以房养房做投资

陈小姐、今年25岁。每个月的薪水扣除开销，大概可以储存1千800令吉，以下是她个人的投资与財產：

1）组屋1：於2012年购买，价值5万5千令吉，每个月供331令吉、供期20年，已偿还3万2千令吉的贷款，还剩下2万3千令吉。这组屋现在出租给別人，每个月扣除所有费用，可得收入430令吉。

2）公寓1：於2013年购买，价值37万令吉，与哥哥联名购买。每个月一人供700令吉、分期付款为1千400令吉，供期40年。

3）组屋2：於2014年购买，价值6万5千令吉，每个月供322令吉、供期20年，贷款4万5千令吉，同组屋1一样，现在出租，每个月扣除所有费用，可得收入430令吉。

4）目前定期存款：4万令吉问题：1）请问我应该先把组屋1供完吗？我的想法是把组屋1和组屋2供完，以便能用租金来供公寓1，这样的安排正確吗？

2）组屋1和公寓1，那个是比较好的投资？组屋是用来出租的，公寓是在吉隆坡，比较有潜能增值，本身也在吉隆坡工作，能住在该公寓。

3）我在银行应储存多少的现金，以备不时之需，该如何安排才比较妥善？如果是1万令吉的话，剩下的3万令吉可以用来偿还房屋贷款、还是作为其他投资？

答：財务规划师李文畅说，金融专家说过：“一个人要变得富有，一定要涉及两个市场，一是股市、另一是產业市场。”

畅销书《富爸爸、穷爸爸》作者罗柏清崎则说：“我偏好投资產业。”

罗柏清崎偏好產业是因为每当他物色到一笔好的交易，每月他都能从中获得凈现金收入，最重要的是，他们从事產业投资可拥有很大的財务杠扞，只需付首期屋款即可获得抵押贷款，以从事数项庞大的投资。

另一名基金经理彼得林兹认为：第一项买入的自用房地產，是一项非常好的投资，因为：进可攻、退可守。

若这项產业在日后价格上扬，可以套利出售、赚取差价；若买入后屋价停滯不前，则可自用，就当作是交房租。

首项產业须“自用”

从彼得林兹的一番话不难看出，他的见解是：第一项买入的產业必须是“自用”的房地產，假如纯粹是投资，则另当別论。

自用的重点是自己用得上的，即地点靠近工作的地方、或是目前居住的地点，才算符合条件。

以上这段文字，摘录自李文畅著书《钱、原来是这样赚！》。

李文畅说，陈小姐信中提及的公寓1，地点位於吉隆坡，本身也在吉隆坡工作，这是一个可以保留的房產单位，只是这不是独资拥有的產业，日后若两人个別成家，可能需要对產业的拥有权做出安排与调整。

目前陈小姐名下的產业有三间（全资或半资拥有），来信没有提及每月的开销，假如要动用定期存款的储蓄，至少要保留相等於6个月开销的资金，作为急用准备金。

在计算拥有相当於6个月开销的准备金后，陈小姐或可探討是否要还清其中一间组屋的贷款，如果贷款利息比存款利息高出许多，而且已过了银行的锁定期，其实可以考虑偿还其中一间组屋的贷款，这样每月的租金收入会比较可观。

若组屋增值可脱售

不过，根据一般规则，租金收入是要报税的，如果没有做到这点，万一税务官员找上门来，麻烦就大了，如果组屋增值，脱售程序不会麻烦，而且可以转换名字，也可以考虑脱售，套现了用来减少公寓1的贷款额。

虽然目前每月的產业贷款分期付款不多，（因为与哥哥联名合供，一人供700令吉），可是，贷款分期长达40年，產业贷款利上加利，在复利的基础上，供期太长的產业贷款，利息开销可以是相当大笔的资金，严格来说並不符合投资效益。

邻居害我家漏水‧该如何是好？

檳城的陈先生来信说，有逼切的问题希望《產业问诊室》提供他意见。他说：“大约在3年前，我搬到了新买的3层楼排屋，新排屋虽然有一些问题，不过发展商都能帮我解决。

可是，今年4月初，我隔壁空置了大概有3年的示范屋，开始有人大事装修，不久之后我发现他们的装修承包商，把2楼车库的屋顶和顶楼屋顶的混凝土地面，地砖和防水涂料都打掉重做（我有照片为证）。

邻居装修 承包商没做好防水层

当隔壁屋主到来巡视的时候，我有告诉他，我担心如果他的承包商没做好防水层的话，將来水会渗透来我家，可是他却告诉我说他们用的是A1的承包商，不会有问题的。不过，我並不相信他的话，因为我的职业就是防护、保养和维修，我根本就不相信有所谓的A1装修承包商，最好的承包商也有失手的时候，因此我拍了照片以备將来之需。

果然，恶梦开始了，隔壁邻居於6月初搬进来几个月后，到了9月尾，几天的连绵大雨后，我发现3楼房间的天花板湿了一大片，经检查后发现原来是隔壁邻居顶楼的防水层出了问题，雨水累积之后渗透来我们家房间混凝土墙和天花板（有照片为证）。

於是我就告诉邻居，他们的顶楼防水涂料出了问题，雨水渗透来我家房间（我有出示照片给他们看，可是他们看也不看），想不到一开始他就推三推四，说他家没问题为甚么我家有问题，最后几经交涉，他才叫他们的A1承包商来看了两次，甚么都没做就不了了之，我既生气又无可奈何。

可是，更大的恶梦於11月尾跟著来，我发现2至3楼的楼梯处墙壁上，连续湿透了3处地方。经过多天的求证和检查后，终於確定是隔辟邻居3楼冲凉房的防水层出问题，在他们冲凉后渗水到我家墙壁上。因为他们刚买这屋子和刚搬进来，可能是发展商的问题，因此我打电话向发展商求助。

几天后，发展商派了两个工人来我们两家检查，最后证实是隔壁邻居的冲凉房防水层有漏水的问题，不过，发展商以隔壁已装修房屋为理由，告诉我说不会为他们免费维修，只要他们付费，发展商就会维修他们的漏水问题。

邻居装傻推卸责任

当发展商的工作人员打电话给隔壁邻居的时候，他们竟然说那两个工作人员是我的承包商，不理会发展商的工作人员如何解释，他们硬是不信，发展商的工作人员转而告诉我说，隔壁邻居是在装傻扮呆、推卸责任、不想维修，他们也无能为力。

此次之后，隔壁邻居就刻意迴避我，有时候就算面对面相遇也视而不见。我朋友告诉我，可以去市政局投诉，如果有邻居装修房子没有呈上图测，而又影响到隔壁邻居被投诉的话，市政局会採取行动对付他们，我照做了，市政局的工作人员也拿了文件和照片，说会上门检查，可是几个星期过去了，却音讯全无。

向市局投诉无下文

无奈之下我唯有找来相熟的防水承包商，他们来检查之后告诉我，这几处的漏水问题不易解决，因为是邻居的防水层出了问题，尤其是3楼的冲凉房漏水，那是冲凉时的积水，如果他们注射防水涂料的话，反而使积水乱窜，问题更大，唯有在他们那边维修，才能一劳永逸解决问题。”

我有几个问题如下：

1.面对不断扩大的水渍，我想总有一天会滴出水来，我该如何是好？（尤其是华人农历新年快到了，邻居会有更多人使用冲凉房），有漏水问题而又影响他们的邻居，却不愿出钱维修自家的冲凉房和顶楼，在法律上有条文强迫他们维修吗？尤其是在他们装修后我家才出问题，在法律上他们是应该负责任的。

2.能否通过律师楼能强迫邻居解决问题？我希望问题越快解决越好。对於这种有钱装修却不想维修的自私邻居，法律起诉是唯一的办法吗？

3.我面对的上述问题，相信其他人可能也面对过，他们用甚么方法解决问题，我还有其他管道投诉吗？

答：陈先生遇到的是比较麻烦的邻居，从来信的敘述，陈先生家2、3楼的漏水问题，皆因隔壁邻居装修后引起，加上陈先生有图片为证，假如屡次尝试皆未能获邻居回应，可能需要发律师信给对方，通过法律途径解决问题。

另外，来信提及发展商的工作人员打电话给隔壁邻居，他们却说那两个工作人员是陈先生的承包商，不理会发展商的工作人员如何解释，他们硬是不信，发展商的工作人员转而告诉他说，隔壁邻居是在装傻、推卸责任、不想维修，他们也无能为力，这说明陈先生隔壁家是不讲理的邻居。

购屋者协会中文组主任陈钟灵说，在聘请律师发律师信给对方之前，或许可以尝试通过第三方，例如比较有影响和说服力的人士从中加以协调，儘量努力说服邻居发挥邻里精神，从他们那边进行修补。

另一方面，市政局的人员应该履行他们的职责，而不是拿了文件和照片，说会上门检查，可是几个星期过去了，却音讯全无，这样的服务態度让人难以接受、也无法理解。

假如水务专业人土、防水承包商皆指出必须从邻居处修理，相信他们所说的与事实也不会相差太远，如果邻居能为其他人设想，事情就好办了。坦白说，类似这样的自私邻居，在我国社会上还真不少，许多业主最后被迫通过法律途径解决问题，当然这是最后、最无奈的选择。

房市放缓‧发展商面对考验

在各银行进一步收紧贷款政策以及经济前景黯淡无光之际，產业市场料將进一步走软，產业发展商的韧性將在2015年深受考验。

金群利、帝亿净现金

一名分析员指称：“拥有强劲资本负债表的公司，尤其是低负债水平者，將有能力抵御市场的低迷时期。一旦市场重返上升週期，他们能够再次收购地库。”

绿盛世、丽阳、马星
负债率较高

从20家发展商最新的资本负债表来看，发现许多中型业者的净负债比都远低於理想的0.5倍上限水平，一些如金群利（MATRIX，5236，主板產业组）与帝亿置地（TITIJYA，5239，主板產业组）更是处於净现金位置。

大型业者则拥有较高的负债率，其中绿盛世（ECOWLD，8206，主板產业组）和丽阳机构（TROP，5401，主板產业组）的净负债比突破了0.5倍此理想水平。达证券近期也预测马星集团（MAHSING，8583，主板產业组）在完成最近的土地收购后，净负债比將触及0.5倍。

此外，也有分析员建议以税前息前折旧摊销前获利（EBITDA）对总贷款比率来评估。发展商的现金流会因销售放缓而陷困，现金减少，公司有可能会面临財务问题。

儘管20家发展商的平均比率达1.38倍，平均现金高於其总贷款，意味著业者拥有充足的喘息空间，但事实上有近半的发展商比率不足0.5倍。

此外，发展商能否在此疲弱的市场中存活下来，也得视其身处的市场以及產品种类，其中高端市场料將深受衝击。

一名业者表示：“明年的房贷料將缩窄，进而影响销售量。可负担能力方面，工业產业表现仍不俗，隨后便是商业以及住宅產业。”

据国行的最新数据显示，今年1月至10月间的获批贷款按年涨2.43%，惟贷款申请却减少7.15%。特別是非住宅產业，获批贷款和贷款申请双双下跌2.51%以及14.75%。

联昌研究分析员直言，若非来自消费税（GST）实施前的购买热潮，贷款申请甚至会更低。

另一分析员也强调，明年的產业市场的低迷週期將异於2008年全球金融危机时期，因这次或许不再拥有太多的外资流入。

“上一轮的危机未算太糟，因为外资正在买进，但量化宽鬆的结束以及美国预计升息，料將衝击產业销售。”

2014房市步步为营

2014年已来到尾声，回头看这一年的產业市场，虽然没有特別引起市场关注的课题，不过，也有一些是市场人士普遍关心的，其中最明显的是：2015年將实行消费税措施，產业价格是否变相上涨？该进场购买產业吗？

消费税后
房价引疑虑

除了消费税措施、其他课题尚有调高土著购屋固打制、房地產投资者俱乐部带动市场，也推高房价的水平，这些都是广大市民关注的议题。

2015年4月1日將实行的消费税，確实在企业界与市民之间引起关注，產业价格隨即成为关注的焦点，甚至引起公眾会否趁消费税来临前抢购房屋、发展商顺势推出大量房屋计划的猜测。

