马币跌 ：赢家 vs 输家

产业炒家有难了！！！ Part 2

产业炒家有难了！！！ Part 1

特朗普狂飙 美国山动地摇

蔡元评

十一月八日，“疯子”特朗普石破天惊，在全球注目的美国总统大选中，击溃“骗子”希拉丽；279张选举人票对228票，把美国翻了个天。被媒体鄙视，认为根本就不够格和希拉丽一较长短的特朗普一路狂奔，登上全球政治的首席。

与其同时，共和党在参、众两议院全胜，罕见的出现白宫和国会一党独揽，完全执政的情况。

这场耗费14亿美金攻防（希拉丽9亿，特朗普5亿），空前高昂的选战没有白花。它清楚的告诉美国人，既有的民主制度沦落，无法满足普罗大众的愿望。今天，大伙以选票泄恨，把“疯子”推上来了。其次，给主流传媒一顿棍棒 -—— 选前指名道姓，支持特定对象不但有失立场，而且自讨没趣。更荒唐的是民调和事实差距天壤之别，显示方法落伍，和社会脱了节。

“菜鸟”打败“老鸟”

希拉丽被视为“老鸟”，从政30年，当过参议员、国务卿，500天的竞选期间民调一路领先。传媒认定“老鸟”历练丰富，铁定当选！“老鸟”表示美国是个负有“世界使命”的“例外”国家，必须坚持领导全球的“特殊”地位、更多的参与国际事务、传播民主理想。对特朗普孤立美国鄙夷不屑，认为此人无知。她的政纲基本上延续美国一般的传统政策，包括征收美国海外企业“离开税“、提高最低工资标准、减免工薪家庭的负担等。

被定位为“菜鸟”的特朗普是政治素人，暴发户出身。心态和语言暴冲，动向难以捉摸。从一开始他就被主流媒体和精英蔑视，称他为大嘴巴、鼓吹异端邪说者，指这种角色根本就不配当总统。传媒和“老鸟”给他贴上四个又黑又负面的名牌：性侵犯者、种族主义者、排斥移民者、宗教歧视者。

特朗普发言多变，也没有完整的外交论述。他强调孤立和保护主义，提倡“美国优先论”。主张废除奥巴马的《跨太平洋伙伴关系协定》、要求美军驻地的国家负担费用、驱逐非法移民、在美墨边境建隔离墙、必要时禁止回教徒入境、要公平贸易而不是自由贸易、对中日等进口的商品征高税、逼美国企业将就业机会转回美国等。这些和传统美国政策逆向的激烈主张却让他如虎添翼，逆转胜出，把条件十足的“老鸟”打得落荒而逃！

颠覆传统的领头羊

素以全球首席民主典范自称的美国为何冒出了特朗普这个异类？

特朗普和希拉丽其实都不是民众普遍欢迎的人物。主流的工薪阶级认为，希拉丽代表的，是政客和财团挂钩的腐败政府；对中下教育的普罗大众漠不关心。当年，他们以掌声把奥巴马送上大位，希望高唱“改变”的奥巴马有所作为，结果却落空。

和奥巴马同民主党的希拉丽被刷上“骗子”和“伪君子”的封号。希拉丽对旗下基金会的庞大收入交代不清，电邮门事件闪闪烁烁；工薪阶级不相信诚信出问题的希拉丽改弦易辙，肯为他们打拼。特朗普站了出来，点爆了低收社会的愤慨，大嘴激言，给草根的郁闷找到了出路；摇身一变，成为颠覆传统财阀政治的领头羊。对沉默和压抑的多数而言，特朗普是个率性但诚实的“真小人”，他象征希望。选民两权相害取其轻。

美式民主面临危崖

这次的选举，已超越“伪君子”和“真小人”之间的对决；其深层的意义是对政治世家、豪门精英、特权与说客盘踞的美国政治的彻底反扑。“菜鸟”打败“老鸟”，反映了草根革命的冲动。
选战暴露了两个深层的伤疤。其一是选举机器失灵。两党的选举程序，已无法确保一流的政治人物出线；选贤与能的民主圭臬沦为乌托邦，过程有如口技竞赛，选举机器吐出来的泰半是政客。“希特之战”是美国史上最丑陋的大选。

其二是媒体失去制高点。主流媒体一面倒的为希拉丽扑粉，对宏观政治则极少着墨，对选举罕见的恶言暴行也未有力的匡正。相反的，各种八卦和花边不断的占据首页，候选人沦为民众看笑的丑角。此外，民调高度的误判，各方到开票前一天仍坚信希拉丽赢面95%。主流媒体显然对社会脉动失去了准头，民调若及早发现草根的动向，特朗普当选就不至于发生山动地摇似的惊爆。

美式民主已走到了危崖边缘，“疯子”特朗普颠覆白宫，把美国政治剥了一层皮后，各方仍否有反省和改革的能力，拭目以待。〈作者為《全球競爭力》主編

分层地契管理法令 Part 1 of 3

 

