依斯干达特区‧住宅產业行情好

市场人士认为，柔佛经济特区依斯干达走廊，產业发展步伐迅速，可能引发供应过剩隱忧，进而影响投资回酬。

供应过剩引疑虑

最近几年，依斯干达经济走廊的產业发展，步伐確实迅速，国內各主要產业发展商，先后进驻该经济走廊，推出各类型的產业计划，促使该地区的產业发展百花齐放，呈现一幅欣欣向荣的景象。

该经济特区各產业领域的供应保持强劲，政府再延长Medini享有的特別税务及其他奖掖配套10年，该项奖掖原本將於2015年12月31日期满。

另外，政府规定外国人购买產业，价格至少100万令吉起跳，这项措施於2014年5月1日起生效，不过，这项措施不会影响在这日期之前，產业计划已获批准发展商的规划。

典型的產业计划，最普遍的是综合城镇，產业类型包括有地房產、共管公寓、办公楼、购物商场，大型的还包括酒店。

住宅產业兴建活动蓬勃，该领域正迅速成长，新兴开发的城镇，假如出入方便，表现可期，新建好的高速公路，改善了交通的便利性，在依斯干达的有地房產，预料將取得一定的价格涨幅。

在依斯干达的高耸房產单位，是最多投资者与购屋者追逐的產业，共管公寓的供应迅速增长，每平方尺售价超过1千令吉的单位，已经相当普遍。

办公楼供应缓慢

不过，办公楼的供应缓慢，目前，办公楼的平均出租率大约是75%，私人界的办公大厦，佔新山量身订造办公空间供应总量的69%，出租率介於72%之间。

首要办公楼的平均租金，每平方尺介於2令吉50仙至3令吉50仙，至於二级办公楼的租金，每平方尺在2令吉至2令吉50仙之间。现代办公大厦未来的供应，预料將有助於改善出租率。

购物商场成长迅速

另外，购物商场也是依斯干达成长最迅速的產业领域，少数一些购物商场，继续享有接近全数出租的比率，现有的购物中心多数是小型至中型规模，未来的大批供应，加上规划中的大型购物商场，预料將改变依斯干达的零售业版图，並在未来几年激励零售业的发展。

依斯干达特区的旅游业蓬勃发展，可从酒店领域显著改善反映出来，其中一些吸引人的景点，包括JPO、公主港家庭主题公园、乐高园大马游乐场、愤怒鸟主题公园、Ramsar Site等等。

与新加坡和吉隆坡比较，依斯干达的旅游业不是很兴旺，不过，未来展望保持乐观，不少著名的国际品牌酒店前来依斯干达发展，例如Double Tree byHilton、Ascott、香格里拉等等。

在最近的將来，相信更多的酒店业者將前来依斯干达，提供质量较佳的住宿，同时，可能加大该地区酒店休閒业的竞爭。

住宅產业：
供应大幅增长

柔佛依斯干达经济走廊產业发展步伐迅速，住宅產业的供应相当可观，截至2014年首季，该经济走廊的住宅產业供应总量介於42万零631个单位，这个数据包括27万零845个单位的有地產业（64.4%）、11万8千704个单位的廉价组屋/房屋（佔28.2%的供应），以及3万1千零82个单位的非有地產业（佔供应总量的7.4%）。

截至2014年首季，產业新增供应总数（指已获建筑准证、不论工程是否已展开的產业计划）介於8万9千零84个，按季比增长5.4%，2014年首季的数据是2006年至2014年首季的最高水平。

最近几年，一些知名发展商推出的產业计划，价格显著增长，这些產业计划包括Adda Heights、Eco Botanic、Setia Eco Garden、Uda Heights、Setia Eco Cascadia、Horizon Hills及Ledang Heights。

这些发展计划的双层与三层排屋，分別以33万至190万令吉的价格交易，胥视地点、建筑面积及其他特点而定。（参考排表数据）

至於半独立房屋、独立式洋楼及別墅的交易价，每单位介於79万2千800至270万令吉，显示新旧產业的价格差异悬殊，买家比较乐意支付较高价格，购买格局新颖的產业单位。（参考排表数据）

另外，新建好的高速公路，例如东部疏散衔接公路、依斯干达沿海大道、士乃―迪沙鲁高速公路，以及在依斯干达其他少数衔接道路的发展，对於改善市中心及依斯干达不同旗舰產业计划的衔接有很大的帮助。