屋价上涨非新鲜事

在坊间，屋价上涨已不是新鲜事，今年7月调高隔夜政策利率、明年4月起实施的消费税措施，已在消费者之间產生一些疑虑。

受薪阶级的薪资，似乎难以追上屋价上涨的衝击，对一些受薪阶级者来说，购买房屋已成为遥不可及的梦想，6%消费税的实施，是否將导致问题更为尖锐、仍有待观望。

在消费税措施实施之前，民眾仍有不少细节想瞭解清楚，他们担心房產价格会因此水涨船高，加上国家银行宣佈调涨隔夜政策利率至3.25%，对房屋发展商的业者及有意购买房屋的受薪阶段，又是另一项衝击。

消费税落实前未掀购潮

大马购屋者协会中文组主任陈钟灵表示，房屋市场並未因为消费税即將落实，掀起一股消费者趁势进场的抢购房屋风潮。

他说，为了要让消费者认为这是最佳的入市时机，一些发展商宣称，引起消费者对购买產业的兴致，在某种程度上营造房地產业交易较热络的情况。

另外，私人居住用途的產业是属於豁免供应，民眾不需要缴付消费税，可是，建筑材料成本上涨，房价上升是无法避免的结果。

“现在最大的影响是融资方面，国家银行调息后，会造成融资困难，市场会变得比较淡静。”这是调息后最大的反响。

消费税前
交易不徵税

各地方政府或州政府为了推动当地的经济活动，出台的政策也会影响房地產交易，消费税只是房价上涨的其中一个因素，並非主要原因。

业者对消费税时代的来临，仍有不少的疑虑，部份发展商增加推出房產计划，也有一些採取观望態度，延后推出產业计划的推行。

市场上有不少人存有这样的疑问：“签署买卖合约后，还能调高房產价格吗？”

针对这点，財政部消费税监督委员会成员拿督蔡兆源解释说：“假设消费者购买40万令吉的商用產业，分4期付款，每期10万令吉；前面3期都是在消费税实施前缴付，最后一期是在消费税实施后缴付，就要徵收6%消费税，需付款项是10万6千令吉。”

他指出，消费税的徵收基准是建立在甚么时候提供服务或商品，如果业者和商家是在消费税实施后提供商品或服务，就需要徵税。因此，这笔税款应该自掏腰包或是转嫁给消费者，成为发展商考量的问题之一，也让他们变得更谨慎。

隨著隔夜政策利率上调后，有房一族每个月需要多缴付3%的房贷，令业主愁眉苦脸，有房一族愁、无房一族也愁。

发展商多推出高档住宅

陈钟灵补充，发展商如今推出的房屋发展计划多数都是百万令吉的高档住宅，30万、40万令吉的房子数量並不多，导致有意购买房產的中下阶层民眾有些苦恼。

“我国人民收入普遍在3千令吉以下水平，收入和房价不成正比，即使是月入5千令吉，买一套40万令吉的房屋其实都很难负担。”

买房团衝击正负

亚洲各市场在这期间普遍採取打房政策，不过，仍有一些人认为马来西亚的房地產，依然有一些不错的选择，买房团结合力量团购，对市场造成正面与负面的衝击；一方以专业方式採购与管理，打造出健康的投资环境，另一方却以炒房方式，衍生了零星的泡沫。

过去几年欧美经济面临衝击，全球经济前景黯淡，投资者信心受到衝击，股票投资者回酬受影响，房產投资者也不例外。

本地房產价格自2009年金融风暴后持续走高，间接带动投资俱乐部买房团及团购的风气与文化。

不正规买房团误导投资者

房地產俱乐部的林立，造就了许多人利用俱乐部团队的力量，在市场上物色能够谈判到好处的產业。然而，一些不正规的买房团可能误导投资者，造就市场泡沫，正规的买房团实际上可引导大家正確的投资方式，塑造一个健全的房產市场。

投资產业必须是一个队伍，没有一个人能够单独的瞭解整个市场的动向，或同时拥有各领域的专业知识来判断投资的风险与回酬，真正专业的投资俱乐部，不是以集资买房为主要目的。

更重要的是，结合各领域的专业人士组成精英队伍，確保通过团体的力量降低风险，再通过谈判的力量与网络，购买对投资者最有利的房子。

固打制
削弱竞爭力

在过去的一年，国內不少州属实行提高土著固打制措施，其中森美兰州政府较早前建议，將州內房屋固打从30%提高至50%，一些人认为，將房屋固打制从30%提高到50%，可以说是在开时代倒车。

“以种族作为固打分配，只会造成社会更大的不公平，假设一个拥有百万身价的土著，能继续享有这种优惠，然而一个月入数千的非土著却无法享有，这將造成社会出现显著的不公平现象。”

无法真正扶弱

在一个高度全球化的时代，马来西亚的持续成长，有赖於在国际舞台的竞爭能力，国际的竞爭没有肤色之分，也不会为任何国家或族群制定保护性的固打制，国际竞爭只有通过实力取胜，以种族肤色制定的固打制只会削弱竞爭力，也无法达到真正的扶弱效果。

严格来说，固打制是1970年代新经济政策的產物，出发点在於改善当时土著的经济地位，隨后在1990年代，经济协商理事会决定以国家发展政策取代，全面提昇国家竞爭力。

森州政府建议把州內现有的30%土著固打制提高至50%，因此，州政府已指示州內各地方政府，暂时搁置森州的所有建筑发展计划，直到新的房屋固打制出炉；不过，这项新的固打制计划尚有待与森州房地產商公会商討，在听取发展商的意见之后，再做最后决定。

在森州，土著购买房屋享有10%的回扣，大马房地產发展商会副主席拿督曹天汉说，森美兰州的土著房屋固打制，假如从原有的30%提高至50%，將会导致森州屋价上涨，因为房屋发展商的筹资和融资成本，將因为固打的提高而上涨。

不过，他认为，土著固打的增加不会导致房屋出现滯销，因国內的房市仍然看俏，房子还是会好卖。

成本被逼转嫁非土著

曹天汉也是该商会马六甲州分会的主席，他说，马六甲州发展商经歷过60%土著房屋固打，筹资成本的上涨，主要受到数项因素影响，包括固打水平被调高后，业者必须为更多土著提供折扣优惠，这方面的成本会转嫁至非土著单位的业主身上。

此外：“发展商需要更长的时间销售土著固打单位，时间一长也会导致筹资成本上涨，至於屋价涨幅大或小，有赖於市场力量，以及屋业发展计划的地区。”

“我们不反对州政府制定土著固打，但问题是土著有无选择有关地区的房屋单位呢？若要提高其固打至50%，则对自由市场是一种干预。”

他说，自从前首相敦马哈迪於1987年提倡7千万人口计划后，大马每年平均有5万名婴儿的诞生，所以市场对房屋的需求不会减、房子仍会很好卖。

业界人士指出：“提高土著购屋固打制至50%的做法，是否真的能提高购买房屋单位的土著人数？森州政府制定新的措施，必须是合理的，其可行性高吗？真的能达到实际效果吗？”

在雪兰莪州，假如不符合州政府所制定的30%土著房屋固打制，发展商將被罚款，最后变成业者推动一项房屋建筑计划之前，必须提早预拨一笔成本应对州政府这样的措施，其结果则会反映在屋价上，最终对购屋者不利。

玻70%土著固打
发展商观望

对於早已制定土著房屋固打70%的玻璃市，该州中华总商会会长庄万泰说，玻州的70%土著房屋固打，其实已对发展商带来打击，而发展商也对房屋销售停顿的问题伤脑筋，许多业者採取观望態度，暂时不推出新的计划。

“玻璃市州內土著本身也拥有不少马来保留地，他们选择在本身的马来保留地、兴建更大面积和符合自己风格的独立式洋房，也不想购买发展商兴建的房產单位，因此，即使保留70%固打额给土著，也无法有效达到预期效果。”

税务专家拿督蔡兆源针对森州政府把土著房屋固打从30%提高到50%一事补充，在国家朝向2020年高收入国的目標迈进之际，政府应该逐步减少干预自由经济市场，况且现在许多土著基於房產增值的考量，寧愿购买非土著固打的房屋。

他指出，一些土著无意购买在土著固打下的房屋，因为他们对房屋增值及转售问题存有顾虑，而且假如他们购买土著固打房屋，则表示他们的房屋只能转售给土著，这將造成他们在脱售房屋时，潜在的买家较少，因为土著固打房屋的增值潜能，並不如其他可售卖给任何种族的非土著固打房屋。

大马房地產发展商会前任会长拿督黄腾亮表示，森州政府应在一个大马精神下，开放各族购买產业，而不是以种族固打来限制，提高土著购屋固打制，无形中“干预”屋业的发展与成长。

“干预”屋业发展成长

“一些土著也不想买土著固打单位，森州政府没必要调高固打制，反之更应开放给只要有能力、都想要购买房屋的人，土著固打的做法不够务实。”

大马购屋者协会总秘书郑金龙表示，即使只是30%的预留土著房屋单位已经很难售完，雪州房屋与地產局开放售不完的土著房屋单位，机制太多繁文縟节、非常耗时。

他受询时指出，中央政府规定至少30%的房屋单位保留给土著购屋者，所有州政府都应该遵循中央的规例，以统一所有州属的房屋固打制度。

释放滯销土著单位须符条件

根据报道，发展商需符合数个条件，才可释放滯销的土著预留单位，包括房屋计划出售时间须超过至少半年，可是仍未卖完，而且必须在本地报纸上刊登广告，显示发展商已做完相关工作，惟土著单位还是卖不完，才能向有关当局提出开放转售给非土著的申请。

他补充，由於土著的购屋比率较低，因此当土著房屋固打比例越高，发展商將承担越高的持有成本，而有关成本最终將会转嫁到非土著购屋者身上。

他举例，如果一家发展商被迫在2至3年內，才能通过释放机制售完所有单位，仅是付给银行的利息已是一笔很可观的数目，届时发展商卖给非土著购屋者的屋价也会水涨船高。

对此，蔡兆源说，政府希望藉由多元种族人民住在同一住宅区来促进国民团结与和谐，这是良好及可以接受的构思，但政府在干预市场时必须准確拿捏，包括土著房屋固打应该保留多少百分比。

他指出，新经济模式的3大原则为高收入、包容性及可持续性。从长远看，政府应该减少对市场的干预，在调整政策时，考虑国家经济及大环境的发展，包括种族关係等。

“我们必须认清土著固打制的宗旨，土著购屋的7%折扣主要为了协助中低阶层，因此若土著购买独立洋房，是否还应该给予7%的折扣？这些政策的方向和目標必须釐清，以便在执行时不会出现不必要的爭议。”

结语：

任何的决策与措施，假如没有很好的执行，收效微乎其微。一个已经存在爭议的政策，假如再加大偏差元素，对国家经济、社会和谐，其实並没有好处，这是无法否定的事实。

打房措施关卡收费夹击 新国买家却步依斯干达？

焦点

柔佛依斯干达特区过去一年，因房市供过于求及其他内部经济因素，导致产业价格及租金回酬受挫。令人关注的是，一水之隔的新加坡投资者会否开始却步？

柔佛依斯干达特区发展计划自2006年提出后，一直获得近邻新加坡的大力支持。新加坡政府早前也承认，依斯干达特区对两国有重要的策略意义。

新加坡也是依斯干达最大的外国投资方，截至今年4月的投资高达110亿令吉；新加坡人也是依斯干达特区最大的外国产业买家。

在外国买家的35%交易份额当中，新加坡人占了75%。

不过，两国之间的邻近地理位置也是一种双剑刃。一旦两国关系和经济形势出现变化，将影响新加坡投资者对依斯干达特区的兴趣。

新加坡房价跌4%

横跨长堤两岸，两国政府过去一年不约而同落实打房措施，为各自的房市降温。根据《Kinibiz》报道，由于新加坡的降温措施，该国的住宅产业价格在2014年下跌大约4%。

尽管两国货币兑换率对新加坡买家仍然有利，但在新加坡本国的房价变得便宜后，或会吸引新加坡人留在国内购买房产。

至于大马中央及州政府所推行的打击炒房措施，其中一些特别针对外国人，包括限定外国人只能购买100万令吉以上的产业，以及外国购买者须缴付2%产业税。

不但如此，两国在今年中更陷入一场关卡收费大战，竞相宣布调高汽车入境费和过路费。

一开始是新加坡先宣布在8月1日，将外国注册车辆的入境通行准证（VEP）每日收费从20新元上调至35新元，然后大马也在同一天调高新山关卡的过路费5倍至16令吉50仙；新加坡则在10月1日以同样的过路费调幅来回敬之。

