馬股半年原地踏步

一名分析員說，馬股半年表現落後東盟同儕，以致現在估值較今年初更添魅力，存有爭取“跑贏大市”的潛能。

這恐怕是今年以來，聽過最善良的謊言吧？

截至上週五為止，東盟股市當中，泰國、菲律賓和印尼今年至今成功取得雙位數漲幅，遠勝大馬的0.75%；連力爭上游放眼躋身發達經濟體的新加坡，也上升3.27%。

依照這樣的表現來看，馬股空談甚麼跑贏大市？

過去半年，菲律賓經濟改革進度理想，股市集萬千寵愛於一身，漲勢凌厲自是無須贅言，可是面對政治不確定因素的泰國和印尼股市也漲破10%，“穩定壓倒一切”的馬股情何以堪？

當然，泰國、菲律賓和印尼股市騰漲，明顯是受到美國聯儲局量寬措施（QE）延後退場的帶動。隨著游資繼續充斥，追逐短利的嗜血外資紛紛搶進這些危機並存的新興股市，一旦局勢改變，外資由愛生恨，這些大起的股市相信難逃大跌命運。

對馬股來說，倒楣的是，即使並未獲得外資大力扶持而跟著週邊股市強勢升高，卻肯定會在區域同儕倒地時一起沉淪。聯儲局2013年首次提及“退場”造成股市猛跌的慘痛回憶，投資者肯定歷歷在目。

其實，要說馬股不受外資青睞，也不全對。數據顯示，馬股面對外資連續丟貨6個月後，4月已經開始扭轉局勢，重新獲得外資歡心，上週更寫下連續10週淨買入的佳績。

不過，直到上週為止，外資今年至今依然賣出超過15億令吉馬股，若要全面擺脫賣壓，追趕去年淨買入30億令吉的表現，仍有不短的距離。

接下來，馬股繼續衝高的關鍵，可能落在國家銀行身上。

自從國行貨幣政策委員會（MPC）報告釋出強烈暗示後，經濟學家多預測國行可能在7月10日的會議上宣佈升息0.25%，以免經濟成長受到財政失衡的打擊。若升息幅度超過預期，馬股恐怕掉頭回落。

相對的，如果國行繼續保持利率在3%，物價騰漲、消費轉弱等利空效應擴大，進一步打擊上市公司的盈利表現，也可能抑制馬股走勢。

正如綜指雖然連創新高，今年至今卻僅僅守住不到1%漲幅一樣尷尬，馬股“跑贏大市”的美夢想要成真，一點也不容易。

土著单位开放申请须州政府批准

有关永久地契，地契文件出现进行交易前、须经过州政府批准的以下字眼：Tanah ini tidak dibenarkan dipindah milik atau dipajak dengan apacara sekali pun kecuali setelah mendapat kebenaran bertulis daripada pihak Berkuasa Negeri Sekatan Kepentingan.其中一些读者表示，他们的產业是发展商已申请开放的土著单位。

此外，在偿还房屋贷款、赎回地契后，土地局发出的地契有这样的字眼“Hakmilik Sementara”，这又表示甚么？

答：在雪兰莪州一些地区的住宅產业，虽然是永久地契，地契文件存在的一些字眼，导致业主准备进行交易之前，必须寻求州政府的批准。

这些產业，其中一些是发展商申请开放的土著单位，行內人士指出，当局在一些產业、特別是已申请开放的土著单位，加入欲进行交易之前，必须寻求州政府批准的字眼，主要用意是减少市场在住宅產业进行投机。

至於地契文件显示“HakmilikSementara”这2个字，主要是土地局本身还未进行测量，土地局基於那是发展商自己测量师的测量，是仍未获確认的最终尺寸，因此，发出的地契有“Hakmilik Sementara”这2个字。

在英文，“Hakmilik Sementara”就是“Qualified Title”，这份地契文件可以用来申请房屋贷款、进行產业买卖等交易。

檳城住宅產业‧转手交易活跃

有东方花园之称的檳城，住宅產业交易保持活跃，其中转手市场对比首要市场的比率分別是70：30，以交易宗数来说，2012全年，首要市场佔31%、或7千302宗，转手市场佔69%或1万5千964宗，意即交易宗数共2万3千266宗。

至於交易总值，首要市场佔26%或18亿4千万令吉、转手市场74%或52亿6千万令吉。附图反映2008至2012年之间，檳城住宅產业交易量与值走势。

交易量与交易值
2011年最高

若以產业类型的交易来看，组屋最多，佔24%或5千692宗，接下来是2至3层排屋，佔18%或4千268宗、然后是公寓／共管公寓15%或3千578宗，再来是廉价组屋12%或2千702宗。

空地与2至3层半独立式洋房各佔5%，交易宗数分別是1千零93宗和1千280宗，再来有单层半独立式洋房及廉价房屋各佔3%，交易宗数分別是639宗和638宗，至於城市房屋及四合院各佔1%，交易宗数分別是190宗和239宗，其他產业交易只是7宗。

永利行国际產业顾问公司高级伙伴倪传鹏说，从图表走势可以看出，檳城首要与转手產业市场的交易量与值，在2010至2012年之间，以2011年最高，隨后在2012年趋於平稳，附图可看出其分別。

另外，永利行也附带大马住宅產业交易宗数与价值供对比，从中估算出檳城住宅產业在大马產业交易宗数与价值所佔的比率。

公寓和排屋有甚么分別？

“购屋新人”来信提问，公寓与排屋有甚么分別？另外，购买永久地契和非永久地契的房屋，有哪些要注意的事项？

如果產业的业主去世或者报穷又会带来甚么影响？如果业主是马来人，可是文件没有注明土著持有者，会不会在买下房屋后，產生后续问题？

答：“购屋新人”读者来信提出的问题，是许多首购屋者脑子里存在的疑问，简单来说，排屋拥有本身的土地，公寓则是分层產业，与其他多户的业主，共同居住在同一块土地的公寓单位。

另一个不同点是：假如是购买有地排屋，购屋者与发展商签署买卖合约后的24个月，发展商必须移交房屋锁匙给购屋者；至於购买公寓產业者，则是双方在签署买卖合约后的36个月內，购屋者获得新屋锁匙。

再来是公寓单位的业主，每月必须缴交公寓管理与维修费，因为这是共管產业，公寓业主必须有这方面的认知，而且隨著共管產业的老旧，公寓管理与维修费会调高，以应付所需的开销。

提到永久与非永久地契的產业，其分別在於非永久地契的业主，在准备转售產业时，必须向有关当局提出，申请获批后才能转售，以便產业的拥有权能够转换名字。

非永久地契增值空间逐年缩小

另外，非永久地契的產业，如果契约剩下的年限不多，例如少过50年，產业的增值空间会逐年缩小，这並非说没有增值潜能，而是增值的幅度不多；还有在转售时，可能会因为买主比较难获得贷款，或是贷款的额度不大，被迫降低所要的目標价，以便交易可以完成。

因此，倘若购买的是非永久地契產业，要向卖主瞭解產业坐落的土地，契约还剩下多少年？然后向银行瞭解贷款的事项，確保贷款能获批，包括能获得的贷款百分比，然后再向卖主商討是否能降低售价，以及支付购买產业订金。

业主逝世报穷交易拖较久

假如业主已逝世，產业单位还是他的名字，若准备购买这样的房產单位，交易会拖拉比较久，买方必须要有心里准备。

类似这样的產业单位属於遗產，必须办好相关產业的转移手续，才能转售给新买主，產业手续的转移，可以是一年或更长时间，除非可以等待，否则，还是不要考虑好。

对遗產受益者来说，待遗產执行人办妥手续后进行產业转售购买，这样比较妥当，避免在办理遗產的转移手续时，发生受益人之间起爭执，例如对遗產的分配无法达致协议等问题，这样会影响產业的交易。

假如业主已经报穷，其名下產业將被冻结，在购买產业之前，律师会展开破產搜寻，除非是搜寻结果有疏漏，否则，已报穷者不可能进行產业脱售。

土著业主卖屋申请未必获批

另外，假如业主是马来人，可是文件没有注明是土著持有者，很有可能他购买的是非土著单位，儘管如此，当他们准备脱售给非土著时，申请未必获批，特別是在一些州属，在州土地法的限制之下，交易不可能落实，万一支付了订金，或签署买卖合约，付了10%屋款，在转换產业拥有者的名字时，却申请不能获批，麻烦就大了。

一些土著业主宣称，他购买的是非土著单位，可以出售给非土著，可是，往往到了相关部门提出申请时，却久久不能获批，这就是最关键的问题。

通膨吃掉存款‧买屋当储蓄

在目前通货膨胀升温的大环境，储蓄及定期存款的实际回酬其实介於负水平，这足以反映为何城市居民，將购买產业视为三大投资工具之一，排在定期存款之后，做为储蓄財富的一个方式。

马来西亚是发展中放眼先进国的国家，投资银行最近的一项调查报告显示，家庭收入在1万令吉或以上者，佔拥有4或5间房屋的72%；另一方面，家庭收入不到5千令吉，其中40%至45%，没拥有任何產业，这是令人感到无奈的地方。

