认为，倘若发现过剩游资，国行可透过货幣市场的营运来吸资，更仰赖以市场为基础的工具。

银行体系游资充足

她说，只在金融体系游资的基本面转变才会用上SRR，目前是確保银行体系游资充足，也確保市场不会游资有过剩，促成贷款过度成长。

“我们有很广泛的工具来管控金融体系，大马在金融市场逐步迈向成熟，不全然仰赖升息、SRR，也透过宏观审慎措施和其他方式，確保我国金融体系的稳定。”

谈到金融失衡与通膨风险，她说，根据评估，基於具备多元化经济，我国处於稳健的成长轨道上，外围环境使贸易作卓越贡献，私人界有很蓬勃的投资活动，经济成长稳定。

通膨风险升高 短暂现象

“同时，通膨风险升高，惟根据评估，这种局面是短暂的；这是价格调整的过程中，形成短暂的通膨现象，一旦到了2016年便会逐渐持稳，长期平均通膨率將来到3%左右，而政策重点是使通膨朝向长期平均率。”

回答是否有必要在实施消费税前夕，把通膨稳锁定在一个水平，她说，这可通过很多方法实行，包括提高觉醒度与打击牟取暴利的执法，使通膨不会形成次轮衝击，同时確保薪资调整可確保通膨立於平均水平內。

货幣料持续波动

谈到美减债与货幣波动，洁蒂预期货幣波动持续，以朝向政策正常化的调整，欧洲与日本仍然祭出刺激方案。

她说，基於地缘政治紧张局面，一些结构转变都造成波动，循序渐进减债，无形中减低波动。

她指出，大马的韧力让我国在全球金融风暴期间成功减低衝击，目前金融领域支撑经济成长的环境，利惠我国与世界的贸易。

大马散装货运 矿价跌船运需求增

目标价：2.53令吉
最新进展

大马散装货运（MAYBULK，5077，主板贸服股）次季核心净利为1390万令吉，将上半年净利推高至3690万令吉，符合预期。

按年而言，核心净利扬6%，由转亏为盈的联营公司所推动。上半年净利涨66.9%，归功于稳健的联营净利和干散货业务的亏损收窄。

行家建议

中国海运铁矿进口料增长12%，达8亿9420万公吨，因澳洲铁矿产能显著扩大，促使铁矿价格暴跌20%。这将推高大马散装货运干散货运船的需求。

虽然联营公司PACC岸外服务控股（简称POSH）在墨西哥的联营公司因客户不付款而面临风险，不过，我们相信最坏的情况已经过去，因相信墨西哥财团Grupo Pegaso有意购入POSH在墨西哥联营公司的股权。

这可为POSH提供一个套现且脱离此困扰的机会，对POSH属于正面发展。
我们维持财测、“超越大市”及2.53令吉的目标价格。

蚊型房產‧10年新趋势

大马最难以负担的產业市场不在中马，而是南马；东马两大城市可负担程度差距大，古晋最合理，亚庇房价收入比全马第二高。

不过对比东南亚城市，缅甸仰光房价收入比最高，高收入国汶莱最低，大马6大城市多数垫底。

房价收入比
新山人最买不起房子

根据Numbeo网站，截至7月止，2014年大马主要城市房价收入比（price-to-income ratio），柔佛新山以13倍高居榜首，同时，房贷开销佔家庭收入的143%，即使不吃不喝把所有收入用於供房，也不足以负担房贷。

亚庇10.40倍
古晋3.86倍

沙巴亚庇则以10.40倍居次，而每个月房贷开销佔了家庭收入84%，可负担能力指数（Affordability Index）为1.19，供房压力也非常大。

一般上，合理的房价收入比为3至6倍，目前只有古晋的3.86倍在合理范围內；每个月房贷开销仅佔家庭收入的30%，可负担能力指数为3.37，为全马唯一房价最合理及可负担的城市。

檳隆灵市超合理水平

其他城市，包括八打灵再也、檳城、首都吉隆坡都超过合理水平，亚庇及新山的房价收入比更是“极度不合理”，两者已超过10倍水平，另外，每个月房贷开销也都超过收入的50%。

数据显示，新山的房价收入比为12.99倍，可负担能力指数为全马城市最低，只得0.70，这意味新山房价与工资收入比例相差悬殊，当地人需付出高於收入14倍的价钱才可买房，是非常吃力的。

这或许是受依斯干达特区蓬勃的產业发展计划影响，海內外发展商积极推出各种符合外资需求的高档產业，售价都在100万令吉以上，间接抬高了该区產业价格，而当地人收入水平未见大幅提昇，造成房价收入比出现悬殊状况。

向来被公认高屋价的檳城，房价收入比8.64倍，每个月房贷开销同时佔了收入的65%，可负担能力指数1.55，这很有可能是受檳城第二大桥开通影响，促使產业发展计划扩散至地价成本较低的威省，不再集中於寸土尺金的檳岛，进而拉低了该州房价。

新鲜人无力买屋

针对国人“可负担能力”日渐下滑的课题，產业专家在一项產业研討会上表示，这將改变消费者购屋顺序及提昇“蚊型”单位的需求，因为目前我国的房价已无法让刚踏入社会工作的年轻人购买首间房屋。

“在5到8年前，少有无法负担第一间房屋的课题，如今这状况已改变，因为负担能力问题，更多的年轻人倾向在买房前，先租房、投资產业或与父母同住，估计在未来10至15年，市场新屋將以“蚊型”单位为主，大型房屋仅限二手市场。”

因此除了一般传统的家庭式3房1厅，专家们一致认为，佔人口最大比例的年轻人（20至25岁）需要面积更小、更可负担的入门蚊型单位，可是市场却未根据实际人口需求兴建，为负担能力下滑因素之一。

缺乏“以小换大”购屋思维

其次，专家指部份原因是大马买家普遍缺乏“以小换大”的购屋思维，明明30岁左右的年轻人只能负担中低价组屋或小公寓，许多人还是“妄想”拥有双层排屋，以为努力赚钱存钱就可买到，最终还是因为屋价比赚及储蓄所得飆涨更快而无法负担。

“奉劝年轻人先买廉价组屋或公寓为佳，隨后在未来几十年才慢慢更换至面积较大的房子，如果大家都能抱著这种正面思维买屋子，就不会有无法负担的问题了。”