大马也准备在明年中落实针对新加坡车辆的入境费，收费为20令吉。

投资者持观望态度

根据新加坡Khalil Adis咨询有限公司创办人卡里尔艾迪斯，新加坡投资者对依斯干达的兴趣已减缓，甚至变得安静。

他将此归咎于两国近期调高越境过路费，以及其他打房措施，例如调高外国人购买房产最低门槛及产业盈利税（RPGT）。

“在大马落实降温措施后，新国投资者对大马还是有一些兴趣，因为一些发展计划是豁免100万令吉最低价格的规定，例如依斯干达特区的美迪尼（Medini）发展计划。”

“无论如何，在宣布调高过路费后，投资者的兴趣已经减低，因为越境变得更昂贵。这对依斯干达特区目前的情绪来说，可谓祸不单行。”

“无论如何，还是有新加坡人有兴趣投资，但多数是‘观望’态度。”

新国反对“森林城”

卡里尔表示，媒体之前报道，新加坡凯德集团（CapitaLand）展延在金海湾的发展计划，以及新加坡政府反对“森林城市”争议填海工程，也让人再次质疑依斯干达发展计划。这种情绪就好像新加坡人在2005年，首次听闻依斯干达特区一样。

他附和许多市场观察家的担忧，认为依斯干达特区房产出现供过于求，尤其是中国地产商如碧桂园集团及中国广州富力地产股份有限公司，在新山沿岸的多个计划已蓄势待发。

“这（发展）看起来似乎太多、太快了。”

其中，碧桂园集团去年就一口气在金海湾推介约9000个单位，而中国广州富力地产股份有限公司也被指将在接下来几年，推介接近3万个单位。

供应过剩租金趋软

卡里尔接着比较新加坡与依斯干达特区。新加坡作为一个只有714平方公里的高密度岛屿，拥有540万人口；反之，依斯干达特区范围达2217平方公里，只拥有160万人口。

“新加坡每年的高级公寓供应介于2万个单位，而依斯干达特区在短时间内却可以推介高达数千个单位，这会带来不同的影响。”

“首先，这将让租金回酬率趋软，意味着如果你所购买的产业成功出租，也可能不足以应付抵押贷款。第二，要出租你的产业是很难。”

“第三，是否有人会居住在这些单位也备受关注，因为这些产业价格是瞄准外国市场，而非柔佛人。”

越境买产仍算便宜 

无论如何，撇开这些负面情绪，他认为，依斯干达特区目前仍然具吸引力，尤其是对精打细算的新加坡买家而言。

“尽管新加坡的产业价格，因为公共及私人市场的各种降温措施及供过于求而下滑，但是对新加坡人而言，越境购买产业仍然是比较便宜。”

“这是因为新币兑换马币走强。”

“若一个人要在新加坡市郊购买高级公寓单位，例如裕廊，每平方英尺价格约800新币（2062令吉），这不包括印花税及其他成本。而在依斯干达特区，你可以每平方英尺800令吉的平均价格，永久拥有一间高级公寓单位。”

柔王室填海卖地加剧楼市危机？ 中国开发商压境冲击依斯干达

焦点

经过5年的蓬勃发展，2014年对柔佛依斯干达特区产业市场，恐怕是不堪回首的一年。

尽管中国大型地产商纷纷进军依斯干达特区，似乎描绘一番荣景，但是楼盘销售走下坡的数据，却是一个血淋淋的事实，反映当地产业市场已经陷入供过于求的窘境。

而在这些中国地产商背后，不可忽视的则是柔佛州王室的涉入，也因此将王室推向舆论浪尖，被指进一步加剧楼市低迷。

首先，数据是不会骗人的。在经过2013年的高峰期之后，依斯干达特区产业市场在2014年的表现明显黯然失色。

上半年交易跌48%

根据《KiniBiz》网站引述柔佛PA国际产业顾问公司执行董事昔瓦达斯（V Sivadas），与2013上半年相比，依斯干达特区在今年上半年的总交易数量下滑大约48% ，而这项萎缩是横跨依斯干达特区的所有产业领域。

“我们的记录显示，它在今年上半年的5419个交易中，总交易额共37亿令吉。比起2013年上半年，今年上半年的交易数量已下滑约48%，总交易额则下跌约37%。“

昔瓦达斯表示，2013年是依斯干达特区表现最好的一年，其交易数量达到2万5034次，交易总额则约203亿令吉，而这不包括柔州苏丹以45亿令吉出售新山市中心黄金地皮给中国广州富力地产股份有限公司（Guangzhou R&F）的交易。

在前一年，依斯干达特区的交易量和总交易额则分别是2万1503宗及135亿令吉。

中国公司大量推盘

许多观察员认为，导致依斯干达特区今年经济不景气的基本原因，是市场供过于求的关系。

不过 ，探究深一层的原因，除了中央和州政府去年一系列严打房市的措施，如落实调高产业盈利税（RPGT）、限定外国人只能购买100万令吉以上的产业，以及外国购买者须缴付2%产业税，放缓了依斯干达特区的产业市场买气之外，市场观察员也归咎中国大型地产商大军入侵扰乱了市场。

他们认为，尽管中国地产商引进了我国所需要的投资，不过他们大规模推出楼盘，使到市场担心柔佛及依斯干达市场无法负荷这些供应。

其中，碧桂园集团（Country Garden Holdings）去年一口气在金海湾推介约9000个单位，这在本地市场几乎是前所未有，至少在依斯干达里不曾发生过。

此外，中国广州富力地产股份有限公司也被指将在接下来几年，推介接近3万个单位。

柔佛王室45亿卖地

中国广州富力地产有限公司去年以45亿令吉向柔佛州苏丹购买新山一块116英亩的黄金地段，就被视为是一个重要转折。

这让全国震撼，因为王室把永久业权地黄金土地大量卖给外国人，在大马是前所未闻，基于事件敏感，因此没有任何的公开抗议活动，但这项交易已经让本地企业家深深不安。

这项卖地交易被指对依斯干达特区带来严重影响，尤其是很多商家批评这加剧了低迷的楼市，特别是这些中国发展商“地毯式轰炸”的策略，包括巨大规模地房产推介，导致市场供过于求及压低价格。

他们也投诉中国地产商，可能在准证申请得到“特别优待”或是快速处理，特别是一些庞大地填土计划，其实需要经过冗长地环境评估程序。

无论如何，这些指控没有获得官方证实。

有违土地控释政策

姑且不论，这些涉及柔佛苏丹地数十亿令吉的土地交易和发展计划是否真的拖累依斯干达特
区，但是富力地产股份有限公司地45亿令吉土地交易已打开闸门，让外界对苏丹的批评浮出台面。

这个交易有违依斯干达投资有限公司（IIB）数个月前所宣布地土地“控制释放”政策，这项政策本来是要限制依斯干达特区的土地交易。

依斯干达投资有限公司主席及首席执行员赛莫哈末依布拉欣（Syed Mohamed Ibrahim）当时解释，这个控释政策是必要地，因为依斯干达特区的发展仍然相对小及脆弱，而这也是为了让投资者可以赚钱。

此外，苏丹也被指涉及数个在新柔海峡的填土计划。

“森林城”填土千倾

这包括，苏丹卖给中国广州富力地产股份有限公司那块临近新柔长堤的黄金地，就涉及庞大的填土计划。

另一个填土幅度更大的发展计划是“森林城市”（Forest City）。这个预计填土范围高达2000公顷大的人工岛屿，靠近马新第二通道，是碧桂园集团与Esplanade Danga 88私人有限公司联营的计划。

其中苏丹依布拉欣在Esplanade Danga 88掌有64%股份，该公司则拥有“森林城市”计划的34%股份，而碧桂园集团拥有剩余的66%股份。

就连邻国新加坡已向大马政府表达对该填土的严重关注，而很多人也担心土地开垦将对土著企业大亨赛莫达拥有的丹绒伯勒巴斯港口带来不利的影响。

在这一系列计划推进的同时，舆论尖口也渐渐转向柔佛苏丹，最高的反对浪潮就是在《2014年柔州房屋及地产局法案》呈上柔州议会时爆发，当时州政府想通过法案，赋予苏丹对土地及产业事宜的行政权力，不过这个法案最终搁置。

本地公司削减目标

无可否认，苏丹与中国发展商的商业交易，明显的已为市场带来恐慌，特别是担忧供过于求的问题将在未来数年一直困然依斯干达特区。

一个明显的征兆是多个本地发展商，包括UEM阳光集团、实达集团和高美达集团都已经宣布削减他们在依斯干达特区的销售目标。

一名新山产业代理安迪莫汉（Andy Mohan）指出，碧桂园集团及中国广州富力地产股份有限公司的房产售价非常高，很少有本地新山人买得起，因此若新加坡人停止购买，将带来严重问题。

“我感觉到，他们的销售量已经受到打击，尽管没有官方数字公布。”

2015：中國世紀元年？

經濟日報 社論

諾貝爾經濟學獎得主史提格里茲在美國《名利場》雜誌2015年1月號（提前出版）發表文章《中國世紀從2015年開始》。文章指出，在書寫2014年的歷史時，需要留意一個幾乎被忽視的重大事實：2014年是美國能夠號稱自己是全球第一大經濟體的最後一年。中國經濟以拔得頭籌之勢進入2015年，並很可能長時間執此牛耳。

史提格里茲說，世界銀行根據「購買力平價」方式公布的最新數據顯示，中國將以遠遠超乎所有人預料的速度成為世界第一大經濟體，此一目標即將於2014年底實現。

或許以「購買力平價」方式計算的GDP尚不為一般人廣泛接受，中國大陸官方也予以排斥，即使如此，但GDP之外，也有愈來愈多的類中國世紀現象在最近頻繁出現：

—國際外交方面，從中國作為主場的北京APEC峰會，到緬甸舉行的東盟峰會，再到澳洲舉行的G20峰會，中國領導人的鋒頭，獨領風騷；習近平上任兩年以來，累計出訪了30個國家，遍及七大洲、三大洋，從大國到新興國到太平洋小國，可謂縱橫捭闔。

—氣勢方面，開始積極主導議題：倡議與建立亞太自貿區、金磚新開發銀行、亞洲基礎設施投資開發銀行、一帶一路等，甚至引導及設定規格，如高鐵出口、浙江烏鎮舉行世界第一屆互聯網大會等。

—這一切靠的都是綜合國力。經濟上，除了GDP即將超美，2014年中國GDP已是日本的兩倍，出口額、貿易額、製造業、外匯儲備等，都是世界第一；軍事上，在東海中國已有針對美國介入的反介入能力，中國也在南海填海擴島。在印度洋廣設海港，甚至開始在西非的納米比亞興建港口；另外，也即將在泰國及尼加拉瓜分別開鑿兩條新運河。當然，也包括在太空領域的成就及深海科研領域的表現等，均已位居世界前段班。

如何解讀中國這近乎井噴式的全方位各領域的表現？其實並不困難，因為除了近200年，中國從來就是第一，也就是史提格里茲說的，「中國回到了它在人類歷史上大多數時間裡所占據的地位」。他所說的「大多數時間」，準確的說法是「人類3,000年歷史或30個世紀中的前28世紀」。

這裡，有三個問題需要處理：一、中國為什麼從來就是世界第一？二、為什麼從來第一的中國近200年卻急轉直下？三、為什麼近30年又谷底翻升，重新崛起？

先談第二、第三個，再談第一個。為何從來第一的中國國運會急轉直下，是因為中國在近幾百年中連續錯失了海洋、工業革命及資本主義市場經濟三個寶貴機遇，因而被抓住這三個機遇的近代九個海洋強國（葡、西、荷、英、德、法、俄、日、美）輪番欺壓。

其次，為什麼近30年又重新崛起，正是因為鄧小平的改革開放抓回了市場經濟及工業革命，而現在的習近平正在抓回海洋強國機遇。

至於中國為什麼從來就是全球第一，是因為中國從來就是市場經濟，意思是政府除了極少數經濟活動如鹽、鐵專賣、統一貨幣等之外均開放民營，對市場價格並不干預，最多是徵一些必要的稅賦及設平準基金，但必須補充一點，市場經濟並非放諸四海而皆有用，必須配上中國擁有的另兩個條件，即勤奮的民族性及巨大的人口規模，才能起大作用。

