GST前按兵不動‧首季房產交易跌6.2%

国家银行实施的冷却產业市场投机措施，影响效应进一步明显，財政部公佈的最新数据显示，与之前一季比较，2015年首季產业交易下跌6.2%。

財政部副部长拿督蔡智勇引述2014年產业市场报告时指出，2015年首季產业交易按季比下跌6.2%，从2014年第四季的9万4千500个单位，减至8万8千600单位，与前期（2014年首季）的9万2千900个单位相比则减少4.6%。

他说，儘管市场预期购屋者会在4月1日落实消费税之前进场，担心落实消费税后產业价格相应走高，可是，全国產业资讯中心的数据反映，並没有跡象显示人们在消费税实施前竞相进场购买住宅產业。

“许多发展商曾经认为，在消费税实施后產业价格將上扬，购屋者选择在消费税措施落实前购买，惟交易数据告诉我们，情况並非如此。”

根据產业市场的报告，2014年成交的產业共有38万4千零60个，价值1千629亿7千万令吉，成交量只增加0.8%、价值上涨7%，其中24万7千251个单位，或64.4%来自住宅產业，比2013年的24万6千225个增加0.4%；此外，商业產业佔交易总量的9.3%，该组產业成交量增加3.6%至3万5千528个单位。

消费税对產业影响不大

另一方面，WTW產业顾问公司董事经理符儒仁接受《The Edge》电话访问时指出，市场预计消费税实施前，產业交易將增加；可是，事实並非这样，与商业及工业產业比较，消费税的实施对住宅產业的影响並不大。

他解释说：“对住宅產业来说，税务效应只是3%至4%，至於商业与工业產业的价格增幅比较明显，除了需要缴付6%的消费税，购买商业產业需要准备超过10%的首期付款，以及3%的印花税，有些时候，商业產业的买家必须支付相等於价格30%的款项，这並不简单。”

此外，分析员认为，消费税措施前未出现住宅產业购买热潮，这並不意外，毕竟银行在產业贷款的批准也比较严谨。

“交易数据基本符合预期，一年前，我们认为会有消费税前购买热，好比其他国家的情况，可是，在过去的一年，市场需求不大，我们必须改观。”

“融资对產业交易的表现也很重要，我们不能说国行过於严谨，主要是他们专注在优质贷款的发放。

银行体系的数据显示，住宅与非住宅產业的贷款申请，按月比相应减少。”

不过，分析员认为，一旦產业买家適应了消费税的实施，相信购兴將重新回返產业市场，整体来说，2015年的產业市场保持偏软。

消费税前没掀抢购潮 首季产业交易下滑

消费税前不但没有抢购房产热潮，反而今年首季度的产业交易较去年首季度及第四季度相比，都是下滑。

消费税在4月1日落实，由于早前业界的说法指消费税后房产价格会上扬，坊间也出现赶在消费税之前买产业的说法。

消费税前夕市场出现抢购百货现象，但坊间预测的抢购房产热潮不但没有出现，反而还是下滑。

仅8万8600项交易

财政部副部长拿督蔡智勇指出，今年首季度的产业交易额与去年同比下滑了4.2%；与去年第四季度相比则是下跌6.2%。

“这显示早前有指很多人会抢在消费税落实前去购买房子的说法是不成立的，因为没有很多人去买（房子）。”

数据显示，2015年第一季度的产业交易量为8万8600项，交易额为385亿令吉。

至于2014年首季度交易量是9万2900项交易量，交易额达400亿令吉；至于2014年第四季度交易量是9万4500项交易量，交易额为386亿令吉，因此今年首季度的房地产市场表现，不论在交易量或是交易额方面，都比去年首季度或第四季度弱。

蔡智勇今日为《2014年房地产市场报告》主持推介礼后，在记者会上这么指出。

该报告指出，消费税对产业价格冲击的不明朗因素，促使购买者采取观望态度，不过一些赶在4月1日前签署协议。

无意放宽打房

尽管如此，在数项因素的影响下，今年首季度的房产表现反而不如预期。

蔡智勇认为，导致房地产市场在今年首季放缓，包括国家银行为了打击投机活动，落实较为严格的贷款审核，以及也有可能部分发展商在这期间推出的产业交个较高，不符合大部分人的经济能力。

他强调，政府无意放宽早前所落实的打房措施，因目前房地产市场依然有增长，惟增长的幅度降低，不像早几年有着双位数的增长。

“我们希望可以持续增长。”

询及落实消费税后对房价的影响，蔡智勇表示，他不适合代表发展商发言，因他相信每个发展商都会拟定策略来应对消费税，自行决定要调高、维持或降低房价。

今日出席《2014年房地产市场报告》推介礼的包括财政部产业估价局总监费占和国家产业资料中心（简称NAPIC）主任顾再娜。

工业地交易额增17%

2014年度房地产市场报告指出，工业地产次领域轻微放缓，8100宗交易价值145亿1000万令吉，交易量较2013年减少3.8%，不过交易额较同期增长17.7%。

“工业地产依然由雪兰莪居多，占全国交易量31.4%，随后为柔佛（15.5%）及霹雳（9.5%）。”

报告指出，市场走势掺杂，在创下最高交易量的州属中，只有柔佛正面增长3.4%，雪州、霹雳及槟城的市场个别下滑5.1%、及负28.9%及负8.2%。

“不过在交易额方面，雪州占总的52.6%，柔佛19.6%。两州交易额创下双位数增长，分别增长28.3%及26.6%。”

报告指出，农业产业市场略有增加，达到7万2104宗价值127亿2000万令吉的交易，交易量增加2.0%，不过交易额下滑4.2%（与2013年比较）；农业产业占次领域的第二重要位置，控制了总市场活动18.8%。

酒店休闲地产
交易额近10亿

报告指出，去年酒店及度假区的休闲地产交易分别为18个及10个，价值9亿9114万令吉。

吉打、雪兰莪及森美兰各一，柔佛及霹雳各二、吉隆坡和彭亨各三，及马六甲、槟城、沙巴及登嘉楼各四。

报告指出，休闲地产次领域呈适中表现，三星至五星级酒店整体入住率为54.8%，高过2013年的50.4%；一星级至五星级酒店情况一样，从2013年50.8%增至2014年53.5%。

各州酒店入住率各异，8个州属的酒店入住率创下超越全国平均入住率的纪录，表现优越的是布城联邦直辖区、雪兰莪、吉隆坡联邦直辖区、槟城、彭亨及沙巴，酒店入住率超过60.0%。

“研究期间，42家新酒店加入市场，新酒店提供5430间房，2013年是5197间。

“虽然新建酒店数据减少52.0%（3817房间），不过计划中的新供应增长17%（6172房间）。

“截至2014年杪，全国共有2805家提供20万2829间房的酒店，另外2万2119间待供应的酒店房由槟城为首（3761），随后分别为吉隆坡（3720）及马六甲（3572）。

吉隆坡產业市场概况‧首都房市依然蓬勃

首都吉隆坡住宅產业市场，一直是全国关注的焦点，2014首半年，供应单位总数增加1.1%至15万零111个，比2013首半年的14万8千455个稍多，当中，易手的总共有3千916个单位，比2013年同期的4千162个减少5.9%。

至於服务公寓领域，供应总量比2013首半年的1万6千819个增加8.8%，首半年易手的总共有1千143个，比2013首半年的788个单位，增多了45.1%。

5发展商推出新產业

在这些领域，预订在2015年推出產业计划的发展商，主要有：NazaTTDI私人有限公司、桂嘉集团、克立斯建筑（CRESBLD，8591，主板建筑组）、I公司（IBHD，4251，主板產业组），以及陈与陈发展公司。

其中Naza TTDI探討在Platinum Park推出首个住宅產业大楼，该项耗资4亿5千200万令吉的计划，首2栋拥有500个服务公寓，发展商指出，单位面积介於600至1千200平方尺。

此外，桂嘉集团首个住宅產业Quill Residences献售522个单位的服务公寓，建筑面积从600平方尺起跳，楼高36层的豪华住宅公寓大厦，为桂嘉城商场、40层商业大楼综合发展计划的一部份。

由克立斯建筑兴建的耗资10亿4千万令吉发展计划，预期在2015年次季推出，该项发展计划名为“The Bank”，预期包括零售商场、服务住宅套房公寓、酒店及办公楼。

另外，I公司计划发展豪华高耸住宅產业计划，名为Grandi-Residence，发展总值达8亿2千万令吉，该项计划將献售442个提供全套家具的住宅，平均售价每平方尺2千300令吉，预期在2019年完工。

位於吉隆坡城中城另一项產业发展计划为Stonor 3，这是陈与陈和Mitsubishi Jisho Residence的联营计划，楼高41层的高档住宅產业，拥有400个单位的服务公寓，建筑面积介於688至1千313平方尺，售价由110万令吉起跳，平均为145万令吉，该项计划预期在2018年完工。

与此同时，陈与陈探討在2015年首季推出Damai Residences，预订在2017年12月完工，该项计划的发展总值为6千200万令吉，一栋楼拥有30个单位，包括阁楼，建筑面积介於1千938至3千961平方尺，售价在190万至435万令吉之间。

豪华住宅陆续推出

最近，豪华住宅单位吸引市场的目光，自2012/2013年推出Four Seasons酒店与豪华住宅后，更多的豪华房產计划推出市场，特別是在吉隆坡城中城地区，最新的有Kempinski酒店，加入2014年第4季推出的8 Conlay Residences。

另一项发展计划为安邦路的Oxley，预期在近期內推出，豪华住宅单位的售价每单位介於2千至2千500令吉，据称有一些已达每平方尺3千令吉。

除此之外，吉隆坡直辖区內也有一马房屋计划，主要是配合政府的可负担房屋发展步伐，包括13亿令吉的拨款，以期在2015財政年內兴建8万间房屋。

这些已获批准的计划，分別位於蕉赖、十五碑、武吉加里尔、武吉免登及文良港，这些发展计划多数是高耸的住宅產业，单位数目介於416至803间。

另外，位於武吉免登的一马房屋计划，建筑面积介於856至1千100平方尺，售价从27万5千令吉起跳。

位於吉隆坡十五碑的一马房屋，建筑面积介於750至1千平方尺，建议售价从27万令吉起计，位於武吉加里尔及文良港的一马房屋，面积分別为905及928平方尺，其中武吉加里尔的一马房屋售价从25万5千令吉起计，至於文良港的一马房屋售价则从33万5千令吉起跳。

在2014首半年，有地房屋的供应量为11万3千零25个，比2013首半年的11万3千零9个单位微增，大约有58%的產业由二至三层排屋组成，19%是单层排屋，2014首半年总共有1千993个单位为有地房屋，比前期少0.6%。

零售商產租金稳定

2014首半年零售產业空间的供应介於2千750万平方尺，比2013首半年的2千610万平方尺多。

吉隆坡市区较高租金的零售產业大厦分別有：吉隆坡城中城阳光广场，每平方尺月租在50至87令吉、吉隆坡柏威年广场，每平方尺租金40至60令吉、吉隆坡中环广场的Stesen KL Sentral，每平方尺30至49令吉，以及在满家乐的I Mont Kiara，每平方尺租金9至18令吉，2014年整体租金市场保持稳定。

