依斯干达特区 价量较劲

依斯干达特区现有供应的高楼住宅产业单位有3万1082间，有2万8874间相关单位在赶建中。

10年前，柔南地区多个地方都是布满树林的荒凉之地。

但在经济活动推动下，外资竞相进入，如今高速公路旁的杂乱树林不见了，取而代之的是，一栋又一栋的簇新建筑与房屋，大马小深圳面貌逐渐成形。

房地产咨询公司世邦魏理仕物业管理服务公司（CBRE）针对依斯干达地区，发布的房市观察报告显示，依区的新推介房地产计划价格均扬升。

其中，部分高档公寓的每平方尺价格，更超越1000令吉，叫价直逼隆市水平。

今年第一季，依斯干达特区现有供应的住宅产业单位就有42万631间。

新单位增幅创新高

当中，有地房产达27万845间单位或占64.4%、廉价组屋或房屋达11万8704间单位（28.2%），公寓房产则为3万1082间单位（7.4%）。

在这段期间，依区即将推出供应市场的房地产单位共有8万9084间，按季扬升5.4%，增幅为2006年来的新高（首季）。

最近几年，知名发展商所推介的一些发展计划，让我们见证了本地房地产在价格方面显著上涨。

相关发展计划如艺达园（Adda Heights）、Eco Botanic、实达生态园（Setia Eco Garden）、Uda Heights、Setia Eco Cascadia、East Ledang、浩然山庄（Horizon Hills）与Ledang Heights，价格增幅稳定。

根据位置、建筑面积、其他特点的不同，双层与三层排屋，售价由33万令吉至190万令吉不等；半独立式房屋、别墅，以及洋房的价格则介于79万2800令吉至270万令吉之间。

柔州房产新近重大利好

●政府3月时宣布，批准把当前在美迪尼（Medini）推出的税务优惠与其他津贴配套延长10余年。
●外国人购置业的底价100万令吉措施于今年5月1日开始生效，但之前已批准则项目不受影响。
●柔佛机构子公司柔佛医药保健（KPJ，5878，主办贸服股）1月时宣布，指定在柔佛州推动总体计划，将柔佛州打造成亚洲区域的保健中心，令该州经济发展多元化。
●莱佛士教育机构宣布其莱佛士美国学校，已获美国西部学校及学院协会（WASC）的授权认证，有效期至2017年6月。
●林木生集团（LBS Bina）2月时，以7182万令吉价格，从大马雇员公积金局（EPF）购买位于新山市中心2块总面积4.32英亩的租赁土地。

新元高企提高购买力

根据观察，外国投资者，以及在新加坡工作的大马人，因新元对令吉汇率高企，消费力与置业能力大大提高，支撑着依区住宅产业销售增长。

一些地点绝佳，如靠近苏丹依斯干达大厦新关卡（CIQ）的城镇社区，更成为热点，是众多购屋者首选的置业据点。

在高水平的民宅建筑活动带动下，有关领域快速成长。

近几年来新建的大道设施，加强了地方上交通网络的衔接，使得坐拥交通便捷条件的新发展城镇倍受期待。

依斯干达特区范围内有地住宅产业价格上扬的情形，是预料中的事。

高级公寓单位的供应快速增长之下，使得依斯干达特区的公寓大受欢迎。

相关具高知名度的产业计划，其单位售价每平方尺可超过1000令吉起跳的惊人水平。

旧宅价格不及新屋

尽管新推介房地产价格屡写新高，增幅令人乍舌，但旧有房产价格增幅却并未因此水涨船高，新旧房屋价格差距甚大。

根据柔州经济策划单位早前发表的数据显示，在去年时，新推介的双层排屋的年均涨幅为10.5%，但是二手双层排房价的年均增幅仅为2.17%。

该单位调查显示，新山市区的排屋价格，售价平均为50万令吉，除了建材与成本价格扬升，外国人在新山地区“疯”置业，也是导致房价飙升的主因。

CBRE报告指出，购屋者青睐于设计新颖独特，位于新城镇地点的房产，更愿意为了这些新房产，支付一笔为数不小的费用。

经济与房地产发展活动加速，加剧依区的交通阻塞情况，多项新的道路建设计划，包括东部疏散大道（EDL）、依斯干达滨海大道、士乃迪沙鲁大道及数项道路扩建工程等，也加快发展步伐。

这些工程大幅度提升依斯干达特区市中心与各个旗舰区之间的交通网络衔接，改善当地交通流量情况，并带动特区内新城镇的繁荣。

无视供应强劲 公寓涨势未停

今年首季，依斯干达特区现有供应的高楼住宅产业单位有3万1082间，同时，有2万8874间相关单位在赶建中，意味该特区接下来3年的高楼住宅产业单位数量将倍增。

部分高楼住宅产业计划，包括Setia Sky88、Tropez Residences、Paragon Residences、SkySuites@Meldrum与The Peak（OneTemenggong）等预计在未来3年竣工。

该特区近期推出相关产业的价格每平方尺在750令吉价位以上，有者价格突破每平方尺1000令吉，显示当地价格开始追至大吉隆坡计划的高楼市场价钱水平。

近期主要备受瞩目的明星高楼产业计划，如Puteri CoveResidences、D'Pristine，以及Meridin Suites。

此外，8Scape@Iskandar、Marina BaySuites、Wave@MarinaCove、The Astaka与Bora Residences，皆是在依斯干达特区相当吃香的发展项目。

狮城游子爱柔南置业

根据观察，在大批购屋者之中，大部分是来自新山的民众，他们大多数是在新加坡工作的大马人。

有鉴于马新两国货币的高兑换率，以及新加坡政府加诸在该国产业市场的监控政策，这些因素把购屋者推向依斯干达特区，将他们的金钱输送到依区兴旺的房市。

两国的关系也非常重要，增加了投资者在该特区的投资信心。

Afiniti Medini保健城计划是马新其中一个合作例子，分别由两国投资臂膀，包括我国的国库控股与新加坡的淡马锡携手合作开发。

Afiniti Medini保健城计划叫座力强，去年6月推出后，全部单位迅速售罄；Avira保健度假村受期待将能跟随相同的成功之路。

财政部房地产评估及服务局（JPPH）也揭露在依斯干达特区的高楼住宅计划有近3万个相关单位，不过，有部分尚未正式对外推出。

这反映高楼住宅产业的巨大成长趋势，在不久将来仍继续维持。

依斯干达產业魅力大减

大马人喊贵不愿冒险，新加坡买家情绪受该国打房政策影响，依斯干达產业魅力恐大减。

iProperty为下半年依斯干达產业市场探温，发现60%大马投资者因该区產业价格太高，而不愿冒险投资陌生的柔佛產业市场。

新加坡投资者则因该国政府打房政策影响，海外置產信心明显动摇，导致下半年的依斯干达置產意愿挫跌32%，从上半年的51%走低至19%，不確定者高达39%。

投资者被“二房”拖累了

两三年前，房地产买家漏夜排队抢购新推出公寓的盛况历历在目，如今他们当中，或许有人正为“二房”带来的房贷压力，感到懊恼。

　　专家经常提醒：投资房地产要量力而为，先摸清口袋里有多少钱，才考虑投资，以免被房贷缠身，沦为房奴。

　　一些中产家庭却一心想靠房地产发达，不理会专家的忠告，而且胃口很大。有了一个公寓单位，再买第二个，甚至第三个。　　他们的如意算盘是：一个自住，一个收租。然而，面对有限的现金，他们只好靠银行贷款来实现当业主的梦。

当年进场的投资者，幸运但不一定幸福。他们逃过严苛的银行贷款限制和印花税，可以靠房贷以拥有“二房”，并用租金偿付每月的分期付款。

　　幸运儿可以找到租户替他支付期款，当个幸福房东。但不是所有投资者都能幸运地找到租户，有些人在两年内都找不到租户，或租户无意续租，导致他们被房贷压得喘不过气来。

　　最近在一个场合，就听说有一个两三年前以百万元买下私人公寓的投资者，本来以“二房”的租金来支付房贷期款，谁知租户在半年前不续租，又找不到新租户，造成他每月面对银行催款。更糟糕的是，他连租户两个月的定金都无法归还。

“还不了定金”越加普遍

几名房地产经纪也告诉我，这种“还不了定金”的情况越来越普遍，据说有人在探讨是否要成立一个委员会，以解决这个问题。

　　政府收紧移民政策，加上注入市场的竣工私宅越来越多，本地私宅出租市场，似乎已出现供过于求的情况，相信“租户的市场”将会持续下去。

　　本地私宅市场从今年起进入完工巅峰期。2014年和2015年完工的新私宅单位，相信会进一步增加至1万9000个单位以上。至于2016年完工的新私宅单位，估计将超过2万6000个。

　　随着新私宅纷纷竣工，私宅出租市场自然出现竞争，租金也持续下滑。那些想要靠“二房”收租的投资者，恐怕要失望了。

　　根据数据，非有地住宅的租金今年来已持续下滑，相比去年8月的租金，目前租金已下跌6.6%。

有名读者大吐苦水，说他最近登广告，要出租位于市区的公寓单位，月租4500元，过了两个月仍无人问津。他说这和两年前的情况大相径庭，当时至少有五六个租户抢夺，现在居然租不出去。

　　由于同座也有好几个单位在招租，竞争激烈，他已做好调降租金的心理准备，誓必要把房子租出去，否则他就得面对银行的催款。

　　另一名读者的情况更糟。他手头上有两个位于北部的公寓单位有待出租，广告刊登了近半年仍无法成功租出。“以前是几个租户争夺一个单位，现在是几个单位争夺一个租户。真是风水轮流转啊！”

　　这名读者表示，无论如何都必须在一两个月内把“两房”租出去，否则手头没有充裕现金，到时他就得拖欠银行贷款。他透露家庭面对巨大的经济压力，整个生活几乎要被房贷拖垮。

为把单位租出去 经纪走法律漏洞

另一方面，有些房地产经纪为了要尽快帮助房东把房子租出去，不惜走法律漏洞，冒险把私宅单位当酒店或服务公寓，出租给租期少过半年的短期租户。

　　最近同事的外地亲戚要到本地动手术，预计出院后须每周复诊一次，因此要在本地住上至少4个月。由于医药费已花上一大笔钱，同事的亲戚只想找个比服务公寓和酒店便宜的公寓住宿。

