群众筹资 走进马股

网络开拓了向大众筹资的新机会，而群众筹资（Crowdfunding）就是其一。

群众筹资就是通过网上平台，从许多不同机构或人士，筹集小规模的资金，融资计划、业务、个人贷款或其他需要。

其中一种是股票型群众筹资（Equity-based Crowdfunding），如今在欧美已相当盛行，成为企业家寻求资金的平台，同时也是新投资模式。

看到股票型群众筹资的潜能，我国证券监督委员会决定，把这种新颖的网络筹资模式，带给本地投资者。

群众筹资创业挑战大

不要以为群众筹资（Crowdfunding）就是单纯“通过网络向大众伸手要钱”。

发起人需要以创新或具有吸引力的提案，寻求平台负责人批准，再拟定详细规划、确定集资金额、拍摄短片等，过程不如外界想象中简单。

从较为普遍的奖励型或捐款型，延伸出来的股票型群众筹资，复杂度是更上一层楼，风险也来得更高。

群众筹资的概念，早在1700年就出现在古典音乐界。当年莫扎特缺乏资金举行演奏会，最终是通过向群众筹资，才得以举行3场演奏会。

莫扎特当时的群众筹资活动，也应用了其中一种群众筹资元素———奖励。他以自己的协奏曲手写乐谱，回馈自己的忠实粉丝。

不过，在没有网络的世界，莫扎特耗了超过两年时间，才成功筹集到演奏会所需的资金。

最近数年，群众筹资开始在网络上盛行。经过新包装的旧概念，在全球金融风暴后越发兴起，从欧洲盛行至美国，效应再逐渐扩散至全球。

划分5类型

全球群众筹资划分成5个类型，分别是奖励型（就如莫扎特所采用）、捐款型、借贷型、股票型，以及专利金型。

相比起欧美，我国现有群众筹资平台不算发达，仅有捐款型的myStartr.com，以及奖励型的pitchIN.my。

因此，股票型群众筹资对我国市场和投资者，可说是全新的投资模式。

证监会去年5月，为大马非上市市场计划（MyULM）的网上交易平台，推出概念架构，以期未来能进一步促进非上市市场的筹资活动。

其中，就有提及群众筹资。不过，股票型群众筹资需要更严厉的监管，所以如今另设股票型群众筹资的平台。

涉及修法需时推行

考量到股票型群众筹资是以公司股票回馈投资者，所以证监会必须插手，扮演监督角色，确保证券市场信心之余，也避免出现非法活动。

证监会9月中亦举行国内首场关于股票型群众筹资的“动力与群众筹资座谈会”，旨在让民众了解更多这筹资模式。

监管架构的公众咨询活动，目前已告一段落，然而，当中涉及修改法令，所以需要提呈国会寻求通过。

同时，当局应该还需要提供投资者教育、确保监督工作，以及筹资平台做好准备等。

看来，要真正推介股票型群众筹资，仍需一段时间。

革新融资风险不少

群众筹资被视为鼓励或加速革新的途径，带动竞争力和增长。

例如在创业初期，具有创意点子的中小型企业，需要资金把点子化为实体。

可是，面对现实世界，他们要通过传统方式筹资可能遇阻，但也无法通过首次公开募股（IPO）集资。

股票型群众筹资，就可填补这“融资空隙”，让新创公司或小型企业筹资，甚至可在融资方面，协助他们更上一层楼，如上市交易所。

投资者在这里是看似群众的一份子，实际上扮演重要角色，小至提供刚起步的公司所需资金，大至带动国家产能和经济增长，甚至增加工作机会。

犹如一个循环，最终投资者在群众筹资创造的利益，还是回归群众。

凡事有两面。股票型群众筹资具有不少好处，同样亦存有不少风险。

参与这种筹资模式的投资者，都是融资革新的计划，不像一般营运成熟的上市公司所提出企划。

若投资者缺乏金融知识，极可能面对投资失败的风险。若筹资的公司无法派发股息，投资者就无法拿到回酬。

此外，股票型群众筹资平台不是次级市场，投资者无法售股，算是会面对股票流动风险。

其他风险，包括筹资平台倒闭。曾有借贷型群众筹资平台黛比，没有资料可证明投资者的资金流向，最终流失所有投资。

当然，一般投资者最担心就是被骗。这不只是股票型群众筹资会出现的风险，其他类型也可能出现诈欺。

初步架构形成
平台监管条例比股市少

依据证监会早前发出的监督架构咨询文件，当局认为股票型群众筹资平台或业者，提供证券买或卖，所以算是股票市场。

这些平台所提供的服务，与交易所相似，只是规模较小，例如让群众投资者到平台，一览所有发起人（issuers）的资料，担任投资者与发起人之间的沟通桥梁。

基于平台的用途，符合资本市场与服务法令所阐明，所以，平台业者需要遵守法令中的注册电子设施架构（REF）条文。

考量到营运规模、风险、投资额或筹资额，平台的监管条例，一般上会比股市少。

不过，证监会认为，一旦开始运作，股票型群众筹资平台较适合以“合格股票市场”的模式监管，也会要求业者提交相关申请。

在这筹资管道中，平台业者的角色非常重要，它在遵守证监会条例之余，还得向发起人的董事、大股东等进行精密审核程序（due diligence），决定是否适合登上平台。

本地公司可成为发起人

至于发起人，所有本地设立的私人公司都有资格，通过发行普通或优先股，参与股票型群众筹资。

每个发起人或公司，无论推出多少个计划，只可在一年内，筹集最高300万令吉，并通过同一个平台集资最多500万令吉。

已与证监会注册为投资机构，且拥有确定经商计划的小规模基金（Microfunds），都可参与股票型群众筹资，且没有筹资限制，却只能向机构或老练投资者（Sophisticated Investors）筹资。

发起人必须呈交标准文件给平台业者，包括本身的重要资讯、筹资额和献议等详情。

提供6天“冷却期”

散户、机构或天使投资者，都可在股票型群众筹资平台上，投资给相关公司或计划，前提是需要符合证监会所定下的限制。

投资者拥有一个“冷却期”，可在注资后的6天内决定撤资与否。

若有一个重要的事情足以影响计划或发起人，投资者也会有14天，决定是否撤出。

平台业者将把投资者所投入的资金，存入信托账户，只有发起人符合特定条件后，才可拿到资金。

精密审核耗时

证监会9月中举行的大会，吸引超过600人出席。其中一场座谈会的主讲人Cradle基金总执行长纳兹林哈山，点出筹资平台的精密审核过程，需要耗费许多时间。

因此，他认为应该先让天使投资者（angelinvestors）担任领导，把这种新式筹资模式的风险降至最低。

“我的观点是，（股票型群众筹资的）先取得成功案例，监管单位再出示成功案例给大众，届时再让群众进场。”

不过，同场担任主讲人的美国咨询公司Crowdfund CapitalAdvisors联合创办人詹森贝斯，就认为时间点很重要。

他表示，教育投资者的确是关键，但让投资者了解投资组合、做决定等，可能需要耗上5或10年。

他称，这类型群众筹资的挑战，是平台如何寻获具品质的投资者和需要集资的发起人。

另外，Crowdonomic创办人兼总执行长嶋田玲央渚就认为，领先投资者和散户应该同时进场。

他称，若散户不了解特定领域，可以观察具有经验和良好纪录的天使投资者，以他们为借鉴，然后再随后跟上。

“（证监会）需要在起步时就把散户带进去。”

pitchIN冀获经营平台

大马即将成为区域内首个推行股票型群众筹资的国家，当然吸引不少现有平台，要进场先拔头筹。

国内首屈一指的群众筹资平台pitchIN创办人之一森沙菲尔，对大马将推出股票型群众筹资感到高兴，反映出政府有心要把我国打造成股票型群众筹资在本区域甚至亚洲的核心。

他向《南洋商报》表示，股票型群众筹资可成为新创公司和其他非上市公司，向大众寻求资金的平台，特别是公司通常难以找到投资者会再注资。

“通过股票型群众筹资，小型企业可采用另一种方式筹资。他们可向有投资意愿、用户或大众集资。这很重要，因为这些人也可成为反映公司运营的证明。”