与此同时，19至23%的受访者宣称没有本身的房屋，另外有5%住在廉价屋；首次购屋者及提昇房屋拥有者佔受访者的40%，不过，33%拥有2间或超过2间的房屋。

此外，接近三分之二的受访者，居家拥有2辆或超过2辆轿车，其中91%希望购买非国產车，意即只有9%想买国產车；可是，半数的人驾驶国產车，主要是由於购买力有限，在选择不多的情况下购买国產车。

在受访者当中，11%表示准备在接下来12个月购买產业，另外，58%表示计划在接下来3年购买，15%表示在任何时候、不准备购买任何资產。

他们之中的54%补充，可负担能力及融资事项，是阻碍他们购买產业的主要因素，另外，28%表示產业价格为阻力。

针对產业价格前景的预期，大约46%预计价格將强力上扬，29%表示价格稍微上升，只有13%认为价格会下跌。

家庭收入越低、他们普遍预期產业价格將大幅上升，一般来说，75%受访者预计，產业价格继续上扬，另外12%预期价格將持平。

97%家庭至少一辆车

此外，调查结果显示，接下来3至5年，本地汽车业成长潜能有限，原因包括：97%表示家庭至少已拥有一辆轿车，66%拥有2辆或超过2辆轿车，显示本地汽车业已达到饱和点，大马是东南亚国家之中，拥车比例最高的国家之一。

由於生活费上升，包括交通费用增加，造成大多数大马人暂时搁置下一辆轿车的购买，88%受访者认同在交通的开销增加，58%表示成本上涨超过25%，燃油成本较高，包括泊车费增加，特別是在市中心，是造成交通开销增加的主要原因。

公共交通基本设施改善，预料在接下来將有更多人採用公共交通，尤其是在市中心工作的上班族。根据调查，虽然79%的受访者在市中心工作；不过，只有26%採用公共交通、62%驾车，一旦捷运及轻快铁延伸工程完成，採用公共交通体系的人將大幅增加，新车的车主数目可能会减少。

依然是购买轿车的话题，调查也发现，国產车製造商的展望並不是很乐观，虽然47%的受访者目前至少拥有一辆国產车；不过，只有10%表示，接下来购买新车仍会选择国產车，这一点也不意外，从过去几年的新车销售趋势可反映出来，因此，国產车生產商也需加强他们在这个行业的竞爭力。

87%隨意开销增

另一方面，87%的受访者指出，与过去2年比较，他们在隨意购买项目的开销显著增加，只有4.6%受访者表示开销减少；在受访者中，19%表示开销增加超过50%、46%宣称开销增加25至50%，其余的表示，开销增加不到25%。

不只是在隨意购买项目的开销增加，67%受访者宣称，这方面项目的开销，实际上佔可供消费收入的一大比率，只有9%宣称开销下跌。

大马核心消费价格指数（不包括食品与饮料、烟草与交通费）在过去2年只增长1至2%，市民在隨意购买项目的开销增加，主要是在2008至2009年的全球金融危机发生后，深信大马的经济保持稳定。

虽然家庭债务对国內生產总值比率，从2011年的76.2%上升至2013年的86.8%，不过，大马的家庭流动金融资產对家庭比率，保持在159至160%的稳定水平。

与此同时，大马在市郊购物商场的消费比在市中心多，这显示永旺大马选对了正规的商业模式，32%的受访者每週前往购物商场，超过三分之一的受访者（39%）宣称，他们鲜少前往便利商店购物。

在百货商店购物，51.6%及27.8%分別选择在霸级市场及购物大厦/超级市场消费，他们是基於便利、价格低廉等主要因素，只有9.4%选择到便利商店购物。

家庭规模缩小

2010年，大马家庭平均规模为4.3人，巴生河流域较少，平均为3.9人，63%的受访者居住在拥有4个或超过4个人的家庭，19%的家庭只有1至2人，预示单一单元的家庭日益增加，这似乎暗示家庭规模正日渐缩小，一般夫妇生养孩子的数目已经逐渐减少。

其中39%的受访者没有小孩，包括只拥有一个小孩的家庭，百分比是53%；另外，68%的受访者表示已婚，家庭规模较小，以及孩子人数较少，这是个新的趋势。

家庭规模缩小可能是因为城市化，以及人们较为富裕，30%的受访者则是每月拥有1万令吉、或更高收入的家庭。

与此同时，87%的受访者表示，每月將一部份收入储蓄起来，不过，13%是零储蓄一族，而且可能还借钱应付需求，直到年终的花红也花光。

另一方面，25%的受访者表示將收入的超过20%储蓄起来，有4%表示储蓄收入的超过50%，三分之一受访者表示，將储蓄存入定期存款，19%表示將储蓄存放在股市、21%投资在產业市场，以及12%投资在黄金与珠宝。

若以种族的分类，马来人及其他土著存放在定期存款的百分比较少，他们的储蓄大部份投资在政府相关基金，例如由国民投资管理的基金，好比提供高股息的投资，华人將比较高比例的储蓄投资在股市与產业，印度人则偏好黄金/珠宝。

逾半受访者要削减支出

对於普罗大眾来说，他们在股市的投资主要是通过单位信託，不过，仍有大约30%自己展开投资，他们可能是短期交易商、选择购买或涉及投机股，佔受访者的57%。

至於在股市的直接投资者，他们的投资决策高度受到分析员建议的影响，这显示证券研究的重要性，意外的是，少数人採用技术性图表分析工具，而且比较少人道听途说购买股票。

联昌投资银行是在今年5月，对大马人展开一项调查，在回应的3千份电邮，佔寄出邮件的40%，参与者之中69%为女性，马来人48%、华人39%，以及印度人大约9%，68%的受访者已结婚、78%参与者年龄在31岁或超过31岁。

前面提到消费的问题，调查显示，大马人拥有较强大的消费能力，许多受访者採取防范措施削减通货膨胀造成的压力，消费者基本面（指数跌至低於100点）受到削减补贴、明年將实施消费税的影响。

政府削津生活费涨

政府在去年全国大选后削减多项补贴，50%的受访者感受到生活成本迅速上涨，已开始感受到衝击，56%的受访者表示將削减开支，在2015年4月消费税措施实施前减少消费。

为了减缓通货膨胀及消费税造成的衝击，超过50%受访者表示减少出外用餐、削减购物、减少出外旅游，以及节省水、电的使用。

另外，抽烟的受访者之中，52%表示將减少抽烟，特別是在去年杪香烟价格调升之后，最后一项他们將减少消费的是必需品与食品；如此一来，预料零售商与烟草商的衝击最明显，因为消费者已做好面对生活成本升高的准备。

杂货水电开销大

今天，大马人口已逼近3千万人，回顾1957年，当年的首相东姑阿都拉曼，8月31日在新建好的默迪卡体育场高喊“Merdeka”时，大马只有630万的人口。

人口增加对基本设施的需求相应增多，基本设施包括房屋、公共交通、购物商场等，调查报告显示，过去2年，大部份家庭在杂货与水、电的开销增加20至50%，这方面的开销增加，相信是因为使用量增加多过於价格的升幅。

假设是与过去2年通货膨胀上升3%至4%同步走高，那么开销增加20至50%，很有可能包括最近这一次的电费上调，估计对住宅在电气的使用，造成开销增加10至12%，这意味消费者可按情况减少使用电量，以节省日常开销。

另外，调查也显示，大多数受访者感受到生活成本升速太快，並且开始打击他们的可供消费收入，他们之中，多数认为在外用餐的开销，比过去2年增加25至50%；在这期间，在杂货、水电、交通以及隨意消费物品的开销，也面对同样的25至50%涨幅，比2011年以来的消费者价格指数平均上涨2.3%高。

在这之前，消费者价格指数稍低，主要是有许多通膨管製品，可是，城市生活费不断上升，物价持续上涨，特別是白糖、汽油及电费开销增加。

成本压力加重，企业与交易商將成本转嫁给消费者，在9个月內通膨扬升2%，2015年4月开始实施消费税措施，届时通膨料进一步走高。

消费税实施前减少消费

大多数受访者表示，他们会在消费税措施实施之前减少消费，这与其他国家的情况稍有不同，他们会在消费税措施实施前做出较大笔的消费，特別是在耐用品的购买。

以纽西兰的情况，1986年消费税（10%）实施前市场需求大增，后来在1989年消费税提高至12.5%，市民也提前购买耐用品。

新加坡也出现同样趋势，1994年推行3%消费税措施之前几个月，零售业销量增加，一般相信，消费税措施的影响效应只是暂时性，零售业销量最终將恢復正常。

这次的调查结果显示，市民將通过：

1）减少购物的消费、

2）减少出外用餐、

3）减少水、电使用量，来抵挡通货膨胀及消费税造成的衝击。

儘管生活费上升，不过，生活水准並没有显著下跌，大多数受访者表示，可供消费收入在隨意消费品的开销稍高，大多数人仍在外用餐，每週至少一或两次；因此，虽然一般家庭感受到生活成本较高，需求则在较高收入之下成为缓衝因素。

其中一些消费者选择到霸级市场购物，儘量增加储蓄，配合现代科技的进步，通过互联网购物已日渐普及，並且是排名第三的购物方式，他们购买的物品主要是衣服与配件、电脑及消费者电子產品，主因是方便，而且价格比较便宜。