　　后来一名经纪建议同事的亲戚租下她手上一个两房新公寓单位。公寓位于市区边缘，离医院不远，租金却远比同地点的服务公寓来得低。该地区最便宜的两房服务公寓月租4500元，而这个公寓的租金不到3500元。

　　在同事还没来得及感到雀跃时，经纪却透露内有蹊跷。根据新加坡法律，所有住宅租赁合同的租约期必须是6个月以上。换句话说，若同事的亲戚仅租用这公寓单位4个月，属于违法。

　　该经纪说该单位空置近乎一年，其实整栋公寓有近半单位未租出。她摇头埋怨说，全球经济不是特别好，很多驻本地的跨国公司外籍职员都纷纷回国，加上新公寓单位的供应近年来大增，才造成许多新公寓变成空屋。房东急着把房子租出去，因为一年没有房租收入，还得支付贷款和公寓杂费，负担甚重。

其实，只要在市区边缘兜一圈，不难发现许多新公寓在建成后，外观的玻璃窗户都挂满经纪的招租广告，这个现象相信在接下来几年会更糟，因为目前推出的新公寓项目销售都面对压力，就更别说日后的出租问题了。

　　根据资料，截至去年6月，共有5200个推出市场但未出售的私宅单位，而今年同时期未售出的私宅单位，预计比这个数目高出20%，或达6300单位。

　　这些未售出的单位只会像雪球般越滚越大，到时，就看发展商如何以吸引人的促销方式来“清货”。

　　前个周末，媒体报道，抢购新公寓的人潮又出现了。希望更多人是买来自住的；如果是投资者，最好手头资金够充裕，否则最终如意算盘可能打不响。

蒲种 华丽蜕变

吉隆坡或雪兰莪州子民，谁会不知道蒲种？外州人大概也不会对这个地方陌生。

这里半个世纪前的废矿潮和橡胶园，如今已无迹可寻，取而代之的是商场、大量的住宅区和商业中心。

发展商无不以争取在此占一席之地而骄傲，这里的房价不但追上了雪州很多地区，就连发展范围也不断扩大，如今已延伸到雪州梳邦和政府行政中心布特拉再也和大马矽谷赛柏再也边界。

小镇蜕变卫星市 蒲种兵家必争之地

追溯1960年代，位于雪兰莪州八打灵县的蒲种（Puchong）是个充满丰富天然资源的小镇，橡胶园和锡矿山镇比比皆是。

随着人口逐渐增加，眼光独到的产业发展商把握商机，精心打造各类型产业，满足市场需求，让商用、工业与住宅产业，如雨后春笋般崛起。

经过逾半个世纪的蓬勃发展，这个小镇已经蜕变为一个成熟且魅力四射的城镇，各种基本设施一应俱全，包括高速大道、霸级市场、购物中心、学校与其他等等。

实际上，相对于国内其他大型城镇，很少城镇能够与蒲种的迅速发展与蜕变过程媲美。

房产咨询公司威廉氏、达哈与王私人有限公司（CH Williams Talhar & Wong，简称WTW）董事经理符儒仁曾经如此形容：“蒲种不再是一个远离吉隆坡市中心的地点，因为它将像八打灵再也与梳帮再也那样，发展为卫星城市。”

16项目陆续面市

他指出，早于2年前，蒲种的发展趋势已经越来越夯，高达16个住宅与商用产业发展项目陆续面市，让买家目不暇接。

从最早发掘蒲种潜能的IOI集团（IOICORP，1961，主板种植股），蒲种之后陆续迎来更多的大型发展商，例如合成统一（HAPSENG，3034，主板贸服股）、林木生集团（LBS，5789，主板产业股）、新丰尼生活（SYMLIFE，1538，主板产业股，前前称宝敦）、杨忠礼集团（YTL）、高美达（Glomac）、马顿（Malton）等等。

马星购地大展拳脚

可以说，蒲种成了发展商兵家必争之地。

就在上月，马星集团（MAHSING，8583，主板产业股）便在IOI广场后面，收购了一片占地88.7英亩的地皮，以打造大型综合发展项目，预计发展总值约93亿令吉。

集团董事经理兼总执行长丹斯里梁海金表示，此项目将是该公司2016年时主打项目之一。

“蒲种是发展热点，我们相信该区已经没有那么大片的地皮，供我们发展综合产业项目。”

据悉，I&P也将在蒲种推出新项目。

发展迅速催生大蒲种

蒲种的开端是从衔接旧巴生路（Jalan Klang Lama）开始，除了蒲种市中心、蒲种再也和蒲种公主城，她的范围已经超越了既定的概念。

因为沿着蒲种路一直往内还有蒲种金山园（Puchong Hartamas）、蒲种乌达玛（Puchong Utama）、蒲种柏丽马（Puchong Prima）、蒲种岭（Bukit Puchong）和绍嘉娜蒲种（Saujana Puchong）。

因为越来越多发展商进驻，加上生活机能如学校、商场等逐一建起，蒲种这块沃土的范围也逐渐扩大，发展一直延伸到与布城（Putrajaya）、梳邦再也（Subang Jaya）、沙登（Serdang）、武吉加里尔（Bukit Jalil）等接壤。

甚具商业头脑的产业发展商灵机一动，把曾经被遗忘的地库改造为新发展区，当然更多人往偏离蒲种市中心的地方寻宝地。

金融中心锦上添花

再之后，更提出了大蒲种区（Greater Puchong）的概念，并与蒲种结合，成为全新城镇，成为人口激增催化剂。

当中，必须要提的是IOI集团推动的蒲种金融中心（PFCC）。

蒲种金融中心就在公主城旁，与赛城接壤，且属于多媒体超越走廊（MSC）地区。

占地8英亩的地段，兴建5座大楼，强调绿色概念，全获得绿色建筑指数（GBI）认证，且离轻快铁站才数分钟之遥。

将原本只是住宅区为主的蒲种，与金融服务衔接一起，如此新颖和大胆概念，令蒲种的地位和身价进一步提升。

雪人口增长最快地区

蒲种人口约40万，是雪兰莪州人口增长最快的地区。这里由梳邦再也市议会管辖，面积有162平方公里，当中有95平方公里是蒲种国会选区。

蒲种能迅速发展，创造大量工作机会并吸引庞大新人口，再到蜕变为现今的成熟城镇，有赖几个利好因素，但最重要的还是生活机能和便利。

交通：四通八达

再来就是交通网，从蒲种可轻易衔接至多条主要道路与高速大道，包括白蒲大道（LDP）、莎阿南大道（KESAS）或是取道联邦大道，可直通八打灵再也或梳邦，再往莎阿南或巴生。

若要南下或北下，也可轻易从这连里连接到武吉加里尔大道（Bukit Jalil-Puchong Highway），再取道南北大道或新巴生谷高速大道（NKVE）即可、要往东海岸可取道第二中环大道（MRR2）。此外，政府也在规划兴建巴生河流域南部大道（SKVE），完成后，蒲种的基建设施与交通网络进一步提升。

捷运计划（MRT）估计将在2017年竣工，届时可与现有轻快铁及电动火车网络连接，有望进一步加强巴生谷的交通网络。

地理：靠近重镇

首先，这里与吉隆坡、梳邦再也及八打灵再也接壤。

回首1980年代，发展商寻求市中心以外的地区发展，以地理位置占优势的蒲种，自然成了首选。当政府宣布布城为中央行政中心后，再加上邻区赛城迅速崛起，促使蒲种的发展势不可挡，让其他城镇望尘莫及。

踏入1990年代，蒲种已经成为一个集中点，由布城、赛城、梳邦再也、八打灵再也、武吉加里尔及吉隆坡围绕着。

基建：应有尽有

蒲种的公共设施，比许多地区都完善。有多元化图书馆、公园、公共交通综合车站等等无一缺乏。

有人说，有学校就有人口，尤其是华小。蒲种国会选区内就有3间华小，包括益智华小、汉民华小和新明华小；之后又加入了从霹雳州迁校来的哈古乐华小以及竞智华小。

另外，泰莱教育集团正在蒲种岭打造1间国际学校，预计明年2月启用。基于蒲种已经应有尽有，因此用“前进与向上”来形容这个蓬勃发展城市的未来，相信是最贴切不过了。

李深静“妙手回春”

说到蒲种产业发展先驱，不能不提丹斯里李深静和他领导的IOI集团（IOICORP，1961，主板种植股）。

李深静是靠油棕起家，但他另一个强项就是善用油棕园的地库，再将之转为发展商地段，大事发展房地产，从住宅到商场，甚至是商业区，从有地物业到公寓。

蒲种从一个新村，发展到今天自成一格的城镇，与他不无关系。

与产业发展，蒲种就是他早期的杰作，至今仍让人津津乐道。

当年的蒲种以橡胶园和锡矿山镇为主，另一特色就是野味店，但对吉隆坡或雪兰莪州人来说，是个偏远寥了无朝气的地方，没有人会想住在那里。

胶园建屋震惊市场

但眼光独到的李深静却大胆购入406英亩地皮，推出发展总值达10亿令吉的综合产业发展项目，震惊整个市场。

当时，很多人都在质疑李深静如何能在辽阔无边的园丘地盖房子，而且那时候蒲种距离吉隆坡市中心偏远，谁会对他的房子感兴趣呢？

任谁也想不到，这么一个毫不起眼的小镇，经过李深静的“妙手回春”，竟然可摇身一变为今日投资者热烈追捧的新城镇。

由此可见，IOI集团比其他产业发展商更有先见之明，最先抢到经济蛋糕，而最大功臣非李深静莫属。

李深静改造蒲种的成就，为他摘下2001年大马国际不动产业联合会（FIABCI）的产业人物大奖，实至名归。

全盘规划建城造镇

IOI集团作为蒲种最大的发展商，一手规划推动蒲种房地产发展的蓝图。

从蒲种市中心（Pusat Bandar Puchong）开始，IOI集团最大的发展城镇要数蒲种再也（Banda rPuchong Jaya）和蒲种公主城（Bandar Puteri Puchong）。