对投资者而言，他相信这种新式投资模式，可让他们在新创公司中寻找有趣的项目。

例如，面子书（Facebook）创立初期，若通过这种平台筹资，投资者如今应可享获不错的回酬。

此外，天使投资者也可扮演新创公司的导师，指引他们发展与经营方向。

身为国内唯一的奖励型群众筹资平台，pitchIN已向证监会登记，有意成立其中一个平台业者。森沙菲尔了解到，证监会目前过目所有申请，日后将公布平台业者的名单。

“当股票型群众筹资在马推出，我们估计至少会有两个业者，获准经营股票型群众筹资平台。我们希望pitchIN可以是其一。”

他不否认，这足以让国内群众筹资市场的竞争加剧。

“我们相信，竞争可确保新创公司和企业，以及投资者寻获最佳平台。

股票奖励型可互补

至于现有奖励型平台，森沙菲尔强调同时经营股票型平台和现有平台不会出问题，况且两者有互补的效果。

“奖励型平台是很好的平台，让拥有初步概念的企业家，试验群众的反应。过后，企业家可到股票型平台筹集更多资金，甚至可获投资者成为他们的导师。”

因此，pitchIN若获颁平台业者执照，将扩展团队，确保通过集资的公司符合标准、进行精密审核程序等。

他点出，经商和投资难免会面对风险，若确定经营股票型平台，pitchIN必定会以保护投资者免遭欺诈为优先。

“虽然我们希望有许多新创公司和企业能够到平台筹资，不过，pitchIN会采取所需行动，确保他们的品质和通过精密审核才上到平台。”

教育和意识最大阻力

相对于此，森沙菲尔认为“教育”和“意识”是推出股票型群众筹资的最大挑战，因为这不是只限于投资者身上，还有新创公司和企业。

他相信，股票型平台推出后，必须要有公司陆续通过平台集资的成功实例，才可带来投资者信心。

尽管pitchIN已推出两年，迄今仍未达到成熟阶段。

不过，市场趋势已经有明显增长，越来越多人发觉到pitchIN和了解群众筹资的意义。

近期可见不少新创公司和企业，通过创业资本基金集资，数量日益增加。

设立大马全球革新及创意中心，也可看出政府希望企业可驱动国家经济。

“这些事情反映出，现在就是推出股票型群众筹资的适当时机。”

pitchIN目前已推出高达79个计划，主要分为社会与慈善计划，以及创意与商业性质计划，前者无论是否达标都可获全数资金，后者则达标才能索取款项。

其中表现最好的实例，是吸引345个支持者、筹获8万7705令吉的“TAPAUfest”。

Crowdonomic觊觎大马

不以新加坡公司，而是以区域公司自居的群众金融科技公司Crowdonomic，去年1月面市。联合创办人嶋田玲央渚拥有逾10年投资相关经验，也是多场大型活动的主讲人。在近期的群众筹资大会，Crowdonomic担任证监会唯二的伙伴。

现身大会的嶋田玲央渚接受《南洋商报》专访时，表明在马设立股票型平台，是公司的目标。

他也欢迎股票型群众筹资推行后，大马市场将迎来更多竞争，特别是更多专业对手。

“在一个全球增长幅度高达双到三位数的领域，不需要担心竞争这回事。”

他也对自己多年来累计的经验抱有信心，相信Crowdonomic可以提供更好的服务。他强调，若群众筹资平台业者选择以经营网站的方式营运，失败率是高达80%。

“这意味，大家设立网站，在半年后，其中80%的网站消失了。”

简而言之，Crowdonomic欢迎竞争，对领域本身也是好事，以携手打造更好的群众筹资市场。

群众筹资在东南亚市场具有相当大增长潜能。以现有奖励型平台而言，东南亚市场筹资额于2010至2013年之间，增长多达4倍。

我国成亚洲先驱

嶋田玲央渚在专访期间提到，其实，亚洲多个国家如日本、印度，都考虑推出股票型群众筹资，但进展最快的还是大马。

“大马绝对是先锋……这都是因为证监会的开放度与革新度。”

对于新加坡，他称虽然群众筹资发达程度暂时赶不上，但政府早已表明，要成为股票型群众筹资的区域核心。

他认可大马市场所具有的动力，但仍有不足。

他点出，要确认一个市场是否真有前景，需要考量三个条件：
1.市场是否具有足够社交媒体渗透程度？
2.市场是否有施舍的精神，或接受新类型投资的开放度？
3.市场是否具有基本增长动力？

他坦承，大马符合第一和二条件，唯有第三个条件仍不足，目前国内群众筹资额不高。

无论如何，他相信只需要有一个强劲的平台打入市场，就可以完全驱动大马的群众筹资领域。

美占全球筹资逾六成

根据群众筹资领域报告，美国2012年群众筹资占全球筹资数量逾六成，欧洲约35%，其余不到5%是来自亚洲、南美、非洲等地区。

不过，股票型群众筹资不像其他类型普遍，在2010年至2012年期间，占全球筹资额的4至6%而已。

这种新筹资模式真正流行，还是最近一年的事情。

英国是较早期推行股票型群众筹资的国家，去年通过这模式筹获2800万英镑（约1亿4655万令吉）。

相对占群众筹资较大市场的美国，可说是去年9月，才真正变“合法”。

无认证投资者未放行

美国总统奥巴马2012年签署“新创企业启动法案”（Jumpstart Our Business Act，简称JOBS法令），经过投票，通过利用群众筹资大规模扶持企业发展。

从原有证券交易法延伸而得的JOBS法令，分为多个章节，其中第一章节是法源说明。

去年9月生效的第二章节，是允许私人企业在各种媒介公开融资需求，并向获认证投资者（accredited investors）筹集资金。

依据全球群众融资市场科技与数据库Crowdnetic，第二章节生效后，美国3361家转向股票型群众筹资的公司，有534家首年就达到筹资目标。

把股票型群众筹资完全开放，让无认证投资者（non-accredited investors）都可以进场的第三章节，目前仍未生效。

市场预估，一旦通过，是足以改变美国资本市场格局，等于可向1.8亿拥有小资本的成年投资者伸手。

不过，原定今年出炉的第三章节，迄今未获美国证券和交易委员会（SEC）放行。

其他国案例
加拿大 法令严厉

其中一个早期推行股票型群众筹资的国家，目前具有相当严厉的法令把关。

首个股票型群众筹资平台Optimize Capita lMarkets，于2009年推介。

不过，由于加拿大划分为多个省和区，所以股票型群众筹资并非全国一致通行。

安大略（Ontario）和萨斯喀彻温（Saskatchewan）证监会，去年才宣布开放股票型群众筹资，给获认证投资者参与。

英国 去年批1平台

去年5月，英国金融行为监管局（FCA）批准首家股票型群众筹资平台Seedrs。英国监管单位的步伐，其实比美国等国家都来得快。

目前，美国仍未放行的无认证投资者，今年4月开始，可在英国投资新创公司，唯一条件是他们不可注入超过每年净资产10%资金。

因此，市场认为美国会在这方面，应该转向英国取经。

纽西兰 合法化

就在大家踌躇不前的时候，纽西兰首开先河，为股票型群众筹资拟出相关条例，迅速合法化这种筹资模式。

纽西兰公司可通过平台，在一年内筹集最高200万纽西兰元（约508万令吉），且无需依照证券法令呈交一般文书。

瑞典 面市2年

首个群众筹资平台，2010年就面市，主要为文化计划集资。直至2012年杪，股票型群众筹资才成形，目前有一些平台已推出这类筹资模式。

意大利 去年推出

目前拥有多个奖励型群众筹资网站，最早可追溯到2011年。去年，意大利成为欧洲首个实行完整股票型群众筹资的国家，意味这类平台都可在意大利运营。

股票型例子1：Crowdcube

Crowdcube为全球首屈一指的群众筹资平台，让投资者通过股票、借贷和其他投资选择，参与新创公司、创业初期或业务扩展中的公司。

网站旗下已注册投资者高达9万1887人，迄今协助150家公司筹资成功，累计数额高达4002万4762英镑（约2亿1031万令吉）。

其中一个筹资成功例子，为“Escape TheCity”，属于科技公司，献售24%股权。计划主旨是帮助专业人士转行，寻找更有趣的新工作和创立自己的公司。

Escape The City在9天内筹获50万英镑（约262万令吉），接着再延长4天，筹获额外10万英镑（约52万令吉）。

股票型例子2：CircleUp

2011年创立的CircleUp，迄今协助多家公司，从获认证投资者身上，筹集超过3000万美元（约9816万令吉）。网站上成功筹资的例子，为销售家庭食用的水果零食公司Little Duck Organic，在3个月内向24位投资者筹获89万美元（约291万令吉），以助公司扩展。