蚊型公寓比“鞋盒”小

香港人对迷你型公寓的称號，面积介於10至35平方米（约100多呎至350呎），比“鞋盒公寓”还小，主要是为了迎合市场可负担能力，应付楼价太贵而衍生的小型住宅单位。在国际大都市如纽约及东京，这已不是新鲜事，美国政府甚至鼓励发展商建造微型公寓，而日本最具经典蚊型单位非胶囊公寓莫属。

东南亚房价收入比

Numbeo网站数据显示，大马各大城市的房价收入都比大多数东南亚城市低，显示大马人的房屋可负担能力还是不错的，至少人民收入与房价的差距，不像缅甸及印尼城市般高得离谱，房价收入比多在20倍以上。

缅甸36倍

2011年开放投资的缅甸，在短短几年內吸引许多外资，导致首都仰光的房价狂飆，2014年房价收入比高达36倍，成为亚洲房价对收入比例悬殊大的城市，人民收入低下及薪资不见增长，是导致仰光人可负担能力只有0.23的主因，房贷超过收入的400%，就算是高收入者也买不起房子。

经济加速成长的印尼，大城市的房价收入比倍数也相当高，10大入围城市就佔了4个，包括日惹、峇厘岛、万隆及泗水，倍数从23.6倍起至34.6倍，当中以日惹最高，近35倍，超越17.5倍的首都雅加达。

日惹特区为印尼唯一由苏丹统治的省份，省长（苏丹）与印尼政府拥有同等权力，去年苏丹访台，盼与台湾新北市强化经贸合作，今年便传出手机生產商鸿海在日惹设厂的消息，令投资者开始关注这个从印尼眾多城市脱颖而出的古老皇城。

菲律宾马尼拉金融中心马卡蒂市，以近27倍的房价收入比屈居第三、宿雾近26倍、河內近25倍、新加坡23倍及泰国芭堤雅20倍，其他一线城市如曼谷、雅加达、马尼拉及胡志明市，因当地人收水平较二三线城市高，房价收入比差距缩减至15至20倍左右。

汶莱首都最低
仅1.75倍

东南亚房价收入比最低的城市是汶莱首都斯里巴加湾，只有1.75倍，房贷仅佔收入的14.5%，房屋可负担指数高达6.91，这得归功於丰富的石油產量，让汶莱成为东南亚人均收入第二高（3万1千美元，约9万9千令吉）的国家，加上优异的国家政策福利，当地人根本不必为买房子而烦。

交易量额不成正比

马来西亚房地產代理公会（MIEA）主席希瓦（Siva Shanker）也表示，虽然產业市场放缓，可是大马的產业交易量及交易额不成正比。

明年交易和缓

2013年產业交易数据显示，產业交易量下滑11%，交易额却上扬6.7%。2012年大马產业交易量为42万7千宗，2013年则跌至38万1千宗，交易额则从1千420亿令吉增至1千520亿令吉。

“不认为產业价格將下跌，相信在消费税前会引发小型购屋潮，鉴於上半年產业交易已减少6.7%，预测下半年及明年產业交易將和缓，维持类似水平交易量。”

新產业需求高达80%

他说，市场上15至20%为新產业，80%为二手產业，可是新產业需求却高达80%，二手產业仅有20%需求，这意味10个买家在竞爭一项新產业，令產业价格高居不下，而二手市场交易量显示，住宅產业交易量过度活跃，领先其他商务、工业、农业產业的总交易量。

“未来几年，预见住宅產业市场將过度供应，尤其是公寓及共管公寓，买家应儘量避免陷入此状態，购买选择適合自己及有益的產业。”

他在探討產业趋势变化时表示，大马產业市场在过去几年面临最大变化是屋价大幅走高、空置房產增加、出现產业团购俱乐部，发展商也积极推出新购房方案吸引买家。

勿持“买多赚多”投机態度

“空置房產在市场景气时不成问题，可是在景气欠佳时，买家將非常危险，因为太多產业单位待售或出租，却找不到买家及租户，所以奉劝大家千万別再抱持买多赚多的投机態度。”

他指出，在2010至2011年期间，一些地区住宅產业价格更是在一年內创下30至35%惊人涨幅，如今大城市如吉隆坡、檳城、柔佛及亚庇的產业价格已不是人人可负担，主要是受產业投机活动、简易贷款机制、高就业率及现代人財富增长影响。

目前大马是唯一提供负基准贷款利率（BLR）的国家，国內失业率介於3至4%，根据国际失业率標准，1至2%失业率为正常现象，因还须计入转职者及求职者的数目。

以人口年龄层来看，目前大马50%人口25岁以下，75%人口在40岁以下，年轻人口佔了大部份，而在过去几年，这些人口的財富也在大幅度增长。

Y世代不爱二手屋

马来西亚房地產代理公会（MIEA）主席希瓦（Siva Shanker）指出，科技进步及財富增长比以前更容易，年轻人或Y世代的想法及生活方式与前人完全不一样，他们不喜欢二手房，反而要求新家一定要有“围篱及保安”（Gated and Guarded）设施，且崇尚优质、便利、更亲近大自然的绿色生活。

他认为，市场趋势在改变，具备家具（Fully Furnished）及保证租金的营销手法已不足以吸引买家，围篱及保安也不算新元素，未来產业发展趋势，还需结合创意行销及兼具时代感建筑外型。

建筑外型须时代感

过去几年，產业市场趋势趋向標誌性发展（Iconic Development）及市区生活（Innercity living）元素，包括利用品牌效应或打著地標建筑（如国油双峰塔景观）的名號推高房產售价，发展商在市区进行屋业重建计划，也导致“富人住市区，穷人迁市郊”的情况。

“预见早前迪拜的指標建筑（Iconic Building）风潮將席捲大马產业市场，品牌效应、综合型產业发展计划將广受欢迎，'绿色改革'（Green Revolution）亦开始出现，估计在未来5至10年內，符合绿色標准（Green Graded）的建筑將更易於出售及出租。”

其他新元素包括採用城市手扶梯（Urban Escalators）、城市电梯（Urban Elevators）、自动行人道（Travelators）、行人天桥（Sky Bridge）、通往公共交通站点的住宅有盖行人道（Covered Walkways）及符合现代人需求的行人步道。