蒲种市中心有蒲种最大的地标IOI广场，而公主城则是综合概念，住宅约有3500间，商铺则有超越1000个单位。

这里的住宅单位概括组屋、公寓、排屋和独立洋房。

庞大人口支撑商业活动逢勃，除了一般商店还吸引了多家银行在此设分行，另有巨人霸市。

IOI集团之后又推出了的低密度别墅区Puteri Hills、约有200个单位的超级排屋16 Sierra，可一览窗外景色的Vista Residences和La Thea Residences等。

金銮镇身价水涨船高

和蒲种市中心毗邻的金銮镇（Bandar Kinrara），发展早期以那里的高尔夫球场闻名，但较后有了武吉加里尔，加上蒲种区的发展，身价水涨船高。

金銮镇位于蒲种市和武吉加里尔之间，属于梳邦再也市议会管辖之地。

随着武吉加里尔和大马科技园（Technology Park）发展起来，早年无人川行的一条路，之后提升加宽，成了今天的BukitJalil-Puchong Highway。

另外，政府规划中的其他要道还有Kinrara-Dammansara高速公路（KIDEX）和Serdang-Kinrara-Putrajaya高速公路（SKIP）。

捷运衔接隆市

这些连接，大大拉近了从蒲种往南的距离，连带居住需求也急速上扬。

金銮镇在1990年代开始发展，城镇分为9个区，从BK1到BK9，建有商业区、住宅区和休闲远设等等，算是发展相当完善的城镇。

新的捷运系统正如火如荼兴建中，往后到吉隆坡市中心或连接到其他城镇将更便利。

Setia Walk新浦点

要说蒲种，IOI Mall肯定是最大的地标，而新兴商业区也陆续冒现，例如就在IOI Mall对面的Boulevard、Setia Walk等。

由实达集团发展的Setia Walk，是一个结合工作、居住、娱乐和学习的生活圈。

这个占地20.8英亩的新兴社区，发展总值8亿令吉，计有商场、店铺、公寓和办公楼。

除了应付日常生活所需的店铺，这里更有各种体现时尚生活的便利，例如健身中心、娱乐场所、卡拉OK、各式精品食肆等等。

正因为这样，这里无论是白天或黑夜，总是热闹非常，可说是蒲种区的新浦点。

旺区屋价涨2.2倍

近年来，发展商皆对蒲种周边未发展地区虎视眈眈，冀望可分一杯羹。

蒲种成为发展商分土必争之地，吸引投资者追随，房价自然也水涨船高。

事实胜于雄辩，蒲种一直不断增长，而且毫无放缓迹象，这是投资者与居民都认同的事实。

实际上，自从增设了购物中心与高速大道后，已经看到蒲种取得复合增长。

例如TAHPS集团（TAHPS，2305，主板产业股）产业臂膀BukitHitam Development，2008年推出的Park Villa联栋住宅，每单位建筑面积介于1259至1560平方尺，当时售价21万8000令吉，但现在二手市场交易价则高达65万令吉，涨幅接近2倍。

同样的，该公司2007年推出的中档公寓Baiduri Courts，单位面积约774平方尺，时价8万7000令吉，但最近成交价达28万令吉，涨幅达2.2倍。

房价普遍涨30%

若要谈最近的趋势，产业代理提供的非正式统计，蒲种房价过去3年至少涨了30%，预计未来10年，房价涨幅可高达60%。

产业代理指出，金銮镇的有地住宅如排屋或洋房，以及往上发展的公寓，2000年起需求大增，但去年销售量则大幅放缓，这或许和政府打房措施有关。

但销售量下跌并没有影响房价，在该区的房价，从2000到2013年间，公寓至少涨了50%到60%，排屋涨幅也有约40%。

趋精品化吸引买家

符儒仁指出，市场上产品种类繁多，发展商必须注入更多创意元素，才能引起潜在买家的瞩目。

他说，当蒲种的发展越来越成熟，市场上将会出现越来越多精品式发展项目，尤其是那些面积不到5英亩的地皮。

“这是我们在发展成熟的城郊，如八打灵再也及梳帮再也，所看到的发展模式。”

近几年，蒲种确实是越来越多高级公寓项目，而且人口持续增加，也带动商用与零售产业蓬勃发展。

轻快铁纾缓交通拥堵

尽管许多产业项目已经在近几年相继竣工，而且有些新产业项目正在或即将进行，但符儒仁相信蒲种不会那么快饱和。

询及交通拥堵会否影响投资潜能时，他说：“这个从来都不是影响房价的因素。”

他指出，投资房屋最重要的是当地的各种设施及商用店铺，而且迟些完成轻快铁延伸计划后，将有助于舒缓现有交通状况。

多元房产 总有一款适合你

想在蒲种置业，一点都不难，因为不管你的要求是什么，这里多元化房产种类总有一款适合你。

有地住宅如排屋、洋房或联栋住宅，往上发展的组屋或公寓，大众化价格或是高尚的豪宅，这里都应有尽有。

马星集团‧蒲种曼哈顿 集团最大综合计划

马星集团（MAHSING，8583，主板产业股）8月宣布以6亿5690万令吉，在蒲种购入一块面积88.7英亩的地皮，以打造蒲种曼哈顿（Manhattan）。

发展总值93亿

该项计划发展总值约93亿令吉，料耗时10年，也将是马星集团在国内的最大综合发展项目。

位于蒲种IOI广场后面的优质地段，该土地卖主还同意授权予马星集团，收购或联营发展隔壁占地170.58英亩的地段。

马星集团董事经理兼总执行长丹斯里梁海金指出，蒲种是发展热点，且相信该区已经没有那么大片的地皮供发展综合产业项目。

2公里5轻快铁站

蒲种曼哈顿所在地四通八达，可轻易衔接至多条主要道路与高速大道，如白蒲大道（LDP）、莎阿南大道（KESAS）、武吉加里尔大道、联邦大道、新巴生谷大道（NKVE）与第二中环大道（MRR2）。

而且轻快铁延伸计划在未来2年完成后，该地皮的2公里范围内，就有5个轻快铁站。

Bukit Hitam ‧蒲种岭 发展先驱回酬稳定

蒲种岭（Bukit Puchong）是TAHPS集团的旗舰项目，面积达1290英亩，涵盖住宅、商用与工业产业，并提供完善公共设施。

显然的，大蒲种区已做好准备，以继续昂首阔步发展，而这归功于发展商的持续投资和信心，包括Bukit Hitam Development。

Epic Suites 1天卖70%

作为蒲种的产业发展先驱，Bukit Hitam Development打造了无数产业项目，而且多年来一直提供稳定且持续增长的回酬。

Bukit Hitam Development从来没有停止过发掘蒲种这块瑰宝。

该公司的最新佳作就是在推介首天，便成功售出70%单位的EpicSuites。

该公司规划把蒲种打造为可自给自足的城市，以满足市场需求。

林木生‧翠湖新城 首推旗舰豪华住宅

林木生集团（LBS，5789，主板产业股）在蒲种发展的翠湖新城（D'Island Residence）是该集团首推的旗舰豪华住宅区，也是进入高档房地产市场的首个计划，占地175英亩的计划，被1000英亩的湖水围绕。每个住宅或商店都可见湖景或与湖景相近，具度假屋时尚风格，令人耳目一新。

翠湖新发展单位组合包括237个豪华超级排屋单位、298个半独立洋房单位、148个独立式洋房、352个超级公寓单位，商务中心和俱乐部。

为了给居者更美好的绿色生活环境，整个发展计划纳入了多项环保元素。如公园和行人走道皆用二极管路灯和太阳能照明，户外空间及每栋洋房采雨水采集系统。

且区内有全长4公里的跑步径、脚车道和户外健身器材和休闲设施，供运动爱好者或住户与家人一起进行户外活动。

因环抱湖水，翠湖新城旨在让购屋者尤其年轻人，可感受岛屿度假休闲生活。

新丰尼生活：Taman Tasik Prima建悠闲湖滨度假村

新丰尼生活推介的Taman Tasik Prima城镇也是以湖滨度假村为发展概念。

占地345英亩，该城镇围绕着一个占地200英亩的天然湖泊。其中The Wharf是整个城镇的发展重点，占地20英亩，总发展价值达4亿5000万令吉。

俯瞰湖泊美景

除了可俯瞰200英亩大的湖泊美景的公寓，The Wharf里，还有BizWalk（32座3层楼的精品陈列室和分层办公室）、64间排屋和占地30万2739平方尺的零售商场。

Taman Tasik Prima就坐落于多媒体超级走廊（MSC）区域内，卓越的地理位置为它加分不少。

此外，社区毗邻学校、幼稚园、商店、小贩中心、诊疗所、私立医院、银行、回教堂等，并衔接多条主要高速大道，包括白蒲大道、莎阿南大道和宜力大道（Elite）。

Taman Tasik Prima距离吉隆坡市，车程需约40分钟，但往梳邦USJ只需短短15分钟，到布城和赛城则仅需20分钟。

合成置地‧Urbana@D'Alpinia四季景观雅丽脱俗

由合成统一（HAPSENG，3034，主板贸服股）产业臂膀合成置地发展私人有限公司发展的低密度与围篱社区Urbana@D'Alpinia相当吸睛。

Urbana@D'Alpinia是个集合四季分明景观主题的综合项目，提供当代和现代生活方式概念。

先建后售

社区位于蒲种、史里肯邦岸和布城南部金三角的策略地点，能直接进入白蒲大道（LDP）。

此外，Urbana@D'Alpinia是以先建后售的概念发展，所以投资者不需担心无良发展商会无法完成计划，购屋者可先看到所能买的房屋。

房屋外观雅丽脱俗，具任何摩登城市家居所需的设计、宽敞空间和舒适捷便的设备。

该计划共有26间两层半的独立洋房，38间两层半半独立式洋房和双层排屋。

新闻背景：蒲种地名起源3说法

蒲种这名字的由来，有几个说法。

巴生河有一条支流叫Sungai Puchong，蒲种可能就是以此河为名，中文则取其音。

另一说法是早年的蒲种，遍山满地都是蒲公英，而且很多华人都爱栽种，因为蒲公英可以入药，因此取用栽种蒲公英之意，再简写成蒲种。

在马来社会，则流传另一种说法，指早年的蒲种常看到一种名叫Pucung的鸟，要取其音但又不想直接用这种鸟的名字，所以用了谐音Puchong。

不管那一说法，反正以蒲种今天的发展和形态，蒲种肯定是好名字。

防不剩房‧让买屋不是梦

最近这几年，屋价涨幅大、升势也迅速，促使可负担房屋成为社经领域最主要的课题，由於生活成本上涨，市民基本需求之一的房屋，已成为难以负担的资產，同时，供需不均衡造成问题更为尖锐。