与此同时，跡象显示，住宅单位的销售保持迅速，主要是现金充裕的海外投资者，或是在新加坡工作的大马產业买家，从优势外匯兑换率中受惠。

基於这点，靠近新山关税、移民与检疫大厦的城镇，是买家的热门选择。

共管公寓/服务公寓：
屋价媲美大吉隆坡

在柔佛州依斯干达经济特区的共管公寓/服务公寓，价格与供应相应增长，截至2014年首季，高耸的共管公寓的供应量，总共有3万1千零82个单位，其中2万8千874个单位在兴建中，这意味现有供应量在接下来3年內將增加双倍。

其中一些將在接下来3年完工的高耸產业计划包括：Setia Sky 88、Tropez Residencrs、Paragon Residences、Sky Suites@Meldrum，以及The Peak（One Temenggong）。

最近推出的一些產业计划，有一些的售价已达到每平方尺750令吉的高位，还有一些甚至达到每平方尺1千令吉的水平，几乎与大吉隆坡部份高耸產业的价格相近。

在依斯干达地区，比较热门的共管產业计划包括：Puteri Cove Residences、D' Pristine Meridin Suites、BScape@Iskandar、Marina Bay Suites、Wave@Marina Cove、The Astaka及Bora Residences。

以新山买家为主

跡象显示，买家主要来自新山，大部份是在新加坡工作，由於两国间的兑换率，让持有新元者佔优势，加上新加坡政府对当地產业市场实行一些管制措施，这些因素推动买家前来依斯干达，將资金转入一个蓬勃的產业市场。

马新两国之间的友好联繫，加大投资者对该区產业市场的信心，其中Afiniti Medini是两国之间合作的另一个產业计划，国库控股与淡马锡为主要投资臂膀，Afiniti在2013年6月推出后不久迅速售完，预料The Avira產业计划也將走在成功的轨道上。

全国產业资讯中心的数据显示，依斯干达策划中的高耸住宅大约有3万间，这显示高耸住宅產业的成长趋势，短期內依然保持乐观。

二手高楼或跌价‧大马房產料续走软

威廉达哈和王氏（CH William Talhar & Wong，简称WTW）预计2015年大马房產將持续走软，无论在交易量及出租率上都会表现得非常谨慎，二手高楼层更可能出现跌价现象。


高楼层佔用率仅69%

该房產顾问公司董事经理符儒仁在2015年房產报告发佈会上表示，目前的高楼层佔用率只有69%，这水平非常危险，或许会导致二手高楼层房產价格下跌。

他透露：“在2012年房產鼎盛时期推出了一堆產业，而这些產业估计会在今年完工。

到时会再有一大批的房子在市场涌现，加剧高楼层房產下行风险。”

符儒仁表示，在高楼层房產中，小於600平方尺的服务式房產如SOHO及SOFO风险最大，佔用率走低主要归咎於这类型房產。

在2014年，服务式房產已经多於公寓，佔高楼层房產的54%，在2010年间服务式房產只有42%。

在供多於求下，巴生河流域租金已多年没成长，而房价却不断攀高，导致巴生河流域的高楼层房子出租收益率下跌到3至5%。

除了巴生河流域的高楼层房產面对下行风险外，柔佛的高楼层建筑也同样会因供应过剩而面临风险，唯檳城的高楼层房產情况比较乐观。

符儒仁表示，房价下跌应该只会发生在二手市场，发展商估计不会调低价格。

此外，巴生河流域的有地房產仍求多於供，价格也不会有下行风险，唯出售速度会放缓。

他透露，低佔用率及交易量减少等因素会直接影响產业公司。

他说：“交易量放缓会导致產业公司需要更大的现金流以维持公司营运，对大公司而言这或许不是太大的问题，但一些小型產业公司可能会因此撑不下去。”

“当然，这也是一种连锁效应，消费者也会因为担心小型產业公司无法如期交货，而选择购买大型產业公司房產，这会加剧小型產业公司財务状况。”

他表示，比起房子本身，消费者更倾向於买品牌。

消费税衝击 商產恐涨价6%

符儒仁表示，在消费税实行后，虽然住宅房產免消费税，但房產估计会涨3至4%，而商用產业会提高5至6%。

他表示，这对购买住宅房產的消费者而言影响不会太强烈，反而对商用產业的影响会很大。

他举例：“在以前买商用產业只需要付10%的头期及3%的印花税，但现在购买商用產业就必须付10%头期、3%印花税及6%的消费税，这会影响商用產业销售。”