另外，在2014首半年，吉隆坡零售领域的平均出租率保持稳定，介於89%，比2013首半年的83.5%高，其中吉隆坡城中城阳光广场的首要零售產业空间，出租率保持在100%的偏高水平，是吉隆坡其中一个租金水平最高的零售產业广场。

与此同时，2014年新完工的零售產业分別有：Nu Sentral及桂嘉城市广场，预期在2015年完工的购物广场包括：双威布特拉商场、Capsquare Mall，以及双威Velocity广场。

其中桂嘉城市广场是最新加入吉隆坡中央商务区的零售產业商场，2014下半年出租率超过80%。

另外，耗资2千万令吉的1 Mont Kiara装修工程已经完成，並已於2014首半年重新开张，26万平方尺广场的重新装修，將原本的132家商店减至127家。

量身办公楼受欢迎

2014年吉隆坡量身订造办公空间，可出租面积从2013首半年的8千280万平方尺（398家大厦），增至8千420万平方尺（402家大厦）。

在2014首半年，至少有5家新的量身订造办公楼完工，分別是蜆壳石油大厦、Sentral Vista、吉隆坡中环的人民银行双子大厦，以及在吉隆坡城中城的朝圣基金大厦，这批產业大厦为市场增添134万平方尺的办公空间。

於2014年首季完工的人民银行双子大厦，是一座楼高32层的商业大楼，人民银行新的总部就在这座大厦內，其中一栋的租金以每平方尺5令吉50仙出租，在纳莎白金园发展计划的朝圣基金大厦，是一栋30层楼的大厦，可出租面积总共36万平方尺。

吉隆坡量身订造办公楼的平均出租率大约80.1%，比2013首半年的79%增长1.1%，吉隆坡市中心一些主要的量身订造办公大厦，分別有国油双塔楼、明讯大厦、以及在The Intermark的Integra与Vista大厦，租金要价每平方尺介於9令吉50仙至12令吉，至於联昌集团大厦、吉隆坡中环桂嘉7大厦的租金，租金要价每平方尺大约是7令吉50仙至8令吉。

国油总部高租金有人问津

国油双塔楼的国家石油总部，拥有最高租金已超过10年时间，每平方尺13令吉。儘管租金水平偏高，可是，出租率依然达100%，国家石油公司是主导租户，该大厦可出租面积大约320万平方尺。

与此同时，The Intermark的Integra与Vista大厦，去年已完成建筑工程，分別取得50%与93%的出租率，可出租面积总共156万平方尺，租金介於每平方尺9令吉50仙至11令吉之间。

更多绿色大厦將加入市场

在未来几年，预料將有更多量身订造办公楼，同时拥有绿色產业指数，以及多媒体超级走廊的大厦加入市场，进而与现有的A级大厦竞爭。

预期在2015年完工的新商业產业大厦，包括Centra大厦、llham Baru大厦、盘谷银行大厦、纳莎总部白金大厦、JKG大厦及Q Sentral大厦。

另一方面，联昌集团大厦是位於吉隆坡中环一栋41层的A级办公楼，以6亿至7亿令吉出售，联昌集团大厦由联昌集团Mapletree產业基金，以及新加坡的Mapletree投资有限公司联合拥有。

2014首半年，桂嘉资本信託向马资源產业私人有限公司，收购吉隆坡中环Platinum Sentral大厦，交易价值7亿4千万令吉，该大厦提供45万平方尺的办公空间，以及7万9千平方尺的零售空间。

供应过剩隱忧

儘管对於办公楼供应过剩存在隱忧，特別是许多新增供应將加入市场，不过，租金水平保持稳定，投资產业市场依然活跃，新的发展计划料將在接下来3年，为办公楼市场增加900万平方尺的办公空间，届时可能对租金造成压力。

酒店出租率达70%

吉隆坡的酒店业继续成长，在2014首半年，总共有3万4千367间酒店客房，比2013首半年的3万2千679间客房增加5.17%。

其中位於吉隆坡城中城的首要酒店，分別有Double tree by Hilton，每天住宿费320令吉、吉隆坡Grant Hyatt酒店，每晚650令吉、Intercontinental酒店，每晚404令吉，以及Prince Hotel & Residence，每晚310令吉。

其他酒店包括位於吉隆坡中环地区的Aloft酒店，每晚385令吉、Best Western Dua Sentral酒店，每晚345令吉，以及The Majestic酒店，每晚430令吉。

三及四星酒店增加

另外，在2014年首季，一至五星级酒店平均出租率成长2.2%，达到70%，比2013年首季的67.8%高。与此同时，有2家新的三星级酒店，以及4家新的四星级酒店。

这些新的酒店加入市场后，使到四星级酒店客房数目增至8千483间、三星级酒店客房数目增至7千零90间。

目前，吉隆坡拥有23家新的四星级酒店，以及31家新的三星级酒店。

在2014年加入吉隆坡市场的四星级酒店为Aloft酒店，该酒店位於吉隆坡中环，拥有494间客房，吉隆坡中环Aloft酒店由Starwood酒店集团管理，该集团也管理其他豪华酒店，例如Le Meridien、Westin、Sheraton、Four Points by Sheraton、St Regis及W酒店。

隨著三星级酒店Wolo Bukit Bintang的完工，Mammoth Empire继续在吉隆坡唐人街扩展概念酒店业务，建议中的计划是把丰隆大厦转型，並命名为Megah大厦，拥有300间酒店客房。

豪华酒店进驻大马

2014年有不少著名的酒店集团前来大马扩展业务，豪华居住概念日益普遍，酒店业发展计划与高档连锁酒店排行，可以预见的是，高档、豪华品牌已为大马的酒店业设定新的指標。

依斯干达特区‧住宅產业行情好

市场人士认为，柔佛经济特区依斯干达走廊，產业发展步伐迅速，可能引发供应过剩隱忧，进而影响投资回酬。

供应过剩引疑虑

最近几年，依斯干达经济走廊的產业发展，步伐確实迅速，国內各主要產业发展商，先后进驻该经济走廊，推出各类型的產业计划，促使该地区的產业发展百花齐放，呈现一幅欣欣向荣的景象。

该经济特区各產业领域的供应保持强劲，政府再延长Medini享有的特別税务及其他奖掖配套10年，该项奖掖原本將於2015年12月31日期满。

另外，政府规定外国人购买產业，价格至少100万令吉起跳，这项措施於2014年5月1日起生效，不过，这项措施不会影响在这日期之前，產业计划已获批准发展商的规划。

典型的產业计划，最普遍的是综合城镇，產业类型包括有地房產、共管公寓、办公楼、购物商场，大型的还包括酒店。

住宅產业兴建活动蓬勃，该领域正迅速成长，新兴开发的城镇，假如出入方便，表现可期，新建好的高速公路，改善了交通的便利性，在依斯干达的有地房產，预料將取得一定的价格涨幅。

在依斯干达的高耸房產单位，是最多投资者与购屋者追逐的產业，共管公寓的供应迅速增长，每平方尺售价超过1千令吉的单位，已经相当普遍。

办公楼供应缓慢

不过，办公楼的供应缓慢，目前，办公楼的平均出租率大约是75%，私人界的办公大厦，佔新山量身订造办公空间供应总量的69%，出租率介於72%之间。

首要办公楼的平均租金，每平方尺介於2令吉50仙至3令吉50仙，至於二级办公楼的租金，每平方尺在2令吉至2令吉50仙之间。现代办公大厦未来的供应，预料將有助於改善出租率。

购物商场成长迅速

另外，购物商场也是依斯干达成长最迅速的產业领域，少数一些购物商场，继续享有接近全数出租的比率，现有的购物中心多数是小型至中型规模，未来的大批供应，加上规划中的大型购物商场，预料將改变依斯干达的零售业版图，並在未来几年激励零售业的发展。

依斯干达特区的旅游业蓬勃发展，可从酒店领域显著改善反映出来，其中一些吸引人的景点，包括JPO、公主港家庭主题公园、乐高园大马游乐场、愤怒鸟主题公园、Ramsar Site等等。

与新加坡和吉隆坡比较，依斯干达的旅游业不是很兴旺，不过，未来展望保持乐观，不少著名的国际品牌酒店前来依斯干达发展，例如Double Tree byHilton、Ascott、香格里拉等等。

在最近的將来，相信更多的酒店业者將前来依斯干达，提供质量较佳的住宿，同时，可能加大该地区酒店休閒业的竞爭。

住宅產业：
供应大幅增长

柔佛依斯干达经济走廊產业发展步伐迅速，住宅產业的供应相当可观，截至2014年首季，该经济走廊的住宅產业供应总量介於42万零631个单位，这个数据包括27万零845个单位的有地產业（64.4%）、11万8千704个单位的廉价组屋/房屋（佔28.2%的供应），以及3万1千零82个单位的非有地產业（佔供应总量的7.4%）。

截至2014年首季，產业新增供应总数（指已获建筑准证、不论工程是否已展开的產业计划）介於8万9千零84个，按季比增长5.4%，2014年首季的数据是2006年至2014年首季的最高水平。

最近几年，一些知名发展商推出的產业计划，价格显著增长，这些產业计划包括Adda Heights、Eco Botanic、Setia Eco Garden、Uda Heights、Setia Eco Cascadia、Horizon Hills及Ledang Heights。

这些发展计划的双层与三层排屋，分別以33万至190万令吉的价格交易，胥视地点、建筑面积及其他特点而定。（参考排表数据）

至於半独立房屋、独立式洋楼及別墅的交易价，每单位介於79万2千800至270万令吉，显示新旧產业的价格差异悬殊，买家比较乐意支付较高价格，购买格局新颖的產业单位。（参考排表数据）

另外，新建好的高速公路，例如东部疏散衔接公路、依斯干达沿海大道、士乃―迪沙鲁高速公路，以及在依斯干达其他少数衔接道路的发展，对於改善市中心及依斯干达不同旗舰產业计划的衔接有很大的帮助。

与此同时，跡象显示，住宅单位的销售保持迅速，主要是现金充裕的海外投资者，或是在新加坡工作的大马產业买家，从优势外匯兑换率中受惠。

基於这点，靠近新山关税、移民与检疫大厦的城镇，是买家的热门选择。

共管公寓/服务公寓：
屋价媲美大吉隆坡

在柔佛州依斯干达经济特区的共管公寓/服务公寓，价格与供应相应增长，截至2014年首季，高耸的共管公寓的供应量，总共有3万1千零82个单位，其中2万8千874个单位在兴建中，这意味现有供应量在接下来3年內將增加双倍。

其中一些將在接下来3年完工的高耸產业计划包括：Setia Sky 88、Tropez Residencrs、Paragon Residences、Sky Suites@Meldrum，以及The Peak（One Temenggong）。