民众对依区发展认知的误区

坐落于柔佛州南部、并以新山努沙再也区为核心的马来西亚依斯干达经济特区（简称依区）目前正如火如荼的建设及发展。在中央政府及柔佛州政府大力支持下，依区的吸金量冠全国，截至今年7月，成功吸引国内外资金高达186亿令吉，领先国内其它州属。

根据当局数据披露，至2013年底，依区的累积投资金额已超过1300亿令吉。而近年来实现的投资金额已超越官方第一阶段（2006年至2010年）预定目标，逾48%。总结2011年至2012年实现的总投资额亦达到368亿令吉，占官方第二阶段（2011至2015年）目标730亿令吉的50%。

这项涵盖9大领域的经济特区面积约2217平方公里，包括新山市、笨珍县、古来再也县、巴西古当以及柔佛新行政中心努沙再也。

然而一般民众，尤其是柔佛州子民对依区的情况却存在许多误解。

许多民众的刻板印象认为依区发展的都是高档产业或高级住宅区，产业市场一片兴旺。甚至有人认为依区房产发展都由中国发展商主导，大部分投资者都是中国资金。民众对依区出现认知上的误区证明有关当局对依区这个经济特区的宣导没有到位。

日前由新山中华公会及南方大学学院联办的马来西亚依斯干达特区研讨会也触及这个课题。

其中一位主讲人ASTAKAPADU营销策略董事邱重铭指出，很多人对依区的房产发展感到困惑，并认为依区的发展工程都是屋业。许多民众也认为中国的投资者占大多数。

实际上，依区的房产发展只有23%，65%的发展工程包括制造业、旅游业、医药业等，而这些工业及服务业领域带动了产业的需求，进而刺激房地产发展。

其实根据依区设定的发展蓝图，新山市为旗舰A区，这包括重点发展新山是新的金融区、中央商务区、金海湾河滨城市、地不佬以及新柔长堤的周边。

努沙再也为旗舰B区，这包括发展努沙再也成为柔佛新的行政中心、医疗中心、教育中心、一个国际化的度假胜地、一个物流产业的集中地以及豪华的别墅胜地。柔佛西部为旗舰C区，这包括发展丹绒柏勒巴斯港口（PTP）。

依区原有的发展蓝图设定重点发展的9个领域，中央政府及州政府的目的是将依区打造成国际性的工业及服务业重镇。

至于依区的投资比重，国内资金占64%，国外资金占36%。很多人指依区的外资资金中国人占多数，其实是错误印象。真正占多数的是新加坡资金，中国投资者还排不到前5位。

州务大臣拿督卡立诺丁也宣布将有一个强国的大企业进驻依区。

后来根据消息指出，相信是国际著名的科技公司微软。

很显然的，依区的投资者来自世界各国，并非有某个国家主导。

民众会有错误认知，我们认为有关当局对依区发展进度的宣导并不到位，以致产生误解。

我们希望有关机构或政府当局应积极通过媒体等各个管道宣传，让人民了解依区的发展进度，并让人民了解依区的发展工程首阶段就能够制造55万个就业机会，让本区各族人民受惠，提高依区发展的透明度，让人民掌握更多详情，相信对依区的发展也有正面影响。

房產措施‧你受惠了吗？

市民对《2015年財政预算案》会有哪些房產措施或奖掖配套，都抱以相当大的期待，与2014年財政预算案比较，这一次预算案並没有新的打房措施与建议，而是扩大与多元化可负担房屋计划的配套，对於尚未有房屋的年轻人，相信是比较令他们感到欣慰的讯息。

青年房屋
供不应求？

这一次財政预算案，比较引起市场与坊间关注的是“青年房屋计划”，这项计划基本的要点是：申请者年龄介於25至40岁，家庭收入低於1万令吉，购买不超过50万令吉房屋的已婚夫妇可获得政府援助，贷款最高期限可长达35年。

另外，政府也为购买首间房屋的已婚青年夫妇提供首两年每月200令吉的援助金，不过，青年房屋计划仅限2万个房屋单位、先到先得。

政府意识到拥屋是时下青年最关注的课题，尤其是当下屋价偏高、申请房贷也难批，因此政府与国家储蓄银行（BSN）、公积金局（EPF），以及大马再抵押机构（Cagamas）合作推出“青年房屋计划”。

此外，申请者可在房屋转让及借贷协议上减免50%印花税，就是说买卖合约与贷款合约的印花税可获得50%折扣；另外，还可获得政府提供的10%贷款担保，以確保借贷者可获得所需的资金，包括应付房贷保险的费用。

政府將拨出1亿令吉成立“一个大马青年城市计划”，並將之作为这项计划在半岛及东马试验项目的拨款，开始兴建3个一马青年城。

与此同时，政府將为国內青年设立一个全面的生態系统，以提高他们的工作、创业、拥屋、享有康乐和体育设施的能力与条件。

一马房屋
人人买得起？

除此之外，一马房屋计划也是2015年財政预算案的重点议题，政府將在“一个马来西亚人民房屋计划”（PR1MA）下，拨款13亿令吉兴建8万单位的人民可负担房屋，以解决人民买不起房屋的问题。

《2015年財政预算案》指出，为了让更多人民拥有自己的房屋，购买一马房屋的家庭收入，从8千令吉提高到1万令吉。

此外，“先租后买”的计划將特別推介给那些无法取得房屋贷款的市民。

与此同时，政府將拨款6亿4千400万令吉给国家房屋局，以在人民房屋计划下兴建2万6千间房屋。

＊一马房屋背景：

政府设立一个马来西亚人民房產机构，这项计划於2012年开放让符合资格者申请登记，在一个马来西亚人民房產计划（PRIMA）下，每月家庭收入介於2千500至7千500令吉的个人或家庭（夫妻），可以上网登记，预订大马房价介於10万至40万令吉的房屋。

一个大马人民房產机构將在檳城兴建1万间、柔佛2万5千间，以及森美兰1万1千个单位的房屋。

首期计划將在15个地点建造约2万间的可负担房屋，目前已开始动工的计划包括：吉隆坡蕉赖首都镇、柔佛巴西古当及森美兰芙蓉。

申请条件除了必须符合月收入与所拥有的房產限制外，也必须在有关房產计划建设的地区工作或居住。

在2014年財政预算案，政府宣佈“一马房屋计划”將获得10亿令吉的拨款，准备兴建8万间价格比市价低20%的可负担房屋；国家房屋局（JPN）也將获得5亿7千800万令吉推行该计划，兴建1万6千473单位的房屋，至於国家屋业发展有限公司（SPNB）將兴建2万6千122间可负担房屋。

“一马房屋计划”属於开放登记形式，条件符合者可以申请，所有房屋抽选过程，都由独立稽查公司进行核查；若申请者没抽中，名字会继续留在待抽籤名单中，以便参与下次的公开抽籤活动。

可负担房屋计划
如何受惠

这里要补充一点，“一马房屋计划”、“我的第一间房屋”、“人民房屋/组屋计划”、“人民美好房屋”、“人民憧憬房屋”，以及“人民渴望房屋”，都归类为“可负担房屋计划”。