此外，大多数受访者选择拨出较多款项供旅游，拨款的数额比两年前多，超过三分之二將选择区域或世界其他地方，不到半数受访者选择在本地旅游。

生活费昂贵
储蓄率偏低

另一方面，大多数的受访者收入在3千至1万令吉之间，他们在医药保健及医保的开销，介於收入的5至20%，这次调查反映中等收入阶级消费者的储蓄习性，他们將每月收入的1至20%储蓄起来。（参考图表1）

储蓄率偏低或许是因为城市地区生活费昂贵，除了產业，最大笔的开销分別是家庭的必需品，以及孩子的教育费，然后是车子与交通开销。（参考图表2）

与此同时，至少三分之一的受访者宣称，他们將储蓄存放在定期存款户头，在目前通货膨胀升温的环境，储蓄及定期存款的实际回酬其实介於负水平，这足以说明为何城市居民、將购买產业视为三大投资选择之一，排在定期存款之后，做为储蓄財富的一个方式，在投资產业之外则是在股市投资。（参考图表3）

另外，超过四分之一的受访者表示，探討在3年后购买產业，47%表示希望在接下来3年內购买房產，显示市场人士对房產的需求保持强劲，儘管不久前推出一系列的抑制產业市场过热措施，例如较高比率的產业盈利税。（参考图表4）

结语：

对购屋者来说，最大的阻力是迎合偿债要求，虽然房產买家不需要偿付消费税，不过，房屋发展商在推出房產计划仍需要支付消费税，基於目前的需求实力，相信发展商將把一部份成本转嫁到买家手上，因此，大部份受访者深信，產业价格將大幅扬升。

外资强势 大量新楼抢买家

我国房地產商强推新房屋计划，大打广告战。这个6月涌现大篇幅房地產广告，翻开一份份的报章，映入眼帘的广告房地產广告多不胜举，单从6月27和28日今昨两天的我国6家中文报章统计，里头就有78则新房產推出的广告，涉及至少15家发展商，其中全版广告佔逾70%。

业內人士不排除这种现象，与地產商渡过买气放缓的上半年后，为了刺激下半年买气和业续，势机推出的新楼盘计划。

房地產业者认为，我国房市上半年买气稍微放缓，而箇中原因包括银行贷款条例收紧，消费者较难贷款而造成的买房人数下降；同时由于去年財政预算案公布系列打房措施，发展商在今年上半年也抱持观望態度，而较少推出新房屋计划。

世界不动產协会（FIABCI）大马分会总秘书俞贵狮在接受《东方日报》询问时证实，我国房地產市场確实在上半年有所放缓，而在报章打广告就是刺激销售的其中一个方法。

「买气放缓的原因很多，政府的打房措施及贷款难度是其中的原因。最近房价涨得快，但过去能取得90%贷款，现在可能只能取得70%至80%贷款。消费者若需自行拿出20%至30%，对没有积蓄的人来说就有难度。」

他也透露，掛牌公司打广告固然是为了衝刺业绩，以期交出漂亮成绩单；但其中也不乏发展商与银行之间贷款协议的因素。

「银行在批给发展商贷款时，条件会包括发展商必须能预先售出50%至70%房屋，银行才会批下该笔贷款，发展商才能建造该项计划。这相信也是发展商必须努力衝刺的原因。」

银行贷款收紧

另一方面，Metro Homes房地產代理公司董事薛国龙在接受《东方日报》电访时证实，过去每年6月其实都不算是推出房屋计划的旺季，今年的房地產广告比过去的6月来得多。

他指出，由于去年公布的財政预算案的打房措施，房地產商今年上半年抱持观望態度，推出较少新房屋计划，所以现在开始急起直追，衝刺业绩。

他说，买气放缓最主要是因为银行贷款收紧，较少人能成功获得批准；同时打房措施將外国人购屋门槛从50万提高至100万也带来不少影响。

「这是因为我们所吸引的外国人其实不是收入极高的人们，很多是中產阶级。」

至于房市买气低落与政府宣布即將落实消费税是否有关係，俞贵狮表示，消费税落实的影响还没真正出现，倒是落实以后房价料將上涨2%至6%。

「虽然购屋不需要缴付消费税，但发展商购买建材时仍需缴付消费税，而这个额外成本相信也会转嫁到消费人身上。」

薛国龙表示，国人得知明年会落实消费税，其实应该更刺激房市买气才对，「因为消费者应该会趁消费税落实前，赶快把房子买下来」。

外资进驻竞爭激烈　房地產商出招抢客

由于外资进驻我国房地產业，造成我国房地產领域竞爭更激烈，我国房地產商不得不推出更多花招，全力抢客！

从我国房地產广告看来，我国房地產发展商甚至在推出新计划时举办类似「嘉年华会」的活动，除了邀请舞狮、小丑到场助兴，甚至举办產业讲座；部分甚至举办吃喝玩乐活动之余，也准备丰富奖品。

Metro Homes房地產代理公司董事薛国龙认为，除了房市的买气放缓，外资进驻也让我国房地產领域面对更多竞爭，必须更积极招揽顾客。

大部分中国外资

他续指，进驻我国房地產业的外资，其中大部分是中国外资，这些公司主要包括碧桂园、富力（R&F）、绿地（Greenland）、雅居乐等。

他表示，这些公司主要是从2012年年末开始进驻我国，並从2013年开始活跃。

根据中国媒体《网易財经》的报导，中国的房地產公司投资大马的位置主要集中于两处，一是柔佛州依斯干达经济特区，碧桂园、富力、新华联、绿地的主要投资都集中于此；另一热点则是吉隆坡，碧桂园和雅居乐在此都有投资。

报导指出，富力地產是在2013年12月以85亿人民幣（约42亿令吉）收购新山6幅土地；而总资產约566亿令吉的该公司，在大马的一个项目投资额就占总资產7.4%，可谓不小。

碧桂园投资金海湾的项目合约销售额则为68.1亿人民幣（约33.3亿令吉），占全年合约销售额的6.4%。

柔建南洋度假中心

绿地集团则是在大马单体投资额度最高的中国集团，投资额度高达200亿人民幣（约98亿令吉）。该笔投资占总资產的5.8%。

中资房地產公司新华联则在2014年1月买下柔佛州梅蒂尼B区约4.73万平方米的土地，擬建南洋度假中心，收购价为3亿元（约1.5亿令吉）。

雅居乐在大马的投资则相对谨慎，该公司没有选择靠近新加坡的新山地区，而是选择了吉隆坡的著名高档住宅区Mont Kiara，收购价为3.43亿元。

新楼盘主打「美好家园」

房地產商在本月推出的新楼盘广告，以高级公寓最多，除了以夜景呈现、主打「都会便利生活」的公寓，也不乏主打「自然风」，以绿意盎然的大自然环境为卖点。

新房屋计划多以「美好家园」为主打，希望消费者能掏腰包买下房產，刺激房市市场。

根据《东方日报》统计，从6月27日至28日短短两天內，共有至少15家房地发展商在本地6大中文报，刊登了逾78则房產不同的房產广告，而其中70%是全版广告，展示出房產业者积极及迫切希望通过广告宣传方式来吸引买家。

这其中雪隆一带房屋计划佔80%，地点包括莎阿南、吉隆坡、赛城及布城等。

广告分3类型

主要推出的新楼盘广告可分为3大类型即都市豪华公寓、独立式洋房及店铺，价格更从逾35万6000至300万不等，80%是属于永久地契。

在这15家发展商內，多达至少10家发展在不同中文报刊登广告。

各类產业大比拼

办公楼市场分散至吉隆坡市中心以外地区，最主要的推动力是吉隆坡市中心土地有限，可供发展新办公楼的地段已经不多；不过，最新的趋势又把焦点转向首都市中心，建议中不少新的办公楼发展计划重新回到市区。

新办公楼重返市区

巴生河流域是我国產业市场的中心，这里各类型產业发展蓬勃，交易比国內其他地区活跃，不论是一手或转手產业的价格，许多时候都走在其他州属的前端。

供应需求平衡巴生河流域的办公楼供应与需求，一直以来保持平衡状態，不致於出现供应过於过剩的局面。2013年，办公空间供应增加360万平方尺，与2008至2012年的年度平均供应约370万平方尺相近。

至2013年杪，巴生河流域的办公楼空间介於9千270万平方尺，其中4千315万平方尺在吉隆坡市中心、3千960万平方尺分佈在吉隆坡大都会及大吉隆坡1千200万平方尺。

办公楼市场分散至吉隆坡市中心以外地区，最主要的推动力是吉隆坡市中心土地有限，可供发展新办公楼的地段不多。

不过，最新的趋势又把焦点转向首都市中心，建议中不少新的办公楼发展计划重新回到市区，例如敦拉萨贸易中心、华丽山默迪卡商业產业皆位於市中心，尤其靠近巴生河流域的捷运工程。

2014年办公楼市场的发展脚步稍微放慢，估计今年完工的办公空间介於660万平方尺（佔现有供应的7.1%）。

2014年办公空间新增供应，其中280万平方尺位於吉隆坡市中心，其余的390万平方尺位於吉隆坡大都会；另外，50万平方尺则分佈在大吉隆坡。

办公楼需求增

我国就业数据与商业状况保持向上格局，市场对办公楼空间的需求增长，预料在2014年保持蓬勃，2013年，市场吸纳330万平方尺的办公空间，其中吉隆坡市中心佔90万平方尺、吉隆坡大都会209万平方尺及大吉隆坡4万8千平方尺，比2012年凈吸纳率增长20%；另外，2013年办公空间空置率，从2012年的16.2%下跌至14%。