工厂新盘停顿

在工业房产方面，发展速度则不及其他类型的房产，新供应主要来自雪州，自2011年至今，地稀人稠的吉隆坡，工业房产发展已进入停顿期。

在今年首季，大吉隆坡地区的工业房产供应达4万697间，其中87.3%或3万5529间位于雪州，其余的5168间则位于吉隆坡。

与去年末季比较，增幅仅为0.02%，新增工业房产只有7间。

在类型方面，以排楼式厂房居多，占总供应的71.9%或2万9247间；独立式厂房则有4831间，占11.9%；半连接式厂房共有4562间，占11.2%；平房式厂房则有1567间，占3.9%；工业中心则有490间仅占1.1%。

在租金方面，大吉隆坡地区首季的工业房产租金未见变动，大多维持与去年末季同一水平。

工业活动转向柔南

随着许多工业类型活动逐渐转向柔南地区，大吉隆坡工业房产也面对槟城以及依斯干达的竞争。

纵观大吉隆坡地区，八打灵再也仍是厂房租户的心仪地点，租金达每平方尺1.62令吉，租金最便宜的是乌鲁冷越地区，每平方尺租金1.15令吉。

在交易方面，Tadmax（TADMAX，4022，主板工业产品股）在今年2月间以3亿1730万令吉，将巴生的工业用途地脱售予一个马来西亚发展有限公司（简称1MDB）后。

有消息指出，一个马来西亚发展有限公司有意将3B发电厂项目，从原订的宜唛（Jimah）迁往该处。

服务式休闲公寓添动力

在今年首季，服务式休闲公寓市场供应达6196间，按季增加157间或2.6%，位于吉隆坡中环的Ascott酒店，是推高市场供应的主力。

7服务式公寓陆续竣工

这个在去年末季推介的服务式公寓是Ascott旗下的第二间服务式公寓，提供的公寓单位面积介于431平方尺（单房公寓）至2293平方尺（阁楼单位）。

在The One Bukit Ceylon（354间）以及FraserResidence@188Suites（446间），于今年底进入市场后，市场供应将新增1040间或16.8%。从现在起至2016年，将会有7项服务式公寓计划陆续竣工，届时市场将新增1280间服务式公寓，相当于17.7%。

这些服务式公寓大多为短期出租公寓，此类型公寓平首季的均入住率按年增加1.74%至71.4%；平均住房费率则为每晚312令吉，按季增幅达9.8%，按季增幅则为3.4%。

吉隆坡地区服务式公寓的首季每间客房收入（RevPAR）为每晚223令吉，按年滑落17.4%。

零售房产租金升幅受压

国行打债措施奏效，私人贷款偿还期由25年缩减至10年，冲击人们对大型及昂贵产品的消费意愿，对于零售业来说，今年是充满挑战的一年。

随着新购物商场落成，加上人们消费意愿趋低，大吉隆坡地区的零售房产在招租以及租金议价方面，将面临竞争压力。

首季进入市场的零售房产包括位于USJ21的Main Place以及吉隆坡中环的NuSentral，面积分别为23.7万平方尺以及65万平方尺。

优惠租金留客

今年的零售面积预计将新增360万平方尺，供应大幅提高料将推高空置率，现有的业者必须以更优惠的租金或是其他方式留住租客。

大吉隆坡地区零售房产的首季认租率平均达91%，有下滑的趋势。

在该地区的多家购物商场中，柏威年、The Gardens以及双威金字塔购物中心，认租率都微幅走跌。

一些热门购物中心的最高租金，自去年第二季开始就维持在每平方尺55令吉，在隆市以外地区的最高租金则为每平方尺31令吉。

新酒店列队登场

旅游业带动酒店与休闲业发展，今年首季吉隆坡地区三星级至五星级的酒店客房数量，总计达2万7162间，按季增加168间或0.6%。

位于隆市金三角地区的酒店客房总计达1万2268间，或占总数的45.2%。

非中央商务区（CBD）客房则达8279间，或占30.5%；中央商区内的酒店客房数量则有6615间，或占24.3%。

备受市场瞩目的莫过于168间客房的Wolo精品酒店，在今年首季投入营业。

陆续完工并即将营业的酒店包括拥有198间客房的四星酒店AllsonCapital，以及拥有203间客房的的吉隆坡Holiday Villa。在这两间酒店的401间客房进入市场后，客房供应增幅料达1.5%。

多家大型酒店落成

另外，明年将有多家大型酒店落成，包括在吉隆坡中环的五星酒店StRegis（208客房），以及在吉隆坡城中城的Banyan Tree Signatures（50间客房）。

其他计划还包括位于苏丹依斯迈路的四星酒店Holiday Inn Express（200间客房）、孟沙的三星酒店BestWestern（216间客房）。

另外，还有满家乐的四星酒店Arcoris以及白沙罗的五星酒店Clermont，将在2016年陆续登场。

首季住客率同比增至68.5%

首季酒店市场表现略微走滑，但这并不让人意外，因首季表现一般上较为淡静，酒店领域首季的住房率由去年末季的76.4%，滑落至68.5%。

不过，按年比较的话，今年首季住房率表现超越去年同期的67.4%。

在平均客房费率方面，首季表现较佳，平均客房费率由去年末季的每晚271令吉，增加至272令吉。

在过去7年，平均客房费率增幅持平，按年增长幅度仅为2.5%。

去年游客2572万人次

去年前来我国的游客人数达2572万人次，只差一点就达到旅游局订下的2600万人次目标。

在这些游客人数中，仍以东协国家游客居多，在总数中占74.3%。

廉价航空亚航与飞萤航空的积极促销，带动吉隆坡国际机场以及梳邦机场客流量攀升，更写下新高记录，分别达4750万人次以及180万人次。

不过，今年初起，多起空难事故已让国际旅游业蒙上阴影，今年的游客人数增幅仍有待观察。

新房屋供应放缓

在今年首季，大吉隆坡地区的住宅房产供应达179万间，有地房产比例占43.6%，高楼房产占34.9%，廉价房产则占21.5%。

在地点方面，75.9%的房屋位于雪州，23.8%位于吉隆坡，其余的0.3%则在布城。

自2012年起，大吉隆坡一带的新房屋供应增幅开始放缓，年度增长率少于2%。

在今年初，因去年预算案的多项宣布仍未明朗，许多发展商因此暂缓新项目推介，在情况逐渐稳定后，次季以及第三季可见许多大型项目陆续推介。在首季获批准进行的发展计划预计可为市场新增20万7013间房屋，其中有94.9%的发展计划已动工。