抓住了三個寶貴機遇的英國，在拿破崙戰爭及鴉片戰爭先後打敗了法國與中國後，稱霸全球，版圖橫跨全球四分之一，時間約100年，是謂英國世紀。19世紀末，美國GDP超過英國，但英國霸主地位完全被美國取代則是20世紀二次大戰之後的事。所以，20世紀是美國世紀，特別是1991年拖垮蘇聯之後，而那時中國剛開始啟動改革開放，所以美國獨領風騷，顧盼自雄。

進入21世紀，現在，中國世紀現象已然萌現，但21世紀會不會真的成為中國世紀，不能只看GDP，還要看包括政治體制改革在內的全面深化改革，及能否在文化、思想及意識形態各方面獲得更大的解放，及如何處理好國際特別是與美國的關係而定。這些條件能否具備也決定了「2015：中國世紀元年」後面跟的究竟是一個「！」或是一個「？」。

橱窗粉饰或掀小涨潮‧马股明年下半年振雄风

基金经理的年终粉饰橱窗活动，令马股有望出现小型年杪或新年涨潮。但在当前经济逆风衝击下，达证券预期明年上半年马股將承压，要到下半年才有望重振雄风，带动综指在明年杪迈向1915点目標。

达证券在《2015年市场展望》报告中指出，马股在明年上半年可能起伏不定，因为推行消费税带来不明朗因素、欧盟和日本面对通缩和担心美国提早升息。

无论如何，近期全球经济疲弱，应可让投资者放心於美国只会逐步升息，而外国投资者不会完全撤离新兴市场。

达证券表示，原油价格重挫令人们的可支配收入增加，欧元区量宽可能注入新鲜流动性、中国宽鬆政策以及日本持续展开的財政和货幣措施，將是强劲的外围催化因素，伴隨国內活动坚稳之下，推动马股明年走高。

大马明年经济 料可成长5%至6%

大马政府预测明年经济成长可达到5%至6%，加上政府持续进行结构重组，因此大马明年將可停留在外国投资者的投资雷达上。

达证券指出，市场和该行对明年企业盈利成长的预测分別为9.4%和8.3%，大致已反映目前的疲软经济局势和物价上升的压力。

“不过，如果油价持续下滑，欧洲和日本注入更多流动性、以及中国宽鬆/扩张政策令生產成本降低和外围需求升高，则马股企业盈利將有上调空间。”

由於明年4月推行消费税，全年通膨率料走高至4.3%，相比今年为3.3%，惟预料可在2016年正常化至3%水平。根据其它国家推行消费税的经验显示，企业的销量可能受影响，但由於调高售价，盈利应可得到缓冲。

美国经济强劲將促使联储局於明年第三季升息，但是预料美国將会逐步升息，以避免经济成长受打击。这可能导致马幣兑美元疲软，大马出口商將获正面影响，而进口商和高外债公司则受创。同时，为了保持出口竞爭力和內需，国行在2015年料不会升息。

2015年三大动力来源分別为：

1）推动成长的政策和国內活动保持、

2）6月公佈的第11大马计划將成为未来成长基石和

3）预期2016年紧缩货幣政策和持续结构重组，將吸引外资在2015年下半年流入。

至於明年的四大主要风险则分別为1）企业盈利继续令人失望、2）通膨压力、3）意外升息和4）全球经济和地缘政治震盪。

年杪涨潮不持久

马股综指在今年7月创下1896点新高之后，至今已回退7.7%，令投资者期望基金经理进行粉饰柜窗，而带来年杪或新年涨潮。

达证券指出，股市在12月份应可小幅上涨，推动综指接近1810点的年杪目標，但在目前的经济逆风下，不预期此涨潮可以持续。

马幣明年料可保持3.33

明年2月华人新年后可能会出现显著调整和巩固，直至低原產品价格、消费税和美国潜在升息的不明朗因素被消化之后，股市才会回稳。因此，预料2015年上半年股市將保持动盪和向下倾斜。跌势可在1635点获扶持，这是2008至2014年本益比中数14.7倍的水平，股市走势之后会在2015年下半年改善。

原產品价格疲软，財政赤字隱忧和马幣贬值，外资自9月杪开始成为净卖家，在8月份净流入1亿令吉之后，接下来3个月份別外流14亿、5亿和3亿令吉，今年首11月共外流39亿令吉，相比2012和2013年共净流入161亿令吉。由於油价持续下跌和马幣在明年上半年保持疲软，外资沽售的风险仍然存在。达证券相信明年马幣兑美元匯率平均应可保持在3.33水平，波幅介於3.25至3.50令吉之间。

综指预料可在明年下半年反弹，因为低油价对全球经济的正面衝击显现，令外需增加，將激励大马出口，最终推升马幣，以及吸引外资重返大马市场。

投资策略 上半年可趁低吸购

达证券指出，马股仍被视为抗跌股市，周息率达3.2%，以及政府相关基金参与股市的比重偏高。一旦股市在2015年上半年激烈波动，將带来趁低买进的良机。根据16倍本益比估值，综指明年杪的目標为1915点，相等於1.9倍股价/账面值。

马股目前的水平距离综指明年杪目標约有9%上升空间，可採取由下至上的策略以寻觅从马幣疲软、出口升高、燃油价走低和更高可支配收入中大幅受惠的成长股。

“明年我们首选的领域为科技/製造、电力/公用事业、產业和博彩。虽然我们对银行及油气业持中和立场，但仍挑选其中两只具实力的大资本股。”

国家能源（TENAGA,5347,主板贸服组）是大资本股中的首选，因该股將从低能源价格和国內活动升温中受益。至於联昌集团（CIMB,1023,主板金融组）在近期被拋售后，估值重现吸引力。同样的，沙肯石油（SKPETRO,5218,主板贸服组）具盈利成长潜能，在股价重挫后也浮现价值。

至於中型股首选则为怡保种植（IJMPLNT,2216,主板种植组）和马星集团（MAHSING,8583,主板產业组）。

建更多屋降房价

唯一长期方案

这篇新闻里引述英国工会联合会（TUC）研究指出，过去16年內，在英国像这样‘很容易负担得起’的地方政府区域，已从72个减至1个。一些黄金地段的房价甚至高达英国人平均收入的32倍。

　代表英国620万名劳动人士的英国工会联合会秘书长弗朗西斯奥格莱蒂（Frances O’ Grady）呼吁，应以“雄心壮志的计划”来抑制房价。

　这与英国央行（BoE）总裁麦卡尼（Mark Carney）在今年5月的建议起共鸣，即兴建更多的房屋是唯一能长期降低房价的有效方法。

　截至2012年，英国有6380万人分別居住在2640万间房屋，每间房子平均有2.4人。儘管英国的人口和住房比例看起来良好，但仍有人呼吁增建房屋。在2013年达到2150万人口的澳洲，拥有910万间房屋，或每间房子住著2.4人。

　来自布里斯班市议会的克里多斯日前于2014年世界级永续城市大会（WCSC）上，通过演示文稿出示上个世纪每户家庭的人数，早在1927年，澳洲的每户家庭人口已经是4人，这不禁让我联想到大马的状况，尤其是我们也渴望有朝一日能发展成为先进国家。

须增建780万屋

根据国家房地產资讯中心（NAPIC）在2013年末季的报告，我国共有470万间房屋。由于该中心没有统计乡区的房屋，所以我们假设有关调查只涵盖城市居民。此数据佔全国总人口的70%或2100万人，意味著在我国的每个家庭平均住著4.4到6.4人。

　这个数据比1927年澳洲家庭人口的数据比例落后，也意味著我们必须增建400万至780万间房屋，才能赶上英国或澳洲现有的人口对家园人数比例。

　儘管政府自去年已设下在5年內兴建100万间可负担房屋的目標，要迎头赶上还需要很多工夫。因为过去3年內，我们每年只能兴建大约7万3000间房屋。

　值得一提的是，刚刚出炉的2015年財政预算案有提及政府计划通过一个大马人民房屋计划（PR1MA）和另一个房屋计划，分別兴建8万和6万3000间房屋。

　虽然在这两项计划下，政府將总共兴建14万3000间房屋，但有关数量仍杯水车薪。反之，政府应考虑每年兴建最少20万间房屋，才能达到兴建100万间可负担房屋的宏愿。

合理工资同等重要

政府必须通过持续努力来跟进房屋建设的进度。为实现政府许下居者有其屋的承诺，確保有关当局完成每年设下的目標是很重要的。

　我在之前的撰文提出不少政府可以参考的建议，包括开放更多的政府土地来兴建房屋、购买农地供发展用途、在郊区兴建房屋，並通过建设公共设施来连接城郊地区、加速批准程序以为市场增加更多房屋。

　除了通过提供更多可负担房屋来拉低房价，其他因素也应纳入考量。《泰晤士报》里的有关新闻也提出另一个让人民居者有其屋的方法。

　弗朗西斯奥格莱蒂指出：“购得可负担房屋不仅仅与房价有关，拥有合理的工资也同等重要。”

　个人认为这句话很有道理，值得深思。

房產项目价格低 马星值得投资

受政府打房政策影响，大马房產市场上半年开始出现下跌趋势，原本寄望下半年市场需求会更为强劲，无奈国行收紧贷款以致消费者难以取得房贷，发展商和消费者情绪下滑，2014年可谓发展商经营环境相当艰苦的一年。

　根据瑞士信贷集团（Credit Suisse，简称瑞信）报告，投资者在这个艰难的环境下应物色遭低估且稳健，以及有建设可负担房屋的发展商来投资。

　“巴生谷房產计划的认购率在今年上半年最稳健。相较于柔佛的53%至56%之间，以及檳城的47%至52%之间，巴生谷的62%至73%似乎更稳健。檳城房產的认购率下跌，主要因为发展商的房產推介价格太高，但檳城房市前景依然是相当不错的。”

盈利可见度很重要

　在上半年，价格100万令吉以下的房產，认购率依然相当不错，维持在72%至76%之间；房价在100万令吉以上的房產，认购率只有在55%左右。

　除了国內情绪疲软，以及贷款批准更为严谨，消费税的落实也將重挫发展商赚幅，考虑到多种不利因素，瑞信认为净利的可见性是相当重要的。

　“我们认为，巴生谷依然是最稳健的，其次为檳城和柔佛；在贷款紧缩的环境下，房价低于100万令吉的房產认购率会较高。”

　该行认为，马星集团（MAHSING，8583，主要板房產）是不错的投资选择。

马星巴生谷房產 最可负担

根据2014年大马家庭收入初步调查显示，大马整体家庭收入从2012年至今成长了18%，假设每个州属的成长率为10%，估计巴生谷购房者可负担的房產价格在68万2000令吉至83万3000令吉之间，柔佛则在45万2000令吉水平，以及檳城为49万令吉。

　“根据发展商最新的销售和房產推出数据来看，我们估计马星旗下房產项目价格最低，巴生谷每单位平均价为59万3000令吉，落在该地区人民的可负担范围之內。”

　不过，马星旗下柔佛房產是52万9000令吉，檳城为60万令吉；比柔佛和檳城购房者能力高出17%至22%。

　另一方面，东家（E&O，3417，主要板房產）的房產计划属于豪华档次，普遍价格在100万令吉以上。

　其他发展商在巴生谷的房產计划则是中高档次，实达集团和怡保工程置地（IJMLAND，5215，主要板房產）房產价格在可负担范围內，UEM阳光（UEMS，5148，主要板房產）和IOI房產（IOIPG，5249，主要板房產）则是超出能力范围的4%至8%。

　在檳城方面，实达集团和怡保工程置地皆超出当地人能力范围的28%至83%。但怡保工程置地在该区域的住宅房屋已全数售出，目前放眼发展商业房產。

　在柔佛，实达集团、怡保工程置地、UEM阳光和IOI房產4家发展商的房產价格都超出可负担范围的12%至74%。

城镇发展项目 反应佳

开发大幅土地或是以城镇（Township）方式开发，能让发展商针对目前的市场策略，弹性推出房產项目，IOI房產、马星和怡保工程置地在这方面的弹性极佳，获瑞士信贷集团看好。