与此同时，吉隆坡市中心办公楼空置率最低，介於10%，而大吉隆坡办公楼的空置率最高，平均在19%之间，吉隆坡大都会居中，平均在17%的水平。

租金持稳

此外，首要办公楼的租金在2013年稳健成长4.6%，至每平方尺月租6令吉80仙，比2012年的每平方尺月租6令吉50仙稍高，预测2014年首要办公楼租金將改善或保持稳定。

商业市场保持平稳，预计將扶持2014年的办公楼市场，今年新增供应不如2013年高，新展开的建筑工程不多，预料將使到空间供应的增长保持適中水平。另外，今年的办公楼市场，依然是租户的市场，新增供应將让办公楼的租金保持竞爭性水平。

零售產业持稳

2014年的大马旅游年，市场焦点除了关注休閒產业供应是否充足，也確保本地的零售產业发展保持稳健，以便有助於推动购物商场的零售业。

过去一年，巴生河流域零售產业累积供应，按年比小幅增长0.5%，也比过去5年，平均年度增长2%较逊。

2013年零售產业空间供应总共4千400万平方尺，比2012年及2011年的4千380万平方尺、4千零90万平方尺稍增。

此外，於2013年完工的购物商场包括Giant@USJ，於首季完成，还有是在第四季完成的The School@Jaya One；同年12月，位於蕉赖的Cheras Sentral（凤凰广场再发展计划）重新开张营业。

与此同时，位於蕉赖路佔地88万平方尺的粉新广场，与300个客房的酒店连接，也是许多著名品牌例如Uniqlo、G2000及Giordano的销售中心。

放眼未来，零售產业空间料在2014年之前，增加640万平方尺或14.5%，其中161万平方尺在吉隆坡市中心、吉隆坡大都会251万平方尺及大吉隆坡225万平方尺，预料將对购物商场在爭取保留现有租户面对压力。

在2014年，31%的零售產业位於大吉隆坡、45%分佈在吉隆坡大都会及吉隆坡市中心24%，过去5年零售业中心分散至市中心以外的趋势，反映在市中心发展新购物中心的土地资源稀少。

空置率9至11%

另外，在过去5年，空置率介於9至11%的水平，2013年巴生河流域零售业中心保持稳定，平均空置率从11.4%下跌至10%。与此同时，大吉隆坡购物中心空置率从10.2%上升至12.2%、吉隆坡大都会空置率维持在10.3%，之前一年10.3%、吉隆坡市中心零售產业中心稍有改善，空置率从2012年的8.9%，下跌至2013年的6.5%。

当零售產业空间供应在2014年进一步增加时，预料空置率將比2013年升高，不过，吉隆坡市中心购物商场平均空置率保持偏低，吉隆坡大都会及大吉隆坡零售產业中心的空置率將进一步上升，新的空间供应將造成空置率升高。

新酒店齐登场

在首都中部及大都会地区，有几家酒店於2013年完工，这些酒店主要供商务旅行者、中至高档旅客的需求。

其中Aloft吉隆坡中环酒店在2013年3月开张启用，该家共有482间客房的酒店，由国际酒店管理集团Starwood酒店与度假村负责。

这並非2013年唯一加入市场的新酒店，另一家140间客房的WOLO酒店（由前办公楼KLIH大厦改装），位於武吉免登路，於2013年10月开张营运。

此外，孟沙成为Pullman吉隆坡孟沙的总部，这家酒店共有513间休閒客房与商务房间。

由大华保险集团兴建的One@Bukit Ceylon酒店，共有354间客房与服务公寓，位於吉隆坡锡兰巷，这座27层楼高的酒店，拥有宽大的泳池、空中健身房、自助洗衣店及商务中心。

巴生河流域的3至5星酒店累积供应量，从2012年的150家（或4万4千653间客房），增至2013年的153家酒店（或4万5千737间客房）。

多数集中吉隆坡市区

以地点来说，大多数的酒店位於吉隆坡市区，佔巴生河流域酒店房客的55%，在2014年，预料酒店业將保持同样或展开更多的建筑活动。

另外，获奖的酒店管理集团Alila酒店与度假村，与Keystone土地发展合作，以便在孟沙大华保险对面建立一家精美酒店，名为Alila孟沙@The Establishment，这家共有124间客房的酒店，预期在2016年完工。

吉隆坡The RuMa Hotel & Residences位於加炳路，於2013年3月推出，供应253家酒店客房及200间住宅单位，预料將於2016年开张启用。

此外，贸易风机构旗下產业Crowne Plaza Mutiara酒店，於2013年1月初停止营业，並且与国际大厦拆毁，以便展开一项耗资60亿令吉的综合用途发展计划，这项计划包括A+级办公楼、服务公寓及零售產业。

2014年酒店供应的增长，预计比2013年加速，达到4万8千127间客房，按年增长5.2%，来自163家酒店。

另外，预定在2015年4月起推出的6%消费税措施，预料不会影响市场对休閒业服务的需求，目前，该领域徵收10%的服务税。

购物商场回酬率遭压缩

首要零售商场的平均租金，保持在稳健的成长趋势，2013年按年成长10%、每平方尺22令吉，比2012年的20令吉高。

由於新加入市场的购物商场逐渐增多，次级商场的展望面对压力，首要购物商场的回酬率继续面对压缩，介於4.4至6.2%，租金回酬率则在6.2至9.4%之间。

城市人口日渐富裕，加上巴生河流域中阶层收入人口增加，预料將继续扶助本地的消费浪潮。反之，通膨率上扬、家庭债务沉重，继续威胁本地市场的需求。

此外，零售商场、特別是时尚广场的竞爭力將日益加强，不少新的综合用途发展计划，也將零售產业中心列为主要类型產业，这些商场预计在3至5年內加入市场。

工业產业供应紧缩

经济发展蓬勃，除了商业產业市场兴旺，工业產业建筑也欣欣向荣；根据国家產业资讯中心的数据，过去5年，工业產业大厦的总量，从2008年的3万7千507个单位，增至2013年的3万9千零35个单位，平均年成长率在0.7%的比率。

其中独立式厂房从2008年的4千572个单位，增至2013年的4千889个，平均成长率1.3%，半独立式工厂年成长率，平均在3.8%之间，从2008年的3千752间增至4千514间。

此外，在2008至2013年这5年，排式工厂的供应量，平均成长率0.3%，从2008年的2万9千183间，增至2013年的2万9千575间，按年平均成长率0.8%，卖剩的厂房单位並不多。

另外，在卖剩的厂房单位中，以排式工厂佔大多数，介於卖剩单位中的84至91%，2013年工业厂房卖剩单位显著下跌，在该期间达到最低水平，显示供应形势紧缩。

厂房供不应求

2013上半年，製造业投资额达225亿令吉，或336个產业计划，其中102个价值23亿令吉，位於巴生河流域。

这些计划预计將在巴生河流域、带来超过4千个就业机会，主要是在电子与电气、基本金属產品、石油產品、食品生產、交通器材及非金属矿务业。

工业厂房的租金在2013年微幅上升，沙亚南主要工业地点的厂房租金强劲成长，从2010年的每平方尺1令吉20仙至1令吉30仙，上扬至2013年的1令吉30仙至2令吉之间。

其他一些地点，例如吉隆坡的KIP工业园，工业厂房租金在2013年持平，介於1令吉40仙至1令吉70仙；不过，与2010年比较，这一地区的租金，按年取得平均15.7%的成长率，其中八打灵再也第51与51A区的工业產业，2008年至今租金表现平平，2013年工业厂房大厦的租金，介於每平方尺1令吉50仙至2令吉之间。

另外，巴生班达马兰工业园的租金，在2010至2013年之间，平均年成长率在3至4%之间，租金从2010年的80仙至1令吉10仙，上扬至2013年的90仙至1令吉20仙。

与此同时，巴生河流域工业领域继续以强稳步伐成长，海外与本地投资成长保持平稳，预料本区域市场对工业產业的需求，保持蓬勃成长步伐。

租金料上扬

一般预测，2014年工业空间供应进一步紧缩，主要是供应趋势没有和最近的需求同步成长，预料这將推高2014年的租金水平，特別是规划完善的工业园与基本设施，这些皆有助於扶持高科技与资本密集工业的发展。

700公里纵贯东海岸 建狮城通丹州新大道

中央政府将建设一条从新加坡沿着东海岸，直通吉兰丹的“东海岸———新加坡高速大道”，纵贯新、柔、彭、登及丹州，全长估计超过700公里。

连接新马中三国

计划中的东海岸———新加坡高速大道，是从新加坡连接到拟议中的马新第三大桥，再进入柔东、东海岸，乃至接近马泰边境的彭加兰古堡，最终目的地是通往中国。

该条跨国高速大道一旦落实，将衔接东协5国，包括新加坡、马来西亚、泰国、缅甸、越南，以及中国。

如果这条高速大道建设完成，料可加速带动及刺激东海岸三州及柔东经济发展。

大道起点在狮城白沙浮

目前东海岸及柔东的重点建设计划包括马中关丹产业园、关丹深水港、柔东边佳兰石油综合中心（PIPC）、拟议中可能落在柔东的马新第三大桥及首相拿督斯里纳吉今天宣布的边佳兰独立深水码头等。