 

 

分层地契管理法令 Part 2 of 3

 

 

 

分层地契管理法令 Part 3 of 3

 

 

 

百万高档房产大拍卖！！！

中国报

房产投机客供不起房贷的劣况显现，形成每月平均有2000个单位的房地产被拍卖，当中以100万令吉及以上的单位增幅达15%。

今年首半年，每月平均就有2000个单位或总值7.3亿令吉的房地产被拍卖，引发此前大量扯购高档房地产投机客违约率提高隐忧，恐对房市形成火烧连环船效应！

上述房地产种类涵盖所有类型，包括住宅房产、商业房产、办公及零售单位等。

拍卖资讯网Auction guru总执行长谢廉义告诉《中国报》：“相比2008、2009及2010年，今年来流入拍卖屋市场的100万令吉及以上高档房产，增加了10%至15%。反观定价介于5万至20万令吉房产，相比当年已锐减50%”

“当前房市陷低迷，交易量不断下滑，国内商业活动趋缓也都考验著高档房房地产主的持有能力（Holding power），我们预见下半年房地产拍卖量更多。”

谢廉义说，国内经商情绪持续恶化，加上外围经济欠缺明朗，皆冲击投资者购买高档房地产的意愿，因为高档房地产租金回酬率向来就不高，当租金回酬不足以应付银行贷款，加上二手房市同样淡静时，流入拍卖市场的高档房产自然就会提高。”

最多住宅房产被拍卖

今年首半年，被拍卖的房地产一共有1万2336个，总值高达43亿8229万2803令吉，被拍卖的房地产单位相比2014年（1万8441单位）及2015年（1万3961个单位）上半年，分别滑落33%及12%。

但就拍卖价值而言，2016年上半年被拍卖房地产的总值高达43.8亿令吉，较2014年及2015年上半年分别高出8%及31%。

谢廉义指出：“若和2014年按月比较则平均高出7%，和2015年按月比较，2016年首6个月总拍卖房地产价值则高出24%；以上数据反映整体房地产价格实际已提高。”

“我们调查也发现今年4月份所拍卖的房地产中，被拍卖房地产总价值就高达9.26亿令吉，是2014、2015及2016年上半年中最高的月份；当中以住宅房产被拍卖宗数占最多，商业房产及土地拍卖仅占总拍卖市场分别约10%。”

被拍卖的住宅房产中，仍然以价格介于5万至20万令吉的住宅房产占多数；高档房产数量虽有增加，但相比去年增幅尚属温和，并非如市场所预期般大增。

高价房产料被抛价脱手

谢廉义预见将有大量此前投资高档房地产的业主或机构，难敌冷飕飕的房市，开始通过抛价脱售手头高档房地产，以免陷入无法偿付贷款的窘境。

他指出：“流入拍卖市场的高档房地产一旦增加就会对房地产价格造成下行压力，也就不利未来新房地产的推介，势必影响购买率，加上供应确实过剩及金融机构收紧放贷条例，高档房地产价格最终陷入盘整也就在所难免。”

惟他相信高档房地产价格陷入调整只是短期情况，对高档房地产长期而言是正面的发展，且位处高度成熟地区、若四周围绕的是些富裕邻里，这里的高档房地产价格受影响程度就会更小。

谢廉义相信，无论市场再差，总有手持现金或拥有额外收入的买家，只要该项房地产拥有上行潜能，就无需担心没有需求；除了新推介的高档房地产，买家将有更多选择，也可往二手市场或拍卖市场寻找收购或投资的机会。

降价30%也无人问津

据Auction guru数据显示，在今年上半年，有许多办公、零售单位及工业房产虽已进一步将价格压低，甚至多次调低、并且低于底价（Reserve Price）超过30%，惟迄今未有任何竞购者出现，以致卖不出。

谢廉义指出，在当前房市低迷时期，业主在脱售房地产上或面对困难及压力，甚至难以找到合适的买家或租户，若市况再没有改善，这些面对同样窘境的房地产恐像洪水猛兽般涌入二手市场或拍卖市场。

谢廉义也预计，今年下半年将有更多高价商业或工业房产流入拍卖市场；尽管今年次季，被拍卖的商业房产已按月滑落，但他建议投资者应对商业房产市场抱持谨慎。

危机中有商机 趁低进场等反弹

当然伴随着危机的往往也是商机，当市场涌现大量急于套现的业主，谢廉义建议，投资者或买家可趁机购买价廉物美的房地产。

他更发现，在按揭贷款市场中，部份高素质房地产甚至以低于市价高达35%至40%求售，当中涵盖住宅房产、商业房产或空地等。

他表示，一旦经济复苏，这些成功在低门槛时段入场的投资者或买家将可从中受惠，并享有巨大的升值利益。

他举例指，一项位于甲洞宜信园（Taman Ehsan Kepong）共9层楼高面积5万3111平方尺的厂房建筑物，最初叫价3350万令吉，但最新底价已被调降至2700万令吉，较实际市价便宜32%或节省高达1080令吉。