此外，城市化普及，进城找生活的人逐年增加，对於房產的需求更不在话下，根据大略统计，大约71%或2千万人住在城市，乡村地区佔29%，反观我国在1957独立那年，住在乡村的人佔89%，这是个相当大的对比。

房价居高不下难消化

上述趋势反映，人们对城市房屋的需求將有增无减，市区屋价將持续上升，而且难有降温之势，加上捷运计划的推行，带动週边房產计划的交易与价格；產业发展商在促销其房產计划时，普遍將捷运工程列为卖点，儘管首期捷运计划仍未完工，可是，在捷运工程附近的地区，房屋的价格已取得15%至25%升幅，人们正以未来价格购买房屋。

可是，由於城市可供產业发展的地段有限，一些地区已出现供求不均衡的局面，加上產业价格依然处於上扬的轨道，逼近100万令吉的房產不断登场，可是，市场上只有20%至30%的人，有能力购买这一价位的房產，这一价格的房產单位一般不多，有些时候可能在三位数范围內。

儘管冷却產业市场措施逐一推出，不过，房產价格似乎没有停止上涨，只是涨幅缩小，根据有关单位的统计，2014年首季平均上升8%，比2013年首季的10.7%、2012年首季的12.0%少；不过，也有一些州属继续取得双位数涨幅，其中檳城14.8%、柔佛11.5%、登嘉楼10.3%，以及吉隆坡10.1%。

另外，统计局估计，在2020年之前，34.9%的大马人年龄介於20-39岁，他们迟早需要购买房屋，需求將推动本地的房產市场，可是，家庭收入的涨幅普遍追不上產业价格的升势，因此，购买力保持紧缩。

祭出可负担房屋
严打炒楼

针对这点，城市和谐、房屋及地方政府部长拿督阿都拉曼达兰指出，政府准备在一马房屋计划下，拨款10亿令吉，兴建8万间比市价便宜20%的可负担房屋，同时，注入更多资金兴建2万6千122间房屋。

不过，他认为，政府必须结合私人界的力量来推行，单靠政府的努力未必可以实现这个宏愿目標，此外，为抑制產业市场的投机风，政府宣佈从2014年5月15日起实施新的措施，任何人或公司，如果购买4间或超过4间的房屋，发展商必须向城市和谐、房屋与地方政府部登记购屋者的名字，以便对產业投机者產生一些阻力。

与此同时，国家房屋局指出，房地部在获取资料后，通过內陆税收局侦查购屋者是否涉及逃税和投机的活动。

一旦发现国內房產市场投机活动严重，房屋与地方政府部会考虑採用多项措施，包括规定购屋者未来买屋时，必须获得房地部批准。

询及拥有4间房屋的购屋者在登记后，房地部將如何鉴定他们是用作投资或“炒楼”一事，该部指出，倘若房地部发现购屋者拥有多项產业但不转售，可视为投资、反之则是炒楼者。

对房屋与地方政府部来说，管制產业价格、增加房產供应是当务之急，因此，政府也宣佈，在2017年杪之前，实现兴建100万间房屋目標，其中50万间由一马房屋计划公司兴建，其余的50万间由全国房屋公司、国家房屋局、联邦与州政府机构，以及私人发展商兴建。

哈利玛：购屋4间或以上须登记

另外，房屋与地方政府副部长拿督斯里哈利玛较早前指出，除了从2014年5月15日起实施的新措施，就是凡购买4间或超过4间房屋的购屋者，发展商必须向房屋与地方政府部登记购屋者名字。

房屋与地方政府部也修改1966年房屋发展（控制与执照）第118条文，即建筑计划成本的3%作为执照抵押金、发展商搁置的房屋计划罚款，从25万令吉提高至50万令吉、或最高3年监禁或两者兼施，以维护购屋者的利益。

除此之外，购屋者与发展商签署买卖合约后，假如房屋计划搁置6个月或更长时间，购屋者可要求与发展商终止买卖合约，房屋仲裁庭可听取购屋者在买卖合约事项的申诉，违反房屋仲裁庭条规者，罚款从1万令吉提高至最高5万令吉，这些措施已在宪报上公佈。

去年房价涨11.6%

哈利玛补充，2014年首季国內生產总值报告显示，建筑业在我国取得18.9%的双位数成长，对国內生產总值做出4%贡献，这是令人重视的经济领域。

国家產业资讯中心2013房屋价格数据显示，国內房屋价格增长指数平均是11.6%，可是，国民的人均收入却远远不及房屋价格的增长，是导致中低层收入人民无法负担房屋的主要因素。

因此，房屋与地方政府部將与私人机构合作，兴建100万间可负担房屋，以供中低收入阶层的需求，这些房屋预计將在2017年建竣。

收入不足3千怎么买房？

今天，有不少人认为，上一代的人是幸运的，因为他们生长在大马房价还不很高的年代，一般的人都买得起房子，这一代的年轻人，却是痛苦的，因为处在大马房价很高的年代，多数人都买不起房屋。

如果是在吉隆坡工作或生活，一个普通公寓单位动輒叫价50万、60万令吉，假如每月固定收入不到5千或6千令吉，如何有能力购买？

根据大马最新的一项统计数字显示，在大马1千200万的就业总人口中，高达80%（约960万）的收入在3千令吉或不到3千令吉的水平。

在这个数目中，40%的月入介於1千400令吉至2千令吉，因此，扣除顶端小比率高收入的人口比重，大部份大马人的收入，几乎都属於中等收入范围，每月收入介於2千300令吉至7千令吉的中產阶级，佔了国家主要劳动人口的40%。

因此，他们有能力购买的房屋价格，严格来说不能超过30万令吉，这其实也是政府相关部门意识到的问题。

郑金龙：投资者俱乐部应受管制

另一方面，大马购屋者协会总秘书郑金龙表示，大马房地產价格处於超高水平，政府应该制定条规来管制市场上的房地產“投资者俱乐部”，以杜绝大马房地產被不公平的交易炒高价格，导致消费者必须以超高市价购买房產。

许多时候，在一些新推出的房產计划，消费者可能天还没亮已开始排队等待选购新推出的房屋，可是，经常会遇到发展商说第一部份房產已卖得七七八八了。

这种现象表示，一些发展商会允许“投资者俱乐部”大批购入房產，俱乐部会员除了能够获得折价优惠的价格外，发展商在推出第二期计划时，也能够继续维持高房產的售价。

西华桑克：民眾被迫为炒楼买单

与此同时，大马房地產经纪商公会主席西华桑克较早前表示，这是一种技巧的投资策略，不是非法的投资活动，可是许多民眾被迫以较高昂的价格来购买房產。

他认为，政府应该制定一些条例来管制房地產投资者俱乐部的运作。另外，他继称，隨著国內消费者对房地產的需求，预计大马的二手房地產市场继续走高，一些地区的二手房地產，也有许多不错的选择，价格並不比新颖的房地產昂贵。

当然，市场也有这样的看法，认为转手市场的房產已被炒高，而且又是一些其他人住过的单位，需要花一笔钱来装修，並不是理想的房屋。

他透露，根据房地產过去的调查显示，2011年的房地產交易额达43万、交易值则有1千370亿令吉；2012年则是42万7千个交易额，以及1千420亿令吉的交易值，在2013年的交易额达到38万1千个，而交易值则是1千520亿令吉。”

自拥屋真的好吗？
租赁势力崛起

《新闻週刊》不久前的调查显示，个人购买或拥有房屋，让人有归属感、有家的感觉，至少可以告诉其他人这是我住的地方，可是，移动科技普及，已经出现一个新的趋势，居住的地方，未必要靠近工作的地点，隨著屋价的上涨，已经有越来越多的人，特別是居住在城市的地方，由於购买力追不上屋价的涨势，选择从传统的拥有房屋，转为租屋子住。

在一个共享的经济体，个人普遍意识到，向其他人租车，比起购买车子来得便宜，过去这些年，已有一些企业意识到租借资產的可行性，未必要拥有它才符合经济效益，假以时日，房屋的功用也可能扮演类似角色。

从字面看，拥有房屋等同於头上有屋顶，供养房屋是我们日常生活中最大笔的消费，如果个人財力不是很充裕，有了房屋可能必须放弃其他一些资產或休閒时光，例如不能同时拥有好的车子、必须放弃出国旅行的消遣等等。

放眼世界各地，谈到居住的问题，大约16亿人住在次等標准房屋，另外有1亿人无家可归，这些多数是城市居民；今天，32%的世界人口或10亿人居住在贫民窟，联合国重申，假如没有认真看待並採取相应行动，在30年时间內，预料城市贫民窟居民將增至20亿人。

黄腾亮：40万以下產业应豁免消费税

基於这点，政府相关部门意识到提供房產的迫切需要是他们最大的挑战，许多年轻的大马人，普遍发现他们不容易购买房屋，正视可负担能力，特別是中低收入者对房產的负担性，应该是当前重要的议题。

马来西亚房地產发展商会前任会长拿督黄腾亮透露，房地產商会已向政府提呈瞭解备忘录，建议40万令吉以下的產业豁免消费税，以缓衝消费税带来的衝击。

他说，倘若政府不调整措施，担心届时的產业价格將提昇2%至3%。虽然政府规定住宅產业可以豁免消费税，可是只要建筑材料成本上涨，也会加重產业发展商的建筑成本，连锁效应將推高產业的价格。