“东海岸———新加坡高速大道”的起点是在白沙浮（Pasir Ris），位于新加坡东北部樟宜机场一带，接近柔佛州边佳兰“石油化工城”。

柔佛產业过剩‧隆供应稳定

產业领域短期挑战重重，可丰隆研究认为就宏观角度而言，人口增长、城市化等趋势继续对產业需求提供动力，使长期產业需求依然处於健康状態。

据丰隆研究推算，假设结婚和拥屋人口比例继续保持在75%和59%，大马每年的实际房屋需求预计达12万8千单位；除柔佛地区潜在供应过剩忧虑外，大吉隆坡地区的產业供应仍然稳定。

须检討长期基础需求和展望

“住宅產业市场自2013年杪以来面对一些利空，產业交易量下滑和二手屋市场供应增加，让市场供应超越原已开始转弱的市场需求，我们认为，如今情况下，检討產业领域的长期基础需求和展望已成为当务之急。”

丰隆指出，大马人口在2011至2013年期间仅录取1.3%增长率，开始自更早期的2%增速中放缓；无论如何，家庭组织速度却保持稳健，预测在2013年成长2.3%，主要受家庭规模变小驱动。

该行预测，在年轻人口和单身家庭增加带动下，大马平均家庭规模將继续缩小，而这对长期房屋需求而言是项正面因素。

“大马如今有20%人口介於20至29岁之间，未来5至10年內，这批20%人口很可能逐渐成为房屋买家，值得留意的还包括，年龄低於29岁的人口佔总人口的55%，为长期產业需求提供动力。”

此外，城市化亦是刺激房屋需求的关键之一；据世界银行披露，大马城市化趋势已经连续成长超过10年，年均成长率约0.9%，这暗示未来5年內，每年將有24万6千人將迁往城市地区居住。

无论如何，丰隆研究透露大马人口拥屋比例其实已经从2000年的67.3%，下滑至2010年的59%，这或许是由於可负担因素或供求失衡的缘故，却也暗示若发展商採取对的推介策略，且中低收入阶层的融资情况获得强化，房屋需求將拥有庞大的上升空间。

该行也补充，房屋需求增加將协助吸纳那些將在中长期推介的產业计划，排除可负担和供求失衡因素，潜在需求料符合未来3年的新房產供应。

实际上，即使在当局推出打房措施前，国內產业交易活动早在2011年就已经有所放缓，丰隆研究认为这现象主要归咎於產业价格飆升，导致许多买家寧可暂时观望。

“可有趣的，是產业价格並未因此下滑，且產业发展商在推介新计划时，亦未调低推介价格，即使是在需要重新安排推介规划的情况下。”

房市短期疲弱难好转

虽然长期展望看似明朗，惟丰隆研究强调短期房產市场料充满挑战，尤其自2014年预算案公佈后，產业需求明显大幅减低，这论点可从產业交易明显降低现象中获得应证。

丰隆研究相信，產业市场短期疲弱情况暂时难以好转，因而从股票投资角度来说，该行也续保持“选择性”投资策略，因此保持產业市场“中和”评级不变。

“我们较偏好那些专注大眾市场的有地城镇发展商，如檳城来说，我们就看好在旗舰珍珠城发展计划和檳岛掌握700英亩地库的恆大置地（TAMBUN，5191，主板產业组），至於中环地区，因吉隆坡买家涌至而得以持续调高產业售价的芙蓉產业发展商金群利（MATRIX，5236，主板產业组），则是我们的心水股。”

大型发展商方面，丰隆则偏爱IOI產业（IOIPG，5249，主板產业组），看好其强劲资產负债表和掌握许多成本低廉的地库，且地库位置均落在一些需求较受看好的地区，如蒲种、万宜和柔佛郊外地区。

中国发展商“抢滩”具隱忧

在国內3大產业热点州--柔佛、吉隆坡和檳城之中，丰隆研究认为吉隆坡和檳城產业市场供求相对平衡，反而是迎来多位中国发展商“抢滩”的柔佛產业市场，房產供应方面略带隱忧。

丰隆研究提供的数据显示，目前至少有5家中国產业公司正活跃於柔佛產业市场，包括绿地集团、皓源投资、富力房地產、碧桂园控股和卓达集团，而且投资焦点均放在当地发展热点，包括金海湾和美迪尼。

“目前，柔佛州產业市场情况较令人担忧，中国发展商的入驻进一步推高该区產业供应，反观大吉隆坡地区新產业计划已经有所放缓，或许是因为缺乏地库的缘故，檳城產业供应虽同样大增，可考量檳岛土地短缺和深受海外买家青睞，新房產的需求料不成问题。”

點看全文: http://biz.sinchew.com.my/node/97510#ixzz35eqMYAo5 
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依区房产过剩言之过早

位于柔佛州新山努沙再也的马来西亚依斯干达经济特区近年来房地产市场一片红火，各类型的有地住宅、独立式洋房与豪华公寓正如火如荼的建立起来，到处呈现一片兴旺的景象。中央政府及柔佛州政府也积极的招商引资，给各类优惠予外来投资者，希望吸引更多外资进驻依斯干达特区，为我国及柔佛州制造更多就业机会。州政府也降低外国人购买房产的顶限，从之前的最低100万令吉降低至50万令吉。这点显示我国政府在吸引外资及外国置产者的诚意。

不过，邻国新加坡的房地产分析师却认为，依斯干达区过去7年建造住宅项目的速度惊人，可能将产生供应过剩的问题。他们指依区建屋的速度已经超越了经济活动的速度，目前的盛况，将会是“风暴前的宁静”。该国的房地产理事会及新加坡金融管理局都提醒新加坡投资者在海外置业前要三思，并注意购置海外房地产所面对的风险。

针对新国房地产分析师的判断，我国产业界人士却持不同的看法。他们认为该国分析师的看法过于学术性及片面，并没有根据依区的实际情况作出分析。我国的产业界人士认为，依区发展计划的期限是到2025年，现在就发表“房产过剩”的预测，有些言之过早。

依区的发展也包括兴建马新两国的地铁计划，以及连接西马高速电动火车的项目。这些都是依区未来人口增加的因素。

我国产业界的看法是，促进依区人口增长的主要因素是就业机会及交通的便利。根据依斯干达区发展机构（IRDA）去年宣布的数据，从2007年至去年8月，依区已创造了58万4000份就业机会。依区的目标是到2025年创造多达85万份的就业机会。依区到2025年的人口目标是300万。如果依区的9大经济领域能够表现良好，并在2025年达到就业目标，房产供过于求的问题将不会存在。

很显然的，依区的就业机会将促使人口增长，另一方面，人口增长意味着推高对房产市场的需求。如果依区的经济领域能够蓬勃发展，吸引更多的外资到依区投资设厂，房产供过于求的问题将不会出现，反之，还可能出现房产供不应求的问题。另一个可能促使依区人口增长的因素是新山与新加坡一衣带水的特殊地理因素。

一旦衔接新山与新加坡两地的地铁、高铁及轻快铁计划落实，两地的交通将不再受到塞车的困扰。在新加坡工作的我国公民无需定居新加坡，他们可在本地置产，每天通过地铁往返柔新两地，对这一工作群体来说，将会减轻他们的生活成本。毕竟新加坡的衣食住行成本比起我国至少高出一倍。如果往返柔新两地的交通解决了，再加上两国货币汇率的差异，还有可能吸引更多新加坡人到依区置产定居，以减轻生活负担。

总而言之，新加坡房产分析师对于依区房产过剩的评断有失武断，未免言之过早。依区作为一个城镇的概念进行发展，房产市场至少需要10年以上才能够消化，到时再来评断还不算太迟。

逾10万新屋注入依区 房市须就业人口支撑

依斯干达制造的就业机会，是否可追得上建屋速度，被指为关键问题！

21世纪不动产新加坡（Century 21 Singapore）总裁邱瑞荣表示，一个城市并不能够纯粹因为住宅用途而存在，必须要有工作来维持。

他说，一个通过环境优美或生活费低而吸引人前往居住的度假地点，也不能支撑像依斯干达这种超过10万个住宅单位规模的住宅市场。

无人入住恐变“鬼城”

“我们需要看到依斯干达创造真正的就业机会，否则供过于求的问题就会成为一个长远的问题，在沿着柔佛海峡一带就会看到零零落落空置的‘鬼城’。”

戴德梁行（DTZ）执行董事高春华认为，就业机会是否足够，确实是一个主要的关注点。

“这个问题目前尚未体现出来是因为大部分项目都是在过去两三年售卖，很多都还没有竣工，而是会在接下来三四年内陆续注入市场。”

不过，她相信依斯干达的利益相关者也留意到这个问题。她注意到以前很多买家是打算买来当周末住宅或度假用途，但如今已有更多买家是买来自己居住了。

投资者看好房产翻倍涨

看好新山产业的投资者，则认为它还会翻倍成长！

橙易产业区域副主管张熙文表示，距离新山关卡大约一公里的新项目在2011年至2012年推出时，价格是每平方英尺600令吉至650令吉，而到了2013年底，新项目已要价每尺850令吉至1000令吉，现在已涨到每平方英尺1000令吉至1200令吉。