　“IOI房產主要为城镇发展商，城镇项目佔了地库的83%或8365英亩，目前在发展的城镇分別落在巴生谷、柔佛和芙蓉。”

　马星近期收购了多块大面积土地来发展新重要城镇，这些城镇计划分別位于巴生谷和柔佛等地，佔了总地库的80%。

　“怡保工程置地的主要城镇计划，Bandar Rimbayu和Seremban 2的反应都相当热烈，首次在柔佛推出的房產计划也取得很不错成绩。这3项计划佔公司土地73%，公司弹性，主要来自土地区域的多样化。”

　此外，UEM阳光在推出一系列计划都相当具有弹性，但主要缺点是土地过于集中在柔佛，担心会出现供过于求的现象。实达集团虽有一定的弹性，但领导层的更换，可能会导致公司缺乏明確目標。

住宅產业从基本面转向投机

產业这项资產如何定位？这是许多人想瞭解的问题。有人说，產业可以用来对衝通货膨胀，当然也有人不是这样认为。產业可用来对衝的说法，有时是对的，但也有时候不是。

印度面临高通膨率的阶段，人们不会涌进去购买產业，虽然市场需求仍在，可是，与通货膨胀宣战的高水平利率，造成贷款利率偏高，购买產业的成本也相对较高昂。

过去5年，大马產业市场表现不错，需求保持可期，这是一个自由市场，对供应的限制不多，在先售后建机制为主的供应市场，发展商、金融机构、购屋者分担了潜在的风险。

受到全球金融危机的影响，高档共管公寓及办公楼市场稍微稳定，对外围隱忧造成的调整仍在，假如有进一步衝击，那么调整將持续下去。

除了高档共管公寓，投机性需求也转向优质的有地排屋，在一些特选地区，这类型產业的价格上升，未来经济形势以通膨为基础、也是其中一个推动需求与投机性需求的因素，其他因素包括：低利率体制、发展商的特別奖掖，以及缺乏投资选择。

住宅產业趋势正在慢慢转移，从传统的基本面转向倾向於投机性交易，这是需要关注的新风险，其中一些投机性买盘围绕在小面积、可负担的商业兼住宅住宿，例如服务公寓、小型家居办公套房，还有购物商场的零售单位，拥有较高的出租担保回酬。

在首都吉隆坡，高档共管公寓住宅单位，在全球金融危机发生后，產业价格下跌，租金回酬不大理想，每月最高租金不超过1万5千令吉，较低的介於5千至1万令吉，这些租金的回酬率在3至6%之间，比较理想的租金回酬率应该介於5至6%。

作为经济支柱的產业市场，推动经济各个相关领域的发展，同时，与市场基本面息息相关，避免產业泡沫的形成。

与东亚地区许多政府一样，大马必须通过一些决策的实行，將產业市场与基本面紧密联繫在一起，確保金融市场与社会的稳定。

首季房价增长9.6%

经过8个季度的双位数成长，大马在2014年首季的房屋价格成长率，维持在9.6%的水平，与2013年第四季度接近。

2010年至今每年维持在9.7%的平均成长率，预料將逐渐降温至平均3.2%的水平。

我国房地產是否趋向泡沫化？买家观望 高档公寓过剩

过去两三年来，房地產领域火热，发展商涌入不停开发房產，加上政府为了压抑通货膨胀，坚持多年的低利息，这间接鼓励房產投机活动，导致房价急速飆升。如今，房地產市场急转直下，让坊间开始担忧，供过于求，投资过于自住的现象，会不会导致我国房產走进泡沫化？

根据全球房地產指南（Global Property Guide）所进行的一项调查研究显示，吉隆坡的房价涨幅在2013年达到17.18％，居亚洲之冠。从1990年至2013年，吉隆坡房价在这23年內共增长4.3倍，年均涨幅达6.55％。

根据马来西亚国家產业资讯中心最新数据显示，2014年第一季度，我国房屋价格指数仅涨8％，这是2010年第三季度以来的最小增幅，显示政府在2014年財政预算案所实施的打房措施，包括提高產业盈利税（RPGT）至30％，银行严格缩紧房贷、国家银行升息及提高海外买家购房门槛等方案，都取得相当大的奏效。

曾经火热的大马房產今年开始显得不乐观，除经济不景及消费税即將来临让投资者纷採取观望態度外，最大的因素是政府打房政策，促使楼市成交量在今年急剧下滑，也让房產告別了快速增长的趋势。

房地產市场成交量开始下滑，今年下半年最为显著，这是否反映出房地市场开始出现冷却。当房地產增值快速，最后房地產的价格远远高于与之对应的实体价格，因高空置率和房產价格暴跌，即是出现房地產泡沫现象，我国会否步向房地產泡沫的危机？

首相署利商特工队税务改进专案委员会主席拿督蔡兆源接受《东方日报》访问时分析，从今年的房產交易走势探討，显见政府在2014年財政预算案所列下的打房措施经已奏效，惟他认为打房措施並不至于让我国走向房產泡沬。

他指出，政府此举主要是严控房產投机活动，因在过去3年，基于房价不断攀升，吸引不少人盼从楼房中获利，很多都是以投机性质购买房產，炒房性质浓厚，导致我国房產楼价不断创新高。

打房旨在对付炒家

「打房措施主要是对欲买来炒房套现，同时本身並没有很大能力供房贷的投机者带来影响，一旦房地產的走势趋向缓和，交易量降低，再因房子难于出租而无法帮补贷款，那对投机者肯定带来危机。」

他表示，今年的房產交易量已开始放缓，屋价也趋向平稳，加上明年是消费税正式启航之年，促使很多消费者开始採取紧缩开销及观望態度。

「以目前马来西亚的房產走势，未来还存在很多不確定因素，我国目前整个经济局势不明朗，相信明年將会对房產带来更显著的影响。」

对于目前大马產业新建量显著超越实质交易量，促使雪州和柔佛浮现產业因供应过剩而出现隱忧。蔡兆源分析，一些地区的房產建量的確是供过于求，譬如高档公寓可能会出现过剩的现象。

「雪兰莪一带30万至40万的中价楼房及有地房產无需过于担忧，因这楼价范围的市场需求量还是很高，比较担心的是价格60万令吉以上的高档公寓。」

他认为，一些地区房產过剩促使房价可能出现稍跌，但跌幅多少主要是胥视市场对过多房產的消化能力。

不过，他也认为，明年实施消费税后，建筑成本也隨著上涨，这或许也会导致房价隨著水涨船高。

「房產价格最终是取决于市场供需情况而定，同时也必须考量国內及国外的整个经济大环境。总结而言，明年的房產走向是存在太多不確定性。」

市场饱和难出租　投资多思量

创盛地產有限公司高级地產经纪蔡文勇表示，国內房地產是从2000年开始暴涨，在过去几年，楼市是处于快速发展中，以雪兰莪区域为例，不少房地產在这4年来翻倍增长。

「今年打房政策实施后，促使房地產市场整体成交量都在下滑，尤以下半年最为显著，这反映出房市场开始出现冷却。」

他认为，政府所实施的打房措施会让屋价暂时缓和停顿，房地產行业暂乏力冲破新高，但应不会出现房產泡沫化或屋价暴跌问题。「目前雪州一带房屋供过于求，很多新建房屋的购买者是以投资为主，这造成一些新区域出现高空置率的现象。」

蔡文勇指出，根据一般市场的观察和网上资讯，吉隆坡市中心和满家乐（Mont Kiara）的高档公寓和办公楼出现供过于求的现象，这是基于该高级住宅区域的屋价偏高，若是1300平方呎的单位租金就高达4000令吉以上，主要目標客户是外国人，经济开始放缓，导致顾客群下降。

「据负责该区域的地產经纪皆表示，目前该区已达至过于饱和状態，很多单位也开始面对出租的问题，很多都放空几个月都乏人问津。」

恐更多房屋被拍卖

他说，今年房產交易量减少是在预测之中，相信这是短暂一两年的现象。现在较担心的是，过去两三年发展商不停增建房屋，很多投资者都一窝蜂购房投资，这一批新投资者將会明后年拿到锁匙。

「若出租不顺利，屋主无法负担过高的供期，这可能导致屋子被银行拍卖，这不仅会使到房价急速下滑，银行帐面损失提升，对整体经济也会带来深远影响。」

他预测，明年或会有更多房屋被银行拍卖。以他经验来看，目前不是合適的投资房產时期，但在不同的经济趋势还是可採取不同的投资方案。「譬如买家可以趁房產价格回稳时，购买中价公寓及有地房產投资，这是最保值及安全的方式。」

他说，目前在雪兰莪较受欢迎的地点，包括蕉赖、加影、白沙罗、哥打白沙罗及蒲种等。

房地產正常回调　短期內难反弹

资深房產投资者李春贵认为，目前房地產出现缓和状况属于正常回调，要谈楼市泡沫或崩盘，则是言之过早。

他说，如果產业市场不过热，国家银行也不会採取升息及紧缩房贷等缓和措施，让房市场暂时冷却。

以他多年的投资及实际经验观察，今年的房地產行情最显寒意，种种跡象显示，今年房地產走向缓和姿態，短期內不易取得反弹。

「如果是购买供自住则没问题，若是以投资或炒房为导向，则需考量自己的財务能力再三思而行。市场突然供应太多单位，如在短期难于消化，楼价势必下调。」

他透露，在大城市一带，房產供过于求是事实，上述情况显现在出租率开始下降，需要用更长时间去寻找租客，而租金也会因需求量低被逼下降。

「经济不好，投资者也不宜作出太冲动投资，若要投资房產则需考虑其地点。一般上，策略性加上成熟地点的房价较不易受经济影响。」

成本推高屋价　不会泡沫化

马来西亚房地產发展商会前主席拿督斯里任广財也说，我国的房价是依据土地及建筑成本计算，並非隨意標高屋价，因此出现泡沫的机会微乎其微。

他指出，最近一项研究显示，我国也未有任何房產泡沫的跡象。「明年消费税影响，加上最低薪金制，汽油涨价，建筑成本肯定昇长，因此新建屋价都不会下调。」

他认为，明年存在著太多不確定因素，因此要投资產业的人，应在消费税前购买，避免需付出更高昂的房价。

供过于求　市场消化需时

现在是否为房地產投资好时机？一些人士认为，我国明年实施消费税会导致通货膨胀，在建筑成本增长情况下，屋价肯定会再攀升，因此必须趁消费税前置產；另一种说法则是目前房地產供过于求，泡沫化是迟早的事，不少投资者都表示等待楼市大跌好检个便宜。

素有「產业医生」之誉的马来西亚中华总商会副会长拿督陈成龙则表示，坊间担心的房產泡沫化绝不会在短期內发生，在过去两三年，不少投资者都从房地產赚了一笔钱，市场不可能因短暂的房价停顿就会出现危机，惟目前一些大都市的房子因急速发展下，导致供过于求，是需要一段时间让市场消化。

他以马来西亚依斯干达特区为例，不少人担心当地房產出现泡沫化，惟他对依斯干达特区仍抱持信心，因在政府的积极推动下，该特区还是保有其策略性优势。他分析，政府在依斯干达特区投资庞大金额，至2013年底，特区所累积投资金额已超过1300亿令吉，不可能就因特区產业过多而突然出现泡沫化。

人口增屋价回稳

「依斯干达特区是一个长达20至30年的经济特区发展计划，惟近一两年来，发展商涌入大事发展，这带动当地產业价格节节挺涨，尢以外资买家最多。但基于政府今年提高外资购买房產限制，从50万令吉调高至100万令吉，这大大衝击来自海外的投资者，导致產业销售也降温。」

陈成龙说，短期內，依斯干达特区的房价会因供应过剩而出现缓和及稍跌幅度，惟这种走势对產业来说是正常现象。

他相信，依斯干达特区外资涌入后，基建设立完善，將增加当地人口，届时房產数量將会慢慢被消化，屋价就会回稳。

房贷严谨难崩盘

「新山在97年经济风暴后，房產价格就停顿不起，至2011年才开始起飞，並在2012至13年以翻倍姿態成长。虽然如此，新山是我国主要发展区域，且靠近新加坡，因此目前楼价尚属合理。」