另外，他个人认为，本地市民应在消费税措施落实之前，把握目前的购屋良机；发展商在土地资源充裕的情况下，也可协助政府推行可负担房屋计划。

曾福传：廉价屋应由政府推行

另一名前任会长丹斯里曾福传表示，廉价屋计划应该由州政府或地方政府负责推行，今天，工资和建筑材料成本高昂，远远超出一间廉价单位只卖4万2千令吉的代价。

曾福传也是美景控股（MKH，6114，主板產业股）董事经理，他说，在综合城镇產业计划，由於发展商必须承建廉价屋，一部份成本转嫁到中价或中高价买家身上。

87%盼半年內置產

房地產发展商会今年较早时展开一项调查问卷，调查结果显示，87%表示可能在6个月內购置產业，买给自己居住佔38%、投资產业者佔40%。

另外，在接受调查者之中，有87%打算购买的產业位於在雪隆地区，26%市民希望购买30万令吉以下的房屋、38%的人希望购买价格介於30万令吉至50万令吉的房屋，另外，22%的人选择50万令吉至100万令吉的產业。”

再延伸到吉隆坡购屋地点的选项，23%民眾选择蕉赖、19%属意旺沙马朱、16%选择甲洞/士拉央、21%钟情於孟沙，以及21%看上吉隆坡城中城及市中心一带地区。

在雪兰莪州购屋地点的选项，21%民眾选择八打灵再也和白沙罗、18%人首选蒲种、19%沙亚南和巴生、13%万挠及鹅嘜，以及12%选择沙登和史里肯邦安，其他地区包括首邦市、双威镇等等。

结语：

城市和谐、房屋与地方部规定拥有4间或超过4间房屋的购屋者，必须向该部登记，共同监督炒楼趋势，希望在其他打房措施的辅助下，有助於降低房產市场的买气，进而使產业价格逐渐缓和下来。

至於说买不起房屋，还是租屋算了，这应该是倾向於无奈的心態，长期租屋、经常搬家，未必是长久之计，而且到头来还是无屋游民，有房屋出租的业主，纸上或实际財富有增无减，贫富的差距將进一步扩大，这不是理想的愿景。

巴生河流域共管公寓或现“价格战”

巴生河流域共管公寓新增供应过剩，预料將对租金收益造成压力，甚至可能在新增与现有单位之间，產生“价格战”隱忧。

在接下来的6个月至12个月之间，预料將有数千单位的共管公寓加入市场，高档共管公寓的价格展望介於每平方尺1千令吉至1千500令吉之间。

在2013年第三季，吉隆坡豪华共管公寓的累积供应，从2013年第二季的2万5千796个，增至2013年第三季的2万6千163个，带给市场新增供应的產业计划共有147个。

这些供应多数来自吉隆坡城中城地区，单位总数1万1千181个，佔吉隆坡累积供应总数的43%。

吉隆坡城中城、满家乐/金地岭等地区，產业价格保持稳定，每平方尺价格介於850令吉至1千400令吉，以租金水平来说，吉隆坡城中城地区的租金，每平方尺在4令吉50仙至6令吉50仙之间。

禁5年内脱售 公布可负担屋指南

根据槟州最新的可负担房屋指南，发展商有两个选择，即兴建20%售价20万令吉建筑面积750平方尺的单位、60%售价30万令吉面积850平方尺单位及20%售价40万令吉（900平方尺）的单位。另一项选择则是兴建100%售价30万令吉，建筑面积850平方尺的单位。

RM200,000 / 750 = 267 psf

RM300,000 / 850 = 353 psf

RM400,000 / 900 = 444 psf

掌管槟州房屋委员会的行政议员佳日星今日首次公布槟州的可负担房屋（Affordable Housing Guideline）指南，即售价20万、30万及40万令吉，不过，提出申请的首次购屋者家庭收入分别不可以超过6000、8000及1万令吉。

无论如何，他说，槟州政府给予宽限，即允许购屋者的月薪可以扣除公积金（EPF）、社险（SOCSO）及保险。

他举例，申请售价20万令吉可负担房屋的购屋者，若家庭收入是7000令吉，可以扣除须缴纳的公积金、社险及公司购买的保险费用，即使高过6000令吉仍可以获批申请。

槟政府数周前通过

他是于今日上午为大马世界不动产联盟槟城分会举办主题为“私人界参与可负担房屋计划”的2014年早晨讲座致开幕词中，公布这项由槟州政府刚在数周前通过的可负担房屋指南。

此外，他提醒可负担房屋的购屋者，购屋者在5年内被禁止脱售房屋，即使可以向州政府上诉获得同意信，不过，售价不可以超过当初的20万令吉。

他举例，目前在威南峇都加湾由槟州发展机构兴建的售价16万8000令吉可负担房屋，若购屋者要在5年内脱售，必须脱售予登记在州政府房屋局等候名单中的购屋者，而且售价可以是18万或19万令吉，但是不可以超过当初的20万令吉级别内。

针对槟州房地产发展商会主席拿督陈福星及槟城著名估价师倪川鹏指产业投资每年都会提供增值，以及购屋者在购买房屋后，都会装修及添购壁橱及安装冷气等，为产业增值，没有理由不让根据市值脱售，而且房屋买卖是你情我愿。

他慎重的提醒可负担房屋购屋者槟州政府的可负担房屋政策，是为无壳一族有机会购置本身的可负担房屋，一瓦遮头，并非购买可负担房屋准备在几年后脱售牟取盈利，获得全场出席者搏以热烈的掌声及认同。

仪式上，大马世界不动产联盟槟城分会主席兼汇华产业集团董事经理许祥人赠送纪念品予佳日星，由大马世界不动产联盟卸任会长饶铁生及槟城分会副主席拿督黄继樑陪同。

发展商若参与可负担屋 豁免建廉屋回扣发展金

掌管槟州房屋委员会的行政议员佳日星宣布，参与兴建100%可负担房屋的发展商除了可以获得豁免兴建30%廉价及中廉价屋单位的要求之外，还可以在发展基金上获得每平方尺5令吉的回扣的诱人优惠，鼓励私人发展商积极参与可负担房屋计划。

他说，根据最新的可负担房屋指南，发展商有两个选择，即兴建20%售价20万令吉建筑面积750平方尺的单位、60%售价30万令吉面积850平方尺单位及20%售价40万令吉（900平方尺）的单位。

另一项选择则是兴建100%售价30万令吉，建筑面积850平方尺的单位。

无论如何，他说，为了让槟州的可负担房屋有高品质，槟州政府要求发展商除了每间单位附带一个停车位之外，还必须要附合数项条件，包括客厅、饭厅、卧房、厨房、浴室、露台及洗衣空间铺上地砖、厨房墙壁高至80公分至150公分高的壁砖、浴室壁砖、天花板石膏、以及其他的水管、及电插头等。

他说，发展商可以售卖第二个停车位，不过，售价必须视不同的地区而定。

佳日星抨中央不够诚意 导致槟州一马房屋拖延

掌管槟州房屋委员会的行政议员佳日星抨击中央政府不够诚意及没有协调，是导致在槟州兴建2万间一马房屋（PR1MA）的承诺拖延迄今未被履行。

他说，在5‧05全国大选前后，包括一马房屋公司总执行长拿督慕达立及首相纳吉都先后承诺在槟州兴建2万间的一马可负担房屋，不过，身为城市和谐、房屋及地方政府部长的拿督阿都拉曼达兰却于上周出席吉打州一项活动时，要求槟州政府协助鉴定兴建一马房屋地段。

他说，不论是一马房屋公司或一马发展公司（1MDB）随时可以致函槟州政府协寻求助，不过，州政府在过去两年皆不曾接获对方的任何来信，显示中央政府的不够诚意及欠缺协调。

他说，反而是他在过去2年至少4、5次致函中央政府及一马房屋公司，要求提供兴建一马房屋的鉴定地点、资料及兴建期限，以协助加速批准及落实槟州的一马房屋计划。

他是于今日上午出席大马世界不动产联盟槟城分会举办主题为“私人界参与可负担房屋计划”的2014年早晨讲座致开幕词后，在记者会上受询时如是。

他说，一马房屋公司总执行长拿督慕达立是于2012年12月宣布中央政府已鉴定中央在槟岛牛汝莪地段兴建一马房屋计划，并也将在槟威两地7个地段鉴定地点。

他说，首相纳吉也于2013年4月即505大选前，宣布将在槟城亚依淡兴建9999间的可负担房屋，而一马房屋公司更于同年8月宣布将在巴生谷、柔佛、槟城、沙巴及砂拉越兴建2万519间可负担房屋。

槟州政府或再检讨打房措施

佳日星指出，于今年3月生效的槟州政府打房措施不但未拉低槟州屋价，产业交易放缓也仅0.3%，放话槟州政府有可能再检讨目前的打房措施。

他说，尽管国家产业资料中心刚公布的2014年首季数据，我国4个主要城市的产业市场放缓分别是联邦直辖区13.4%、雪兰莪州10%、柔佛4.5%，及槟州0.3%，不过，根据大马房地产发展商会于2天前公布的数据显示，槟州屋价未见下滑，显示槟州的产业市场充满弹性。

他说，这个数据显示槟州的打房任务将更加艰巨。无论如何，他说，由于槟州的打房措施仅6年月，因此，他相信需要更长的时间来观察打房的成效。

陈福星：保留古迹发展商越来越难做

槟州房地产发展商会主席拿督陈福星指出，槟州地方政府为了符合世遗指南，将非世遗核心区内的古迹建筑物也列入鉴定保留建筑，使到发展商越来越难做。

他说，很多发展商修改图测及符合更多规定。

“等再纳提呈可负担屋售价”

针对槟州联邦行动理事会主席拿督再纳阿比丁于2天前在一项记者会上表示将在一周内重新提呈由联邦2个机构准备在槟州兴建的9500单位可负担房屋的售价予槟州策划委员会（SPC）时，佳日星表示在等再纳的提呈。

同时，他也限定再纳最好在下周四（18日）前向他提呈及针对所谓的可负担房屋作出清楚解释，否则他将在下周四被槟州首席部长林冠英委派表代出席在吉隆坡召开的全国地方政府会议上，向主持会议的副首相丹斯里慕尤丁反映以要求对槟州的一马房屋及可负担房屋计划给予明确交代。