3年涨85%

按这么计算，相当于三年内涨了多达67%至85%，涨势相当强劲。

张熙文还表示，一旦新加坡的汤申地铁线连接到新山，加上康生依斯干达医疗中心、四个主要商场和九个重新翻新的地段在2020年竣工后，他相信那些距离关卡一公里的项目可涨至每平方英尺1500令吉。

打房减缓炒房

戴德梁行（DTZ）执行董事高春华则表示，随着马来西亚推出各种税务和限制，买家风潮近期也似乎逐渐减缓。

马来西亚政府在去年的财政预算案中提高了房地产盈利税，置业人士若在买房的三年内转售房子，需要缴付卖房子盈利的30%作为收益税，而第四年为20%、第五年15%，到第六年才免除。此外，外国人在马来西亚购屋的最低门槛提高至100万令吉，只有依斯干达的美迪尼区（Medini）免受这项限制。

汇率浮动租户流动转售限制 狮城买家承担多重风险

戴德梁行（DTZ）执行董事高春华表示，买家需理解的是，当你离开新加坡，就是一个不同的市场。市场的规则随时可以改变，买家也需要面对汇率风险、房子是否能够找到租户等风险。

目前依斯干达的共管公寓价格在每平方英尺1000令吉至1500令吉的价位，而马来西亚人大多偏好有地住宅，以后是否能够找到马来西亚人购买、是否有转售市场等，都是需要考虑的问题。

因此，她提醒买家需要谨慎、多做功课，以及避免跟风，也要调整自己的心态，不能以购买新加坡房子的心态去选购海峡对岸的住宅。

她相信，该区域的潜能是存在的，但需要一定的时间。一些正面因素包括了各家医院如鹰阁美迪尼医院在当地设立；新加坡吉隆坡高速铁路完成后也会大大改善区域的连通性。

狮城政府参与减风险

新达产业顾问（Suntec Real Estate Consultants）研究与咨询部主管陈瑞谨提醒新加坡买家，如果是因为“便宜”而去购买的话，就很可能会不认真做功课，而只是跟着大家的行动，成为一种“羊群心态”。

不过他认为，由于新加坡政府和政联公司参与，风险在某程度上减低了，尤其是在美迪尼，之后才是依斯干达的其他地区，再来才是柔佛州的其他地区。

不过，依斯干达的投资与进展的成功与否，取决于新马的双边关系，也依赖当地与新加坡的近距离；马来西亚的其他地方如槟城和吉隆坡就比较没有受到距离因素的影响。

暴雨前的宁静 依区房产过剩风险高

新加坡房地产分析师认为，依斯干达过去7年建造住宅项目的速度惊人，可能将产生供应过剩的问题。

他们指依区建屋的速度已经超越了经济活动的速度，目前的盛况，将会是“风暴前的宁静”。

一些机构如房地产代理理事会甚至是新加坡金融管理局，都提醒新加坡投资者在海外置业前要三思，并注意购置海外房地产所面对的风险。

建造速度超越经济增速

受访的房地产分析师认为，依斯干达住宅房地产市场接下来的主要风险，就是可能面对供应过剩的问题。

21世纪不动产新加坡总裁邱瑞荣说：“依斯干达在过去7年建造住宅项目的速度惊人，这个速度已经超越了经济活动的增速。”

新达产业顾问研究与咨询部主管陈瑞谨说：“依斯干达确实在发展，也在创造就业机会，但住宅供应的增幅已远远超越需求。这些单位竣工后的近几年内就会感受到供过于求的影响，目前则像是暴风雨来临前的宁静。”

他也表示，依斯干达若要成功，也需要引进熟练工人，工人是否会从新加坡、吉隆坡、槟城等地方过去，仍是个未知数。

8年创58万工作机会

根据依斯干达区域发展机构（IRDA）去年宣布的数据，从2007年至去年8月，该经济特区已经创造了58万4000份工作。

特区的目标是到了2025年创造多达85万份就业机会。

柔房产供应将增38%

另一方面，根据橙易产业（Orange Tee）统计的数据，柔佛州（不仅是依斯干达）的房子供应从2013年至2017年预测会增加38.3%，总住宅单位的数量从69万7000多个单位增至96万5000余单位，这意味着这期间将有26万7125个新单位注入市场。

有地住宅激增145%

其中非有地住宅到了2017年将比2013年增加多达145%，从3万2000个单位增加到超过7万8000个单位。

不过，如果依斯干达区能达到就业目标，供过于求的问题应不会存在。

对于一些投资者，他们却认为接近新加坡的柔佛州产业，还存在着上涨的空间。

9经济领域招300万人口

橙易产业区域副主管张熙文认为，供过于求的问题可能会在2015年至2017年之间出现，但之后如果依斯干达的九大经济领域能够表现良好，并在2025年达到就业目标，供过于求的问题将不会存在。

他指出，在2011年至2013年间，市场的总供应是7万3000个单位；同一时期的人口从140万人增至170万人。他预计30万人大约需要7万5000个住宅单位，而根据他的理解，租金目前还在增加。

他说，接下来的人口目标是300万人，意味着市场还需要另外30万个住宅单位，因此长远而言，他不担心住宅单位将供应过剩。

自住投资比例将趋平衡

根据过往经验和观察，他估计打算用来自住的单位和买来作为投资的比例大概是30：70，但他相信随着这个区域的发展，比例将逐渐平衡至各占一半。

公寓须依法管理

署名无奈人的读者，目前居住在吉隆坡的一所公寓，该公寓的屋龄已经20年，发展商於2011年宣佈破產，並由报穷局接手，新的联合管理机构已在去年7月成立。

1.公寓至今仍未有分层地契，这是永久地契產业，听说前发展商管理层曾经提出，但被拒绝、不清楚是甚么原因。

请问屋主如何自救？可以自己提出申请吗？以目前的情况，是否很难处理？公寓已超过10年，发展商也已经清盘，据说只有4间银行愿意提供贷款，买卖／融资都很麻烦，是否只能等联合管理机构去处理问题？

2.一直以来存在的屋主不缴付管理费的问题，如今是否有新的法令可以对付他们？他们之中有些完全不理会，大约有20多人甚至拖欠达2万至5万令吉，每月平均管理费150令吉、每平方尺13仙，总共450户，大约20%未缴付，总积欠达50万令吉。

他们甚至表明不会付还之前欠下的数千至数万令吉管理费，並且说新的联合管理机构没权利收，以此理由省下一大笔数目，是否正確？如何处理？（前发展商管理层也不愿配合交出全盘账目，实在伤脑筋）

3.两次的年度大会，都只有大约100户出席，请问我们投票表决关於公寓相关事项的决定是否成立？有规定达多少巴仙人数才能成立吗？（否则永远也不能做决定，因有找麻烦者一直质疑开会的决定）

4.我现在的车位，已被前发展商管理层於2006年“重新安排”，换了位置，我该如何处理？可向哪个政府部门投诉，有收费吗？我原本的车位现在有人使用，他也不愿“搬走”。

我的租户也停在另一个被“安排”好的车位。（至今虽然大家都相安无事，或者是怕事惹麻烦），只是我还是认为应该以合约为准，避免以后的买卖衍生问题。

根据买卖合约，我的车位號码是3號，“新”车位却是9號，许多业主车位都被调换，几乎是“大风吹”，可能是故意安排，以让车位更靠近住家，或是涉及利益也不清楚。

5.停车场有8辆已证明是遗失的车子，全部零件已被解体，只剩车架残骸，严重生銹、非常不雅观。联合管理机构有向警局、陆路交通局、吉隆坡市政局等方面投报，但他们完全没有採取任何行动，我们该怎么办？

一次过提太多问题了，但真的期望你们能够提供我们解决问题的方法，或是寻求协助的管道，以儘快解决这些问题。

发展商破產
可向接管公司瞭解分层地契进度

答：无奈人读者面对的问题，確实是许多共管公寓业主不时面对的，这些问题经常困扰他们，甚至影响他们的生活质量。

这位读者的问题主要是：目前居住的公寓单位仍未有分层地契、发展商已经清盘，以及一些公寓业主拖欠管理与维修费。

购屋者协会中文组主任陈钟灵说，公寓未有分层地契，发展商却已宣告破產，要办理分层地契確实比较麻烦，一家公司清盘后，其资產由官方財產托管人接管，最好是向接管公司瞭解分层地契的处理进度。

分层地契的转移是由发展商负责申请，业主本身不能自行提出，发展商清盘后，由接管公司接手处理未完成的事务。

关於公寓一些业主拖欠管理与维修费的问题，他们可能不明白，拖欠管理与维修费，最终还是需要连本带利一併偿还，更何况公寓尚未有分层地契，等到办理分层地契的转移手续时，一样需要偿还，才获得发展商、或其接管公司签批有关的文件。