＊可负担房屋计划：

由国家房產有限公司（SPNB）负责的可负担房屋计划（RMM），需向州政府或县署登记。其中廉价、中低价和中价房產的价格分別是3万5千令吉、5万令吉和8万令吉（西马），东马则是5万令吉、7万令吉和10万令吉，条件依各州政府而有所不同。

只要是年龄满21岁至50岁的大马公民、不曾拥有房屋或土地者、家庭月入不超过2千令吉即符合资格，有意购买廉价房屋者，需向州政府登记、或邻近的县署登记。

这项兴建计划以3种不同形式进行，包括由一个大马人民房產机构独自进行、一个大马人民房產机构与私人发展商合作，以及私人发展商获得政府提供辅助基金（Facilitation Fund）进行。

去年提呈的2014年財政预算案宣佈，国家房屋发展有限公司將兴建1万5千122间为可负担房屋，此外，政府將扩大政府辅助基金提供的申请范围，即除了现有的一马房產机构，也开放给私人发展商，以申请高达40亿令吉的便利基金。

＊人民组屋计划：

2015年財政预算案指出，国家房屋部门將在人民组屋／房屋（PPR）计划获得6亿4千400万令吉拨款，人民组屋的售价介於3万5千至4万2千令吉。从2001年开始，房屋与地方政府部已推出138项人民组屋计划（仅供出租），以及供出售的计划，总共有9万2千630个单位。

2011年財政预算案宣佈这项计划，协助月入3千令吉或以下的社会新鲜人，拥有“我的第一间房屋（SRP）”，申请成功者，可获得100%融资贷款，以及无需支付10%首期购屋款。

此外，在2013年財政预算案宣佈，从2013年1月1日起，申请者的月入提高至5千令吉，从2011年至2013年5月，共有1千410个申请提交给金融机构申请“我的首间房屋计划”，其中共有485个或总额7千250万令吉的申请获得批淮，而其中的395个或总额6千130万令吉的申请成功获得担保。

＊亲民房屋计划（RMR）：

这项计划协助財力不足、但拥有土地者兴建房屋，这项计划协助拥有土地的低收入者，例如渔民、农民和贫穷家庭，在其土地上兴建房屋，房价不超过6万5千令吉，政府津贴2万令吉和2%的贷款利息。

2014年財政预算案宣佈，国家房產发展有限公司將兴建8千间亲民房屋。

＊业界反应

法迪依斯干达：料更多人受惠

大马房地產发展商会会长法迪依斯干达表示，国家房屋有限公司將兴建1万2千间的“人民美好房屋”、5千间“人民憧憬房屋”，以及2万个单位的“人民渴望房屋”，这是不错的措施。

政府把购屋限制从40万提高到50万令吉的同时，也將给予房屋的转手及贷款合约50%的印花税优惠令人鼓舞，优惠的有效期延长至2016年12月31日。”

他说，配合印花税的减免50%优惠，享有“我的第一间房屋”优惠，屋价提高至50万令吉，符合资格年龄者从35岁提高至40岁，料让更多人受惠。

另外，在交通体系方面，中央商务区与附近地区的德士与衔接巴士服务必须进一步改善，以提昇首都的城市风貌，发挥中央商务区的旅游与旅居地位。

西华桑卡：快铁將带动週边產业

大马產业经纪公会会长西华桑卡也认同交通体系完善的重要性，他说，20年前，隆芙大道启用，缩短了吉隆坡与森美兰芙蓉的距离，在没有塞车的情况下，车程不到一个小时的时间。

今天，由於车辆的川行量大幅增加，一般都需要一个小时或更长的时间，假如两城之间有快铁服务，那么將会带动週边或沿路的產业发展，以及市场对这条路线的產业需求。

政府在2015年財政预算案建议的“兴建2万间青年房屋”，严格来说，只是汪洋大海中的一滴水，可说供不应求，市场上还有许多人需要青年房屋；不过，这是个值得鼓励的计划，希望有好的开始，那么就是成功的一半。

包久武：市郊房价较实惠

友联產业经纪公司总经理包久武表示，由於地价比较便宜的缘故，市郊房屋价格也较为实惠，假如城市与週边地区的交通体系较为完善，那么受薪的打工族，可以购买距离市区或者说与上班地点较远一些的房屋，带动郊区產业计划的发展，大家不需挤在城市附近，被迫购买或租个娇小的城市房屋。

他说，目前兴建中的第一条捷运线，还有接下来的第二和第三条捷运线，相信將会改变產业发展的地带，以及带动二、三线城市的產业发展步伐。

陈钟灵：受一定条件限制

购屋者协会中文组主任陈钟灵受询时指出，政府建议的2万间青年房屋並不足够，可以说杯水车薪，最关键在於改善经济，进一步提高人民的收入；不论是一马房屋、或是其他的可负担房屋计划，这些皆需符合条件，而且受到一定条例的限制。

陈建业：防屋价攀升当务之急

实力產业经纪公司总裁陈建业认为，2万间的青年房屋计划是不错的概念，只是治標不治本，確保房屋价格降温或是不继续上升，应该是当务之急，不论降幅大或小，至少会比继续上涨来得务实。

关於產业盈利税的自我估税建议，那是2016年才实行，目前评论言之过早。

预算案房產措施一览

兹將《2015年財政预算案》对產业领域做出的建议整理如下：＊青年房屋计划：这是政府、国民储蓄银行、公积金局与大马再抵押机构合作，联合推出的计划，为已婚、购买不超过50万令吉的首购屋年轻人而设，购屋者的年龄在25岁至40岁，家庭收入不超过1万令吉，贷款最高年限为35年，另外，每月获提供200令吉的现金援助为期2年。

＊符合条件的成功购买者，可享有印花税折扣50%的优惠、10%的担保贷款，让贷款者取得全数的融资，包括贷款保险；借贷者也可从公积金的第二户头领取存款，以支付每月的分期付款及其他相关费用。

＊可负担房屋计划：在一个马来西亚人民房產机构，政府將拨款13亿令吉，兴建8万间的房屋，购买一马房屋的家庭收入，从8千令吉提高到1万令吉。

＊对於没有能力购买房屋者，“先租后买”的计划將特別推介给那些无法取得房屋贷款的市民。此外，政府將拨款6亿4千400万令吉给国家房屋局，以便在人民房屋计划下兴建2万6千间房屋。

＊国家房產有限公司（SPNB）將兴建1万2千间“人民美好房屋”5千间“人民憧憬房屋”，以及2万间的“人民渴望房屋”，惟没有公佈拨款的数据。

＊在可负担房屋计划下的首次购屋者，买卖合约与贷款合约皆享有50%的印花税折扣，屋价的最高顶限从40万提昇至50万令吉，享有优惠期限延长至2016年12月31日。举个例子，假设房屋价格是50万令吉，买价合约印花税的徵收是首RM100,000：1%就是RM1,000，接下来RM100,001至RM500,000：2%RM8,000，共RM9,000，50%的折扣优惠，可节省RM4,500

＊“我的第一间房屋”购屋者，屋价也提高至50万令吉，有资格贷款者的年龄，从之前的35岁提昇至40岁。

＊专供公务员申请的房屋贷款，从之前的8万提高至12万令吉，最高顶限从45万增至50万令吉，废除100令吉的申请处理收费，新措施由2015年1月起生效。

＊在一马公务员房屋计划（简称PPA1M），房屋的兴建將增加，目前已有1万零639间，另外將增建5千380间。

＊有资格申请的家庭收入从原有的8千，提高至1万令吉，预料兴建价格不超过50万令吉房產的发展商，將从公务员房產计划中受惠。

＊產业盈利税的徵税率没有调整，不过，从2016年开始，纳税人將自行估计產业盈利税的徵收。

结语：

市场人士普遍希望，在推行有关房產计划，分配与落实的过程中必须透明化，倘若存在弊端，再好的计划也无法达到预期的目標。

房贷不获批比率增

產业冷却市场措施、比较严谨的银行贷款条例，影响產业贷款的发放。在现阶段，市场对產业的需求保持殷切；可是，碍於银行的批审条件比较严苛，造成不获批的申请者比率上升。

檳岛公寓发展活跃

檳城產业市场延续过去几年的好景气，在2013年首半年保持上扬格局，不过在年杪之前显示步伐逐渐减缓，新的產业计划、特別是公寓与共管公寓的兴建保持活跃。

其中一项產业计划Tropicana Bay Residences，该计划首阶段工程是耗资100亿令吉的综合滨海城，称为“檳城世界城”，位於Bayan Mutiara、由TropicanaIvory私人有限公司发展。