二手公寓购兴升温

在新推介房产价格不断追高的情况下，使得不少投资者转向二手市场寻找“黄金屋”，二手房屋价格也因此走扬。

二手市场购兴由去年底延续至今年首季，二手房屋的平均询问价将微幅扬升，特别是吉隆坡城中城、孟沙以及满家乐一带的公寓单位，平均询问价按季扬升0.97%，或相当于每平方尺826令吉。

其中，满家乐公寓价格增幅最为显著，平均价格按季增加1.95%或每平方尺634令吉；吉隆坡城中城按季增幅达0.71%，或每平方尺1033令吉；孟沙按季微扬0.56%，或每平方尺812令吉。

满家乐以及孟沙的房产资本价值，从2011年至今，涨幅分别为14%及15.63%。

高档公寓收益面临挑战

尽管新旧公寓价格不断扬升，但高档公寓供应递增，租金收益增幅面临挑战。

吉隆坡城中城平均月租询问价为每平方尺3.96令吉；孟沙月租询问价每平方尺3.27令吉；满家乐则为2.93令吉。

豪华公寓新盘多

新公寓方面，在今年首季，大吉隆坡的新推介公寓房产约为1500间，这些计划包括满家乐TWY、吉隆坡城中城的Vortex、Ritz Carlton Residences Berjaya Park以及Expressionz Professional Suites。陆续登场的新计划还包括孟沙南区的服务式公寓、Anjali、满家乐Residensi 22的第二期计划、Kiara163服务式公寓、满家乐Weida、隆市Verve Suites，还有位于吉隆坡城中城的Lidcol Garden，以及ANkasa Raya服务式公寓。

在今年首季，有5项公寓项目或相等于1090个单位，接近完工阶段，这些计划包括位于Desa Parkcity的Westside One、Camelia服务式公寓，以及Vue Residence。

此外，在首季完工但预计需要等到第二季才能移交的项目，则有Kenny Hills Residence、高美达白沙罗Residence Tower 1，位于安邦的The Elements以及位于U-Thant的Nobleton Crest。

为大吉隆坡把脉

第一季的行情，成了大家窥探全年势头的指标。大马世邦魏理仕（CBRE）不久前才出炉的《大吉隆坡首季行情报告》显示，首季首季房产表现虽未有太大惊喜，但也不至于悲观。

房产市场停看听，每一个季度的销售数据都隐约透露着一些讯息。接下来走势如何？一起来看看这份报告的剖析……

与供应同步攀扬 商用房产租金看俏

大吉隆坡地区哪一些房产表现最好，哪些差？大马世邦魏理仕（CBRE）综合5大房产类型的首季概况进行分析，发现商用房产供应和租金同步攀升，反而住宅租金持平。

在供应方面，住宅和工业房产供应都在升温；需求则很可能受到消费税落实在即受激励而走高。

大马世邦魏理仕（简称CBRE）首季房市概况报告显示，大吉隆坡地区办公大楼、酒店以及工业房产，在今年首3个月的租金表现看俏，零售以及住宅公寓租金增幅则持平。

在供应方面，除了工业房产，其他类型的房产均增加，其中，又以办公大楼以及住宅公寓项目供应，因应需求持续攀扬。

该机构认为，尽管需求扬升支撑价格走势，但租金增幅追不上房价依然成为投资者顾虑的问题之一。

报告指出，吉隆坡市中心办公大楼空置率扬升，全年空置率预计走高。

新推介公寓价格不断追高，二手市场购兴持续升温，不少投资者在黄金地段寻找升值潜力极佳的二手房屋。

尽管新旧公寓价格不断攀扬，但出租市场却面临挑战，因供应不断提升，租户选择增加，在议价方面租客更占上风。

打债措施冲击消费意愿

在酒店业方面，预期旅游业持续吸引大批访客，新酒店将陆续登场，为游客提供更多选择，今年首季吉隆坡地区的酒店客房，总计达2万7162间，按季增加168间或0.6%。当其他类型的房产供应大增之际，工业房产增长略显逊色，今年首季增长持平，大部分供应均来自雪州地区，寸土黄金的吉隆坡，新增工业房产数量屈指可数。

至于零售房产，供应继续增加，惟市场人士预期国行系列打债措施将冲击人们的消费意愿，零售房产业者在招租以及租金议价方面将处于下风。

“在一年四个季度中，首季表现通常最差，纵观各类型房产表现，整体而言，虽未有太大惊喜，但也不至于前景悲观。”需要注意的是，市场预期国行升息以及消费税在明年开跑，在下半年时，预计购屋者会将置业计划提前，在迎接2015年之前，房市料将出现另一轮抢购潮。

办公楼空置率稍改善

去年办公大楼供应大幅增加，特别是在年底，市区更有多栋办公大楼竣工，租户选择增加。

雪州及吉隆坡郊外地区的办公大楼，在首季的空置率虽有改善，但变动幅度不大。

隆市办公大楼空置率由去年末季的20.9%，降至20.2%；雪兰莪地区空置率虽从去年末季的20.1%，下降至18.4%，但依然居于高水平。

在市中心地区，首季空置率较去年末季，微扬0.1%至11.3%。

优质办公楼不受影响

整体而言，大吉隆坡空置率按季表现改善，首季空置率达14.6%，相较去年首季14.4%。

尽管租客选择增加，但优质办公楼却不受市场供应影响，继续享有良好的认租率，即使是甫完工的办公大楼同样取得高水平认租率，例如刚于去年末季竣工的TSR大厦，在首季就取得接近70%的认租率。

新投入市场的双威Pinnacle，认租率预计达40%；LGB大厦认租率也达70%。

至于高达118层楼的独立世代大厦（Warisan Merdeka），地基工程已展开，预计在明年完成，这项耗资25亿至30亿令吉的计划，将在2020年建竣。

优质办公楼租金涨3%

在租金方面，首季大吉隆坡地区的高素质办公大楼平均租金微幅扬升，由去年末季的每平方尺7.61令吉，增至7.64令吉。

在市场预期供应持续大增的前提下，只有少数办公大楼的每平方尺租金超过10令吉。此外，在通胀压力下，高素质办公大楼今年的平均租金涨幅料能维持在3%。

在交易方面，今年1月间，马资源（MRCB，1651，主板建筑股）以7亿5000万令吉，脱售PlatinumSentral予桂嘉信托（QCAPITA，5123，主板产业信托股）。

今年1月间，桂嘉信托（QCAPITA，5123，主板产业信托股）以现金和新产托单位方式，以7亿5000万令吉的价格，向马资源购买下Platinum Sentral，后者因此持有31%股权。