空地需求未减

面积大的土地，被带到拍卖市场的几率非常低。

谢廉义指出，许多时候这些土地在未进入拍卖市场前便已被脱售，空地的需求向来炙热，土地成本也是发展商最大的考量，尤其在当前低迷时期，大家都尽可能争取好的土地交易。

据Auction guru数据显示，截至今年次季，每月平均都有70宗土地拍卖个案，但土地总交易价值则出现下滑。

今年6月总拍卖价值是8400万令吉，较5月份时的1.3亿令吉下跌逾40%，但6月份一共有74宗土地被拍卖，5月份则只有68宗。

“5月及6月份的土地拍卖总值会出现如此大差距，是因许多高价土地未来得及被安排在6月份拍卖所致。”

在今年首6个月中，只有3月、4月及5月份的土地总拍卖价值超过1亿令吉，分别是1.56亿令吉（63宗）、1.29亿令吉（72宗）及1.34亿令吉（68宗）；1月则以5795万令吉（48宗）为总土地拍卖值及拍卖宗数最低月份。

可负担房产仍热销

当前房市虽是挑战重重，但那些售价介于30万至50万令吉的可负担房屋在推介时仍获得市场热烈响应，也未面对滞销问题。

谢廉义表示，因为更多投资人倾向投资门槛不高、前期费用（upfront cost）较低、转手率较高的中低价房地产。

“这也就为何介于5万至20万令吉的中低价房地产流入拍卖市场的数量相对较少，以致流入拍卖市场的高档房产略增就显得异常明显。”

针对高档房市投资者会碰钉是否因房地产定价过高所致，谢廉义认为，我国二、三线城市高档房产定价确实过高，导致无人问津，最终流入拍卖市场。

“至于一线城市高档房产定价则胥视地点，但就平均售价而言，则认为当前价格尚处合理水平。”

他也不预见房市近期内会复苏，并建议高档房地产投资者将售价调低约10%至20%，相信仍可吸引投资者或买家的青睐。

雪隆、森美兰最多房地产被拍卖

国内最多房地产被拍卖的州属是吉隆坡、雪兰莪及森美兰，在大马半岛中部地区每月平均就有1100个房地产单位被拍卖，拍卖总值高达4.8亿令吉，除了因为房地产价格相对比其他地区高，房地产交易也较为活跃。

据Auction guru数据显示，紧随之后的是涵盖玻璃市、吉打槟城及霹雳州的北部地区，每月平均有530个单位及总值1.14亿令吉。

南部地区包括马六甲及柔佛州则以每月平均有230个单位及总值7200万令吉，排名第三、沙巴及砂拉越每月平均有130个单位、东海岸地区包括吉兰丹、登嘉楼及彭享则每月平均有35个单位被拍卖。

谢廉义指出，据观察，价格在100万令吉及以上位于槟城的房地产，并没有如市场预期般大量流入拍卖市场，数据显示，当地高档房地产市场仍然强稳，并未受到疲软房市的影响。

3月最多住宅单位被拍卖

据Auction guru资料显示，今年首6个月中，3月共有总值5.23亿令吉多达2050个住宅房产单位被拍卖，成为最多住宅单位被拍卖的月份。

反观，1月则是上半年住宅房产单位被拍卖最少的月份，只有1577个单位，总值4.18亿令吉。

在今年上半年中，4月份是被拍卖住宅房产总值最高的月份，高达5.4亿令吉，总拍卖住宅房产多达1828个单位，是因当月有较多高价住宅房产流入拍卖市场。

资料也显示，在今年次季中，每月平均都有1800个住宅单位被拍卖，当中以5月份多达1875个单位（总值4.3亿令吉）被拍卖占最多，6月份则最少，有1802个单位（总值4.8亿令吉）。

另外，谢廉义指出：“大家会有大量高档房产流入拍卖市场的错觉，是因高档房产售价较高，自然占总拍卖价值较大份额，再者高档房产进场门槛本就非一般人所能负担，且当前市道低迷，消费者对大额支出消费也格外谨慎，自然影响高档住宅房产需求滑落。”

泡沫要爆了！产业炒家还能顶多久？

从 2016 首半年的初级住宅交易的数据看，住宅产业市场是每况愈下。情况还好的 40万至50万 住宅的交易量有536间，是去年同期 (1834) 的 30%。

50万至百万的是513间，是同期 (7037) 的 7.3% 。百万以上的才有28间，是同期 (1898) 的 1.5%。初级市场都这样惨，那二手市场最近一两年拿了入伙纸还出不到手的炒家还能顶多久？