收购地段频密度减缓

发展商在2013年继续展开发展地段收购，频密度比2012年减缓，其中一项较大型的交易是：出售位於阿依淡发展地段的20%拥有权，该地段由发林（FARLIM，6041，主板產业组）集团拥有，买主是一马发展公司再保（阿依淡）私人有限公司，地段面积116.89英亩，交易部份面积估计23.49英亩。

其中一些收购计划分別有：实达生態置地私人有限公司及Gama Citra私人有限公司（与生態世界发展私人有限公司相关），分別收购位於武吉敦巴及巴耶得鲁望的发展地段。

2013年12月，双威控股（SUNWAY，5211，主板產业组）通过独资子公司双威城（檳城）私人有限公司，在一项投標行动，成功標获一块发展地段（由4块土地组成）。

该地段面积大约24.458英亩，位於阿依淡/巴耶得鲁望，前为南益橡胶公司厂址，该厂已於2012年初停止运作，交易价2亿6千741万8千令吉，每平方尺大约251令吉。

在2013年杪之前，產业市场基本面受到经济因素、產业发展措施、条例的衝击，中央政府採取的补贴合理化措施，导致白糖及燃料价格上涨，电费与过路费也在2014年调高，这在一定程度打击產业市场。

另外，发展商对一手產业市场的销售深为关注，特別政府在2014年財政预算案建议的新措施，对发展商旗下產业单位造成一定程度的影响，这些措施包括：

＊禁止发展商採用兴建產业期间承担利息制，毕竟利息开销將是兴建住宅產业的一部份成本。

＊指示银行以卖价（回扣/折价之后），来计算產业贷款对比售价的比率。

＊享有发展商补贴利息制的產业发展计划，不获得融资贷款。

檳州政府產业投资指南

檳州政府在2013年12月建议新的房屋发展条例，该项於2014年2月1日起生效的新条例，目的是抑制產业市场的投机风、確保公共机构发展的可负担房屋，是由符合资格的人士、真正需要住宅者购买。新的房產条例主要有以下几项：

＊公共房屋――廉价与中廉价房屋

购屋者向发展商购买的4万2千令吉廉价房屋，或是7万2千500令吉的中廉价房屋，在购买后的10年內不能脱售，假如在首10年內准备脱售的业主，必须向州政府提出申请，而且只可以卖给“已登记的购屋者”。

＊可负担房屋

以低於40万令吉（檳岛）及25万令吉（威省）购买的可负担房屋，在购买后的5年內不能脱售，那些准备在5年內脱售的业主，必须向州政府提出申请，而且只可以卖给“已登记的购屋者”。

＊外国买家

外国投资者在檳岛只可以购买价格100万令吉的共管產业，或是200万令吉的有地房屋，交易价必须附加3%的税率；假如买家购买產业，主要是与提供就业、推动教育、人力或促进檳城为国际与“智慧城”有关，则可豁免有关税务的缴交。

＊2014年2月1日购买、在3年內脱售的產业

从2014年2月1日起签署买卖合约、並在3年內脱售產业的產业投资者，將面对2%的徵税率，这项税率不施用在可负担房屋的买家。

酒店徵房租税

另一方面，檳城州政府也建议3星级酒店，每间客房额外徵收2令吉，4星与5星级酒店每间徵收3令吉，此举旨在设立促进州內旅游业、文化、遗產与艺术特別基金，酒店业者可选择承担这项费用，或加上客人的房价收费。

在基本设施方面，檳城国际机场提昇工程已经完成，檳城第二大桥也已经开放给公眾启用。

与此同时，檳城市议会也建议，所有在2014年1月1日起，进行规划、提呈中价屋、中廉价屋、廉价屋的申请者，必须遵守以下泊车位新指南。

决定年底前全球市场走向的十大因素

2014年只剩下2个多月，随着近期全球市场动荡，风险厌恶情绪激增。德意志银行在一份报告中认为，以下十件事在今年剩下的时间里，将主导全球市场走向。

1. 美联储即将退出宽松货币政策。不过，美联储在2015年中之前加息的风险已经减弱。

2. 美联储退出可能会影响市场，但市场抛售应该可控。

3. 新兴市场资产易受美联储结束QE影响，资本外流将会加剧。

4. 不发生新兴市场危机，因基本面已经比1997年时强了很多。

5. 欧洲不发生通缩，但通胀风险的确在下行。

6. 欧洲央行在6个月内宣布QE，来应对通胀下滑，并实现资产负债表规模目标

7. 欧洲最终不会出现“日本式”的持续通缩和低增长。

8. 商品，主要是石油，价格一直不断下降，原因是供给上升和美元走弱，但一些特殊因素（如埃博拉、地缘政治风险等）对市场影响还不大。

9. 美国中期选举：美国股市可能会在此后一路上升到年末。

10. 巴西下一任总统将面临巨大挑战。

欧美亚太惊跌‧马股失守1770点

经济转弱、伊波拉扩散山雨欲来，美国股市道琼斯工商指数一度重挫逾460点，欧洲主要股市跟跌，亚太股市週四备受惊嚇而跌多起少，马股尚具韧力相对跌幅较低，失守1770点当前支持水平。

美国最新出炉的主要经济数据欠佳，包括生產价格指数（PPI）、零售、商业库存及纽约製造业指数等均远差市场预期，使全球经济前景忧虑加剧，加上担心伊波拉疫情扩散，全球股市顿时黯淡无光。

较后市场传出，联储局主席叶伦在內部会议上，表示对美经济有信心及大部份地区经济仍保持温和至適度增长，使標普500指数从下跌3%收窄至0.81%，道琼斯指数也跌幅也由2.6%收窄至1.06%，暂喘一口气。

亚股卖声震天，马股无法逆流而上。由於受到隔夜美股走低惊嚇，马股开市就急挫14.92点或0.83%，至1771.92点，午后交易跌幅虽收窄，全天还是跌得脸青鼻肿。全天收市时，马股跌19.07点至1767.77点，下跌股达1001只。

亚太股市以日本跌得最惨，重挫2.22%掛收，新加坡也跌破1%，放眼望去，仅有菲律宾和澳洲股市力保不失。

外企抢滩‧柔佛特区房市挑战加剧

依斯干达特区產业市场刮冷风，分析员相信產业供过於求，以及外资產业发展商持续抢滩，当地產业市场挑战恐越发严峻，產业发展商盈利前景可能蒙上阴影。

马银行研究近期与19位投资者组团前往依斯干达特区以更新当地新產业推介讯息，並对中国广州富力地產（GZRF）公主湾（Princess Cove）和其“快售快建”（Fast Selling Fast Building）策略留下深刻影响，但对当地產业价格（特別是高楼公寓和零售空间）的持续性感到忧虑。

“其中，高档公寓/零售空间需求能否消化中国產业发展商过去数年积极推介的大量新增供应值得关注，我们相信可负担的有地和工业產业將是依斯干达特区更好的投资选择。”

该证券行说，基於美迪尼（Medini）和努沙再也（Nusajaya）地区办公空间供应短缺，以及诱人价格，双威（SUNWAY，5211，主板產业组）Citrine办公套房现已悉数订购，但富力地產公主湾首期工程虽有地理优势和潜在马新捷运系统（RTS）优势，现有公寓和零售单位的订购率仅有46%和50%。