可负担房產难负担

符儒仁认为，大马政政府目前对可负担房產的定义还是太高，不符合大马的市场情况。

他说：“虽然大马的平均收入是5千令吉，但大马一共有30%人口的薪水少於3千令吉，而这群人才是需要购买可负担房屋，以国內平均收入定义可负担房產太过笼统。”

他认为，28万令吉才是符合行情的可负担型房屋。

若无节制再降温 狮城房价恐狂跌

新加坡产业发展商公会（REDAS）新任会长陈佩强表示，过去几年的大量售地计划目前已造成供应过剩情况，政府虽介入调控以期取得平衡，但若房地产降温措施没有节制的话，房价或许会狂跌。

他在公会的常年新春午宴上说，新加坡房地产目前正处于下滑周期，去年底的空置率近8%，相等于2万4000间空置单位，这比1998年空置率达9%高峰时，空置单位多出54%。

“这段期间的住宅房产增加近80%，达到30万9000间，预计短期内就会陷入供应过剩的局面。”

分析员估计，从今年起至2019年，将有超过7万5000间住宅单位陆续完工，进一步推高供应，届时，将使租金和房价增长受压。

“对屋主来说，他们的投资将严重受到打击，当屋主和业者无法售卖或出租房地产时，资金就被困牢，导致资源无法妥善得到运用。一些人可能被迫售卖房地产，这是政府、发展商和资产拥有者包括屋主，所不愿意看到的情况。”

他指出，政府措施已达到预期稳定房价效果，尽管市建局指出房价从2013年的高峰下跌5%，高档住宅市场实际价格却下挫至少20%。

今年產业销售料微跌

放眼2015年的產业市场，在巴生河流域、檳城与柔佛等產业重镇，预计各领域住宅產业走势放缓，主要是经济展望受到商品价格的影响，买家在消费税实施前，普遍採取“观望態度”。

消费税开跑前普遍观望

除了消费税及经济展望看淡，其他影响產业市场的事项包括：贷款申批程序严谨、撤销发展商承担兴建期间利息制、提高產业盈利税、第三间房屋贷款最高额度70%等等。

市场人士预计，2015年產业销售將稍微下跌，一般预测，跌幅不会超过10%，在市场成长步伐放缓的同时，產业价格继续上扬3至5%，主要是建筑材料將被徵收6%消费税，如果没有上涨，基本保持平稳水平。

2014年第三季，发展商普遍面临產业销量减缓的衝击，没有跡象显示產业投资者在消费税前涌进场，另外，贷款不获批则保持在30至40%的偏高比率。

一些规模较小的產业发展商，能够献售的房產类型有限，可能在达標方面有困难，预料难以达到2014-2015年的预期销售目標。

放眼接下来的日子，来自发展商新推出的產业计划可能比较少，消费者基本因素疲弱，而且市场新推出的房產计划，较多的將专注在中价房屋，建筑面积比较小，不过，以每平尺计价格並不便宜，由於是中价房屋，还是可以吸引对房產有需求的人士。

假如贷款利率在2015年调升，预料市民对房產的负担能力不会过於受影响，以每月人均收入来看，购屋者的负担能力不致受到严重衝击，即使是调高隔夜政策利率25个基点，將导致平均借贷率从目前的4.67%、上升至4.92%，仍比雷曼危机前的6.36%低。

另外，借贷者每月的分期付款，预料只增加3至4%，同样的，比平均薪资的4至6%稍低，不过，只要银行採取严谨的批准程序，过去几年比较简易的借贷风潮、形成的房產热潮料已不在。

住宅產业仍看俏

长远来说，住宅產业市场仍因为供应稍紧受推崇，特別是过去两年住宅產业的兴建只是小幅增加，促使未来房產供应（目前兴建中產业）只是微增。

国內年轻人对住宅產业的需求保持坚稳，特別是47%的人口年龄在20至49岁之间，经济成长超出4%，而且失业率保持在平稳的水平。

与此同时，基本设施改善料將进一步刺激產业的销量，政府正推行一些基础设施计划，例如轻快铁第3线、捷运第二与第三条线，捷运第一条线將在2016-2017年完工等等。

另外，价格在30万至80万令吉的產业，仍是最多產业买家“追求”的房產，这一价格的买家多数买来自住，以地点来说，巴生河流域、芙蓉及檳城，继续是產业买家或投资者放眼拥有產业的地点。

其中芙蓉是因为地价比巴生河流域便宜，多数人比较有能力拥有芙蓉的有地房產。至於檳城特別是威省，则因为檳岛地价与產业价格昂贵，吸引了產业买家的目光，南马的依斯干达经济特区，產业供应过剩，展望较为看淡。