最近推出的一些產业计划，有一些的售价已达到每平方尺750令吉的高位，还有一些甚至达到每平方尺1千令吉的水平，几乎与大吉隆坡部份高耸產业的价格相近。

在依斯干达地区，比较热门的共管產业计划包括：Puteri Cove Residences、D' Pristine Meridin Suites、BScape@Iskandar、Marina Bay Suites、Wave@Marina Cove、The Astaka及Bora Residences。

以新山买家为主

跡象显示，买家主要来自新山，大部份是在新加坡工作，由於两国间的兑换率，让持有新元者佔优势，加上新加坡政府对当地產业市场实行一些管制措施，这些因素推动买家前来依斯干达，將资金转入一个蓬勃的產业市场。

马新两国之间的友好联繫，加大投资者对该区產业市场的信心，其中Afiniti Medini是两国之间合作的另一个產业计划，国库控股与淡马锡为主要投资臂膀，Afiniti在2013年6月推出后不久迅速售完，预料The Avira產业计划也將走在成功的轨道上。

全国產业资讯中心的数据显示，依斯干达策划中的高耸住宅大约有3万间，这显示高耸住宅產业的成长趋势，短期內依然保持乐观。

二手高楼或跌价‧大马房產料续走软

威廉达哈和王氏（CH William Talhar & Wong，简称WTW）预计2015年大马房產將持续走软，无论在交易量及出租率上都会表现得非常谨慎，二手高楼层更可能出现跌价现象。


高楼层佔用率仅69%

该房產顾问公司董事经理符儒仁在2015年房產报告发佈会上表示，目前的高楼层佔用率只有69%，这水平非常危险，或许会导致二手高楼层房產价格下跌。

他透露：“在2012年房產鼎盛时期推出了一堆產业，而这些產业估计会在今年完工。

到时会再有一大批的房子在市场涌现，加剧高楼层房產下行风险。”

符儒仁表示，在高楼层房產中，小於600平方尺的服务式房產如SOHO及SOFO风险最大，佔用率走低主要归咎於这类型房產。

在2014年，服务式房產已经多於公寓，佔高楼层房產的54%，在2010年间服务式房產只有42%。

在供多於求下，巴生河流域租金已多年没成长，而房价却不断攀高，导致巴生河流域的高楼层房子出租收益率下跌到3至5%。

除了巴生河流域的高楼层房產面对下行风险外，柔佛的高楼层建筑也同样会因供应过剩而面临风险，唯檳城的高楼层房產情况比较乐观。

符儒仁表示，房价下跌应该只会发生在二手市场，发展商估计不会调低价格。

此外，巴生河流域的有地房產仍求多於供，价格也不会有下行风险，唯出售速度会放缓。

他透露，低佔用率及交易量减少等因素会直接影响產业公司。

他说：“交易量放缓会导致產业公司需要更大的现金流以维持公司营运，对大公司而言这或许不是太大的问题，但一些小型產业公司可能会因此撑不下去。”

“当然，这也是一种连锁效应，消费者也会因为担心小型產业公司无法如期交货，而选择购买大型產业公司房產，这会加剧小型產业公司財务状况。”

他表示，比起房子本身，消费者更倾向於买品牌。

消费税衝击 商產恐涨价6%

符儒仁表示，在消费税实行后，虽然住宅房產免消费税，但房產估计会涨3至4%，而商用產业会提高5至6%。

他表示，这对购买住宅房產的消费者而言影响不会太强烈，反而对商用產业的影响会很大。

他举例：“在以前买商用產业只需要付10%的头期及3%的印花税，但现在购买商用產业就必须付10%头期、3%印花税及6%的消费税，这会影响商用產业销售。”

可负担房產难负担

符儒仁认为，大马政政府目前对可负担房產的定义还是太高，不符合大马的市场情况。

他说：“虽然大马的平均收入是5千令吉，但大马一共有30%人口的薪水少於3千令吉，而这群人才是需要购买可负担房屋，以国內平均收入定义可负担房產太过笼统。”

他认为，28万令吉才是符合行情的可负担型房屋。

若无节制再降温 狮城房价恐狂跌

新加坡产业发展商公会（REDAS）新任会长陈佩强表示，过去几年的大量售地计划目前已造成供应过剩情况，政府虽介入调控以期取得平衡，但若房地产降温措施没有节制的话，房价或许会狂跌。

他在公会的常年新春午宴上说，新加坡房地产目前正处于下滑周期，去年底的空置率近8%，相等于2万4000间空置单位，这比1998年空置率达9%高峰时，空置单位多出54%。

“这段期间的住宅房产增加近80%，达到30万9000间，预计短期内就会陷入供应过剩的局面。”

分析员估计，从今年起至2019年，将有超过7万5000间住宅单位陆续完工，进一步推高供应，届时，将使租金和房价增长受压。

“对屋主来说，他们的投资将严重受到打击，当屋主和业者无法售卖或出租房地产时，资金就被困牢，导致资源无法妥善得到运用。一些人可能被迫售卖房地产，这是政府、发展商和资产拥有者包括屋主，所不愿意看到的情况。”

他指出，政府措施已达到预期稳定房价效果，尽管市建局指出房价从2013年的高峰下跌5%，高档住宅市场实际价格却下挫至少20%。

今年產业销售料微跌

放眼2015年的產业市场，在巴生河流域、檳城与柔佛等產业重镇，预计各领域住宅產业走势放缓，主要是经济展望受到商品价格的影响，买家在消费税实施前，普遍採取“观望態度”。

消费税开跑前普遍观望

除了消费税及经济展望看淡，其他影响產业市场的事项包括：贷款申批程序严谨、撤销发展商承担兴建期间利息制、提高產业盈利税、第三间房屋贷款最高额度70%等等。

市场人士预计，2015年產业销售將稍微下跌，一般预测，跌幅不会超过10%，在市场成长步伐放缓的同时，產业价格继续上扬3至5%，主要是建筑材料將被徵收6%消费税，如果没有上涨，基本保持平稳水平。

2014年第三季，发展商普遍面临產业销量减缓的衝击，没有跡象显示產业投资者在消费税前涌进场，另外，贷款不获批则保持在30至40%的偏高比率。

一些规模较小的產业发展商，能够献售的房產类型有限，可能在达標方面有困难，预料难以达到2014-2015年的预期销售目標。

放眼接下来的日子，来自发展商新推出的產业计划可能比较少，消费者基本因素疲弱，而且市场新推出的房產计划，较多的將专注在中价房屋，建筑面积比较小，不过，以每平尺计价格並不便宜，由於是中价房屋，还是可以吸引对房產有需求的人士。

假如贷款利率在2015年调升，预料市民对房產的负担能力不会过於受影响，以每月人均收入来看，购屋者的负担能力不致受到严重衝击，即使是调高隔夜政策利率25个基点，將导致平均借贷率从目前的4.67%、上升至4.92%，仍比雷曼危机前的6.36%低。

另外，借贷者每月的分期付款，预料只增加3至4%，同样的，比平均薪资的4至6%稍低，不过，只要银行採取严谨的批准程序，过去几年比较简易的借贷风潮、形成的房產热潮料已不在。

住宅產业仍看俏

长远来说，住宅產业市场仍因为供应稍紧受推崇，特別是过去两年住宅產业的兴建只是小幅增加，促使未来房產供应（目前兴建中產业）只是微增。

国內年轻人对住宅產业的需求保持坚稳，特別是47%的人口年龄在20至49岁之间，经济成长超出4%，而且失业率保持在平稳的水平。

与此同时，基本设施改善料將进一步刺激產业的销量，政府正推行一些基础设施计划，例如轻快铁第3线、捷运第二与第三条线，捷运第一条线將在2016-2017年完工等等。

另外，价格在30万至80万令吉的產业，仍是最多產业买家“追求”的房產，这一价格的买家多数买来自住，以地点来说，巴生河流域、芙蓉及檳城，继续是產业买家或投资者放眼拥有產业的地点。

其中芙蓉是因为地价比巴生河流域便宜，多数人比较有能力拥有芙蓉的有地房產。至於檳城特別是威省，则因为檳岛地价与產业价格昂贵，吸引了產业买家的目光，南马的依斯干达经济特区，產业供应过剩，展望较为看淡。

高档公寓供应减缓

在首都吉隆坡，隨著6个共管公寓產业的完工，吉隆坡的高档共管公寓累积供应量，介於3万8千314个单位，为市场增添了2千零92个，半数的完工產业（51%或1千零65个单位）位於安邦希力／U Thant地区，接下来是吉隆坡都市，佔671个单位（32%），其余的356个单位（17%）来自满家乐/金地花园。

以地点来说，6项完工计划分佈均匀，其中两个位於吉隆坡市区，分別是Celeste Tower@Setia SkyResidences及188Suites，两个位於安邦希力/U Thant地区（Nobleton Crest The Elements@Ampang Towers 1 & 2）、两个位於满家乐/金地花园（The Signature A座，以及The Icon ResidencesTowers A&B）。

吉隆坡都市將完工的计划包括Le Nouvel，The Ritz Carlton Residences、Mirage Residence、The Horizon Residence，以及延迟完工的Crest Jalan Sultan Ismail。

其他计划包括安邦/U Thant地区的Rimbun Embassy Row、M City、G Residence、Damai 88、Madge Mansion、9 Madge，以及A Residency D’Suria，还有吉隆坡的The Residences at The St.Regis、Saville Bangsar@The Park Block A，以及吉隆坡中环/班底/白沙罗高原一带的DC Residency、The Signature Block B、Concerto North Kiara，以及Verdana North Kiara。

2014年財政预算案的冷却房地產系列措施，继续对高档住宅產业市场造成衝击，与2014上半年比较，2014下半年推出的计划较少，预售与推出的包括：Tribeca FLH Collection、The Robertson South Tower、吉隆坡都市的The Opus、Damai Residence，还有安邦希力/U Thant地区的Novo、满家乐的Pavilion Hilltop C座，以及I公司（I BHD，4251，主板建筑组）的Grand i-Residence，该產业计划於2014年10月开始销售，每平方公呎卖价平均2千300令吉，建筑面积从700平方呎至1千600平方呎。

与此同时，2014年9月杪，刘碟集团子公司Bakti Dinamik私人有限公司，为旗下的Tribeca Fairlane Hospitality（FLH）高档住宅推出预售仪式，献售108个单位的套房公寓，建筑面积介於510至1千293平方呎，每平方呎从2千500令吉起跳，至今已取得大约70%的售出比率。

FLH的业主將享有Fairlane Hospitality提供的资產管理服务，由金务大（GAMUDA，5398，主板建筑组）於2014年10月推售的The Robertson SouthTower，位於武吉免登地区，献售418个单位，面积介於527至807平方呎，每平方呎售价平均在1千350令吉之间。

由高峰控股（BPURI，5932，主板建筑组）献售的The Opus Tower 2，於2014年12月开放供登记，该计划献售152个提供室內装饰的服务公寓，建筑面积介於692至1千零71平方呎，发展商也到上海、台北及广州促销，每平方呎售价1千500令吉。