同时，UEM阳光（UEMS，5148，主板產业组）的公主港Almas工程，以及WCT控股（WCT，9679，主板建筑组）美迪尼Signature大厦B的认购率现仅20%，金务大（GAMUDA，5398，主板建筑组）也下调2015財政年旗舰工程－－努沙再也山庄销售目標12.5%，显示出当地新產业认购率持续放缓。

更糟的是，除中国绿地集团（Greenland Group）在今年4月进军依斯干达外，依斯干达水上浮城控股（IWH）现也积极与数家外资发展商洽商土地脱售计划，並可能在短期內有所结果，恐进一步加剧当地產业供过於求窘境。

產业价格已现疲態

產业价格方面，马银行研究称，依斯干达特区產业价格已出现疲弱跡象，预期隨著未来2年將有更多新增供应涌现，中期產业（特別是综合用途和高楼住宅產业）价格將呈淡中靠稳格局。

“此外，购屋者现有更多的產品和选项，发展商可能需要给更多的甜头来刺激买气。”

有鑑於此，马银行研究说，隨著综合用途和高楼住宅產业市场日趋拥挤，越来越多大马產业发展商对柔佛產业市场中期展望感到审慎，且为免与外资產业发展商直接竞爭，他们开始將焦点转向城镇/商业园或土地销售，甚至將目光转向古来和士乃等市场以攫取强劲的可负担房屋需求。

其中，UEM阳光近期已透过换地减少对依斯干达市场的依赖，双威则放眼推介更多有地產业，而绿盛世（ECOWLD，8206，主板產业组）、实达集团（SPSETIA，8664，主板產业组）、马星集团（MAHSING，8583，主板產业组）和高美达（GLOMAC，5020，主板產业组）则持续专注在依斯干达热点地区外围进行城镇或工业產业发展。

供需失衡问题或扩大

整体来看，马银行研究认为，依斯干达热点地区的公寓/零售空间供应过剩问题可能导致中期產业价格下跌，若缺乏有效的规划和控管，未来当地市场的供需失衡问题可能扩大，將对UEM阳光和双威等多数地库落在热点地区的產业发展商带来衝击。

“以地缘因素来看，隨著巴生河流域捷运二號线即將获批，以及强大的人口增长潜能，巴生河流域吸引力更高。”

马银行研究称，多数產业股现有估值已反映短期前景，因此维持领域“中和”评级不变，並维持策略选股模式，当中拥有强劲管理团队、良好规划的產品线，以及积极购置地库的绿盛世为投资首选。

消费低迷 发展商冷待

安联星展研究表示，依斯干达特区高楼建筑供过於求已威胁柔佛產业市场稳定，而消费者情绪的低迷也导致发展商对在柔佛进行住宅產业发展计划兴趣日趋淡薄。

“依斯干达特区產业市场买气低迷，高楼公寓影响最深，其中UEM阳光公主港Almas產业发展计划自今年1月推介以来，认购率仅有25%，相比之下，有地產业发展计划的认购率仍有超过90%，促使公司开始调整其发展策略，以在吉隆坡和努沙再也推出更多需求相对强劲的有地產业。”

UEM阳光財测下调

但是，该证券行说，今年首半年，UEM阳光仅录得4亿3千900万令吉销售，远低於去年同期的17亿令吉，迫使公司將2014財政年销售目標32亿令吉大幅下调至20亿令吉，已导致市场普遍预期其2015和2016財政年盈利可能下跌48%和42%。

“隨著柔佛產业销售显著下跌，消费税（GST）在明年上路恐进一步抑制其赚益，並使財务表现日趋恶化。”

安联星展研究预见依斯干达特取区高档公寓在未来2至3年將出现供过於求的风险，可能拖累UEM阳光產业销售表现，加上短期股价缺乏重估因素，维持其“守住”评级不变，目標价调低至2令吉。

房產盈利採自估税制

政府將自2016年1月1日起落实房產盈利税自行估税制度，税务专家相信，可获退税的房產卖家有望更快取回买家预缴的预扣税，也可免去提呈繁琐的相关文件。

　但2015年1月1日开始，房產售价的预扣税將从2%提高到3%，对不必缴付房產盈利税的卖家而言，必须要有心理准备需时才能索回这3%预扣税。

　均富国际会计行高级执行董事盛绣雁回应《中国报》提问说，內陆税收局目前已採用电子表格填写房產盈利税细节，相信要落实自行估税並不难。

　“若转去自行估税，大家会较关注何时及多快可索回退税；其次是要不要附上相关文件?”

　由于目前提呈的相关文件相当繁琐，她相信在自行估税制度下，房產卖家不必附上文件，但必须保留文件供日后税收局评估审查。

60天內需呈报

　根据现有制度，买卖房產者不管是否得付房產盈利税，都必须先上缴2%预扣税；这笔税款一般由买家从售价中扣除再上报税收局。

　德勤税务董事经理余永平相信，自行估税开跑后，合格卖家越早呈报即可越早取回预扣税，一如目前的个人和公司自估税制。

　他指出，由于房產价格飆升，许多在5年內脱售房產者在扣除预扣税后，一般得加码才足以支付全额房產盈利税，在此情况下就未能取回预扣税。

　盛绣雁提醒说，在现有制度下，不必缴付房產盈利税的卖家，若想更早取回退税，一定要在60天內呈报当局，否则將遭罚款。

洁蒂：大马需宽鬆货幣政策

国家银行总裁丹斯里洁蒂说，基於当前波动的全球环境，大马仍然需要具有“支撑性”的货幣政策，以继续支援经济的扩张与成长。

洁蒂接受《亚洲华尔街日报》访问时说：“我们相信在这时间点上，仍需要宽鬆的货幣政策；全球环境仍然波动，我们並未脱险。”

儘管大马最大贸易伙伴中国经济放缓，欧洲经济也走疲，洁蒂预测大马2015年仍可取得5至6%之经济成长。

“我们正在稳定成长轨道上，財政预算和税务改革等措施虽使前景看来疲弱，预料这將是短暂的，毋需担忧。”

今年7月调高50个基点至3.25%后，大马在9月议息会议上保持隔夜政策利率（OPR）不变；她未特別暗示即將升息，下次议息会议是在11月6日。

预测2016年全年通膨回跌至3%

《彭博社》引述洁蒂说，基於外围波动，大马经济成长风险增加和拉高通膨，惟这属暂时性，预测2016年全年通膨回跌至平均的3%。

她预期美国联储局利率正常化后將增加金融市场波动性，亚洲新兴市场作好准备应对更波动的环境。

她说，最近大马的財政改革不会对通形成显著衝击，主要是人民没有薪资压力、进口通膨微不足道。

洁蒂在出席国际货幣基金组织（IMF）会议接受访问时，也提到中国最近放缓不足掛虑，这是中国有意识的调控週热的房產与建筑业。洁蒂认为这个全球第二大经济体，仍然有资源取得持续性的7%或更高成长，前景亮丽。

“中国採措施调控过热和实施结构改革，大批资金压力过剩產能將获得释放，中国的財政盈余仍有政策空间支撑经济成长。”

她说：“我相信中国將7%至7.5%的稳定成长，这是非常正面的发展。”

內需与出口为两大经济成长动力

大马首相兼財长上週五（10日）提呈2015年財政预算案，预测大马2015年取得5.5至6%成长，相比较早预测的5至6%，內需与出口为两大经济成长动力。

欧洲经济前景不明，加上全球油价急挫，全球股市卖压声中，马股上週五猛跌20.85点或1.1%至1808.88点。

IMF第六次下调全球经济成长预测，今年全球经济成长率从7月预估的3.4%调降至3.3%，明年成长率则从4%调降至3.8%。

洁蒂说，大马比该国际组织更早实施资金控制，事先防微杜渐可在不妨碍经济走势下，箝制某些领域之活动和擬定针对性的政策。

她较倾向应用上述“宏观谨慎”工具，不单一使用利率政策，以克服金融市场的问题，並不会使实际经济面临广泛效应。这些工具包括实施贷款顶限、最低首期付款和其他措施。

“在宏观谨慎字眼未存在前，我们在上世纪90年代就实施这类措施。”