立法对付拖欠管理与维修费业主

政府实行2007年大厦与共管產业（维修与管理）修订条例，目的是加强分层產业的管理，辅助1985年分层地契產业法令不足的地方。

2007年大厦与共管產业（维修与管理）修订条例在实行5年后，有关方面发现仍有不足之处，包括分层產业的管理未显著改善，催生2013年新分层產业管理法令。

该项法令於2012年获得国会批准，新的2013年分层產业管理法令，主要是2007年大厦与公共產业管理法令、与1985年分层地契法令的结合体，新法令旨在改善高楼管理单位面对的问题，包括业主拖欠管理费將面对最高罚款25万令吉或3年监禁的惩罚。

由於公寓仍未有分层地契，发展商管理公司调换业主的车位秩序，业主可以翻阅他们与发展商签署的买卖合约，是否存在发展商拥有调换车位的绝对权利？

来信提及停车场有8辆来歷不明的车子，是公寓停车场吗？如果是，这就有些令人不解了；假如向警局、陆路交通局、吉隆坡市政局等方面投报都没有下文，不妨考虑向各语文报章的热线版投诉，尝试看是否会有作用。

未来就业不达標 柔特区房屋或过剩

新加坡房地產分析师认为，马来西亚依斯干达特区过去7年建造住宅项目的速度惊人，可能將產生供应过剩的问题。不过，如果该特区能达到就业目標，供过于求的问题应不会存在。

根据產业统计的数据，柔佛州的房子供应从2013年至2017年预测会增加38.3％，总住宅单位的数量从69万7000多个单位增至96万5000余单位，这同时意味著这期间將有26万7125个新单位注入市场。

其中非有地住宅到了2017年將比2013年增加多达145％，从3万2000个单位增加到超过7万8000个单位。

橙易產业区域副主管张熙文认为，依斯干达特区供过于求的问题可能会在2015年至2017年之间出现，但之后如果依斯干达特区的九大经济领域能够表现良好，並在2025年达到就业目標，供过于求的问题將不会存在。

「在2011年至2013年间，市场的总供应是7万3000个单位；同一时期的人口从140万人增至170万人。他预计30万人大约需要7万5000个住宅单位。」

根据他的理解，租金目前还在增加。接下来的人口目標是300万人，意味著市场还需要另外30万个住宅单位，因此长远而言，他不担心住宅单位將供应过剩。

根据过往经验和观察，他估计，打算用来自住的单位和买来作为投资的比例大概是30：70，但他相信隨著这个区域的发展，比例將逐渐平衡至各佔一半。

增幅远超需求

根据依斯干达特区发展局去年宣佈的数据，从2007年至去年8月，该特区已经创造58万4000份工作。特区的目標是到了2025年创造多达85万份就业机会。

21世纪不动產新加坡总裁邱瑞荣分析，依斯干达特区在过去7年建造住宅项目的速度惊人，这个速度已经超越了经济活动的增速。

他说，一个城市並不能够纯粹因为住宅用途而存在，必须要有工作来维持。一个通过环境优美或生活费低而吸引人前往居住的度假地点，也不能支撑像依斯干达特区这种超过10万个住宅单位规模的住宅市场。

「我们需要看到依斯干达特区创造真正的就业机会，否则供过于求的问题就会成为一个长远的问题，在沿著柔佛海峡一带就会看到零零落落空置的『鬼城』。」

新达產业顾问研究与咨询部主管陈瑞谨也说，依斯干达特区確实正在发展，也在创造就业机会，但是住宅单位供应的增幅已远远超越需求。

「这些单位竣工后的近几年內就会感受到供过于求的影响，目前则像是暴风雨来临前的寧静。」

他认为，依斯干达特区若要成功，也需要引进熟练工人，工人是否会从新加坡、吉隆坡、檳城等地方过去，仍是个未知数。

增税务　购屋门槛提高　买家风潮逐渐减缓

戴德梁行执行董事高春华表示，隨著马来西亚推出各种税务以及限制，买家风潮近期也似乎逐渐减缓。

马来西亚政府在去年提呈的財政预算案中提高了房地產盈利税。

置业人士若在买房的3年內转售房子，需要缴付卖房子盈利的30％作为收益税，第四年为20％、第五年15％，到第六年才免除。

此外，外国人在马来西亚购屋的最低门槛提高至100万令吉，只有依斯干达的美迪尼免受这项限制。

3年涨价逾85%

张熙文表示，距离新山关卡大约一公里的新项目在2011年至2012年推出时，价格是每平方尺600令吉至650令吉。

到了2013年底，新项目已要价每尺850令吉至1000令吉，现在已涨到每平方尺1000令吉至1200令吉。

「按这么计算，相当于3年內涨了多达67％至85％，涨势相当强劲。」

另类反向操作

张熙文分析，一旦新加坡的汤申地铁线连接到新山，加上康生依斯干达医疗中心、4个主要商场和9个重新翻新的地段在2020年竣工后，他相信那些距离关卡一公里的项目可涨至每平方尺1500令吉。

「新加坡的生活费太高了，我们只好用这种方法来『反向操作』，套取现金。」

消费税前赶买屋？

业界人士认为，如果准备购买房產，今年应该进场，担心明年4月开始落实6%的消费税，產业价格將水涨船高，不过，部份產业顾问並不完全认同这样的预测。

严格来说，6%的消费税是取代现有的销售税与服务税，低於10%的销售税和6%的服务税，有助於减轻国人的负担；此外，消费税也为政府的发展计划，提供较好的收入来源。因此，实行消费税对所有人来说，可达到双贏的成效。

目前有超过140个国家採用消费税或增值税，而且证明在先进国家相当有效；另外，並非所有类型的產业將被徵收消费税，產业顾问指出，住宅產业並不包括在內，商业產业则无法豁免，不过，由於建筑材料將被徵收6%消费税，因此，住宅產业的售价也可能被推高。

不必急於一时

那么，大家是否应该在2015年4月，消费税开始实行敲定买房协议，產业顾问认为未必急於在现阶段进场，毕竟產业价格並不便宜，还是要三思而后行，道理很简单，当大家都急於进场，很可能失去议价能力。

反之，当较少人在场內物色房產时，很有可能成为买家市场，进而出现对买方较有利的形势。

房產平稳成长5%至8%

大马產业经纪公会主席西华桑克，较早前在世界不动產联盟大马分会產业研討会上表示，今年上半年，產业发展步伐放缓，不过，是属於比较平稳的成长格局，部份產业的价值仍可取得10%的稳健成长率，比较多的应该是在5%至8%之间，之前几年的20%、30%涨幅则微乎其微。

儘管如此，並没有跡象显示產业价格回落，也不存在產业市场潜在泡沫风险，市场展现新的发展趋势，多功能產业计划开始普及，这些產业计划的特色集工作、休閒与居住於一身，也是需求看涨的產业单位。

他说：“今天围篱產业开始普及，也被视为时尚產业趋势，发展商应市场需求，在推出新的產业发展计划，几乎都儘量提供围篱设施，以保持產业的竞爭优势。”

西华说，转手市场交易价值最大的是住宅產业，过去3年增幅超过10%，第二是商业產业，过去3年交易价值有起有落，再来是发展地段，交易价值取得可观的双位数增长率。

询及巴生河流域產业交易的趋势，西华说，2013年的產业交易，三分之二集中在住宅產业，首季交易价值达到76亿4千800万令吉。

他表示，2013年的住宅產业交易价值，介於2012年的375亿令吉纪录。提到高档共管公寓，西华说，这类型的產业价值，自2010年起开始稳健上升，其中吉隆坡城中城与市区的高档共管公寓，涨幅比较明显。

在巴生河流域，2013年首季排屋的交易价值达28亿9千205万令吉、高档共管公寓居次，价值16亿8千165万令吉、半独立式洋楼9亿8千423万令吉，独立式洋房8亿8千235万令吉。

打房影响短期买气

与此同时，不少外国发展商加码在大马房地產投资，尤其是在大吉隆坡和柔佛依斯干达特区，反映业者对市场的信心未减。

其实，不论房產市场走势如何，住房问题还是要解决；无论好景或淡市，总是有人从投资房地產中获利，重点在於如何挑选。

政府去年推出的打房措施，已先后开始產生影响效应，因此，短期內房產买气会稍微放缓。有关的措施包括调高產业盈利税（RPGT）、禁止发展商承担利息计划（DIBS），以及以產业净销价来决定贷款对估值比率（LTV）等措施。

对广大的市民来说，住房是必需品，购买房屋是迟早的计划，降温措施料在短期內影响买气，但对房价衝击相信不大。

谈到產业盈利税，政府在提呈2014年財政预算案时，建议非大马公民在首5年內脱售房屋，需缴交的盈利税一律提高至30%，第6年开始则为5%。

另外，大马公民在首3年內脱售房屋需缴付30%的產业盈利税，在第4及第5年脱售需缴交的盈利税分別为20%和15%，第6年起脱售则不需被徵收房產盈利税。

部份专家认为，这些打房措施料將分散市场注意力，但不会破坏市场的健全性，只要政府持续以温和手法让房產市场降温，需求將可恢復正常水平。

新加坡人锁定柔產业

一踏入2014年，產业投资者或买家最关注的问题，莫过於政府为防止国內產业市场过热的打房措施將带来哪些影响。

市场认为，政府的降温措施只是短期影响產业市场，长期来说，房產需求水平將逐渐恢復。

房產领域对国家经济增长有著非常重要的影响，整个价值链涉及140个相关领域，接近国內生產总值10%，房贷则佔国家银行体系內未偿还贷款近36%。

谈到依斯干达特区的发展潜能，依斯干达区域发展局的凯兹阿都拉西指出，与新加坡房產价格比较，新山的房价仍有一段距离，因此，外国投资者特別是新加坡人，相信会继续锁定在柔佛州置產。