2014年7月初，柏威年集团与科威特金融公司联营企业Permata Cermat私人有限公司，为该公司位於满家乐Pavilion Hilltop C座公寓，推售168个单位，面积介於2千702至2千874平方呎，每平方呎售价平均在1千令吉之间。

另一方面，在2015上半年推出的產业计划包括吉隆坡都市的8Conlay、Cecil Central Residences Tower 1、Star Residences Tower 2、Stonor 3、Face Platinum Suites第二期，以及吉隆坡生態城的Vogue Suites Tower 2服务公寓。

还有位於安邦/U Thant地区的Ridge Embassy Row、班底的Pantai Sentral Park第二期，以及位於满家乐的Ardena公寓计划。

8 Conlay是KSK集团的综合產业发计划，佔地3.95英亩，其特色是两栋服务公寓、一家5星级酒店，以及20万平方尺的零售產业墩楼。

计划的两座住宅產业大楼，献售1千零92个单位的高档公寓，面积在650至1千300平方呎之间，每平方呎售价平均在2千700令吉的高水平。

“马股将跌入熊市” 陈剑：善用“对冲”策略赚钱

在马币汇率疲软，油价低迷成为2015年新常态下，我国股市极大可能将面临另一轮的熊市，不过危机就是转机，投资者也可能有巨大机会从熊市中赚钱。

松大智囊团及资深基金经理颜敏树和松大首席导师陈剑相信，我国今年的股市将迎来熊市，不过只要投资者懂得投资策略，懂得运用“对冲策略”及“以守为攻”，从中找出具投资性的个股，就可从中受惠。

陈剑今日在2015年“非富不可之全民投资”投资大会的全国巡回讲座，吉隆坡站的讲座会中向大家分析大马股市吉隆坡综合指数在过去20年来的周期变化，并指点投资者如何在我国即将来临的熊市中赚钱牟利。

他分析，从吉隆坡综合指数在过去20年来的周期变化看来，我国综合指数在2012年至2014年期间一直维持在“牛市”的姿态，2015年极有可能是过去20年来第六次熊市，不过当中也存有巨大的赚钱机会。

“大”“小”熊难辨认

他指出，过去20年来，我国共面临“3大熊市”和“2小熊市”，3次“大熊市”分别是1997年的亚洲金融风暴、2001年的美国科技泡沫及2008年美国次贷危机；2次“小熊市”则是2003年的非典疫情爆发和2011年的欧洲债券危机。然而，我国今年将会进入“大熊市”或“小熊市”，他则无法确认。

“小熊市可维持3到6个月，而大熊市下跌指数可达40%以上，维持或超过1年以上的时间。”

他也提醒新手入场者在熊市入场前要慎重考虑。

油价再跌股市恐“跳水”

陈剑指出，目前国际原油价每桶47.85美元，已跌回2005年的油价水平。如果国际原油价跌到每桶35美元，我国再度重组财政预算案，大马股市将会“跳水”。

由于这次国际油价暴跌的原因出在美国供应过剩，他预计国际油价会有一段时间的“挣扎期”。

另外，他说，马币汇率走软，对想要到国外旅游的国人造成一定的冲击。他建议，在亚洲国家国人只能去日本旅游，因为日元是跌得最惨的国家，马币则排行第二。

宜过年前做好“对冲”组合

陈剑说，投资者要在牛市进行“全攻型”的股票组合，而在熊市时则要投资“对冲组合”，如购买认沽凭单，减低风险。

“但若找到不同（对冲）定率，比例股票，可更有效地实行对冲策略，就可提高回酬率。”

他提醒投资者在过年前，最好就做好对冲组合，因为过年后，他看不到我国股市有利好因素。

他分析，假如马币汇率疲软，油价低迷成常态，2015年投资大方向可参考，受惠油价下跌的行业（航空业、物流业）；出口导向型企业为主（家具业）；抗衰退型行业（生意稳定）；和高成长型企业（业绩增长）。

由松大资本有限公司主办，《南洋商报》为媒体伙伴的2015年“非富不可之全民投资”投资大会的全国巡回讲座，于今日在吉隆坡王岳海大礼堂，并由松大智囊团及资深基金经理颜敏树和松大首席导师陈剑向大家分享“投资秘诀”，获得出席者的热烈响应，现场人潮拥挤。

颜敏树：油价或第三季回弹

松大智囊团及资深基金经理颜敏树提出三大论点来探讨国际原油价是否已经见底的可能性。

他指出，上周，亿万富豪对冲基金经理人皮肯斯（Boone Pickens）预测，美国原油库存可能在未来的六周内攀升至历史新高纪录，但过后应该就会下跌。

“这句话很重要，这表示油价会在1个月半内攀上最高的水平，不过随后就会滑落。”

同时，他说：“如今有石油商开始囤积石油，租用超大的油轮用于海上储存原油，这意味着，国际油价的跌幅已经到达差不多的价位，快要见底了。”

他指，2008年国际油价暴跌之后，也曾经出现过囤积石油的情况，当时的情况正好与目前的情况吻合。

他也举出，根据全球第三大油田服务公司Baker Hughes数据显示，从去年6月迄今，已有24%美国钻油台已停顿运作，因此目前美国高库存量肯定会下跌，到时就是油价反弹的时期。

“2008年至今今，现在就是‘抓着时机’的时候。”

他说，投资者一定要守到第3或第4季度，国际油价应该要回弹至平均每桶75美元的水平。

他认为，在熊市要“以守为攻”，投资者可考虑趁低买入买油气股，然而国际油价不可能会跌破历年来的最低点。

美股若挫10% 马股恐跌破1671点

颜敏树认为，美国道琼斯指数飙升到12年新高，此走势对美国的跨国公司不利，因为会缩小其公司的盈利。

他说，外汇大量撤走，影响马币兑美元走贬，冲击中央银行，提高国家和公司债券的回报率。

他预测，如果美国股市继续往下跌10%，马股肯定会应声下跌，我国的富时隆综指（KLCI）料会下挫至少10%，这是唯一的可能性把马股推破1671点以下的原因。

“唯一能够把它（富时隆综指）推破1671点的话，只有美国（股市）暴跌10%到15%。”

至于有人指富时隆综指可能会跌破1300点，他表示这是不可能的事，因为要跌31%的跌幅，我国的经济增长至少要有一个季度的萎缩。

他指出，在2008年我国综指曾剧跌47%，曾有三个季度的经济萎缩期，而2001年“9‧11”事件，马股也曾暴跌47%，呈2个季度的经济萎缩。

“现在我们的经济增长有无萎缩，看不到，所以（综指）要跌30%。（综指）跌15%，绝对有可能，大概到1610点，如果美国跌的话。”

房市进入调整期？

在消费税实施前课题似乎过於夸大，而且发展商／投资者可能超估“消费税前”需求，以及消费税后价格的效应，特別是银行收紧贷款准则，產业的销售並不如预期理想，发展商也调低销售目標，2015年4月起將实行消费税，发展商预期產业需求保持疲弱6至9个月的时间。

市场对房屋的负担能力，依然是大家关注的课题，2009年至今，市民对房屋的可负担能力指数走低，2009至2011年，基本借贷率从5.6%调高至6.85%、產业价格上涨，2010至2013年，增长了12%，超越收入的6%成长率。

假设產业价格上涨6%，接下来12个月隔夜政策利率（OPR）若没有变动，估计房屋的可负担性將下跌2.4%，这將影响新购屋者的投资决策，可能进一步打击產业的销售。

发展商对消费税实施后12个月的市场展望持谨慎看法，同时调低销售目標，在这期间，焦点专注在可负担房屋及有地房產，同时，延迟推行高档／高耸產业计划。

虽然发展商可以直接／间接將即將实施的消费税、转嫁给非住宅產业／住宅產业买家，不过，发展商仍需承担消费税造成的部份效应，例如在2013年之前或期间出售的住宅產业（宣佈实施消费税），而且是在2015年4月1日之后完工的產业。

此外，由於接下来可能提供更多优惠／非现金奖掖给產业买家，因此，发展商的赚幅可能受影响。虽然可以通过进项税索回；不过，发展商可能不会这样做，因为可能影响买家的融资额度，在国家银行於2013年11月公佈的指南，所有抵押贷款是以交易价的凈值为主（扣除折价／优惠之后）。

对產业市场来说，2014年是一个深具挑战的年头，最主要的因素包括：有关方面进行市场冷却、银行实行严谨的借贷条例；不过，一些格局好、地点不错、价格合理的单位，仍不乏需求，这一年產业交易量偏低，需求保持稳定。

產业市场面对的挑战包括：建筑材料成本上涨，导致房產、土地价格上升，即將来临的消费税，以及劳工供应有限，都將影响產业市场的走势。

鉴於全球经济走势及通货膨胀不明朗，发展商对新一年的展望保持谨慎，不过，对於產业市场的整合深具信心。

供应量减少

2015年的產业市场依然充满挑战，经商成本增加、较严谨的货幣政策，以及新税率制的实施將带来衝击，这些可能导致发展商推出的產业计划开始减少。

此外，在消费税措施实行后，市场对產业的需求可能减缓6至9个月，与此同时，2015年的產业市场，预料走势持续放缓，不过，放缓的步伐可能在油价下跌声中获得缓衝。

全国產业资讯中心的报告指出，国內住宅產业整体交易在2014上半年稍微增加，主要是柔佛的一手產业交易上扬，在巴生河流域则减少，檳城则微幅增长，以產业交易量来说，2015与2014年预料相当接近。

雪隆新房產
规划完善有需求

儘管最近几年经济走势不大理想，不过，巴生河流域產业的受欢迎度並没有褪色，许多新推出的產业计划，取得不错的出售率，最主要是强大的基本面推动產业市场的发展。

在推动產业发展方面，基本设施发展是关键因素，对买家及投资者而言，出入方便也是重要因素，人们倾向於选择靠近快铁站及交通便利的地点。

虽然这是不变的定律，不过，也有一些例外的產业热卖地点，就是未必是地点推动销量，一些规划完善的发展计划，拥有多类型產业单位，这类型產业计划好卖的因素主要具备：教育、医药保健、休閒、娱乐及保安特色。

在住宅產业市场，负担性是关键因素，比较多的发展计划，转向兴建比较小面积的单位，以便售价看起来比较有竞爭性，对广大的购屋者及投资者有吸引力。

由於市区土地有限，接下来较多的活动，预料將转向土地交易，比较多的產业销售，特別是有地房屋，预料將分佈在巴生河流域边沿地区。

二手產业交易升温

另一方面，產业顾问公司预计，二手市场的產业交易较为理想，买家转向二手市场，寻求比较好地点的房產单位，也期待在出租產业取得可观的租金回酬。

商场租金放缓
办公楼续供应过剩

在2014下半年，柔佛產业市场走势逆转，另一个跡象是：买家放弃高耸分层產业计划，转向投资有地房產，在依斯干达经济特区，发展商选择调整发展焦点，或是延缓推行一些產业计划，观望一个时候再做决定，巴生河流域的形势预料也相当接近。