Platinum Sentral建有5栋4层楼至7层楼高的商业单位，除了办公楼也设有零售单位、多用途礼堂以及两层楼停车场。

这里的净出租空间达45万平方尺，已全数出租，主要租户包括中小型企业机构（SME Corp）、陆路交通局以及大马SBM有限公司等。

產业市场静待好时机

產业市场进入下半年，儘管市况保持淡静，不过，业界人士对於今年最后一季，交易可能回升保持乐观。

不过，他们认为，购兴与交易活动围绕在二手市场，一些地区的房產单位仍有上扬空间，另外，部份產业投资者准备在消费税实施前购买，可是，一手市场的买盘並不怎么强劲，加上贷款利率调升，拥有產业的成本已经大幅度升高。

无论如何，国家银行在2014年5月的贷款数据显示，住宅与非住宅產业的贷款申请者按年比下跌，分別减少4%和12%；不过，申请获批的比率则上升，其中5月的住宅產业贷款获批比率52.78%，比前期的48.89%高，至於非住宅產业，贷款申请获批的比率增长3.49%至45.94%。

市场对產业的需求仍在，只是人们普遍採取谨慎態度，价格保持偏高水平是其中一个因素，融资成本扬升则是其二，不得不谨慎看待。

中资抢进依区

来自中国的碧桂园打头阵在柔州落实综合屋业项目，吸引其他中资进场。

虽然有人称依区房价已偏高并有过剩的隐忧，但中资发展商对我国的热爱丝毫不减，至今砸下总额逾百亿令吉购买至少400英亩的土地发展综合项目。

新山这个城市真正的吸引力在哪里？

有没有足够的需求来消化如此庞大的新增供应？

中资出海 依帆风顺

中国政府打房连连，使更多中国发展商往外走，这趋势就连许多经济学家也感到意外。

面对国内房价高企，且限制多多，中国富人也趁机撤到海外投资。

大马作为与中国关系极密切的国家，加上各种优势，自然成了中国发展商拥抱的首选，尤其是柔南依斯干达特区，因为毗邻新加坡，加上我国房价相对比新加坡便宜，也吸引大批中国投资者到来置业。

柔南经济特区———尤其是新山房地产近年来大兴土木，刺激市场快速发展的除了来自新加坡的需求外溢，中国发展商的角色也不容忽视。

中国媒体形容，2013年已成为中国品牌房企出海年，当中，我国，尤其是依斯干达特区更是兵家必争之地。

中国数个房产巨头，不约而同来特区重金购地及发展，碧桂园是第一家，其他包括富力地产、绿地集团、卓达集团、皓源投资和新华联等。

房企千亿投资金海湾

另外，新加坡凯德集团、中国卓达集团等知名企业也已在该地区发展项目，能为公司项目未来销售产生正面的骨牌效应。

金海湾大地主依斯干达海滨控股（IWH）指出，该公司至今迎来16家国内外公司在金海湾一带投资。这些公司的发展地段估计占总金海湾面积约500英亩，累积总发展价值达1250亿令吉。

当中，成为中国投资者青睐的热点，是靠近新山金海湾和柔佛海峡一带所推展的填海发展计划。

另外，中国投资者撤离香港和新加坡产业市场，我国成为中国人海外房产投资的首选，去年在我国置业的外资中，中资占总投资额的37%。

碧桂园 盖海景综合城

第一家到柔佛依区大展拳脚的是中国发展商碧桂园，在金海湾的发展项目发展总值约85亿令吉。

碧桂园金海湾是以9亿令吉向依斯干达浮城控股（IWH）购买金海湾沿海一带的55英亩地段，在2013年推销旗下9000个公寓单位和占地100万平方公尺的商业中心。

新山唯一海景城市

这是碧桂园在马来西亚的第三个项目，也是碧桂园首个在海外开盘的项目，涵盖高层洋房、现代公寓等。

此项目有近七万平米的商业，约一万平米的海景风情商业街、人造沙滩、游艇码头、高档会所等，称是新山市中心唯一海景综合体项目。

目前，碧桂园金海湾的买家分别是本地占40%、中国35%以及新加坡买家20%。

打造5171亩雨林城

接着碧桂园也参与马新第二通道附近的丹绒古邦区“雨林城市”（ForestCity）计划；位于丹绒柏勒巴斯港口的东南部，整体发展面积占地5171英亩的计划将分阶段落实。

碧桂园马来西亚区域总裁阮家声表示，该公司研究该大型发展项目逾一年时间，最终才决定投资，计划将耗时超过20年进行。

雨林城市计划发展商是碧桂园与Esplanade Danga的合资公司Country Garden Pacific View私人有限公司；前者占股份60%，后者占有40%股份，而柔佛人民基建集团私人有限公司（KPRJ）则持有Esplanade Danga的20%股权。

富力地产 拟建新山地标

广州富力地产（Guangzhou R & FProperties）以45亿令吉向柔州苏丹收购新山6块共116英亩的土地。

这包括了两片填海地段，今年7月初推介在依斯干达特区重点发展的“富力公主湾”（R&FPrincess Cove），以吸引马、新买家为主。

80楼酒店新山最高

在该计划下将建造一栋楼高80层的酒店地标大楼，届时有望成为新山，甚至柔佛州最高的建筑物。

富力公主湾以HOPSCA为建设发展，包括五星酒店（5StarHotel）、A级办公大楼（Grade A Office Tower）、空中公园（Sky Park）、购物中心（Shopping Mall）、俱乐部（Clubhouse）及高级住宅（Apartment）。

位置佳掀抢购潮

马来西亚富力房地产开发有限公司营销总监张冠强在推介礼指出，总面积达116英亩的富力公主湾将分4个阶段进行。

首阶段工程将重点建设高级住宅及购物中心，今年7月推介后的3年完工，全面发展预计7至8年后完工。

首期的高级住宅有15栋，逾3000个单位；购物中心则有三层楼；两者之间则夹着一层停车场，以及一层空中花园与俱乐部。

富力公主湾位处的地理位置优势吸引买家到来，顾客可到设于新山丹绒布蒂里旧罗里关卡一带的销售中心，感受该公司的产品素质。

绿地集团 打造大马翡翠

中国最大国有房产发展商绿地集团（Greenl and Group）在今年4月进驻，以6亿令吉向依斯干达海滨控股（IWH）收购金海湾面积13.96英亩的土地。

这项综合发展计划预计5年后完成，发展总值22亿令吉。

这是绿地集团首次进军马来西亚房地产市场，在金海湾打造全新的高端海景服务式公寓绿地翡翠湾，已在6月举办正式推介礼。

绿地金海湾有限公司营销经理尹航透露，项目将建造13栋服务式公寓，预计有2000余个单位。

首期户型有两种两房一厅产品，分别是面积829平方英尺及969平方英尺；三房两厅产品，面积是1070平方英尺。

提供优质物联网服务

绿地翡翠湾将依着柔佛海峡而建，与邻国新加坡隔海相望，预计总占地达75万9609平方英尺。

绿地集团马来西亚总经理吴韶华指出，依斯干达经济特区的发展前景吸引了该集团前来发展。

“加上依斯干达滨海控股私人有限公司的合作支持，期望能如我国多元种族和谐共处，融入本地，茁壮成长。”