隆雪添5大工程 封路塞车何时了

国阵政府在2015年財政预算案，宣布展开7项大型基建工程，其中5项就集中在巴生谷，看出政府重点发展巴生谷的决心，不过，2条全新公共交通及3条新高速大道的路线工程，极可能引发3大隱忧问题，即施工安全、徵用土地以及交通阻塞！

自联邦政府推动「大吉隆坡」计划以来，近几年来巴生谷一带施工不断，如果上述5项大型基建工程日后加入施工阵容，预料巴生谷人民在未来几年，所必须承受工程施工「阵痛期」將一再延长。

这5项大型基建工程，包括全长56公里的巴生谷捷运2计划、轻快铁3计划、全长59公里的新街场淡江大道（SUKE）、全长47公里的白沙罗莎阿南大道（DASH）以及全长36公里的吉隆坡外环大道。

灵市19区居民协会主席陈友良指出，上述5大基建工程因为处在不同的路线，因此並行发展问题並不大，不过，高速大道兴建工程却明显要比公共交通系统工程，带来更多问题。

他表示，兴建高速大道需要涉及更多的土地，如果大道路线又经过人口密集区，届时受徵地影响的范围相对就会增加，不仅徵地，大道施工封路所造成的交通阻塞问题，也比兴建公交系统来得严重。

「我不反对兴建高速大道，但新大道应该兴建在郊外或人口鲜少的地区，而非坚持兴建在人口密集区。据我所知，新建的大道当中，有一条会路经白沙罗柏兰岭的人口密集区，虽然目前详细大道路线尚未出炉，但一旦成行，势必会引起当地居民的反弹。」

「再说，公交系统如捷运工程，都是把一块块的装备运载到施工地点后再组装，但是大道工程却是直接在原地兴建，所以后者需要封路的路段相对更多。」

政府应有周详计划

他指出，不少捷运路线都是兴建在路肩或地底下，但如果政府非得在城市地区兴建高速大道，兴建高架天桥就成为唯一的选择。相比之下，政府倒不如兴建更多公共交通更好。

陈友良是于今日接受《东方日报》记者访问时，如是表示。

此外，士拉央甲洞达雅花园居协主席陈钟灵直言，巴生谷一带的基建工程多，不代表就会存在更多危险性，而建筑工地的意外事故，都是偶发性发生或人为疏忽所造成。

他认为，巴生谷一带的交通实在是太拥挤，政府的確需要多花心思在兴建更多的公共设施和大道上；而兴建工程所引发的徵用土地以及交通阻塞问题，担心是免不了，但仍需要双方去妥协。

另一方面，大城堡居协主席陈大东表示，在现有的道路上方兴建工程，是欠佳的做法，在国外都是以兴建地底工程为主。

他指出，政府不管落实什么计划都好，都应该要有全盘的计划；如果计划不够周详，就会从一个问题衍生出另外的问题。

「例如，当新街场延伸大道落实以后，衔接至大城堡的出口就开始变得非常塞车。大道的兴建，理应是要让人民享有四通八达的便利，如果大道兴建后却引发路口塞车，显示大道规划得不够全面。」

此外，他认为，巴生谷的5大基建工程一起进行或先后进行，取决于政府的財力资源是否足够。至于徵地与否他觉得应该提早进行，而非等到后期大道要兴建时，才来仓促提出。

並行施工胥视財力　妥善规划减「阵痛」

巴生谷5大新基建工程是否能够並行施工，专家认为，最大程度仍需取决于政府的財力资源，以及对人民和交通构成的影响层面有多大。

首相拿督斯里纳吉昨日宣布，巴生谷捷运2计划將从士拉央发展至布城，全长56公里，耗资230亿令吉；至于轻快铁3计划则將连接万达镇至莎阿南和巴生，耗资90亿令吉。

隆雪华堂总执行长陈亚才认为，大马的公共交通设施，不管是远程或近程，都做得不够完善。

一般上，一个国家的交通系统做得好，全赖于公共交通系统的完善。

他说，政府在落实上述工程之前，財力资源及影响层面多广是重要的考量因素，一旦新旧施工工程加在一起带来更多负面影响，政府就要擬定先后顺序来分开施工。

「如今，巴生谷每年的汽车增长率相当惊人，所以政府在兴建以前，妥善的规划非常重要，避免大道兴建了还不够用，出现了所谓『计划赶不上变化』的情况。」

此外，城市规划专家温顺强表示，如果上述5大基建工程的施工路线並没有相互衝突的地方，基本上政府只要拥有足够的財力资源，就可以並行展开施工；但如果政府一项项工程进行，届时將耗费漫长的施工期。

他说，首相重点集中发展巴生谷，源自于首相在2年前宣布落实的「大吉隆坡」计划；而这些短期带来痛苦的工程，长远来说是要把吉隆坡发展成为国际城市，並在2020年把吉隆坡打造成为全球首20位宜居城市的目標。

「每项大型基建发展在落实兴建前，都需先规划路线、收集民意、经过听证会后，再重新调整，因此预料最快也可能需要耗时1至2年时间，才能正式动工兴建。」

填海工程改变新山风貌

马新两地自上世纪初就已紧密连繫，发展到了今天更是密不可分，由于成本增加，许多新加坡企业如今都將厂房转设在大马，「新新（新山和新加坡）关係」推进到有如香港深圳般的进度。新加坡人口膨胀导致居住成本高涨，令新加坡人將目光放在最靠近的「腹地」新山。

新山沿海占尽地利优势，因此成为发展房地產新区。各项发展计划均涉及填海，据之前报导，新山沿海填海工程主要落在依斯干达滨海投股（Iskandar Waterfront Holding）旗下所拥有的土地，包括集中在金海湾、新山丽都海岸沿岸，以及地不佬河口部分地区，填土面积达1700公倾。

在1700公顷填海地中，金海湾佔809.37公倾，规划发展沿地房產、酒店、度假设施等。为了推进发展，依斯干达滨海控股与来自国內外的发展商合作，进行填土造地。

中国政府近年採取打房策略，令中资往外出走寻求生机。依斯干达特区的优良地理位置加上发展潜力，令其成为中资落户的场所。其中，在新山购地以发展大企项目的中国地產商就包括碧桂园集团、富力集团、绿地集团、皓源集团等。

中资企业看中的是新山沿海地段，打响首炮的是碧桂园，在金海湾购入总达57英亩的土地。其隔邻，绿地集团则花6亿令吉收购13.96英亩的土地，打造「绿地翡翠湾」，5年发展总值达22亿令吉。

红树林大面积砍伐

另一边厢，富力集团在柔佛长堤两岸，花45亿令吉收购116英亩土地，预计首阶段兴建3000个住宅单位。建设计划中位于长堤两旁的酒店及商业大厦，將会是南马最高建筑物，成为另一亮丽卖点。

不过，可以想象，当各项屋业发展计划成型后，滨海景观將被高耸入云的大楼阻挡，过去新山临海而居的画面不复存在。

填海工程除了令新山沿海景观大幅改变，也衍生出其他问题，包括被列为湿地保护区之一的蒲莱河口红树林大面积砍伐，也使依靠海峡生存的渔民、养殖业者失去谋生空间。

此外，沿海填土工程也引发国际纠纷，其中由碧桂园与柔佛基建有限公司所合资填土开发的「森林城市」计划，计划填土面积达5171英亩，一旦成型，其与马新两国在柔佛海峡上的国际分界线相差不及一公里，引起新加坡政府关注。

可以大胆地说，一旦新山沿岸发展填土工程完成，柔南土地將进一步增加，但柔佛海峡面积则缩小，或许到那时，「柔佛海峡」不復存在，取而代之的是属于新加坡国界境內的「新加坡海峡」。