他认为，大马在过去不曾面对楼市崩盘的危机，相信未来出现的机率也不高。

「大马的房贷机制不同于外国，我们的贷款制度较为严谨及健全，都会以个人净收入作为批贷的考量，因此绝不会发生如美国2008年的次贷危机事件。」

他说，我国曾在1969年、1997年及2007年因金融风暴而引发房產危机，但一般在风暴后，房地產就会在后几年甦醒，我国比较火热房產涨势年包括1961及62年、1971及72年、1981至83年、1991至93年及2011至13年，在经歷4年的房价飞涨后，目前缓和下来，是健康的趋势。

「目前国家整体经济放缓，要购买房產投资者还是小心为上，除了確保房產地点策略外，也要胥视自己的財务能力。」

结语：评估財力才投资

大马房地產泡沫是否会发生？没人可以给您一个正確答案，也没有人可预测未来。最重要的是，投资者进行任何投资前还是需要做足功课，多阅读相关资讯，瞭解房地產投资的风险，同时评估自己的財务能力，才能確保在房地產投资上万无一失。

收紧房贷降温 澳洲拟打房防泡沫

外资购兴浓，澳洲房价也不断飙涨。为了遏制涨幅，以及避免房产泡沫化，澳洲联储局考虑采取严谨措施控制房屋贷款，借此为房市降温，但业界人士认为，若政府矫枉过正，恐将重创房市。

悉尼和墨尔本房产价格在过去一年里大幅飙升，按年增幅分别为16.2%和11.7%，成为全澳洲房价领涨的两个城市。

尽管房市价格屡创新高，让当地的房产发展商以及业主欢欣不已，但也意味着当地购屋者需要支付更高的代价，换来一栋属于自己的房子，也让泡沫化疑虑升温。

澳洲联储局助理主席艾迪在月初表示，监管单位正在考虑采取新举措来控制房市投资贷款，避免房产过热，房价大涨。

他还表示担心，若涨势导致泡沫破裂将损及家庭财富和支出。

恐重创房市发展

他说，澳洲审慎监管局（APRA）已加强对借贷的监管，但现在正考虑加重监管，针对投资于购房出租的借款出台新措施。

澳洲房产网报道指出，如果银行收紧借贷标准，可能会导致澳洲房价紧急刹车，全国各地的房价走势料将逆转，届时将重创房市发展。

尽管悉尼和墨尔本房产价格不断写下新高，但综观澳洲整体情况，其他州府城市的房价涨幅，显得“望尘莫及”。

其中，阿德莱德按年增幅达5.9%、布里斯班和达尔文扬5.4%、珀斯按年涨3.5%、霍巴特增2.8%，堪培拉仅升1.4%，所谓的房价飙涨荣景，并未出现在大部分城市。

汇丰银行首席经济学家保罗博斯罕表示，澳洲信贷条件已经开始收紧，预计监管单位将会有进一步行动，因央行已经对房产业主发出了严重警告，需要采取措施来控制当前过度繁荣的市场。

利率低购兴难制止

RP Data高级研究分析员卡梅隆库舍指出，目前利率史前最低，强烈的购兴已很难制止。

“投资者对于房产的旺盛需求，主要只集中在悉尼和墨尔本。”

他说，如果澳洲政府以激烈手段打房，虽然有助抑制悉尼与墨尔本的房价增幅，但其他地区则遭影响，未来房价甚至将走滑。

“在中央商区方圆10公里以内的公寓仍然非常受欢迎，但借贷政策若发生任何改变，这里的房产销售都会受到影响。”

除悉尼和墨尔本以外的城市自全球金融危机以来，房市一直低迷。

但央行不可能专门只针对悉尼和墨尔本制定一套和其他首府城市不同的借贷规则。所以，要是央行冒险引进严厉新规，会让其他城市的更差。

市郊公寓降价求售

墨尔本高档房产价格开始走滑，部分意图“炒楼”的业主，因无力偿还贷款，不得不压低价格寻找买家。

澳洲《时代报》报道，墨尔本各类型高档住宅房产的转售价格大跳水，一些位于郊区的公寓，甚至以低于买价50%的价格转售。

不过，位于墨尔本中央商区的住宅房产，价格走势则持稳或依然走扬。但有统计显示，在市郊的公寓甚至被逼降价卖，而成交价比购入价更高。

庞大库存量超出需求

南岸Sturt街的Guild大厦有一间两房式公寓，在2010年时售价为57万7200澳元（约163万令吉），业主在今年8月以9万7200澳元（约27.5万令吉）贱价出让。

还有一位业主则以买价低53%的价格，卖出了位于城市路（CityRoad）SouthbankONE 大厦的一个单位。

PK房地产总监彼得克拉哈告诉《澳洲每日邮报》，墨尔本的房屋库存可能要比悉尼多出50%，庞大的库存量，远超越当地人口以及市场需求。

但悉尼并未受波及，因为墨尔本在房市投资大热之际，建商推出许多售价比悉尼高50%至60%的公寓，在央行祭出降温措施时，这些位于郊区的房价走势势必受创。

“坦白说，这个时候我肯定不会买墨尔本的公寓，否则会以流泪收场。”

即使澳联储已经警告过度供应会造成楼价暴跌，但维州政府在今年就批准了墨尔本的1万200间公寓发展计划。

澳联储表示，内城区公寓建设处于“高水平”，这个情况在未来几年将持续下去。

中国富豪排队移民

近来，因担心海外富豪，尤其是中国富人在墨尔本和悉尼等地大量购置房产推高当地房价，澳洲议会正在对那些海外人士所购置的住宅产业进行调查。

First National房产经纪公司的邦恩指出，在墨尔本、悉尼和昆州的高档房产市场，住宅买家约25%来自中国。

亚洲投资集团CLSA呈交的一份研究报告显示，中国最富有的7000万人中，近半想要移民，其中有1000万想要移民澳洲。

在澳洲，外国人买下的3.6万间公寓还在建设中，且超过一半在墨尔本。

在澳洲，海外人投资新房产没有限制，如果拥有签证，就只能买已建好的房子，一旦签证将要到期，还有6个月的时间去出售房产。

因此，一些房产经纪人会针对购屋者签证情况撒谎，并且不把罚款当做一回事。

印花税无阻外资购兴

尽管政府尝试以提高印花税的方式，提高购屋成本，但却无阻外资购兴，澳洲房地产委员会及住房工业协会，也强烈反对向外来买家征收更多印花税，因担忧影响市场供应。

房地产委员会总执行长格拉罕沃夫认为，外来投资者不应被当做是与本土买家不同的群体。

“我们应该确保供应充足，而不是一味地提高税款，降低发展商的建设意愿。”

《澳洲金融评论报》报道指出，外资购兴提振澳洲房市，当地建筑商、银行家、建筑供应商、建筑师及工程师也因此受惠，政府更不用说，也是最大受惠者。因此，澳洲必须尽一切所能保持对亚洲资本的吸引力，让该国成为全球房地产界最具有竞争力的地区。

当地人面对竞争

《澳洲金融评论报》报道指出，房价不断扬升，当地受薪族不只要提高购屋预算，更要与来自海外的购屋者“竞价抢房”。

瑞银澳洲（UBS Australia）经济学家哈斯林说，澳洲的一手房买家想要在墨尔本中央商区和悉尼中央商区，购买建商推介的新房屋，必须与来自亚洲买家一起竞争。

中国人溢价购住宅

房屋中介大卫莫雷尔表示，一些中介及地产律师协助外来投资者，通过非法途径在墨尔本及悉尼购买高价房产，但外国投资审查委员会（FIRB）却没有行动。

他说，价值超过千万澳元的公寓，问题更严重，不少中国人以溢价20%至30%购买澳洲住宅，这使其他业主相信房子可卖更高价格，进一步推升房价。

近期在Toorak的一宗房屋拍卖案，有三名中国人在竞价，他们既不说英语，也不明白流程，只是一味地在举手加价，最终拍卖价比市价高出30%。

中国移民激增

澳洲移民及边境保护部的最新数据显示，当局已经签发了343份重大投资者签证（简称SIV），意味着有17亿澳元（约48.5亿令吉）外国资金进驻澳洲。

SIV签证推出至今，最感兴趣的是中国富人，移民部数据显示，在所签发的343份SIV签证中，90%是中国人。

胡润研究院近期的报告也显示，在资产超过160万美元（约522万令吉）的中国富翁里面，有64%计划移民。

澳洲新快网报道，一共有1095人申请SIV签证，大多数属意在维州和新州投资。

在当局签发的SIV签证中，维州投资案达171份，新州则有126份，昆州有21份，西澳有16份，南澳也有9份。

同时，数据显示，有11%至12%的申请案遭拒绝或自行撤销。

移民部目前也在对SIV签证申请制度进行复核，借此加强该签证制度的灵活性，包括增加可选择的投资项目及提高签证审批效率。

蕉赖 黄金蛋糕

即使是外州人，对蕉赖（Cheras）这个名字应该一定不会感到陌生。蕉赖紧邻隆市心脏，只距离数分钟车程，可说是一片黄金地，而且是个以华裔为主的聚集区。

吉隆坡迈入急速城市化发展，人口逐年增加，蕉赖成了主要的发展区之一。如今如火如荼的捷运也经此地，使蕉赖如同一这块“黄金蛋糕”，吸引更多大型发展商抢着咬一口。

蕉赖 第二次蜕变

蕉赖，一个如今已有150万人口的百年城镇，是华人占大多数的地区，大小住宅花园至少50个。

毗邻隆市的蕉赖社区发展成熟，人口密集，也坐落在良好地理位置，经过政府的逐步发展，蕉赖已成为四通八达的枢纽。

数十年发展下来，数十个花园区、兴旺的商业圈和支撑经济的工业区，蕉赖已是一个发展相当成熟的地区，如今又迎来了捷运系统，难怪发展商都说这里第二次蜕变，变成更盛放、更有活力。

蕉赖，算是吉隆坡一个发展相当成熟的地区。但早年的蕉赖，主要是橡胶园和可可园，之后换成棕油园。

因缺乏大型商业或新概念等外来刺激，各区的发展步伐并不一致，而且整个蕉赖并没有一个突出的焦点。

即使是政府兴建的第二环公路（MRR2），拉近了蕉赖往旺莎玛珠（Wangsamaju）至雪州八打灵再也（Petaling Jaya）或梳邦（Subang）的距离，因此大道长期且严重的堵车情况，令蕉赖的房价并不像其他地区般大幅增值。

严格来说，甚至是5年前，蕉赖区的房价还是偏低。

房价涨11-26%

直到甘榜班登（Kampung Pandan）交通圈附近一带及贯穿花园区的道路提升，蕉赖才迎来新契机，房价开始有全面性调整，一些价格偏低的房产如旧公寓，身价也随着水涨船高。

根据国家房产估价及服务局发布的《2013年产业报告》显示，蕉赖区房地产，无论是店铺、办公室、公寓或排屋都有上涨的趋势，介于11%至26%不等。

当中，胡姬岭（Taman Orkid）及武吉马鲁里（Bukit Maluri）等地区的屋价，也涨了11%至17.8%不等，介于35万8000至65万6000令吉。

在一片涨势下，难怪房产经纪都形容蕉赖是“后起之秀”，期待这里。

捷运将成经济火车头

备受全城瞩目的捷运计划（MRT），被视为推动相关地区的经济火车头。全长9公里，从柯克伦路（Jalan Cochrane）至吉隆坡中环（KL Sentral）的8个捷运中途站，也将爆发尘封已久的潜能，包括蕉赖区。

隆人口最稠密花园区

蕉赖为吉隆坡人口最多，住宅花园最稠密的社区。这里与吉隆坡敦拉萨路（雪州皇家高尔夫球场）接壤，一直延伸到加影（Kajang）。

蕉赖区横跨隆雪两州，小部份即9英里外是属于雪州，大多数都是吉隆坡地址。

早期，蕉赖主要的花园住宅区为宝敦花园（Taman Bolton，后改名为美达花园-Taman Midah）、友力花园（Taman Yew Lek，后改名为蕉赖花园-Taman Charas）、马鲁里花园（Taman Maluri）、大同花园（Taman Taynton）、康乐花园（Taman Connaught）等。