至於零售產业市场，预料购物商场的消费將减少，基本因素疲弱可能持续下去，削弱零售商支付高租金的能力，即使是目前的租金水平，生意量减少也难以支撑。

在办公產业方面，供应超出需求的形势料延续至2015年，比较老旧的大厦预料將在较新產业计划建成后，流失现有一些租户，这些大厦可能转型为酒店、宿舍或推倒后重新发展。

经济变数多销售料放缓 房地产商或暂缓新项目

国际综合产业咨询公司Rahim & Co认为，国内外经济增长变数多，国内今年的房价与销售增长预计放缓，发展商也将重新调整策略，暂缓推行房地产计划。

该公司董事经理洪金辟，今天在“年度房市展望汇报会”上说，自去年起，已明显可见发展商推迟发展计划，相信今年业者也将衡量经济增长，以及消费税后的情况，决定新计划的推介。

外国投资者开始脱售

需要关注的是，国内外置产人士已受不景气传闻影响，有意脱售所持房屋。

他透露，以往外国投资者对于本地房市情况并不在意，他们所持的单位，有者甚至空置两年之久，但今年随着多项不利消息传出，公司已开始收到脱售房产的要求，也可看到一些高档公寓出现在拍卖市场。

不过，他对于这个现象并不担忧，因本地房市流动性依然强劲，近期拍卖市场的竞标相当踊跃，这显示拥有充沛资金的购屋者依然大有人在，只是持有力较弱的投资者因此却步。

在最近的拍卖会中，隆市一间高档公寓的数个单位拍卖价均以200万令吉以上成交，更有一间阁楼单位以500万令吉成交。

“虽然市场传出许多悲观言论，但发展商依然与我们接洽，探讨购地机会，这显示他们仍有意发展，目前的波动只是市场进入盘整期。”

持有力备受考验

该公司执行主席拿督阿都拉欣拉曼、评估服务董事朱国钦，以及董事苏莱曼阿克马迪，亦出席汇报会回应媒体询问。

洪金辟表示，几年前在发展商利息承担计划（简称DIBS）下置产的购屋者，在所购房产陆续完工并交匙后，现在面临偿债挑战，许多持有力不足的人，大多选择减少赚幅脱售房子，二手市场购兴料将提升。

阿都拉欣拉曼表示，首相拿督斯里纳吉近期公布的2015年调整财政预算案，只是削减行政支出，但基建工程开销支出照旧，这对房地产市场来说是一大助力，有助推升国家经济增长。

询及消费税对房市影响时，他说，建筑材料及其他费用因消费税增加，将使住宅房产价格提高，但预计增幅不高，市场有能力吸纳。

去年销售优于前年

根据Rahim&Co的报告，相较2013年，去年上半年房市交易宗数明显增加，交易宗数达19万3405宗，按年增幅达3.3%，预计全年交易宗数可达39万至40万宗。

在住宅房产方面，去年上半年房地产交易宗数达2783宗，按年微扬2.3%，增幅最大的是森美兰州（年增32.8%）、柔州（扬18.7%），以及霹雳州（增7.6%）。

去年上半年交易宗数显著滑落的州属，则有吉打州（年跌6.5%）、吉兰丹（17%），以及雪兰莪（跌6.5%）。

40万房产占27%

其中，40万令吉以上的房地产，占去年上半年交易宗数的27.2%，相较去年同期的16.8%。

在办公单位方面，去年上半年供应达8420万平方尺，平均认租率达80%，预计未来3至5年，市场将新增900万平方尺。

至于零售单位，随着本地消费意愿扬升，加上旅游业带动，预计需求以及租金增幅均稳健增长。

可负担房产成焦点

人们对于可负担房屋需求旺盛，但市场供需差距甚巨，发展商未来焦点将锁定在价位可负担但面积较小的单位。

苏莱曼阿克马迪表示，虽然之前以短期投资为目的的置产者有意脱售房屋，但往往在价格上会出现分歧，以致供应无法迎合需求。

比如说，人们想要的是价格在30万令吉左右的房子，但市场售价往往却高于这个价格，因为卖家不能亏本卖。

“人们对于可负担房产的需求呼声高昂，未来发展商将朝小单位可负担价格方向前进。”

阿都拉欣拉曼说，政府对于推行可负担房屋计划非常看重，不过，仍需借助法令让私人界参与可负担房屋，例如城市和谐、房屋及地方政府部可规定发展商在每项发展项目设下固定比例，规定发展商必须兴建可负担房屋。

平均年收入3.6倍

根据房屋可负担能力指数（housing affordability），以一间单层排屋平均售价计算，平均家庭户的可负担能力，从年收入的3.4倍（2009年）增至3.6倍（2014年）。

这也就是说，平均一间单层排楼的价格，相当于是一个家庭户年收入的3.6倍。

在吉隆坡，家庭户可负担能力为年收入的5.6倍，槟城为5.9倍，以及沙巴为6.2倍。

他指出，相较其他国家，如香港的17倍，我国尚处合理水平，但如果问题不解决，恐怕未来将步上其他国家的后尘。

依区房市备受考验

依斯干达供应近年供应爆增，随着之前以DIBS计划认购的房屋陆续完工，投资者的持有力备受考验，但不排除令吉汇率下滑，将提升在我国置产的吸引力。

阿都拉欣拉曼表示，依斯干达在大热时期，新推介项目房价每个季度增幅约为3%，房价飙升吸引国内外发展商纷纷进驻，但随着发展项目进入尾声，以高价购入房产的投资者，现在面临持有力的考验。

“在过去数年，虽然教育城概念带动当地发展，但之后就业率并未见显著增长，在种种因素下，预期依斯干达部分地区土地售价增幅将放缓，进而影响高档房屋售价。”

不过，令吉汇率走跌，对于外国投资者，特别是邻国新加坡而言，作为长期投资的话，依斯干达仍是诱人置产地点。

打房多年有效吗？

政府於2010年起打房，不过成效不大，產业市场卖气不减，反而有越炒越烈的趋势。

至到这几年银行开始收紧贷款条例，產业交易虽然稍微降温，房价却依然看涨。

2014年已结束，该是时候为打房成绩单评分，检討打房措施对產业负担能力、房屋租金的实际效用。

国行房贷批准资料显示，早期升息对房市影响不大，主要是当时我国借贷成本低下，然而在打房措施越见严厉及升息双重打击之下，去年房贷发放率比前年显著下滑，放缓至合理成长水平。

虽然国行分別於2010年的3、5及7月升息0.25%，房贷成长率只在6月短暂放缓，接著又继续走扬，至到政府於11月开始推行第3间房贷限借70%措施，才令当月房贷获批增长率骤减至3.1%。

在该措施推行的首半年，成长率起伏不定，即使国行於2011年5月再次宣佈升息，6月的房贷却写下36.2%的获批成长率，显然成效不高，直到下半年，房贷获批成长率才跌至单位数，最低跌至1%以下。

2012年，隨著首2年內脱售的產业盈利税（RPGT）调高5%至10%於1月1日开跑后，全年的房贷获批成长率大部份负成长，当中以1月最显著，滑落20.9%，意味上调產业盈利税对市场投机活动具一定阻嚇作用。

2013年1月1日起，政府加大打房力度，进一步调高產业盈利税，同时也缩短个人產业贷款最高年限至35年，不过其效应仅在实行的第二个月显现，过后的房贷发放率不见收敛，即使在11月宣佈废除发展商承担利息计划（DIBS），依然飆高49.7%，写下近3年最高增长率。

2014年1月1日，当局把外国人在马置產价格顶限提高至100万令吉，同时以申请者凈收入为准发放房贷，又把首3年內脱售的產业盈利税增至30%，4及5年內脱售增至20%和15%。

交易量放缓至合理水平

显而易见，这一波打房措施较过去几年更有效，10个月房贷批准率大部份以单位数成长，更於7月国行宣佈升息时显著挫跌13%，写下近2年低点，其他月份也多数持稳在10%以下，显示房產交易量已適度放缓至合理水平。

房价收入比仍超合理水平

儘管如此，吉隆坡及八打灵再也的房价收入比依然走高，仅新山稍微走低，檳城则维持去年水平不变，显示今年推出的打房措施只打击交易情绪，无法有效抑制房价上涨。

整体而言，所有城市的房价收入比依然超出4至6的合理范围，尤其是新山地区，高於合理水平一倍以上，八打灵再也则是从1年前的良好水平大幅走高近4%至7.0，超出合理水平。

全马4个城市房贷佔收入比例走扬，意味人民在2014年依然面对房价涨幅高於收入的困境，而且情况不仅未好转，反而有变本加厉的趋势，导致可负担指数全线下滑。

当中以八打灵再也房贷增幅最高，一年內增长了28%，可负担指数滑落2点，从4跌至2，其次是新山，房贷比收入增长12%，吉隆坡及檳城分別增5%及2%，可负担指数则维持稳定，变化不大。

市郊租金回酬比市中心高

打房延缓交易量，房价继续涨，买不起房子的人不减反增，租房市场理当从中受益，可是在吉隆坡、八打灵再也、新山及檳城，市中心及市郊租金回酬却呈两级化反应，大部份市郊租金回酬都比市中心高，只有檳城相反，打破市中心置產保证租金回酬的既定认知。

所有市中心的租金回酬率在2014年全面走跌，当中以八打灵再也最严重，大跌28%，从34%滑落至6%，檳城则下滑2%至4.5%，吉隆坡及新山仅微跌，持稳在5%及3%水平。

可是在市郊，租金回酬率全面上扬，涨幅最高0.5%，八打灵再也市郊回酬率突破6%，超越吉隆坡市郊，新山市郊也突破3%，增至3.2%，檳城市郊增幅最高，从2%增至2.5%，但依然是租金回酬率最低区域。

人口向外移

相信这与市中心租房供应增加及人口向外移有关，主要是过去几年，发展商在雪隆区推出的產业，已逐步在2014年落成，可是一些投机客因打房措施影响，难以脱售，转而出租房子，促使一些地区的出租房產供应增加，租户选择多，租金必然受压。

市郊状况则与市中心相反，因租金较市中心低，房屋空间较大且基本设施不输城市，吸引一些租户搬到市郊避开人潮，以较低的租金成本享受更高生活品质。

房价租金比判断租或买

另外一个衡量房价標准是房价租金比，这是一个计算房价可租几年的公式（房屋总价格／年租金），藉此评估房价合不合理，让人们判断租房还是买房比较划算。

房价租金比数目越大，意味房价越不合理，考量大马人的可工作时间及房贷最高期限，一般而言，20年是合理位置，若超过35年顶限，则吃力不討好，因它已超越目前的房贷供期顶限。