他表示，尽管再纳再次澄清有关9500单位房屋为廉价、中廉价及可负担房屋，不过，他说，根据州政府得悉，这些计划仅符合州政府要求的兴建30%廉价及中廉价屋单位，甚至槟州策划委员会于昨日在审核一项由一个中央机构在威北柏淡进行的别墅计划，售价高达300万令吉，他说如果是征地进行的计划，更应该要履行兴建可负担房屋。

可负担屋指南 Affordable Housing Guideline

根据槟州最新的可负担房屋指南，发展商有两个选择，即兴建20%售价20万令吉建筑面积750平方尺的单位、60%售价30万令吉面积850平方尺单位及20%售价40万令吉（900平方尺）的单位。另一项选择则是兴建100%售价30万令吉，建筑面积850平方尺的单位。

RM200,000 / 750 = 267 psf

RM300,000 / 850 = 353 psf

RM400,000 / 900 = 444 psf

掌管槟州房屋委员会的行政议员佳日星今日首次公布槟州的可负担房屋（Affordable Housing Guideline）指南，即售价20万、30万及40万令吉，不过，提出申请的首次购屋者家庭收入分别不可以超过6000、8000及1万令吉。

无论如何，他说，槟州政府给予宽限，即允许购屋者的月薪可以扣除公积金（EPF）、社险（SOCSO）及保险。

他举例，申请售价20万令吉可负担房屋的购屋者，若家庭收入是7000令吉，可以扣除须缴纳的公积金、社险及公司购买的保险费用，即使高过6000令吉仍可以获批申请。

槟政府数周前通过

他是于今日上午为大马世界不动产联盟槟城分会举办主题为“私人界参与可负担房屋计划”的2014年早晨讲座致开幕词中，公布这项由槟州政府刚在数周前通过的可负担房屋指南。

此外，他提醒可负担房屋的购屋者，购屋者在5年内被禁止脱售房屋，即使可以向州政府上诉获得同意信，不过，售价不可以超过当初的20万令吉。

他举例，目前在威南峇都加湾由槟州发展机构兴建的售价16万8000令吉可负担房屋，若购屋者要在5年内脱售，必须脱售予登记在州政府房屋局等候名单中的购屋者，而且售价可以是18万或19万令吉，但是不可以超过当初的20万令吉级别内。

针对槟州房地产发展商会主席拿督陈福星及槟城著名估价师倪川鹏指产业投资每年都会提供增值，以及购屋者在购买房屋后，都会装修及添购壁橱及安装冷气等，为产业增值，没有理由不让根据市值脱售，而且房屋买卖是你情我愿。

他慎重的提醒可负担房屋购屋者槟州政府的可负担房屋政策，是为无壳一族有机会购置本身的可负担房屋，一瓦遮头，并非购买可负担房屋准备在几年后脱售牟取盈利，获得全场出席者搏以热烈的掌声及认同。

仪式上，大马世界不动产联盟槟城分会主席兼汇华产业集团董事经理许祥人赠送纪念品予佳日星，由大马世界不动产联盟卸任会长饶铁生及槟城分会副主席拿督黄继樑陪同。

发展商若参与可负担屋 豁免建廉屋回扣发展金

掌管槟州房屋委员会的行政议员佳日星宣布，参与兴建100%可负担房屋的发展商除了可以获得豁免兴建30%廉价及中廉价屋单位的要求之外，还可以在发展基金上获得每平方尺5令吉的回扣的诱人优惠，鼓励私人发展商积极参与可负担房屋计划。

他说，根据最新的可负担房屋指南，发展商有两个选择，即兴建20%售价20万令吉建筑面积750平方尺的单位、60%售价30万令吉面积850平方尺单位及20%售价40万令吉（900平方尺）的单位。

另一项选择则是兴建100%售价30万令吉，建筑面积850平方尺的单位。

无论如何，他说，为了让槟州的可负担房屋有高品质，槟州政府要求发展商除了每间单位附带一个停车位之外，还必须要附合数项条件，包括客厅、饭厅、卧房、厨房、浴室、露台及洗衣空间铺上地砖、厨房墙壁高至80公分至150公分高的壁砖、浴室壁砖、天花板石膏、以及其他的水管、及电插头等。

他说，发展商可以售卖第二个停车位，不过，售价必须视不同的地区而定。

佳日星抨中央不够诚意 导致槟州一马房屋拖延

掌管槟州房屋委员会的行政议员佳日星抨击中央政府不够诚意及没有协调，是导致在槟州兴建2万间一马房屋（PR1MA）的承诺拖延迄今未被履行。

他说，在5‧05全国大选前后，包括一马房屋公司总执行长拿督慕达立及首相纳吉都先后承诺在槟州兴建2万间的一马可负担房屋，不过，身为城市和谐、房屋及地方政府部长的拿督阿都拉曼达兰却于上周出席吉打州一项活动时，要求槟州政府协助鉴定兴建一马房屋地段。

他说，不论是一马房屋公司或一马发展公司（1MDB）随时可以致函槟州政府协寻求助，不过，州政府在过去两年皆不曾接获对方的任何来信，显示中央政府的不够诚意及欠缺协调。

他说，反而是他在过去2年至少4、5次致函中央政府及一马房屋公司，要求提供兴建一马房屋的鉴定地点、资料及兴建期限，以协助加速批准及落实槟州的一马房屋计划。

他是于今日上午出席大马世界不动产联盟槟城分会举办主题为“私人界参与可负担房屋计划”的2014年早晨讲座致开幕词后，在记者会上受询时如是。

他说，一马房屋公司总执行长拿督慕达立是于2012年12月宣布中央政府已鉴定中央在槟岛牛汝莪地段兴建一马房屋计划，并也将在槟威两地7个地段鉴定地点。

他说，首相纳吉也于2013年4月即505大选前，宣布将在槟城亚依淡兴建9999间的可负担房屋，而一马房屋公司更于同年8月宣布将在巴生谷、柔佛、槟城、沙巴及砂拉越兴建2万519间可负担房屋。

槟州政府或再检讨打房措施

佳日星指出，于今年3月生效的槟州政府打房措施不但未拉低槟州屋价，产业交易放缓也仅0.3%，放话槟州政府有可能再检讨目前的打房措施。

他说，尽管国家产业资料中心刚公布的2014年首季数据，我国4个主要城市的产业市场放缓分别是联邦直辖区13.4%、雪兰莪州10%、柔佛4.5%，及槟州0.3%，不过，根据大马房地产发展商会于2天前公布的数据显示，槟州屋价未见下滑，显示槟州的产业市场充满弹性。

他说，这个数据显示槟州的打房任务将更加艰巨。无论如何，他说，由于槟州的打房措施仅6年月，因此，他相信需要更长的时间来观察打房的成效。

陈福星：保留古迹发展商越来越难做

槟州房地产发展商会主席拿督陈福星指出，槟州地方政府为了符合世遗指南，将非世遗核心区内的古迹建筑物也列入鉴定保留建筑，使到发展商越来越难做。

他说，很多发展商修改图测及符合更多规定。

“等再纳提呈可负担屋售价”

针对槟州联邦行动理事会主席拿督再纳阿比丁于2天前在一项记者会上表示将在一周内重新提呈由联邦2个机构准备在槟州兴建的9500单位可负担房屋的售价予槟州策划委员会（SPC）时，佳日星表示在等再纳的提呈。

同时，他也限定再纳最好在下周四（18日）前向他提呈及针对所谓的可负担房屋作出清楚解释，否则他将在下周四被槟州首席部长林冠英委派表代出席在吉隆坡召开的全国地方政府会议上，向主持会议的副首相丹斯里慕尤丁反映以要求对槟州的一马房屋及可负担房屋计划给予明确交代。

他表示，尽管再纳再次澄清有关9500单位房屋为廉价、中廉价及可负担房屋，不过，他说，根据州政府得悉，这些计划仅符合州政府要求的兴建30%廉价及中廉价屋单位，甚至槟州策划委员会于昨日在审核一项由一个中央机构在威北柏淡进行的别墅计划，售价高达300万令吉，他说如果是征地进行的计划，更应该要履行兴建可负担房屋。

放贷收紧60%滯销‧REHDA：產业低迷或延至明年

银行收紧贷款条列，30%可负担房屋买家申请房贷失败，发展商近60%產业单位於上半年滯销，发展商对下半年前景感到悲观，並预料这低迷情绪会延续至明年上半年。

大马房地產发展商会（REHDA）上半年產业调查显示，在152个受调查发展商中，有57%的產业无法出售，主要受影响地区为霹雳、柔佛及雪兰莪，售不出是因为土著单位无法释放，其次是需求询问度低，接著是一些特別单位影响。

价值25万至50万令吉的產业佔了34%，大部份位於彭亨及霹雳；价格中上的50万至100万令吉產业佔31%，分別位於雪兰莪及柔佛；100万至250万令吉为14%，25万令吉以下则13%，250万令吉有8%。

2013下半年，无法出售的產业佔59%，虽然上半年无法出售的单位在可管理水平，可是从价格来看，最多无法售出的產业属中低价水平。

调查发现，2014下半年，因看好消费税实行之前將激励產业销售，49%发展商预计推出1万5千820个產业单位，比上半年多出5千个单位，多数业者预计销售表现中规中距。

大部份发展商对市场展望中和至悲观。

33%发展商下半年悲观

根据调查，33%发展商对下半年前景悲观，另外45%中和，只有20%对下半年销售乐观。
2015上半年的展望则受消费税实行影响，业者悲观程度明显上涨，从2014下半年的33%增至41%，维持中和者也从45%下滑至41%。

另外，大马房地產发展商会也针对巴生河流域可负担房屋进行调查，受访发展商表示，地点以八打灵再也的白沙罗最热门，其次是蒲种，接下来为苏邦再也、沙亚南及加影。

最受欢迎的可负担房屋类型以排屋为主，公寓居次，公馆公寓/服务式公寓居三，地点依然是买家的主要考量因素，接下才来是价格及潜在增值空间。

在2014/2015年，38%业者表示会推出可负担房屋，这些业者当中，30%已保留地段於可负担房屋发展项目。

90%发展商销售受衝击

受政府打房政策影响，近90%的发展商面临產业销售放缓问题，主要受70%房屋贷款比（LTV）影响，其次是即將於明年4月1日施行的消费税，跟著是產业盈利税（RPGT）及责任贷款指南、废除发展商承担利息计划（DIBS）及35年贷款顶限。