开发至今，分布在蕉赖地区的花园住宅区已达50多个，包括班登再也、班登柏兰岭、联成花园、斯嘉镇、敦拉萨镇、皇冠城、敦霹雳花园、翠岭镇、明朗花园、安沙那花园、斯嘉岭公寓、美福园、珍珠花园、白马花园、丽雅公寓、美丽阁公寓、银禧阁、优丽阁、康乐公寓、美和家花园、琪琳花园、美嘉花园、蕉赖金地花园及美丽园等。

店铺租金应声涨26%

房价上扬，同步带动租金走高，《2013年产业报告》的数据，蕉赖区去年的租金全线上升。
例如皇后镇的店铺租金去年上涨26.3%，即从平均1200至1800令吉的价格，升至1200至2300令吉；而武吉蕉赖的店铺租金，也涨了23.1%。

以住宅单位来看，蕉赖的表现同样不俗，即使是传统及较旧的排屋的租金也攀升不少。

报告指单层排屋租金介于800至3800令吉，最贵及涨幅最高的是金地花园（月租3000至3800令吉，涨幅约25.3%），其次则是蕉赖首都镇和蕉赖大同花园（租金介于1100至3500令吉，平均涨幅超过20%）。

根据产业代理的非正式统计可见，2011年时产业行情都陷入低迷，相信是受到捷运计划不获民众支持的影响，当时许多涉及征地的居民都有很大的反弹。

不过，捷运计划工程敲定后，产业价逐渐回升，尤其在2013年及2014年更是飙升每平方尺破400令吉。

例如，有地房产在2010年每平方尺仅328令吉，今年已来到412令吉，公寓每平方尺均价也从2010年的353令吉升至417令吉。

以尺价来看，公寓的价格走势比有地房产强劲，尤其是位于马鲁里一带的公寓，每平方尺甚至高达741令吉。

吴明权：中产阶级潜力大

MCT集团执行董事拿督吴明权也有不同的见解，他说花园多是蕉赖的特色，大部分都是当地华裔落地生根，中阶层家庭居多。

他表示，蕉赖区的发展已很成熟，近几年的产业走势都较稳定。

而且，当地许多屋主的房贷供款已近乎还清，是一群有购买能力和融资条件的潜在客户。
“这类购屋者，只要遇上概念合心意的新房产计划，他们会考虑给房屋升级。”

至于未来有了捷运后，交通会更方便，但吴明权认为，房价也未必有太大的起伏，因为蕉赖人很少会依赖公共交通，大部分都是当地人住在花园区，有代步工具。

无统一规划发展欠完善

蕉赖的经济活动，从早年的农业和矿业，逐渐转向轻工业，主要以家庭式经营为生，如餐饮业、饼家及制作豆腐等日常食品。

这些转变，逐渐促进了当地饮食经济，同时吸引外资。

但相比其他地区，蕉赖的发展欠缺完善规划，吴明权将此归咎于没有单一较大的发展商主导所致。

他说，相比起非常接近的吉隆坡市区，蕉赖的发展已经接近饱和，没地方可再发展，而且蕉赖区并没有一个特别大的发展商，而是汇集了大大小小的发展商。

“在蕉赖区甚至没有企业办公楼，几乎都是小型自家经营或小贩居多，蕉赖并不属于是卫星市的一个区域。”
大发展商纷纷抢滩
蕉赖的发展力度，更多大型发展商进驻，正好是最佳证明。蕉赖早期的房产发展，有许多中小型的发展商主导，但随着经济潜能和发展力度逐渐受到关注，更多大型发展商竞相进攻。

比较早进驻的挂牌发展商包括马星集团（Mah Sing，发展Hijauan Residence和One Lagenda）、IJM集团发展Bukit Mandarina和Monte Bayu、LumChang集团发展Twin Palms）等等。另外，国浩置地（GuocoLand）也在当地发展包含独立式洋房和公寓的Cirrus，双威集团（Sunway）则开发名为永乐城（Sunway Velocity），马顿集团（Malton）不久前推介高尚公寓Amaya@KL。

首次跨界房地产的怡克伟士（EKOVEST），也选在蕉赖推出了第一项房地产项目亿国城（Ekocheras）。

当然，除了挂牌发展商，还有不少中小型发展商在蕉赖区有房产项目。

双威永乐城吸睛

洞悉先机的发展商争宝地，蕉赖马鲁里花园、桑林花园、第一花园等的新项，为当地的房市注入新激素。

当中，双威集团推出的双威永乐城，就相当吸睛。这里就在蕉赖路（Jalan Cheras）、啤路（Jalan Peel）与雪梨路（Jalan Shelly）交界处，可说是从隆市中心进入蕉赖的黄金地段，衔接多个主要道路与高速公路。

马鲁里花园与啤路一带虽然非常接近隆市心脏地带，虽发展脚步却很缓慢。直到被定型为财政预算案发展重区之一，成了蕉赖最诱人的黄金地带。

自此，马鲁里中价公寓的价格就从每平方尺200多令吉，增至400令吉以上，价格中下且比较残旧的公寓，面临大转变，变成一个比较中上和全国化的地区。

蕉赖中环 城中新蒲点

相信道地的蕉赖人对凤凰广场并不陌生，但因旺不起来最终在2005年8月结业，直到2008年被大马置地私人有限公司收购，才浴火重生成为现在的“蕉赖中环”。

发展商投入了1亿3000万令吉把凤凰广场买下及翻新，并易名为蕉赖中环购物商场，在去年12月正式开张营业，成功成为蕉赖区最新的购物热点。

高达13层的蕉赖中环位于衔接蕉赖路的第10公里处，离开吉隆坡市中心大约15分钟车程。

大马置地除了装修翻新，也找来了不少有名的租户，包括电器、商店、饮食餐、服装及戏院等。

不仅如此，在重新定位蕉赖中环的过程中，发展商也引进了一所酒店到此设立，这所酒店名为Silka Cheras，一共有319间客房，建筑面积占12万5970方尺。

正在如火如荼进行的双溪毛糯-加影干线捷运（MRT），其中一站就建在蕉赖中环对面，预计2016年竣工，届时，这里将成为蕉赖一带的交通枢纽区。

此外，蕉赖中环也涵盖一座从捷运站连接至蕉赖中环的行人桥，搭捷运免塞车，下捷运走数分钟就可抵达蕉赖中环。

此外，随着政府也计划在蕉赖推动“泊车转搭站”概念，将在蕉赖中环旁建一座5层楼，每层分上下两层的泊车场，预计2016年竣工。

届时，车主也会在下班后到蕉赖中环逛一逛、娱乐、休闲或吃顿晚餐，进一步提升客流量。

金山高原到隆市仅10分钟

金山高原坐落在巴生谷的蕉赖，是个混合发展聚集，道路四通八达。

这里被邻近的零售和商业中心所围绕，贯通蕉赖路，Kesas高速公路、第二中环公路（MRR2）和东西快速大道，到吉隆坡市中心的路程只需短短10分钟。

这里的产业发展计划一直没有断续过，反之还越来越蓬勃。金山高原可说是全马拥有最多住宅花园的旺区，数百个住宅花园当中，新旧交集。

这里最大卖点是居高临下，可眺望吉隆坡市中心标志建筑，例如双子塔和吉隆坡塔等；入夜时份，更是欣赏夜景的最佳视野。

如此好的条件，也吸引不少外地人前来蕉赖金山高原置产业，也无形中带动了周遭的产业价格，也提升生活素质。

郑水兴：丑小鸭变天鹅

马鲁里属于综合发展区，随着国际金融区即将崛起，商业气息将会越来越浓厚，让住宅区趋向中上市场，但却不会走向太高档路线。

郑水兴国际房地产投资者俱乐部创办人拿督郑水兴曾经形容，蕉赖马鲁里是沉寂已久的地区，惟随着政府积极推行各种大型计划，该地有望成为下一个热点。

“蕉赖具备天时、地利、人和，我相信它具备一个从丑小鸭变成天鹅的条件。”

坐拥天时地利人和

他指，从房地产发展角度来看，这个地区拥有的发展潜能无限，先从天时说起，在过去十多年来，这个地区毫无动静，有很多土地没有开发。

“至于地利，这个地区非常靠近市区，包括政府将要打造的世界金融区，因此，肯定会成为大肆发展的地区。”

基于马鲁里的土地不多，所以郑水兴相当看好当地的二手住宅有地房产，并预计产业价值有很大的上涨潜能。

“马鲁里能够成为热点，关键因素在于它是一个成熟的综合产业区，具备人口密集及地理位置理想等优势，以及还有可以改变的空间去转型。”

马鲁里的三层楼店屋的产业价值也在捷运计划下受惠，涨幅达23.8%，交易价为208万令吉。

紧邻首都华裔聚集

在英国殖民时期，蕉赖地区因为种植橡胶和可可，而成为重要的经济命脉。同时，大量的锡矿开发，吸引了大量的华人前来淘金，使得蕉赖地区至今仍有80%居民是华人，成为马来西亚其中一个华人的主要集聚地之一。

在马来西亚独立前，蕉赖非常荒芜，人口稀少，住处以非法木屋居多，只有一条要道，当时称为蕉赖老街场，当年的居民以割胶和淘锡米为生，居民几乎都是华人。

我国独立后，吉隆坡开始迈入急速的城市化发展，人口逐年增加，人们开始往郊外移动，紧邻吉隆坡市区的蕉赖就成为当时主要的发展区之一，经济活动也从农业及矿业，转向轻工业发展。

以收入和屋价比较‧大马房產贵过英美狮城

国库控股研究院（KRiS）董事经理拿督查伦莫札尼表示，以国人收入和屋价比较，大马屋价远高於新加坡以至英美等国。

查伦莫札尼指出，可负担房屋的价位一般上理应是介於家庭年收入中值的3倍，但大马现有的平均屋价却达到5.5倍之高，甚至比新加坡的5.1倍、英国的4.7倍、美国的3.5倍和爱尔兰的2.8倍来得高。

“由收入中值的角度来看，我们的房屋甚至比爱尔兰和新加坡来得更贵。”不过，大马屋价对收入中值比还是远低於香港的14.9倍。

若以大马的3千626令吉家庭月收入中值来计算，我国的可负担房屋价格应该是处於13万令吉左右的价位。若以大马中等收入家庭的4千372令吉月收入中值来计算，可负担房屋价格也应该只达16万令吉左右的的价位。

查伦莫札尼透露，大马发展商的盈利赚幅高达21%，与其它过价比较处於高水平，几乎是美国（12%）发展商的两倍。英国和泰国发展商的盈利赚幅则分別为17%以及14%。

新加坡的发展商坐享25%的盈利赚幅，还是较大马的水平来得高。

“我们需要提供真正的可负担房屋。国库控股研究院將会在来临发表一系列的报告与政策建议，来探討可如何达到此目標。”查伦莫札尼说道。

新山：投资热土还是马来版“鬼城”？

每日经济新闻

“现在新山市有将近300栋高楼在开工建设，我相信除了在中国内地，这是很难看到的景象。”马来西亚中华总商会副总会长、柔佛州中华总商会总会长陈成龙在接受《每日经济新闻》记者专访时说道。

　　偏安马来西亚最南角的柔佛州新山市，开启了区域市场发展的快车道，而刺激这一市场快速发展的除了来自新加坡的需求外溢，中国开发商的大举进入更是“功不可没”。

　　为什么几乎所有进入马来西亚的中国开发商企业都会首选新山，而非市场较成熟的首都吉隆坡？这个城市真正的吸引力在哪里？这个城市有没有足够的需求来消化如此庞大的新增供应？中国的“鬼城”故事究竟会不会在马来西亚被复制？

　　多项措施吸引海外投资者

　　早在2006年，马来西亚便启动了伊斯干达特区的开发，但真正进入快速发展周期则是四年后。

　　“其实最早这个开发区并不是面对全世界的投资商，而只是对中东。”当地一位权威人士向《每日经济新闻》透露，之前伊斯干达特区是希望吸引迪拜等中东的投资力量，但一直收效甚微，到了2009年该区域才进行调整。

　　“2011年与新加坡政府签订了共同开发的意向，直到新加坡最大的投资公司淡马锡等进入，这个区域的开发才真正起步。”该人士说。

　　记者在走访中了解到，伊斯干达特区按照功能也划分为几个区域，其中碧桂园、富力项目所在的区域为A区，主要是文化发展地区，医疗行政集中在B区，还包括特区中的特区“麦迪尼”。目前麦迪尼区域集中了马来西亚本土多家品牌房企，而进驻的中国开发企业则包括卓达以及刚刚拿地的新华联。对于开发商以及投资者来说，麦迪尼特区的优惠措施更加丰厚。