基本上，2014年大马4大城市中心的房价租金比都比去年增加，市郊则因租房回酬率上扬，导致房价租金比全面走跌，不过一些地区依然在不合理水平及边缘游走。

首都吉隆坡和八打灵再也都低於20年合理范围內，高房租可在20年內补贴房价，买房不成问题。

新山市中心走高至35年以上不合理水平，租金与房价差距大，买房有风险，市郊则从36年跌至31年合理水平，租金起房价跌，可考虑买房。

虽然檳城市郊房价租金比从50年跌至40年，依然是房价最不合理的区域，因此租房会比买房更划算。

陈钟灵：失望没更严厉打房

针对过去几年推行的打房政策效率，大马购屋者协会中文组主任陈钟灵认为，调高產业盈利税（RPGT）、银行收紧房贷条例及废除发展商承担利息计划（DIBS）的確有助於打房，尤其是对付那些房產投资俱乐部炒房活动最有效。

“虽然近期发展商因人民生活开销压力增加及消费税影响，逐步放缓推出新產业步伐，部长也表示打房措施已產生一些效果，可是我们还是对於政府没在2015財政年预算案宣佈更严厉打房政策感到失望。”

他说，发展商总以打房措施太严厉將衝击其他行业向政府投诉，又以消费税实行之后，房价將上涨的宣传手法推销房產，让他们能够继续获利。

建议超过3屋徵更高印花税

他建议，为让打房效果更“显著”，对付真正炒家，政府应该对持有超过3间房產的买家徵收更高印花税，並对1年內交易超过5间房產者抽更多的產业盈利税。

目前政府对10万令吉以下的房產徵收1%印花税，10万1千至50万令吉房產为2%，50万令吉以上为3%。

另外，在融资方面，银行应给予不超过50%的房贷额度，同时不该批准一直买卖房產人士的房贷申请。

“不鼓励人民向银行借太多钱，毕竟贷款额越多，期限拖太久，未来需偿还的利息將越高，有些甚至比房价高一倍，造成无法承受的生活压力。”

消费税后充满未知数

2015年房市展望，陈钟灵说消费税让市场充满未知数，很难预测房价將涨多少，主要是目前发展商建房加入太多元素，让发展计划更显高级、卖价更高，如此一来，成本也会隨之增加。

“很难真正预测发展商会如何纳入消费税增加的费用成本，但不排除消费税开跑后，一旦很多房產卖不出，房价说不定会跟跌，因为存货太多，放太久將造成资金压力，令发展商无法如期推出新產业。”

总结：

5年数据及市场反应显示，打房无法单独行事，需要“眼明手快”及各领域配合，若政府、金融业及產业领域愿意携手合作，將是捍卫房產买家权益的最佳铁三角组合。

任何一方过於注重利益，都会对政策执行造成阻力及漏洞，影响打房成效，长此下去，仅在“隔靴搔痒”，不对症下药，推行再多的措施也於事无补。

修正预算案总检阅‧信贷暂无下调风险

国际油价低迷不振，打乱政府財政规划，为让经济保温，政府不惜调高预算赤字，惟却恐加深信贷评估机构对大马隱忧，信贷评级岌岌可危？

不过，经济学家们异口同声说“不”，认为大马政府此次调高財赤实为“应急措施”，长期削减財赤的决心依然十足诚意，整体財赤水平也有序改进，相信信评机构將放政府一马。

首相拿督斯里纳吉在今日的2015年修正財政预算案中指出，2014年10月公佈的2015年財政预算案是以油价每桶平均100美元为基准，但隨著国际油价猛挫逾50%，相关预测並不实际。

“因此，政府將油价目標下调至每桶55美元，可能导致入不敷出83亿令吉，若未对任何財政措施进行调整，財赤佔GDP比重將飆高至3.9%。”

全年財赤上调至3.2%

纳吉说，政府將削减营运开销55亿令吉，但维持现有485亿令吉发展开销不变，因此上调全年財赤佔国內生產总值（GDP）比重从3至3.2%，仍低於2014年的3.5%水平。

市场忧虑3%財赤目標不保，国际信贷评估机构將下调大马信贷评级，但兴业研究经济学家白文春认为，虽然政府不能达到全年財赤3%目標，但相信信贷评估机构不会因此下调大马评级，主要是大马財赤仍处於改善轨跡。

“政府已通过財政调整、推介消费税（GST），以及取消汽油津贴等措施来有计划性地削减財赤，纵然此次財赤略高於预期，相信他们看到政府的努力，將不会因此调低大马信贷评级。”
数据显示，大马財政赤字已从2009年佔GDP的6.7%减至2014年的3.5%。

考量宏观经济增长动能

丰隆研究经济学家徐克宇则表示，信贷评估机构在决定一个国家的信贷评级时，不只看財政预算赤字，还会將宏观经济、经济增长动能、国际收支等因素纳入考量，因此並不预见大马信评將面对调整风险。

“政府大可通过削减发展开销来达到全年財赤佔GDP3%目標，但却选择將赤字目標提高至3.2%，主要是为保持现有的经济增长动力，因此信贷评估机构应看到大马经济成长展望依旧良好。”

目前，標准普尔（S&P）、穆迪（Moody's）及惠誉（Fitch）给予大马的评级分別是“A-”、“A3”及“A-”，评级展望则是“稳定”、“正面”与“负面”。

发展照跑‧经济保温
下调成长预测务实

另一方面，纳吉也宣佈將全年经济增长目標从5至6%减至4.5至5.5%，通膨目標则从4至5%调低至2.5至3%。

通膨目標调低至2.5至3%

白文春指出，政府將石油价格调低至每桶55美元，更能反映出实际情况，但整体政府收入的减幅比预期少，可能与政府预期国家石油公司（Petronas）股息不会显著减少。
徐克宇说，石油出口收入下跌对经常账项的衝击並没有想像中巨大，大马出口结构多元，其他项目的价格依旧企稳，电子与电器、手套等出口项目表现依旧正面，因此维持全年经济增长4.8%目標不变。

“我们的经济增长目標已將来政府削减开销，以及油价下跌等因素纳入考量，而政府4.5至5.5%经济增长目標合理和现实。”

维持发展开销令人意外

整体来看，他表示，政府在此次財政预算案修正中维持发展开销决定令人意外，但相信政府也意识到削减营运开销对总体经济的影响相对比较低。

“发展开销对经济的乘数效应较大，其中基础建设工程將令经济火力全开，因此相关决定是合理的。”

他补充，政府放眼在2020年达到高收入国目標，自然需要经济增长来扶持，而每年的总稽查司报告都会出现政府拨款存在许多浪费情况发生，因此通过削减营运开销將可让拨款获得更好的运用，杜绝浪费的情况发生。

白文春说，政府下砍营运开销，可能与今年有一些发展开销必须兑现，例如是水灾重建等款项，因此才绝对不削减发展开销。

“我们原预期政府將削减发展开销30亿令吉，政府却决定大砍行政开销55亿令吉，可是纵然总开销减幅大於预期，但基於发展开销乘数效应较大，我们决定维持全年经济增长5%目標不变。”

分析员：电费未调降预料中事

首相纳吉在修正预算案时，仅声明不会在2015年內“调涨”工业用途电力和天然气价格，未如市场期盼般调低电费，让人大感失望。

然而，分析员受询时却认为，虽说作为主要发电原料之一的天然气价格近月来隨国际油价猛跌，但考虑到本地天然气售价仍远低於国际售价，政府未表明將调低电费实属预料中，並直言“未涨价”对商界来说已是万幸。

“未涨价”对商界已属万幸

分析员解释，天然气售价在本地受到管制，每百万热能单位（mmbtu）售价目前平均只有19令吉70仙，反观国际天然气售价即使在近期明显回调，价格仍企於40令吉以上，这意味政府仍得为发电用天然气支付数额可观津贴。

“最新发展再次反映政府依然以捍卫財政为优先，因在电费未降价下，天然气价格下滑相信有助舒缓津贴开销，以及电费和天然气售价继续上调的急迫性。”

有鑑於此，分析员直言政府虽未调低电费和天然气价格，却是预料之中的结果。

“实际上，若政府按照最初规划执行电费减津措施，那电费和天然气价格其实仍得在今年进一步调涨，而非如市场预期般应该隨国际油价暴跌而调低；不过，首相纳吉却表明不会在今年內上调电费和天然气售价，相信是出於市场压力和为捍卫经济成长之故。”

至於另一主要发电原料煤炭，价格亦在近期下滑约10%，每公吨售价如今保持在60美元水平波动，惟分析员相信原料成本跌幅仍不足以弥补实际发电成本和受管制发电成本之间的差距，难以迫使政府调低电费。

询及政府不调涨工业用途电力和天然气价格对商界的影响，分析员认为趋向正面，因这意味天然气和电费价格至少不会在往后1年內调涨，加上自由浮动机制的落实让商界暂时受惠於现有低油价，相信多少能为商界减压。

“由於首相表明將展延电费和天然气涨价计划，这显示商界今年不会再面对能源价格突然涨价的惊嚇，这有助企业更好地规划营运成本；另外，政府如今秉持的｀財政优先’態度也相信能够强化马幣展望，限制马幣贬值为进口商和进口通膨带来的压力。”

由於电费涨价计划受阻，国家能源（TENAGA,5347,主板贸服组）股价週二闻讯而跌，盘中一度挫18仙至14令吉32仙，闭市掛14令吉40仙，跌10仙；从事天然气分销业务的公司则冷待消息，包括国油气体（PETGAS,6033,主板工业產品组）平盘掛收，大马气体（GASMSIA,5209,主板贸服组）全天则挫2仙。

惠誉：大马信评仍脆弱

依赖原產品，是大马的主要信评风险，而週二公佈的赤字目標调高、经济成长调低，也加强这种看法，这意味著，在原產品价格剧烈波动下，大马的信评依然脆弱。

虽然首相强调將继续推动財政改革和整顿，但他们基於石油相关收入不低而调高赤字目標，这不仅突显这个结构弱点依然存在，也显示如果想在2020年前达到平衡预算案，他们可能需要推出更多减赤措施。

由於这些因素已经反映在大马的负向展望上，惠誉不太可能下调大马信评展望。

惠誉將在2015上半年检討大马的信评。

標普：新政策成效难测

修正预算案是政府继续专注於財政整顿的指標。

油价从2014年底起暴跌，显示大马政府不太可能达到当初设定的3%赤字目標。

虽然大马政府打算削减开销，以在今年达到3.2%的赤字，但油价持续下跌，可能影响这些政策的效果。

油气业务疲弱，可能拖累其他行业，进而打击整体经济成长。

大马政府下调今年经济成长预测至4.5至5.5%，万一內需和投资双双走软，这个目標也可能存有风险。

大华：成长下修至4.7%

我们纳进財政支出削减、石油等原產品跌价等因素后，將2015年经济成长预测从5.2%下修至4.7%。

虽然修正预算案展现政府整顿財务的决心，但这仍须取决於他们能否在营运环境和市场充斥不確定因素下取得预期的收入。

马幣兑美元贬至3.61，显示市场对於低於他们预期的3.2%赤字目標仍有保留。

修正2015年財政预算案

重点整理 【合理化开销料省下16亿】首相表示，为了合理化开销，政府將会在供应、服务、设宴、专业服务方面谨慎开销，预计节省16亿令吉。

重点整理 【拨款灾黎与重建措施】最近的水灾波及了全国40万灾黎，造成基础建设约29亿令吉损失。政府会做出以下措施帮助灾黎......【全文】

11:29 【不暂停发展项目】首相署部长拿督斯里阿都华希解释，首相纳吉没有如经济分析员所料暂停发展项目，是为了保持国家经济增长的势头。

重点整理 【搁置电费调涨】首相说，搁置今年提高电费的建议。

重点整理 【增加私人消费举措】为了增加私人消费，政府將推行以下的举措：
1）优先给向大马建筑工业发展局（CIDB）注册的本地G1（F级）、G2（E级）及G3（D级）的建筑承包商，在各自的地区执行水灾重建工作。