此外，绿地翡翠湾着重于提供优质的物联网系统服务，推出智能化生活，让居民享有尊贵生活享受。

新华联 建南洋度假区

新华联于今年1月7日宣布，根据公司海外扩张战略发展的需要，以3亿元购买玛迪尼（Medini）B区9幅地，建设南洋度假中心。

9块地块土地面积约4.73万平方米，总建筑面积约19.16万平方米，用地性质为住宅与少量商业，所收购的租契总年限为99年。

对于该次投资的目的与影响，新华联表示，投资项目用地位于玛迪尼B区，得以享受特区规定的各项优惠政策。

同时，新华联认为玛迪尼地区规划宏伟、配套完善，已进驻大马乐高乐园、玛迪尼购物广场、依斯干达教育城、鹰阁医院、柔州新行政中心等项目。

皓源投资 8年发展80亿

已进驻新加坡的中国发展商———皓源投资（Hao Yuan Investment），则于去年底斥资16亿令吉，向依斯干达海滨控股（IWH）购置6块位于金海湾面积达36.8英亩的地段。

皓源投资公司计划在未来8年，进行发展总值达80亿令吉的综合发展计划。

皓源投资将与依斯干达海滨控股成立联营公司，通过Pristine Sun房产有限公司，进行相关发展计划，皓源投资将在联营公司持股60%，依斯干达海滨控股则持股40%。

卓达集团 联营高档公寓

另一项已宣布马中合资的发展项目，包括坐落在玛迪尼（Medini）的Paradiso Nuova高档公寓。

与依区投资机构联营

此项目是由中国卓达集团（Zhuoda Group）和依斯干达投资机构（IIB）的联营。

联营公司是卓远依斯干达有限公司，今年1月9日已推介并为Paradiso Nuova动土，同时也举行了销售廊开幕，发展总值达26亿令吉，预计在2017年竣工。

Paradiso Nuova高档公寓楼高35层，建筑高度122米，拥有382个单位，共分成5款公寓单位。

这项计划将分成三期进行，卓远依斯干达有限公司将负责面积共达16英亩的第一与第二期计划，这两个发展阶段预计在7年内竣工。

最后一期的发展总值估计为15亿令吉。

新山+狮城＝深圳+香港

中国投资者视新山和新加坡，特别是金海湾一带的地理环境如深圳和香港，金海湾面向海洋和新加坡的景色，拥有打造成深圳的发展潜能。

金海湾面向柔佛海峡，海岸对面正是先进国新加坡，景色怡人。

加上从金海湾前往关卡不超过10公里的路程，风景宜人的策略性环境，自然成为中国财团的投资焦点。

目前，中国发展商在金海湾都选择进行高楼式发展项目，特别包含公寓、商店、办公室等的综合发展计划。

至于在金海湾发展的其他国家的外资公司包括了新加坡淡马锡控股（Temasek Holdings）、新加坡凯德集团（Capita land）、澳洲沃克集团（Walker Group），本地发展商则有丽阳机构（TROP）及天龙集团（Brunsfield）。

交易跌11% 98年以来最冷

升息时代再碰上消费税（GST），发展商将面对自1998年经济衰退以来，最严重的产业销量暴跌，收益能力面临重大考验。

彭博社报道，国家产业资讯中心数据显示，去年产业交易年跌11%，是自1998年大挫32%以来的最大跌幅。

同时，房屋价格指数今年首季仅涨8%，写下自2010年第三季以来的最慢增速。

更甚的是，今年首季发展商推介的新单位仅6339个，较前一季度缩水近半，当中也只有30%成功售出！

如今，国行从去年开始收紧借贷条例，市场认为，今年还会再有一轮打房措施，再加上7月时的升息压力，已大大冲击买气和发展商推介新房产的能力。

或慢销一年

当消费税在明年4月开跑时，产业销量跌幅势必受到冲击再度扩大，或许再重演1998年来的颓势。

苦苦挣扎于高成本的产业发展商，已做好准备接受盈利缩水的最坏打算，实达集团（SPSETIA，8664，主板产业股）今年6月已表明，消费税将导致明年第二季盈利下跌。

UEM阳光（UEMS，5148，主板产业股）执行董事依沙丁接受彭博社电邮专访时也点出，消费税将推高建筑原料价格，但一些成本无法转嫁出去，将影响赚幅下滑。

“销量衰退可能延续一年，目前公司正重新审视一些项目。”