银行收窄房贷条例，促使半数以上发展商面对终端贷款（End Financing）问题，主要是买家收入不符合贷款条件，导致申请贷款失败，53%发展商受此问题困扰。

当中申请房贷却被银行拒绝的买家，计划购买中低价格產业者佔最大比例，打算购买中高价位者第二高。

產业价格25万至50万令吉的买家，30%被银行拒於门外，50万至70万令吉的买家为24%，两者共佔了54%，显示超过半数贷款不获批者，都集中在中高价位產业。

新產业推出放缓

另外，调查也显示，打房政策导致许多发展商於上半年撤回產业发展计划，放缓推出新產业的节奏，因此只有39%的受访者推出1万零189个新单位。

今年首6个月，因买家无法取得贷款，发展商只售出4千989个单位，佔新推出项目的49%，比例较前期及去年同期稍微下滑，销售率更是首次跌至50%以下水平。

前期共有45%的发展商推出新產业计划，可是单位较少，只有9千364个，出售率为53%或4千983个单位。

上半年產业买气，依然是由本地买家带动，本地人佔了80%，海外买家20%，他们大部份都在柔佛置產。

本地买家置產动力以自住为主，共85%以此为目的，10%为了租金收入，5%是为了家人而买；海外买家主要是为了租金收入，佔36%，自住及度假各佔28%，8%为家人在马置產。

年杪料完成探討消费税

鉴於目前產业领域对明年4月实行的消费税依然有许多细节及“灰色地带”待釐清，大马房地產发展商会主席拿督法迪依斯干达在调查匯报新闻发佈会上表示，目前还在和关税局探討產业发展商即將面对的各种消费税课题，预计今年杪完成。

“我们已从100多项，探討至目前的30至40项课题，希望能把所有问题都解决，包括供应组合、发展模式及联营方面等问题。”

他预计，以目前与关税局的洽谈进度来看，发展商还可自行吸纳一些成本，因此估计消费税仅导致產业价格最高上涨3%。

至於接下来是否有望维持3%，他表示这將有赖於与关税局的洽谈结果，目前尚无法保证，因產业涉及多种层面及领域，是消费税里最复杂的项目。

打房令买气放缓 屋价没下跌 （2）

弹性处理贷款申请

他说，儘管认同银行在发放贷款时谨慎调查申请者背景，但该公会希望银行能有弹性地处理房屋贷款申请，考虑延长年轻申请者的贷款摊还期限。他指出，许多受访者透露，银行所拒绝的贷款申请中，以购买25万以上至50万令吉可负担房屋者佔最多数。53%的受访者表示，他们的客户在贷款购屋时面对难题，其中30%为25万以上至50万令吉可负担房屋。

法迪继指，绝大部分受访者对今年下半年及明年上半年的產业市场，持有中立至悲观的態度。

152名受访者中，45%持有中立態度，33%表示对今年下半年的產业市场感到悲观，2%感到非常悲观，20%表示乐观。对于明年的市场，保持中立及悲观看法的受访者各佔41%，5%表示非常悲观，仅13%业者持有乐观態度。

冀40万以下房產「零税率」

马来西亚房地產商公会主席法迪依斯甘达指出，一旦在明年4月1日落实消费税，住宅房產预计將涨价3%，因此该公会希望与关税局商討，將40万令吉及以下的住宅房產纳入「零税率」名单內。

他说，儘管住宅房產豁免消费税，消费者在购买住宅房產时无须缴付消费税，但发展商也无法享有进项税回扣，导致建筑成本提高，最终转嫁给消费者。

反之，若被列为「零税率」，商家就可获得进项税回扣，而不影响建筑成本。

他说，一旦落实消费税，房地產业者所必须承担的消费税相当复杂，因业者须在住宅產业发展项目中，向不同的供应商购买建筑原料时缴付消费税，但却不能享有进项税回扣。

消费税落实前买屋

他今日公佈2014年上半年房地產业调查报告时指出，受访的发展商倾向于在今年下半年推出更多房產计划，以赶在消费税落实前，吸引更多消费者。

「我们预测在消费税落实前，会刺激到房產市场，正如在日本、新加坡及澳洲，消费者纷纷在消费税调高前大量消费。」

在可负担房屋计划方面，47名受访业者当中，38%表示达到30%可负担房屋的要求，62%无法达到。受访者认为，房產业成本提高、地价过高、须从更高价房屋交叉补贴、与附近房地產价格不相符以及缺少奖掖，是导致他们难以落实可负担房屋计划的主要原因。

法迪说，政府预测在2020年，雪隆一带、布城及赛城人口將达2000万人，因此，市场对房屋的需求將持续增加。

「在未来6年內，將有400万人来到巴生谷，若以每个单位住4个人来计算，我们需要再建100万间房屋，也就是每年须建16万6000间。」

他说，61%受访者指出，2014年上半年面临成本增加的问题。

打房令买气放缓 屋价没下跌

马来西亚房地產商公会指出，政府所实施的打房措施，导致我国房產销量下跌，惟国內房產价格却没有降低。 

该公会主席拿督斯里法迪依斯甘达指出，根据该公会向西马12个州属及直辖区所进行的调查，高达90%受访者表示，產业销量下跌。

房產业者在今年上半年减少推出房屋计划，根据59名受访者所提供的数据，他们在今年共推出1万189个单位，仅售出49%，近年来首次销量不超过50%。

他说，產业销量下跌的最主要原因，是银行將房屋贷款顶额定在70%，导致许多有意购屋者无法获得所需的贷款款额。

他今日公佈2014年上半年房地產业调查报告时指出，许多无法获得银行批准所需贷款款额购屋者，都是首次购屋的年轻人。

「对首次购屋的年轻人而言，要拿出10%首期已很艰难，若银行仅批准他们60%至70%的贷款，他们只好放弃买房。」

法迪认为，隨著明年4月1日落实消费税，业者也预测，房產销量將受到影响。

「以商用產业为例，当消费者要购买价格100万令吉的店铺时，就必须缴付6万令吉的消费税，这可能让他们却步。」

受访业者也认为，政府实施更高的產业盈利税和银行落实更严格的贷款指南，是房地產销量下滑的第3个原因。

他说，政府阻止「发展商利息负担计划」，也打击房產业。「我们希望政府能允许这项计划，至少允许首次购屋者这么做，这將有助于他们购买房子。」

业务表现强劲‧杨忠礼机构有望派高息

杨忠礼机构（YTL,4677,主板贸服组）各业务表现强劲，第四季总共拨13亿令吉派息，联昌研究预料基於低资本开销与20年来累积140亿庞大现金，派息正常化后相信每年可维持派息11亿令吉。

每股派息增至10仙

联昌预测杨忠礼机构2015至2017財政年每股派息由4仙增至10仙，並推荐为首选股，建议“加码”该股；持股50%的大股东杨忠礼父子有限公司，每年大约获派息5亿4千万令吉。

杨忠礼机构第四季中每股总共派9.5仙股息，使2014財政年派息总达12仙或80%派息率，总共拨出13亿令吉供派息。

已私有化的杨忠礼洋灰，基於营运强劲与资本开销减，贡献上述股息达40%；杨忠礼电力（YTLPOWR,6742,主板基建计划组）派息率由2013財政年的7%，恢復至2014年的55%。

能派丰厚股息，主要是营运表现强劲，洋灰业务减资本开销，使洋灰业业务派息是集团中最高者，超越电力业务。

至於这种丰厚派息法是否可以持续，联昌根据管理层晤谈与分析各业务的股息收入流后相信，相信杨忠礼机构有能力每年派11亿令吉股息。

手握140亿现金

联昌指出，过去20年来，管理层保留住派息机会，主要是各业务仍需要现金建立业务和进行併购。目前有140亿令吉累积现金，管理层与小股东可从多年累积的盈利享受庞大股息。

杨忠礼机构股息目前提供6%週息率，高速火车（HSR）竞標与洋灰產能增加，则为股价上涨催化剂。每股盈利则受高派息影响。

联昌维持维持目標价2令吉29仙不变。

联昌认为，杨忠礼电子（YTLE,0009,创业板科技组）4G宽频业务营运盈利转盈；基於马拉科夫的1千兆瓦丹绒宾发电站扩展延宕，杨忠礼电力私人购电协议（PPA）获延长机会高。
杨忠礼机构股价闭市报1令吉64仙，起1仙。

房价下不来‧哪里出了错？

房產市场是国家经济发展的重要领域，政府与业者在维持该领域的稳健发展，依然是一项艰鉅的挑战，特別是迈向2020年高收入国期间，確保国民能“居者有其屋”，毕竟房屋是人民最基本的需求。

法迪：房价不可能下跌

在过去的几年，產业价格不只没有保持在原有水平，而是继续上升，针对这点，高美达（GLOMAC，5020，主板產业组）集团董事经理兼首席执行员拿督斯里法迪依斯干达说：“我要强调一点，產业价格不可能下跌，这是一个肯定的趋势。”

他在亚洲策略与领袖研究院举办的“第17届全国房產高峰大会”圆桌会议上指出：“当土地价格保持偏高，而且涨幅比过去几年翻倍，產业价格怎么可能下跌？”

“不只是土地价格高昂，建筑材料价格居高不下，符合有关方面设定的条件也不容易，例如必须迎合中央政府、州政府或地方政府的条规，加上条规与准则不断更新，显示发展商挑战严峻，代价相当高昂。”

法迪依斯干达也是马来西亚房地產发展商会（REHDA）新任会长。他说，在这之前发展商落实的承担兴建利息措施，在一定程度上，让首次购屋者受惠，至少他们不需要在第一时间，拿出一笔购屋首期款项。

建议恢復发展商承担利息计划

可是，在政府废除这项计划后，许多首次购屋者已失去置產的能力。因此，政府或国家银行应该考虑恢復发展商承担利息（简称DIBS）计划，以便协助大部份购屋者的置產能力，在这段期间，购屋者的购买力，几乎落在屋价涨幅的后头。