重点整理 【情况没1997-98年紧急】首相表示大马目前的情况並没有像1997-98那般紧急或处於危机，也不像过去的2009年那样，直至需要採取各种经济刺激计划。

重点整理 【购买本地產品优惠】首相纳吉说，政府將提倡购买本地產品的优惠活动，包括延长及增加举办购物嘉年华的期限和次数。届时也会推出更有竞爭力的机票。

重点整理 【调整税收与外劳费用】首相说，僱主將豁免缴交人力资源发展基金税，为期6个月。首相说，政府將重新检討向外劳徵收的费用。

11:14 【出口措施】政府採取多项促进物品与服务出口的举措如下：
1.积极推广“替代进口”，以减少依赖採购物品与服务的外来资源
2.1.立即协助出口商，使用市场联结和业內专家的国际网络计划下，尤其中小型企业在新市场获得潜在客户；
2.2.在46个国家包括亚洲、欧洲、中东和美国，加速推动出口计划；
2.3.通过中小型企业银行推出SME-Go计划；
2.4.利用服务出口基金和促进中小型企业计划以提升出口。
3.加速执行物流和贸易便利化，以改善巴生港务局的设施、提升巴东勿剎的火车站、改善进出口程序，以及建立航空运输网络系统。

11:13 【发展开销保持不变】2015预算案中拨出多达485亿令吉的发展开销將保持不变。

11:10 【国家財政改革与整顿措施】国家財政改革和整顿採取以下措施，增加国家收入：
（1）鼓励公司企业向大马皇家关税局註册，以拓宽税基徵收消费税；据2015年1月中旬，已有30万4千家公司企业已註册消费税，估计將为国家带来约10亿令吉税收。
（2）首相纳吉说，重新检討政府相关公司（GLC）的拨款及政府的信託基金，尤其是那些有持续性收入和高储备金的。此举预料將节省32亿令吉。

11:09 【5月提呈第11大马计划】首相预告將在来临的五月提呈第十一大马计划，以便计划大马直至2020年的国家发展开销

10:57 【捷运轻快铁高铁计划继续】首相纳吉宣布第二捷运路线、第三轻快铁路线以及吉隆坡—新加坡高铁和边佳兰Rapid计划將继续；首相指出，捷运第二阶段工程、轻快铁第三阶段工程、吉隆坡─新加坡高速快铁服务以及边佳兰炼油及石油化学综合发展中心工程会照样进行。

10:50 【3策略达致国內生產总值目標】下调国內生產总值4.5%-5.5%，將著重以下3策略达到目標：
（1）確保经济增长平衡、包容以及可持续；
（2）继续推动“財政改革和整顿”计划；以及
（3）为灾黎提供援助和重建基础设施。
纳吉指出，政府將持续財政改革和整顿措施，国家的经济活动必须多样化，以確保国家能够应对原油价格的下跌。

10:46 【首相宣布中国旅客免签证费】首相拿督斯里纳吉指出，我国將为来马旅游的中国游客提供免签证费。內政部长拿督斯里阿末扎希今日说，基於国家安全的理由，政府不考虑给予中国游客免签证。

10:44 【若油价跌至55美元】隨著国际原油价格在美国售价每桶为55美元，而预计到现在，政府將减少138亿令吉亿的收入。这意味著，政府仍缺乏82亿令吉的收入，难以弥补2015年財政预算案的措施。

10:43 【政府若坐视不理·赤字將提升至3.9%】首相表示，2015年財政预算案负82亿令吉，因为政府原本预料从石油每桶价格100美元中，获取37亿石油收益；然而，根据现有的国际油价暴跌至每桶55美元，政府的收益料减少138亿令吉。 首相表示，如果政府坐视不理，国家財政赤字將提升至3.9%，比预期的3%还高。

10:42 【油价跌不影响出口收入】首相纳吉说，石油价下滑影响大马出口总收入的观点並不正確。他认为油价下滑不会影响总出口收入，是因为会被佔有76%製成品出口收入来平衡。

10:40 【大马可承受油价跌】我们的形式依然完好，我们过去成功將国家经济多元化，可承受油价下跌。

10:35 【展延国民服务计划】首相宣佈，政府將暂停2015年的国民服务计划，以节省4亿令吉开销，同时重新研究和改善有关计划。

10:30 【2015赤字3.2%；经济成长下调】考虑到修订后的预测，政府將2015赤字订在3.2%。首相说，政府决定把2015年经济成长预测降低至4.5- 5.5 % 。

10:10 【平均每桶原油40美元至72美元】经济学家预测，2015年国际原油的平均价格价格在每桶40美元至70美元。

10:10 【全球经济成长下调】首相纳吉说，2015年財政预算案是根据国际货幣基金组织预测全球经济成长为3.4%至3.9%。如今这个数据被重新调整为3%-3.8%。

快速暴跌近60%‧国际油价仍显不寻常

油价每天的涨跌牵动著全球市场的神经。有经济学家称，“如果说有一个数字正决定著世界经济的命运，那就是油价”。仅仅半年之间，国际原油价格已经从高峰时期的每桶107美元跌去了近六成。国际油价短期內的快速暴跌顛覆了全球经济预期。即使与此前30多年来数次石油危机中的油价剧烈波动相比，此轮油价的快速暴跌仍显得不同寻常。

13日，纽约国际原油价格一度跌穿每桶45美元心理关口，並以2009年3月以来最低结算价45.89美元报收。从去年6月至此，国际油价已经从高峰时期的每桶107美元跌去了57%。15日，纽约原油期货价格继前一日大幅反弹后再次下跌。而未来油价还有可能继续下行。

歷史总是惊人地相似。世界银行称，这轮油价下跌行情和1985-86年油价下跌存在“特別有趣的相似之处”。据报道，当时，石油开採技术的提高推动北海、阿拉斯加等地原油產量增加，全球最大的原油出口国沙特阿拉伯寻求扩大市场份额。1986年上半年国际油价下跌61%。之后15年里油价一直较为低迷。

联合国经济与社会事务部全球经济监测中心主任洪平凡日前接受中新社记者採访时表示，从上世纪七十年代第一次世界石油危机以来，共有四次石油价格年度下降超过30%，但前面几次油价大跌，包括2009年，都是在全球或主要国家经济陷入衰退时发生的。

洪平凡说，总体来看，石油价格每年的平均波动范围约在20%左右。从去年6月至今的几个月时间內，石油价格跌幅超过50%，显然属於非正常范围。

分析此轮石油价格大幅下跌原因，洪平凡认为，主要是因为页岩技术革命导致供给上昇过快。同时，美元兑其它主要货幣大幅度昇值，至少可以解释石油价格下跌50%中的15-20个百分点。因为石油是以美元计价的，美元兑其它主要货幣昇值20%，在其它因素不变的情况下，即意味著石油价格应该下降20%。

虽然石油价格节节败退，但为维持石油市场的份额，全球最大石油输出国组织欧佩克仍然坚持不减少產量。洪平凡认为，欧佩克仍然坚持不减產是有道理的。在2011之前的20年间，虽然“非欧佩克国家”的石油总產量一直高於欧佩克国家石油总產量，但“非欧佩克国家”的石油总產量基本稳定，而欧佩克国家石油总產量呈上昇趋势，掌握著“增量”的主动权。因为石油价格变动在很大程度上取决於“增量”，而不是总量，所以，欧佩克国家可以通过调节其增量来影响国际市场石油价格。

但是，页岩技术革命打破了这一格局。在过去两年，受中东局势等原因影响，欧佩克国家石油產量有所下降，而北美地区的石油產量上昇，成为国际原油市场的主要“增量”。在这种情况下，欧佩克如果减產对价格的影响力远远小於过去，同时还会继续失去市场份额。

洪平凡认为，这並不意味著欧佩克国家已经完全失去了优势。欧佩克国家的优势在於他们原油生產成本远低於世界其它石油生產国。如以伦敦布伦特基准油价作为衡量標准，沙特等中东地区原油生產成本平均为每桶27美元，俄罗斯为每桶50美元，深海石油约为每桶52美元，北美页岩油为每桶70美元。

“因此，目前欧佩克国家最优的策略是不减產，让油价跌至其它国家原油生產成本以下，迫使其它国家不得不减產”。洪平凡认为，目前国际市场原油低於每桶50美元的价格，显然已经低於全球石油需求和供给在中长期的均衡价格，不可能持久。欧佩克国家不减產，市场规律也会將油价推向均衡点，祗是时间长一些。

“目前全球石油供给日均高於需求约200万桶，佔石油总產出的2%左右，基本等於北美石油產出的增量”。洪平凡认为，石油需求和供给之间少量的变动会给石油价格带来很大的波动。一旦產量开始下降，石油价格反弹的速度也会很快。

多位分析人士称，2015年下半年供需平衡后，油价將有所回升。但原油交易再次回到每桶100美元可能是多年以后的事了。沙特阿拉伯王子阿尔瓦利德•本•塔拉尔本周也公开表示，如果供应不变而需求减小，油价还会下跌。而且国际油价再不会回到每桶100美元以上。

2015 步步为营或赢

2014年，对大马来说，是充满泪水的一年。

在国内憾事与外围不确定因素冲击下，房地产市场如同预期般，虽未交出好成绩，但也不至于满堂红。

面对新的一年，有什么值得我们期待？

历经火红的旺期，大马房市难以避免地进入了一段冷静时期。

在这段期间，发展商、投资者以及购屋者应是步步为营，还是在风险中找到好时机步步为赢？

买家喊跌，卖家喊涨，2015上半年可以是买家主导，也可以是卖家主导。

市场预期，上半年交投将因购屋计划提前大热，许多发展商已做好准备蓄势待发，下半年的种种不确定因素，发展商、投资者，还有购屋者又该如何应对。

总结分析界以及业界对于今年的房市展望，四大因素需要提防：

一‧房市降温措施，贷款审核条件继续收紧

二‧消费税开跑后的种种变数

三‧竞争加剧、成本扬升，赚幅压缩

四‧外围环境增添不确定因素，冲击置产信心

其中，借不到钱的困扰，将继续成为发展商与购屋者最感头疼的事情。

数据显示，截至2014年7月，房贷增幅按年跌13%，瑞士信贷分析员指出，虽然购屋者买气旺盛，但房贷申请难获批准，部分地区或发展项目的房贷申请回拒率甚至高达60%。