　　在伊斯干达其他区域，房地产开发环节的税收相比中国内地大大减少，一般项目只需要支付单一的税费，大概比例在25%。不光开发环节税收较少，在马来西亚开发过程中，从拿地环节便可以借助银行融资，最高比例可以到70%，此外银行利率也相对较低。开发商不但可以分几年周期来支付土地款，同时也可以根据自身发展节奏来决定土地开发周期，不会有因闲置被收回的危险。

　　“当地政府还是希望打造成一个国际平台，吸引更多的国外投资者进入。”卓达马来西亚公司首席执行官王斌武告诉 《每日经济新闻》。而据了解，卓达是第一批进入麦迪尼特区的中国开发商，并迅速拿下了建筑面积将近70万平方米的土地。

　　低廉的地价也是吸引中国开发企业前往的一个重要因素。

　　据了解，新山的平均地价只是吉隆坡的1/3甚至更低。“吉隆坡的地块规模都很小，平均在3000林吉特/平方英尺，但新山目前大部分还不足1000林吉特。地块面积也都比较大。”国际地产咨询公司莱坊马来西亚住宅部副董事HerbertLeong对《每日经济新闻》记者说道。

　　紧邻新加坡的“小深圳”

　　尽管有多项优惠政策，但面对庞大的供应和有限的需求，人们不禁质疑，新山会是马来西亚版的“鬼城”吗？

　　对此，来自中国内地的开发商表现得较为乐观。

　　碧桂园控股(马来西亚)分公司区域总裁阮家声指向办公室外的那片海面说，“离我们最近的新加坡项目均价在5万元，而市中心的均价超过20万元人民币。在新加坡，这些潜在的需求很庞大。”

　　在王斌武看来，由于紧邻新加坡，新山市场的升值空间也将更大，目前随着新加坡产业的转移，也将会吸引更多的人口流入，“3~5年之后新山区域人口应该就可以翻倍。”

　　有统计数据显示，每日往返新山与马来西亚的人次达到16万，有消息称，两国之间的高铁预计将在2018年投入运营。

　　“未来20、30年，新山的市场也许会有波动，但长期来看是保持上行的。”陈成龙对此说道。只不过，来自新加坡的购房者能不能填满新山，还是个未知数。

　　优势VS风险

　　优势：临近新加坡，生活成本低；马来西亚近年来经济发展势头良好；房屋价格也相对低廉；移民鼓励政策；贷款利率较低，永久产权或99年产权

　　风险：汇率波动；租金回报率较低；马来西亚本地有购买力的人口不足；楼盘开发周期过于漫长；马来西亚或提高房产收益税

楼市现风险：新山潜在供应16年才能卖完

每日经济新闻

马来西亚，究竟是中国人进行房地产投资的“天堂”还是百慕大？

　　马来西亚是房地产商宣传所称的中国人购房投资“天堂”：没有限购、价格低廉、低贷款利率、医疗教育等公共配套完备，甚至有着“第二家园”的移民计划，可以从马来西亚直接办理到达第三国的签证。

　　对开发商来说，“马来版深圳”的新山低价土地，让他们确信，大马是个躺着都能赚钱的地方。

　　为了帮助购房者和开发商规避“触礁”的风险，《每日经济新闻》记者亲自赴马来西亚第一线，用十余天的时间，对当地的房地产市场进行详细调查，并将连续两期，分别从购房者和开发商角度，来剖析马来西亚楼市。

　　出租车行驶在马来西亚柔佛州新山市机场通往市区的高速公路，司机将车开得飞快，但千万不要因此断言，这是一个讲求速度的国家。准确地说，在这里诠释“速度”二字的是来自中国的开发商。

　　马来西亚柔佛州新山市，是《每日经济新闻》记者展开此次马来西亚房地产调查的第一站。这座位于马来西亚半岛最南端的城市，与新加坡仅相隔一道柔佛海峡，纷至沓来的中国开发商，将让“新山在未来成为 ‘小中国’。”马来西亚中华总商会副总会长、柔佛州中华总商会总会长陈成龙如此说道。

　　然而供应端的“中国化”，并不意味着需求端也能实现“中国化”，摆在新山面前待解的问题是，如何实现平衡。当地的中国开发商目前所获得的可建面积已经超过769万平方米。若按照当地去年的销售总额和销售均价评估，当地需要16年才能消化完毕。中国式的“鬼城”会不会在马来西亚再度出现，这将是已经和计划在马来西亚购房的中国买家将面临的最大风险。

　　潜在供应超过700万平方米/

　　翻开马来西亚的地图，第一眼想要寻找的城市一定不是新山，而是吉隆坡、马六甲、沙巴等热点旅游城市。然而，新山的平静被一个售楼处打破。

　　在当地一位开发商眼中，这座售楼处的体量足以超过新山其他数十个项目售楼处加起来的总量。他们甚至不敢想象，售楼处中还可以拥有泳池、健身房、网球场、美食街。这些在中国司空见惯的配套，在马来西亚足以称之为“奢华”。

　　“从来没有见过，大家甚至都把它当成公园，周末都会带孩子去玩。”在前往碧桂园金海湾项目的路上，马来籍司机对《每日经济新闻》记者说道。

　　司机说着，抵达了目的地，指着项目入口巨大的人造海洋风情的景观，对记者说，“现在这里几乎没有人不知道CountryGarden(碧桂园英文简称)”。

　　的确，这座前所未见的奢华售楼处让马来人第一次感受到房子还可以这样卖，不管买不买，他们都要到这里来开开眼。

　　紧接着，碧桂园用近万套的供应量在这个市场画上了更大的一个惊叹号。

　　9500套，是碧桂园金海湾总共三期的推盘量，项目还包含一个6万平方米的商业配套。据项目销售人员介绍，目前该项目售出60%。此前有报道指出，碧桂园开盘不到一年的成交额已经超越了新山市以往全市成交的水平。

　　“在我们来之前，新山一年的成交额也就是在60亿元 (人民币，下同)左右，如果从销售业绩来看，我们已经成为当地最大的开发商。”碧桂园控股(马来西亚)分公司区域总裁阮家声在接受《每日经济新闻》记者采访时说道。

　　据了解，碧桂园以约468万元/亩的价格购买了约334亩土地，项目总投资达150亿元，推盘货值也将近200亿元。

　　“对我们当地的开发商来说，2000套的供应量都可以被设定为十年发展计划，谁都没想到可以一次推9000多套。”马来西亚当地一家华人开发商对 《每日经济新闻》记者说道。

　　“财大气粗”的中国开发商让当地的开发商直呼“压力山大”，而他们更不愿看到的是，紧随其后的中国开发商越来越多。

　　根据《每日经济新闻》记者粗略统计，目前包括碧桂园、卓达、富力、绿地在内的中国开发企业在新山市的投资总额已经超过了460亿，而总共获得的可售面积已经高达约769万平方米。其中，绿地与富力拿下的地块规模更是超越了碧桂园。

　　阮家声透露，碧桂园已经在新山通往新加坡的第二大桥附近再拿一地，而这宗土地的规模巨大，公司同时决定要设立长达30~50年的开发投资计划。“不单是因为靠近新加坡，而是看好整个马来西亚的发展。”

　　中国与新加坡系海外购房主力/

　　769万平方米，是天平一端可以预见的供应量，这一数量还将持续增加。但另一端的需求在哪里？

　　之前有报道称，柔佛州新山市近3年年均地产销售额仅为70亿元，如果每平方米按照1.5万元的均价计算，粗略估计新山市一年的成交总量也不过46万平方米，然而769万平方米的供应量如果按照新山市之前的消化能力，仅中国开发商的开发量便需要将近16年才能消化。

　　这无疑是一个冗长的周期。

　　“在马来西亚一般项目的推盘量仅在200~300套左右，很少会有一次推盘超过千套的。”上述当地的开发商对《每日经济新闻》说道，而当其听闻在中国北京很多项目一次推盘在几百套甚至上千套，却可以实现“日光”，多位开发人士都表示惊讶。

　　马来西亚的人口密度与中国一线城市并不具有可比性。

　　作为马来西亚的第二大城市，柔佛州首府新山市的人口不足200万，而与其毗邻的新加坡，人口大约在543万，在很多中国开发商看来，新山就好似20年前的深圳，潜力十足。单从性价比来说，新山的确可以吸引更多的新加坡人前来，车程相距一小时左右的两个城市，房价却差了四五倍。

　　当地居民、新加坡人、中国人以及其他国家投资者是目前组成新山房地产消费市场的几大力量。以碧桂园的项目为例，目前已经成交的6000套房源中，中国客户占比约32%，本地客户约40%，新加坡客户约20%。

　　“在马来西亚可以买得起7000马币 (约合13000元人民币/平方米)的不到10%，但是新加坡有超过70%的人基本上都买得起，所以这个市场我们也是考虑国际化需求。”同样深耕新山的中国开发企业卓达马来西亚公司首席执行官王斌武在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示。

　　不难看出，面临大量开发供应的新山来说，本地居民的购买力远远不能支撑这一市场。问题的关键就在于：新加坡以及海外的投资者是否能够长期、大量的进入这一市场。

　　王斌武告诉记者这样一组数据，有机构统计称，在2009年，新加坡居民到马来西亚购房的意愿不足8%，而现在这一比例上升到了35%。

　　但记者在采访中，也听到了不同的声音。吉隆坡当地一家开发企业的负责人就曾向记者直言，真正愿意来新山买房居住的新加坡人并不多，在他看来，再近的距离也很难消磨不同城市之间的居住、文化差异。

　　另一支决定性力量来自中国购房者。根据路透社26日的报道，受马航客机失联事件影响，中国赴马旅游订单已大幅下滑，也有不少游客取消行程。许多中国游客对马来西亚产生了负面印象。

　　虽然航班失联是偶发事件，但有分析人士指出，短期内马来西亚市场的投资肯定会受一些影响。

　　马政府：计划上调外国人购房门槛/

　　“新山市场未来走势还是个未知数，毕竟处于刚开发阶段。要在三四年之后，才能看清政府的政策、市场的需求究竟如何。”国际地产咨询公司莱坊马来西亚住宅部副董事HerbertLeong对《每日经济新闻》记者表示。

　　有消息指出，马来西亚当局亦留意到了可能出现供应过剩的情况，并已暂时中止在部分地区进一步售地。但记者在采访中并未得到进一步证实。

　　一位进入新山的中国开发企业的负责人对记者表示，会谨慎对待新山这一市场，“在市场需求没有达到支撑项目的时候不会冒进，会在条件成熟的情况下再选择扩张。”

　　对于开发商而言，是否有足够的需求支撑，是新山市场未来最大的不确定性；而对于来自中国的购房者，海外投资房产跟在国内一样，同样面临政策变化的风险。

　　最近宣布的不动产增值所得税(RPGT)和等待征收6%的商业服务税(GST)，短期内将影响整个房地产行业。

　　据了解，从今年5月1日开始，马国政府将提高外国人在马的购屋最低门槛，从原来的50万林吉特提高至100万林吉特(约合人民币217万元)。此外，汇率的浮动也是购房者需要面对的问题。

　　记者在采访中了解到，相比国内的住宅开发，马来西亚当地的房地产项目开发周期较长，一般高层建筑设定在36个月，超高层甚至要达到48个月。也就是说，购房者从签订合同到最终收房大约需要3~4年的时间，对于大部分持有投资需求的海外购房者来说，时间越长意味着风险越大。一旦马来西亚林吉特对新加坡元贬值，投资者可能无法取得理想的租金或售价。据悉，新加坡元在过去五年较马来西亚林吉特升值6.78%。

　　此外，对于大批中国购房者来说，第二家园计划也极具诱惑力。仅需在马来西亚银行存入60万元现金(一年后可取出30万元)，便可享受配偶及孩子十年内自由进出无需重复签证。同时可获马来西亚对120余个国家的自由出入境优待，不需另行回国办理签证手续。然而，也有开发商人士提醒，第二家园计划并非移民计划，“只是对于中国护照的持有者来说，多了一些出行便利，但实际意义并不算大。”