法迪依斯干达认为，有关方面推出的系列打房措施，导致更多发展商收紧预算，减少房產供应，导致房价继续走高。

他说，首次购屋者应该享有发展商承担兴建期间利息的优惠，真正的购屋者，不应受到政府打房措施的惩罚。

“其实不只是大部份的本地人买不起大都市的房屋，即使是英国市民，也普遍买不起伦敦市中心的房產，地价昂贵、发展商成本高是最大的原因。”

阿兹兰：成本增
发展商也喊苦

另外，雪兰莪发展局（PKNS）总经理阿兹兰指出，银行严谨的条例，导致房屋贷款申请者被驳回的比例偏高，市场走势放缓，业者的营运成本进一步上升，例如建筑材料、劳工成本上涨，產业计划的申请延缓获批，已经影响该领域的成长步伐。

法迪依斯干达补充，20年前他加入產业发展领域，当时，在市场景气好的时候，產业发展商的利润介於30%，今天如果是综合城镇的发展，能取得15至16%的赚幅，发展商已经相当欣慰，商用產业发展计划的赚幅，一般锁定在25%之间，有些时候可能需要抱持有关產业一段时间。

他说，赚幅下跌、成本升高，是本地发展商今天最主要的挑战，成本压力加重，不只是土地价格昂贵，转换土地用途也加倍上涨，涨幅可能高达200%或300%，这是一笔相当庞大的数目。

虽然雪兰莪州发展机构拥有数百英亩的土地，不过，这些土地与巴生河流域的距离已越来越远，因此，在可以预见的將来，巴生河流域的產业价格，预料將保持坚稳状態，產业的发展步伐將日渐往外围迁移。

曾福传：从供应面著手打房

谈到冷却房產市场措施时，美景控股（MKH，6114，主板產业股）董事经理丹斯里曾福传认为，打房措施並未取得预期的效果，唯有降低发展商的营运成本，让房產价格降温，才可能达到打房的目標。

曾福传指出，在过去的5年，建筑成本总共上涨45至60%，这是房价不断走高最大因素，除了建筑材料成本偏高，其他的营运成本，例如土地、发展融资、迎合条规等皆相应走高，导致房產价格高居不下。

他个人认为，政府的打房措施，不应只从需求的角度出发，也需顾及供应一环。假如发展商投入的成本可以降低，相信对打房可以带来正面效果。

另外，假如发展商的利息承担计划没有被滥用，也是一项可以协助首次购屋者的措施。

过去这一两年，政府打房的措施，在一定程度上让房產买卖活动放缓，不过並没有让房屋价格下跌，或是止步不涨。

消费税料再推高屋价

1980至2010年这30年，本地人口按年不断成长，每年需要的房屋至少15万个单位，假如发展商在推行新发展计划拉起煞车器，无疑將导致房產供应减少，当供应一减少，屋价將会相应上涨，这是无法避免的趋势。

另外，法迪依斯干达指出，明年4月1日起开跑的消费税（GST），料將会导致產业价格上扬，儘管说住宅產业不需被徵收消费税；不过，建筑材料及其他相关成本，皆需要支付消费税，房產发展计划的成本自然被推高，建筑成本若增幅不大，发展商可以吸收，假如增幅比较庞大，其中一部份成本將转嫁给消费者/购屋者，这是难免的后续行动。

因此，如果希望房价稳定，產业领域必须增加房產供应，当然，购屋者在贷款的申请也必须容易获批，这才是广大市民所期许的。

出席圆桌会议者尚有Oxley控股（马）私人有限公司首席执行员拿督奥斯曼奥马，以及雪兰莪州发展机构总经理阿兹兰，拿督奥斯曼奥马在这之前是雪兰莪州发展机构掌舵人。

他说，自从发展商承担兴建期间利息计划被废除后，购屋者申请贷款不获批的个案相应增加，实现购屋梦想显得更为遥远。

“整个系统必须调整，以確保房屋对国民来说，仍是个在负担能力范围以內的资產。”

张仰荣：发展过速
潜伏风暴阴影

针对外国投资者都对本地房地產市场感兴趣一事，產业估价师张仰荣博士认为，这对於要出售房地產的业者是好的，但是对於国民整体利益而言，並不是好事。

他说，“海外投资者购买本地房地產，多数时候不是自住，反而是空置单位居多，如果一个发展计划有超过50%的单位无人居住，对整个產业社区的正面发展可能会有不利影响。”

张仰荣在產业高峰大会上指出，欧美一些国家，例如英国和美国的房地產，普遍受到外籍人士的欢迎，但情况与我国不同，以美国为例子，不少中国人或其他亚洲人移居到该国生活，因此，当地的房地產即使是由外国人购买，空置的房產单位並不多。

张仰荣指出，我国近年来房地產市场的发展趋势，潜在1996年至1997年亚洲金融风暴前的情景，担心明年金融风暴可能袭击本地市场。

在本地市场，许多房產计划正在推行中，包括首都以南的城镇，例如万宜、森美兰州的汝来、芙蓉等地，已显现饱和状態，发展商在大事推出新发展计划，也许忘了1997年亚洲金融风暴之前，大马经济一片大好的情景，如今各地许多发展计划的施工情况有些相似。

以防万一
不买超高价房屋

张仰荣在房產高峰会议后补充，目前產业市场与当年另一个相似的地方是：1996至1998年期间，房地產交易量和交易额的增长在逐年减少，这情况与我国近年来的房地產市场也有相似之处，这些可以解读为金融风暴来临前的徵兆。

他说，我国生活费日益增长，明年將落实消费税，市民们的可消费收入將相应减少，剩下能够投资的资金已经不多，如此一来，房地產市场需求少了，价格將会下跌，届时要脱售房產单位，可能也无法获得比较好的售价。

有鉴於此，他给予25岁至40岁青年的建议：假如所承担的房贷超过净收入的三分之一，应做出脱售相关產业的决定，主要是顾虑到未来几年，假如经济发展走下坡，这一批年轻人可能无法负担。

他进一步举例说明：“假设一对夫妇月入1万5千令吉，扣除公积金后剩余1万4千令吉，如果他们购买一间100万令吉的房屋，每个月房贷分期7千令吉，剩余7千令吉作为日常开支。”

“从这个数据来衡量，这对夫妇有能力负担房贷分期，可是，万一经济下滑，公司紧缩开销裁员，其中一人（假如妻子）失去工作，丈夫是否还有能力继续承担房贷？”这是个需要谨慎思考的问题。

不宜买超出能力资產

他补充，根据他以2013年房价的计算，一个人或家庭月入8千令吉才有能力负担53万令吉的公寓，可是，在巴生河流域的80%本地人民，以他们的收入水平来计算，一般只能负担中价或中低价房屋。

因此，財力条件不是很强稳的本地子民，不宜贸然进场购买超出自己能力的资產，以免供还房贷分期面临困难时，陷入进退两难的窘境。

郑金龙：房价放缓仍难负担

不过，全国购屋者协会总秘书郑金龙则反对恢復发展商的利息承担计划，他说，这是发展商售卖產业的工具之一。

反之，他认为，政府必须採取积极措施，抑制產业价格的上涨，非实在需求与投机风潮已造成屋价迅速飞涨。

城市和谐、房屋与地方政府部长拿督阿都拉曼在上一届的房產高峰会议上，发表主题演讲时指出：“收入成长並没有与屋价同步上扬，统计局公佈的家庭收入调查显示，大约80%的大马人，月收入低於6千954令吉，以凈收入佔房贷30%为基础，这一群人有能力购买的房屋价格，只是在30万令吉的水平。”

这番话显示，较不富裕的国民佔大多数，当然，市场上也有较小比率的人，拥有超过他们基本需求的產业数目，例如拥有2或3个產业单位。

他认为，政府需考虑颁佈更多措施，进一步遏制產业投机活动，虽然过去一年房价涨幅与交易减缓，不过价格仍超越大部份国民可负担的水平。

何振顺：捷运和高铁
带动產业价格

张仰荣对產业市场持看淡展望，另一名產业顾问何振顺则对前景保持乐观，他看好三大捷运计划、马新高铁计划途经的城镇，產业计划將获带动的展望。

根据他的瞭解，马新高铁途经的城镇，很有可能是从吉隆坡总站、森美兰州的芙蓉、马六甲的爱极乐、柔佛麻坡或巴莪、阿依淡，以及努沙再也，新加坡则有有两个站，其中一站很有可能是在裕廊东区。

他认为，一旦马新高铁路线通行后，两国间的经贸往来进一步提昇，產业的发展將在带动下更为蓬勃。

在巴生河流域捷运线週边地区的產业，已显示蓬勃发展，发展商锁定捷运线附近的產业发展地段，这些地区的產业价格已经动起来，一旦基本设施全面发展起来，相信后市获得看好。

饶铁生：城市发展
不应发展商主导

全球化、城市化普及，近年来关於智能城市的探討，显得更为频密，大马国际房地產联合会主席饶铁生认为，城市发展不应只由发展商主导，而是应该做好城市规划后颁佈宪报，並且每5年进行检討。

他说，城市规划必须纳入如何疏散交通、避免水灾、处理好垃圾管理、危机管理等问题，在这方面，城市发展局或相关机构肩负重大责任。

颁佈宪报每5年检討

“在本地，许多城市都是由发展商来主导发展步伐，发展商在取得土地后，对他们要进行的发展计划进行规划，可是却没有一个关於整个城市交通、水供、基本建设的单一规划。”

在发表谈话中，饶铁生也提到大吉隆坡计划。他个人认为，大吉隆坡计划也应颁佈宪报，每5年进行检討，同时应该由单一单位全权负责，而不是让10个地方政府各自管理。

他举了3个值得我们参考的城市规划例子，分別有中国的长春市、澳洲达尔文和新加坡。

饶铁生主讲的“城市化和智能城市：迈向城镇发展和低碳城市”课题，其他4名主讲人分別是马新双威集团產业发展部联合董事经理谢燕蒂、大马绿色建筑联盟主席沙立、森那美產业有限公司產业投资和资產管理主任拿督旺哈斯米以及煌孝集团主席兼董事经理张东孝。

结语：

產业发展是宏观经济的重要领域，一旦发展步伐失衡，料將对经济发展產生负面影响，因此，政府及监管当局不应忽视其潜在风险，而是按市场发展加以適当监督。