房贷增幅按年跌13%截至去年底，家债比例高达86.8%，其中房屋贷款比例达52%，在此前提下，相信政府绝不轻易放松房贷审核。

市场需要买气才能延续增长，无奈去年的多重消息，包括汽油涨价，以及2015年4月开跑的消费税，冲击消费意愿。

事实上，消费者的意愿去年首季起便下滑，可见消费税的威力，这项政策因充满许多灰色地带，也成为房市增长的最大疑虑。

银行持续收紧贷款

肯纳格投行指出，房产领域的景气下行期发生在2008年至2009年的金融海啸时期，当时欧美国家的经济不景气冲击全球，国内房市也难以幸免。

投资房产成风潮，带动需求增长，以及低利率环境，让我国房市在近三年取得佳绩。

贷款存款比例偏高

银行贷款审核未有放松的迹象，至今没有任何征兆银行会放松贷款，而且，目前的贷款与存款比例已处偏高水平，截至2014年次季，平均约为81%，而5大银行的贷款与存款比例介于87.8%至100.8%。随着银行贷款增加，他们需要更多的存款平衡，因此，各大银行均各出奇招，吸引人们存款，更有一些银行甚至推出高达4.5%利率，吸引人们选择定存产品。

虽然不能确定房市下行时期是否来临，但可以确定的是，发展商在这段期间，销售与发展步伐将同时放缓，特别是在消费税开跑后，整个房产发展领域的结构也将出现改变。

倾向选择名牌发展商

安联星展研究指出，在连串房市降温措施下，城镇住宅项目因拥有较佳的升值潜质，因此将继续受市场欢迎。

面对2015年的不明朗，市场人士认为，具有信誉的名牌发展商而言，不受放缓之势影响。

“相反的，由于市场充满不确定因素，投资者或购屋者心态趋向谨慎，更倾向于选择售价虽贵，但产品素质与日后资本升值潜质获保证的房产。”

近几个月，国际原油价格因产量大增，以致价格节节败退，布兰特原油价格更一度滑落至65美元以下水平，年初至今，累计跌幅已达42%。

油价动荡冲击

原油价格走跌，油气领域受挫，我国多家油气相关公司均遭殃，就连国家石油公司也坦言将降低开销支出，政府也不例外。

油价动荡也冲击国内其他领域，如银行与零售业，房地产市场也受到波及，因许多企业公司暂缓扩充或办事处搬迁计划。

房市增长靠年轻人口

年轻人口依然是支撑房市增长的最大动力，加上城市化步伐加速，这也将带动市场对于住宅、办公、零售，以及工业房产的需求。

丹尼尔指出，在家庭户收入以及经济改善后，人们将提升房屋，转购更大或更高级的房子，企业公司将扩充营业，零售房产也将获带动。

他认为，强劲的服务领域，以及大马作为回教金融中心的优势，将成为大马往前迈进的一大推动力。

“在转型成为高收入发展国的同时，可以预期的是，市场对于住宅以及办公单位的需求将大增。”

预算案及第11计划 迈向先进国最后一击

衣食住行，“住”成为了人类的必要生存条件之一。

也因为这个原因，即使情势再为险峻，房地产市场也不会因此陷入难以回弹的衰退期。

REI集团总执行长丹尼尔受询时指出，去年的预算案将是大马迈向先进国的最后一击，预算案中有许多策略有助于国家经济及房市发展。

“别忘了还有今年5月即将推介的第11大马计划，也是大马朝向发展国家目标的最后一步。”

房市步步为赢因素

一.强劲需求

二.置产计划提前，推高上半年销售表现

三.可负担房产继续大热

四.旅游业“游兴大起”

五.捷运与公共设施计划带动购兴

房价不断攀扬，家庭债务比例高企，引起政府担忧，以一系列的降温措施调控房市，这些措施的效果已逐渐反映在销售表现上。

景气循环来到高峰时期，不少业界人士担忧，下行期或许就在不远处。

许多房地产公司过去数季的销售表现递减，也让人忧心衰退势头已来临。

肯纳格投行认为，消费税开跑，预计将使市场在3至6个月期间“安静”下来，2015年下半年市场预期升息。

也因为预期消费税将导致房产售价提高，购屋者或将置产计划提前至首季，上半年的销售表现料骤增。

经济放缓竞争更大

在金融海啸后，国家经济跟随中国以及亚洲区域经济同步增长，市场充斥大量资金，我国的置产投资热潮也因此兴起，许多企业公司纷纷赶搭建商列车，多元化业务当起发展商。

在经济增长趋缓之时，市场竞争并未停下，成本扬升速度也一样续增。

在此前提下，发展商更加无法将成本完全转嫁，惟有压缩赚幅。

暂缓发展项目

一些发展商因此决定暂缓发展项目，资金雄厚的发展商，则会以先建后售方式应对，但对小型发展商来说，市场购兴放缓对他们冲击最大。

大马占地理优势

世界经济焦点由“西”向“东”

转，东方、中国以及南太平洋区域，已吸引约4000亿美元（约1.4兆令吉）的外企直接投资，先进国家也相中该区域的增长潜质，竞相将焦点转向这些区域国家。

丹尼尔表示，大马因地理优势，可成为中国以及东南亚市场的中心点，本地船运领域料将获带动。

从房市发展角度出发，随着许多船运港口出现，以及清真认证开跑，预期将会有许多物流中心因需求崛起。

他说，这些工业区也将跟随趋势形成，并且凝聚人气，带动城镇发展计划，连接住宅城镇的工业区，未来将成为投资热点。

和其他国家相比，国内算是地广人稀，他认为，每个州属都有各自的独特优势，若规划良好，将可让经济增长以及人均收入，分布更为平均。

旅游业支撑房市

大马旅游年计划成功打响大马于国际上的知名度，在过去两年，旅游业更成为国内生产总值的主要贡献之一。

不过，2014年的两宗客机失事事故，却为我国蒙上阴影，但相信今年将渐步复苏。

2014年游客增9.7%

之前不少人可能暂缓旅游计划，但相信很多游客将恢复行程，因旅游推广活动暂停，而受冲击的领域如零售业以及酒店餐饮业，也将慢慢恢复增长。

2014年1月至7月，前来我国的访客共达1610万4966人次，相较2013年同期的1468万2124人次，按年增幅达9.7%。

前10大到访我国的游客依序来自新加坡、印尼、中国、汶莱、泰国、印度、澳洲、菲律宾、日本及台湾。

不过，中国的游客人数，相较前年首7个月，按年下滑11.8%，由113万721人，降至99万7370人。台湾访客人数也按年减少2.9%，由17万3921人次，减至16万8962人次。

基建发展不停滞

尽管大市放缓，但在市场步伐放慢之际，有利于国家未来建设的发展项目可不能停下脚步，特别是经商环境优化工作，更应趁着这个时机加速进行。

丹尼尔表示，大马虽拥有地理优势，深受国际投资者青睐，但要迈向先进国，还必须加强工业园素质与设施，以便与先进国较量。

“未来5年至10年，工业园以及与之相连的住宅城镇，需求势必大增，现在开始进行发展，正好可以占尽先机。”在优化经商环境计划中，政府若能与私人界配合及合作，更能收得事半功倍的效果。

政府在预算案的宣布，可为私人界带来更多参与基础设施工程的机会，除了推升经济增长，新增公路、达到、火车轨道、巴士通道、社交与教育服务，也将惠及人民。

创新活动 催化房市

不仅如此，政府着重于创新活动开发，也将鼓励更多人参与创意与创新事业。

创新科技降低成本

同时，吸引更多外国创新领域公司进驻，开拓国内的知识经济领域，也是房市的催化剂。

新科技或创新点子的出现，也将为房市发展注入新意。

丹尼尔说，发展商在建造住宅与工业房产时，可以借用创新科技或技术，降低成本，或在设计中引入创新点子，增加产品吸引力。

例如，发展商可在发展项目设计中加入绿建筑特色，或运用资讯科技，加强保安系统，这也是吸引买家与租户的方式之一。

中小企业发力

中小企业是经济发展与增长的背脊骨，政府若能优化本地经商环境，同时为他们提供支援配套，有助进一步鼓励人们创业，同时让中小企业扩大规模。

须加强国人教育素质

中小企业也是本地房市的其中一股支撑动力，该领域为国家制造1200万个工作机会，若中小企业茁壮成长，势必推动房市发展。

在推广中小企业的同时，年轻人转型计划也是国家经济更上一层楼的关键，因为除了硬体（基础设施），国家往前迈进更需要软体（人力智力）。

要让年轻人转型，首先必须先加强国人的教育素质，为他们提供更好的工作机会以及接触优质生活环境，这样一来，才能逐步提升环境，让房市发展迈向更高层次。

可负担屋成主打

可负担房产热潮将继续成为2015年的主色调，特别是对巴生谷、柔佛州以及槟城一带。

因为大量的人潮聚集，未来需求依然旺盛，但发展商是否能提供符合需求的房屋将是确保获利增长的关键。至于供过于求的部分，仅锁定在公寓房产，但巴生谷问题不大，柔州以及槟城较为严重。

虽然政府在近两年不断讨论这个可能性，但是，有关当局推行的可负担房屋计划供应进度，却一直赶不上暴增的需求速度。

有报道指出，2014年预算案提出的14万间房屋，最后只推出了9600间，2015年的新增可负担房屋目标为14万3000间，加上之前未建的项目，总计需要推出27万3000间，这对政府来说，是项很大的挑战。

年轻世代成增长关键

大马人口相当年轻，未来数年，Y时代以及Z世代将形塑国家新面貌，并且成为迈向增长的关键。

青年城市旗舰计划

丹尼尔说，若能加强他们的知识水平，并且鼓励他们敢于创新与追求梦想，大马未来的局面将不一样。

他们同时也是房市的下一轮需求增长动力，在一个马来西亚青年城市（1Malaysia Youth City）旗舰计划，年龄介于25岁至40岁，且合计月薪低于1万令吉的夫妇，可认购这项计划价值50万令吉以下的房子。

不仅如此，政府也将为成功获得贷款申请者提供10%的头期款贷款担保，以及首两年给予200令吉的补贴。但可惜的是，这项计划仅开放予2万人申请，若以年轻人口统计，至少需要10万或15万个名额。

购屋者转二手市场

僧多粥少，使得购屋者还是必须转向私人发展商或二手市场寻找心仪的房屋，这也将成为房市增长的另一契机。

瑞士信贷指出，根据国人收入数据推断，巴生谷购屋者所能负担的房屋价格顶限，介于68.2万令吉至83.3万令吉；柔州顶限为45.2万令吉；槟城则为49万令吉。

国人收入平均增18%

该机构预计国人收入自2012年起至2014年，平均增长18%，推算出可负担房价顶限。

根据2012年国人收入数据计算，巴生谷购屋者所能负担的房屋价格顶限为62万令吉至75万8000令吉；柔州顶限为41万令吉；槟城则为44万6000令吉。