双威（SUNWAY，5211，主板产业股）受访时也预测，消费税的部分成本无法转嫁到买家身上，最坏情况赚幅将受3%冲击。

买家赶消费税前进场

UEM阳光执行董事依沙丁表示，并非所有成本都可转嫁到消费者身上，像是住宅产业豁免消费税，发展商无法索回进项税（InputTax）的成本。

因此，大部分承包商和供应商在竞标项目时，已经考虑到消费税可能提高的成本幅度。

转向中国狮城

在消费税落实前，相信买家会赶着进场，短期产业销量可能会上扬，但在新税制开跑后，销售将再次放缓。

他指出，产业市场有本身的周期，UEM阳光会力求灵活，并灌输所有员工新意识，将成本保持在低水平。

产业指数年内恐跌12%

市场预期，大马产业指数在未来12个月将会下滑12%，反而吉隆坡综合指数可再升5%。

管理10亿令吉资金的Fortress资本总执行长杨汤姆斯（译音）指出，由于对大马产业展望不佳，因此已脱售部分股票，转而投资在中国和新加坡。

大马产业指数今年至今已涨16.5%，今日闭市报1507.57点。

徵消费税前发展商出招‧房產交易火热？

明年4月1日实行的消费税令民眾闻之色变，房屋价格隨即成为备受关注的焦点之一，甚至也引起了公眾会否趁消费税来临前抢购房屋，发展商顺势推出大量房屋计划的猜测。

然而，事实上房地產的市场现况，却远不如预测中那般火热，上涨的隔夜政策利率和陌生的消费税制度，让消费者望而却步，业者如坠迷雾，无所適从。

工薪阶层的薪资，彷彿永远跟不上物价上涨的速度，买房安身似乎成为可望而不可及的梦想，而隔夜政策利率调涨加上消费税的来袭是否又会把这个梦推得更遥不可及呢？

正当民眾被消费税的阴影笼罩，担心房屋价格会因此水涨船高之际，国家银行便宣佈调涨隔夜政策利率至3.25%，对房屋发展商和有意购买房屋的工薪阶层来说无疑是雪上加霜。

陈钟灵：发展商引发购兴

马来西亚购屋者协会中文组主任陈钟灵接受星洲日报访问时透露，房屋市场並未因为消费税即將落实，进而掀起一股消费者趁低入市的抢购房屋潮。

陈钟灵指出，为了要让消费者认为这是最佳的入市时机，於是发展商便採取了舆论的手段以引发消费者的购兴。

“如今在媒体上能看到，许多发展商都自称很多人抢购房子，是要营造房地產业火热的假象，以让人產生｀大家都买了，自己还没买’的心理。”

决定房市走向
加息及预算案引关注

郑水兴指出，私人居住用途的產业是属於豁免供应，民眾不需要缴付消费税，但建材的成本上涨2%，房价上升是必然结果。

然而，房地產业者最为关注的，却是国家银行宣佈上调隔夜政策利率以及10月份的財政预算案，因为这两项都是决定房价、主导市场方向的关键。

“现在最大影响是融资方面，国家银行调息后，会造成融资困难，市场会变得比较淡。”

各个地方政府或州政府为了推动当地的经济活动，出台的政策也会影响房地產活动，因此消费税只是房价上涨的其中一个因素，並非主要原因。

发展商迷茫
未大规模推出计划

郑水兴透露，现在发展商並没有大规模地推出发展计划，因为还有部分开发商不瞭解消费税的制度，甚至感到有些混乱。

“例如二手房是以公司名义购买，可是作为自住使用，可能是可以扣税，但没有註册消费税的业者又不能扣税等，所以教育的工作还在进行当中。”

难测成本拖延计划

他说，现在发展商无法预测成本，有的正在拖延计划，有的为了避免消费税带来的亏损问题，已经著手调整、调高房產的价格，让早已签署合同的消费者產生不满。

有很多人提出疑问，签署买卖合约后，还能调涨房价吗？

对此，財政部消费税监督委员会成员拿督蔡兆源解释道：“假设消费者购买40万令吉的商用產业，分4期付款，每期10万令吉；前面3期均是在消费税实施前缴付，最后一期是在消费税实施后缴付，就要徵收6%消费税，需付款项是10万6千令吉。”

他指出，消费税的徵收基准是建立在甚么时候提供服务或商品，如果业者和商家是在消费税实施后提供商品或服务，就需要徵税。

因此，这笔税款应该自掏腰包还是转嫁给消费者，成为发展商目前考虑的问题之一，也让他们变得更谨慎。

郑水兴：预测年底现抢购

大马房產经纪公会理事郑水兴则表示，虽然也有民眾认为这时候买房子可以避免消费税，但未能构成热潮。

“是有一些人积极地开始看房子，特別是商用產业，但是就我个人认为，近两个月以来並没有出现抢购的大热潮。”

不过，他预测年底或明年初將会出现抢购潮。

月入5千也难供得起
中下阶层购屋梦难圆

隔夜政策利率上调后，有房一族每个月需要多缴付3%的房贷，不禁令业主们叫苦连天。不过，有房一族愁，无房一族更愁。

收入与房价不成正比

陈钟灵无奈表示，发展商如今推出的房屋发展计划大多都是上百万令吉的高档住宅，三四十万的房子数量並不多，导致有意购买房產的中下阶层民眾愁眉深锁。

“人民收入普遍3千令吉以下，收入和房价不成正比，即便是月入5千令吉，买一套40万的房子其实都很难供得起。”

陈钟灵呼吁政府推介多一些可负担房屋，贯彻“一个马来西亚”的理念，公平对待每个族群，协助民眾购买房屋，以达到居者有其屋的目標。

“我的家居计划”供申请政府为了减轻民眾压力，在去年推介一项“我的家居计划”，於今年4月1日正式开跑。

这个共有3亿令吉的基金，將为1万名首次购屋自住，月入不超过6千令吉，18岁以上的大马人，提供每单位3万令吉的资助。

符合资格的民眾递交申请后，將由城市和谐、房屋及地方政府部审核，再抽籤选出申请者。

届时，政府將把3万令吉的援助金直接缴付予参与计划的发展商，作为签订买卖合约以后，所需支付的10%首期。

有兴趣申请的民眾及有意参与计划的发展商，可到“我的家居计划”官方网站http://ehome.kpkt.gov.my/瞭解详情。

大吉隆坡南部產业新热点

在政府打房措施造成產业市场整体疲弱的情绪中，產业价格却企稳在高水平，这主要是因为需求仍超越供应。年轻的人口结构，持续的城市化进程，家庭规模持续萎缩等因素，是支撑大马產业需求的重要因素。

然而，在政府削减津贴，物价走高及消费税即將到来，对个人可支配收入带来压缩及打击消费情绪之际，成本持续上扬，则支撑著屋价的水平，让人们购买房屋的能力降低，在这样的情况下，人们的眼光预期將转向城市外围，地点稍微偏远的地区，以寻求价格更適宜的房產项目。