缺公共空间概念　民眾需自觉

公共空间也是在地生活面貌的展现场所，一座城市的活力大多源于人民在公共场所的活动。对新山人而言，面对著柔佛峡左右延伸的滨海地区，就是在地人民的公共场域。

面对著新加坡，从柔佛长堤往左岸延伸的是新甘光海边，人民在面海的滨海步道中进行休閒活动，包括戏水、风帆甚至捕鱼等。

从长堤往右延伸的则是丽都海边，在週末来临时同样成为人们休閒好去处。许多人喜欢从位于市区中央的苏丹公园眺望海景。虽然丽都海岸並非首次填海，然而一望无际的沿海景观仍在前期填海扩路时获得保存。

目前拥有的滨海风光，或將隨著各种滨海屋业计划的进行而消失殆尽。当高楼兴起，普通人民如果並非购屋者，再也无法享受过去的滨海风光。

公共空间是充满人性的场所，承载著日常公共生活的需求。公共场域也是城市居民户外生活、聚会、或观察事態万象的场所。公共空间的存在使到一个城市的人民，有了共同的集体记忆，对社会和一个城市的歷史来说，都极为重要。

「公共空间」概念始于政府在城市规划中对于公共场域被压缩而衍生。公共空间理论上是指不限于社会或经济条件，每个人都有权进入、或使用的场域，人们在这样的空间內活动不会被视为触法或遭歧视。

本身选区也面临填海工程的行动党士都兰区州议员曾笳恩接受《东方日报》访问时无奈直言，大马人民常常在经济发展与公共空间中「天人交战」。

「本地民眾缺乏公共空间的概念，因此就没有维不维护的问题。实际上，许多公共空间的事物，就是组成集体记忆的一部分。譬如说目前在填海新甘光海域，从前有一座被称为情人桥的码头，承载著一代人的回忆。」

他指出，一些公共空间场所值得被维护，一些歷史建筑值得被保留，发展並非將过去所抹掉，毕竟新建筑缺少了时间留驻的痕跡。

曾笳恩认为，对于公共空间、歷史建筑及集体记忆的保存，需要的是公民自觉，否则过去的一旦失去，就再也无法取回。

避免再引摩擦　马新应妥善沟通

新山沿海地区填海造地工程大行其道，面积之大或將引起马新双方再起磨擦。其中，引起多番爭议的「森林城市」计划填海工程，就引起新加坡政府关注，要求大马提供资料。

在柔佛长堤左岸如火如荼进行的「富力公主湾」填土工程，填土后靠近马新分界线，日后是否又会引起爭议令人担忧。

同时，曾笳恩认为，在沿海地区进行填土，涉及到两国事务，在事前马新领导人应该进行商谈。

「马新双方目前因关卡过路费所引起的磨擦已经够多，不应该再增添另一笔纠纷。柔佛海峡毕竟是马新两国共有的，填土事务不应只是任由一方进行，应有妥善沟通。」

柔佛州务大臣拿督莫哈末卡立已不只一次，在公开场合上发言时认为海峡填土是大马事务，並揶揄如今新山进行填土造城，完全是向新加坡看齐，立场明显强硬。

事实上，马新已非首次因填土工程引发问题，11年前的德光岛填土事件中，柔佛东南部海域渔民申诉新国填土工程造成当地海水流速度增强，导致他们无法捕鱼失去生计。两国后因此事闹上海洋国际法庭，诉讼费用加上委任专业人员研究填土区域，花费达上千万令吉。

两国过后庭外和解，並签署协议，儘管大马无法提出实质证据证明填土计划影响渔民，新加坡仍向我国渔民发出16万新元（35万令吉）的补偿金，使事件得以落幕。

环境衝击令人忧　红树林大片灭绝

新山滨海填土计划所带来的，並不只是海岸线景观的巨变，及公共空间的缩减，令人更为关注的则是对环境的巨大衝击。

金海湾靠近埔莱河口的填海工程已被指污染海水，红树林也大片灭绝。此外，在振林山丹绒古邦海域正在进行中的「森林城市」（Forest City）填土造地工程，则被指已令原本是海洋生物保育天堂的保护区被破坏怠尽。

根据柔佛立法议会会提供的数据指出，从2000年至2003年，涉及填海工程的埔莱河红树林面积，从9251英亩减少至8353英亩，位于柏伶花园峇卡巴都原住民村的红树林面积，则从2000年的127英亩，减少至13.32英亩。

根据依斯干达发展局网站所发佈的规划蓝图，有关于海岸线管理蓝皮书（shoreline management）中，已明確誌明，位于丹绒古邦海域的孟然邦岛（Pulao Merambong）及孟然邦浅滩（Merambong Shoals）是天然的海洋生物保育场所，也是东南亚最大的海草繁殖地。

蓝皮书中誌明，孟然邦浅滩拥有丰富生物多样性，水质中含有的浮游生物，及细致的泥土均適合海洋生物繁殖，包括在该区生长的黄金海马。

据报告內容，当地被列为环境科学协会一级保护区（ESA Rank 1），不得进行对环境有深度衝击的发展。此外，据蓝皮书最初的规划，当局有意將该区规划为生物保育活动场所，鼓励生態旅游业。

「然而，如今孟然帮浅滩所在起在进行的填土工程，正是备受爭议的森林城市发展计划，可说当局亲手將本身的规划弃之不顾。」

民主行动党彭佳兰岭丁州议员，也是该党柔佛环境事务发言人邹裕豪指出，柔佛海峡西部的填海工程令人担忧，除了渔民生计受影响，其他问题也接踵而来。

他直言，填海计划使士姑来河口缩小，已造成金海湾部分地区常常一雨成灾。

「当局是没有正面回应我是否填海工程造成水灾，如果不是，当局为何不赶快说明？」

海草床已被填平

儘管「森林城市」蓝图显示，孟然邦浅滩並没有被填土造地而成的三个岛覆盖，邹裕豪指出，如今当地海草床及黄金海马繁殖区，都已被填平，令保育人士十分无奈。

「森林城市」填土造地面积达4012英亩，发展期达30年，发展总值额达6000亿令吉。发展单位于今年9月21日首次举行环评发表会，却遭闻讯而来参与渔民炮轰，使该计划进一步延烧。

邹裕豪表示，除了在地人民寻求生计场域虽然填土工程消失，令他更担忧的是接下来所將发生的问题。

「这包括渔民如何安顿？目前房屋价格是他们无法负担的。再来就是填土范围与新加坡边界近在咫尺，肯定將引起马新双边磨擦。」

柔南房地產「群雄割据」

依斯干达特区计划火红发展，房地產领域看俏，不但土地增值，也使屋价节节上昇，中资陆续进军新山沿海地段，带来鉅大的投资之余，也进一步炒高新山楼价。

新山房价高企不下，令柔州政府不得不將「打房」设为首要任务，至今进行的打房政策包括制定外国人购屋上限、对付只建豪华房產的发展商等。

州政府也进一步圈设沿海地段为国际房屋区，限制外国人购屋区域，以免本地人在高企的房价中望屋兴嘆。

柔南產业分析员兼eBizway研究公司董事经理周志达表示，州政府打房措施，加上目前马新通关费的增加，的確已令沿海房地產发展放缓，外国投资者也十分小心。

「如今凯德置地（capitaland）已推迟该公司在金海湾的发展项目，但这不表示外资对于本地房地產市场却步。除了目前沿海的部分，中资企业如新华联和卓达集团也放眼在努沙再也地区投资房地產项目。」

不同风气大开眼界

他说，中资企业进军本地，为本地房地產市场的確带来不一样的风气，包括它们所来的鉅额资金引起关注外，中资房地產商的经营模式，包括兴建楼房的方式，相信都令本地房地產发展商开了眼界。

他直言，如今柔南地区，或更確切地说依斯干达特区的房地產领域，进入了有如中国三国时代的「群雄割据」时期，即外国投资者积极进军沿海及新行政区，本地房地產领域也不遑多让，在內陆，或城市地区陆续推出楼盘。

「要在短期內评断沿海的房產计划是否会成功是不合理的，因为目前仍在起步阶段，但可以確定的是財团並没有抽身的跡象。」