在这个过程中，交通便利，不管是连接大道或公共交通就成为了一个关键因素。

这一期，我们来看看公共交通，也就是陆续兴建，並预期在2017年完成的捷运工程，对大吉隆坡南部地区的房產市场，將带来什么样的影响。

发展商赶搭捷运列车

大吉隆坡地区接下来仍会是政府经济转型计划的发展核心。根据经济转型计划，政府的目標是在2020年將大吉隆坡的人口，从目前大约700万人，提高至1000万人。

这表示，大吉隆坡人口未来的成长平均是在每年5.2%，比全国人口每年大约1.4%的成长来得高。

若这个目標达成，这將表示在大吉隆坡地区每年將会有8万单位的房屋需求隨之出现，这比起在2013年，全国建成的房屋数目7万8000单位来得高。

因此，大吉隆地区的房屋需求也將会维持健康水平。不过，在一系列成本推升因素，如，通胀压力，津贴合理化活动及最低薪金制的实施下，消费者將会变得更精挑细选。

同样的，面对赚幅受压风险的发展商，也將会寻求较低成本的地库，地点方面则会选择有现成基建设施及人口处於成长趋势的地区。

而隨著双溪毛糯-加影捷运线的建筑，让更多人將目光转向雪州乌冷县的加影士毛月成长走廊，主要是因为这地区仍有大量的土地。

全长51公里的捷运线，將会有31个站，其中16个站有停泊趁搭（park-and-ride）设施，及4个交流站。捷运线將会链接雪州北部的双溪毛糯及南部的加影。

投资者青睞

其实，加影士毛月成长走廊受到投资者青睞的最重要带动因素是，加影的3个捷运站。这也导致多家上市產业公司爭相攫取当地的土地。其中，实达集团（SPSetia，8664，主板產业股）、马星集团（MahSing，8583，主板產业股）、UEM阳光（UEMS5，148，主板產业股）、绿盛世（EcoWld，8206，主板產业股）及丽阳机构（Trop，5401，主板產业股），都搭上这列车。

安联投行分析员指出，这地区的优势开始吸引了更多购屋者的目光，人们对这地点感兴趣主要是因为它距离吉隆坡市区不太远，也有价格更適中的房屋及现成的基建设施。

分析员也表示，加影的优势除了捷运以外，它还是一个教育城，在临近的范围內有多家及教育学府，包括新纪元学院、大马国立大学、大马布特拉大学、诺丁翰大学大马分校、大马国能大学、德国大马学院及澳洲国际学校。高等学府也吸引了许多来自全国各地的学子。

除了公共交通便利，加影/士毛月一带也有许多的高速大道连接，包括加影环城大道、加影士毛月大道、其他可连接到加影的公路包括南北大道、蕉赖加影大道、巴生南部大道等。

分析员指出，这地区第3个优势是人口往城市迁移的大趋势。根据大马统计局的数据，加影人口在2010年已经接近80万人，或佔雪州540万总人口的15%。加影市议会预期当地人口在2013年可超越100万人。更重要是，这地区的房產价格仍比吉隆坡北部的城镇来得低。

分析员表示，吉隆坡北部的城镇如双溪毛糯、八打灵再也及哥打白沙罗的房產价格，比吉隆坡南部更早为购屋者所抢高。然而，他相信，隨著捷运线的建成，这情况將会出现改变，捷运带来的交通便利將激活加影/士毛月走廊。

他也指出，在过去的3至4年来，加影/士毛月的土地价格已经接近3倍翻涨，尤其是在政府宣布捷运路线之后，这涨势更显著。

不过，由於原先价格较低，因此，在这一轮翻涨后，当地房產价格相对仍比双溪毛糯，八打灵再也及哥打白沙罗的水平为低。

加影双溪毛糯地价差异大

安联投行分析员以同样成为捷运线链接的城市及拥有类似人口结构的加影及双溪毛糯做比较。

分析员指出，加影及双溪毛糯均为雪州相当受欢迎的两个置业地点。两个地点的相同之处包括，目前均有铁道局的火车经过。而2017年之后，捷运將开始投入运作，南北的终站分別设定在这两个地点。

然而，评比的结果显示，两个地区的土地价格水平有很大的差异，以北部的双溪毛糯的价格较高。

分析员认为，当双溪毛糯-加影捷运线完成之后，將可以缩减两个地点的房產价格差异。因为当交通不再是一个问题，购屋者的考量將会到价格水平，而更高的需求將推动加影的房產价格，最终缩小两个地区的价差。

过去几年来，房屋价格上涨的趋势，加上需求大幅超越新供应，尤其是中低价房產，让购屋者望楼兴嘆。因此，价格相宜而又有完善基建的地区，预期將可以吸引购屋者的青睞。

分析员发现，乌冷县近期的排屋价格涨幅，持续超越吉隆坡及八打灵区。这相信是因为价差所致。

根据国家產业资讯中心（NAPIC）2014年首季数据，吉隆坡及八打灵区排屋平均价格，比乌冷县的排屋价格高出121%及65%。

因此，分析员相信，大幅的价差將让更多的购屋者转向加影/士毛月成长走廊，而在需求的驱动下，更多时尚围篱发展项目，在当地如雨后春笋般崛起。

加影士毛月走廊產业火红

发展商仍在巴生谷地区推出高价產业，可负担房屋项目少见，这主要是因为这地区的土地价格已经相当高，不適合进行可负担房產。捷运网络伸延至加影，让人们对加影士毛月改观，不再是距离吉隆坡市中心遥远的地区。

加影/士毛月可供发展的土地仍有许多，同时，价格也仍在相当低的水平，又有很好的公共交通，吸引更多人的兴趣。加上，这地区靠近布城行政中心，也是让购屋者另眼相看的原因。

原本居住在蕉赖、布城及赛城的人士，若有意小屋换大屋，也可能会选择加影/士毛月的时尚围篱住宅项目。

在双溪毛糯-加影线捷运宣布之后，加影/士毛月的有地產业需求大幅增加，在人口成长的带动下，產业销售强稳。

虽然，人口逐步朝吉隆坡南部迁移，发展商也纷纷在这个地区购买土地，促使分析员相信，这將会是未来几年的產业热点，在2017年捷运完成之后，这情况会更明显。

安联投行分析员指出，虽然產业市场的情绪仍疲弱，加影/士毛月成长走廊的產业销售却超越大吉隆坡的其他更早已经发展的地区。

分析员也看好，加影/士毛月的大型城镇发展项目，主要是因为当地基建发展整体改善，加上公共交通连接完成，这类型发展项目的需求相信將会增高。

分析员相信，美景控股（MKH，6114，主板產业股）及绿盛世將会是加影/士毛月成长走廊蓬勃发展的主要受惠者。因为两者在这地区都有相当大比重的发展项目。这些项目的良好销售表现，將能够支撑公司长期的收入表现。

土地成本相对较低，让在这地区进行房產项目的发展商可提供有地房產计划，同时，这地区的產业及土地价格预期將会迅速的朝向吉隆坡整体平均屋价水平迈进。在这样的背景下，美景控股及绿盛世未来数年的前景，让人期待。