在中期內，柔佛新山產业领域前景保持稳健，未来发展重点集中在新山市中心、金海湾、努沙再也和美迪尼发展区。

依斯干达分为几个旗舰发展区，新山市为旗舰A区，包括重点发展新山为新的金融区、中央商务区、金海湾河滨城市、地不佬以及新柔长堤的周边。

努沙再也为旗舰B区，这包括发展努沙再也成为柔佛新的行政中心、医疗中心、教育中心、一个国际化的度假胜地、一个物流產业的集中地，以及豪华的別墅胜地。柔佛西部则为旗舰C区，这包括发展丹绒伯乐巴斯港口。

依斯干达是南马產业发展的焦点区域，截至2013年3月，累积投资达1千137亿令吉，其中64%来自本地投资者，该发展区域在2013年估计吸引150亿至210亿令吉的投资。

隆新高铁振兴新山屋业

新山被看好主要题因为她靠近新加坡，而且大马政府大力推动依斯干达特区的发展，较多的就业机会、適量的人口涌入，不断激励市场对柔州房產的需求。

另外，房地產商普遍看好隆新高铁系统计划一旦落实，相信也可振兴新山的房地產市场，吸引更多新加坡人越过长堤前来购置房產。

交通完善 吸引买家

另一方面，何振顺研究私人有限公司高级经理凯鲁汀耶谷，在提到选择策略地点投资时指出，跟隨完善交通系统附近地区投资產业是明智的选择。

他说，数年前提出的捷运计划，第一期工程週边地区的產业，价格已悄悄上涨，围绕有关工程的新建计划，每平方尺售价几乎都相应调高。

从双溪毛糯通往加影的捷运1號线（MRT Line 1）工程已经展开，週边地区的產业计划逐一推出，与过去几年比较，价格也显著上涨，当捷运2號线工程开跑时，相信也会带动產业价格逐步走高。

马来西亚捷运公司（MRT Corp）不久前表示，捷运2號线（MRT Line 2）建设计划已获政府核准，一旦官方正式宣佈消息后，便可对捷运2號线开始动工，该捷运2號线將连接双溪毛糯与布城。

另外，大马捷运公司首席执行员拿督阿兹哈阿都哈密说，政府已决议兴建捷运2號线，现阶段等政府討论工程兴建时间，未来將提供大眾更完善的交通系统，对经济发展更加有利。

捷运1號线2017年7月完工

阿兹哈也提到，捷运1號线將於2017年7月正式完工，目前进度已完成接近一半的工程。他表示，基础建设工程將於2015年中完成，剩余时间將建设营运系统。

他说，捷运工程从推介至今已施工2年，进展保持顺利，最主要是週边地区產业在带动下普遍上涨，而且投资、交易呈现蓬勃景象。

此外，捷运3號线（MRT Line 3）或圆圈线，是巴生河流域第三条捷运线，目前正在介於最终规划与评估，圆圈线料將概括热门地点，例如吉隆坡城中城（KLCC）週边地区、武吉免登路、吉隆坡国际金融区（KLIFD）、吉隆坡生態城、白沙罗城市中心及冼都。

基建完善 投资加分

凯鲁汀耶谷说，半岛新的成长中心分別是：大吉隆坡、依斯干达经济走廊与檳城，锁定週边基本设施进行投资產业应该错不了。

在檳城，多数投资者把目標转向威省的峇都交湾，还有檳岛的峇都茅，这是檳城第二大桥2个重要城市，隨著大桥的启用，该2个城市的產业价格后市看涨，成为买家炙手可热的投资选择。

原本只是小渔村的峇都茅，过去数十年的发展和变化不大，不过，在宣佈圈定为第二檳桥在檳岛的衔接地点后，峇都茅地价“一夜倍增”，其中马星集团（MAHSING，8583，主板產业组），率先在当地推出南沙湾（Southbay）发展计划而备受瞩目。

“南沙湾是佔地38英亩的综合型產业计划，包括时尚的零售单位、豪华公寓、酒店、购物广场及办公单位，其他大型发展商如瑋力產业集团（Ivory Property Group）和实达集团（SPSETIA，8664，主板產业组）也先后进驻檳城，分別在峇央珍珠地段和峇央峇鲁、新港等附近地带推出“檳州世界城”和其他大型综合发展计划。”

目前週边地区至少有超过10项產业发展计划，渔村已成功蜕变为重镇。檳城大桥在1985年通车后，拉近了威省与檳岛的距离，也加强了檳州房地產的投资潜能。全长24公里的第二檳城大桥，將作为另一项往返檳威两地的通道选择，同样也將会带旺衔接两地的週边產业发展。

大桥竣工后的基本设施將带动產业发展，其他因素如大型工业发展、就业机会增加將会刺激附近地区对房屋的需求。

檳二桥带动威省屋业

一般相信，隨著檳城第二大桥通车后，今年下半年的住宅单位房价及租金將有所调升，威南峇都交湾及檳岛西南区峇都茅的房地市场，料將隨著交通枢纽的开通获得带动。

除了峇都交湾，威省的新邦安拔、双溪峇甲及高渊等地区的发展，预料也將因为檳城第二大桥的通车而获益。

此外，檳州发展机构也將推行峇都交湾桂花城及英达园计划的珍珠城（Pearl City）可负担房屋计划，相信这將有助於加强州內的房地產业发展，进而促进州內经济，尤其是第二檳城大桥两个衔接点的经济活动。

“经济活络，房產需求將会增加，而且房地產业將发挥乘数效应，届时將带动州內建筑业，包括厂房、商店及购物中心的发展。”

至於其他领域，例如酒店、旅游、银行、饮食及物流业等將获得正面影响，並且將在乘数效应下，为州內提供更多就业机会。

大吉隆坡打造宜居城市

另一方面，在政府的经济转型计划，耗资1千720亿令吉打造的“大吉隆坡计划”，展望10年后將吉隆坡建成世界20个宜居城市之一，带动大马房地產的发展步伐。

在大吉隆坡计划下，包括兴建100层摩天楼、捷运工程及建有盖走道，预料將成为房地產业的投资热点；耗资50亿令吉的100层摩天大楼计划，除了提昇首都吉隆坡的市貌，料也有助於改善吉隆坡的居住质量。

另外，新捷运计划所带来的优势，间接促进城市內外的经济与旅游业，外国投资者料也將进场，加速大马市区与旅游区的房地產发展步伐。

捷运计划將全面带动吉隆坡市中心的经济活动，並进一步提昇它作为大马经济中心的地位，这项计划除了增加就业机会，也將提昇人民的年收入所得。

与此同时，新捷运工程將同时带动旅游业、金融业、零售业及休閒產业的发展，交通设施日趋完善、商业经济活动蓬勃，加上较高的人均收入，料將可带动房地產业的投资。

除了100层摩天大楼及捷运工程，政府也將耗资5千万令吉，在吉隆坡市內兴建有盖走道，第一个是从吉隆坡城中城连接到武吉免登路，这將有助於刺激游客流量及零售產业的发展。

结语：

不论房地產市场走势如何，住房问题还是要解决；无论好景或淡市，总是有人从投资房地產中获利，重点在於个人如何做出投资选择。

受3因素主宰 手套领域下半年好坏参半

销售下跌，赚幅萎缩导致大马手套业者在2014年首季交出差强人意的成绩，安联星展研究分析员表示，下半年手套领域前景好坏参半，投资手套股应选择表现超越大市的高產尼品（KOSSAN，7153，主板工业股）。

手套股下半年表现將看3大因素走势，这分別是：第一、胶乳成本；第二、令吉兑美元走势，及第三、手套需求。分析员指出，胶乳成本目前处於下跌趋势，对业者有利。而令吉兑美元走势平稳，相信也不会带来太大衝击。

但手套需求则有减缓的趋势，根据世界卫生组织（WHO）表述，美国和欧洲地区的流感疫情缓解，导致手套需求减少。另外，手套股目前是15倍的5年平均本益比（P/E）交易，仍低於17倍的歷史平均水平。

由於较弱的销售表现和赚幅受压，手套股今年以来下跌15%，与大马富时综合指数相比，跑输大市。

在安联星展研究追踪的手套股中，首季以高產尼品表现较好，净利按年上升8%；而按季则下跌12%。安联星展研究分析员认为，这主要是高產尼品首季维修8条生產线，使该公司產量减少10%所致。

此外，其余3只手套股首季净利皆在萎缩。其中跌幅较大的是顶级手套（TOPGLOV，7113，主板工业股），按年按季皆下滑17%；而接下来是贺特佳（HARTA，5168，主板工业股）及速柏玛（SUPERMX，7106，主板工业股），它们的净利按年按季，各减少18%和9%及16%和6%。

分析员认为，顶级手套和贺特佳表现欠佳都是因为赚幅受压，而速柏玛则是因为去年12月工厂失火，使其產能下降。

同时，贺特佳也是唯一一家取得销售成长的手套公司，按年按季成长5%和12%；而同期，速柏玛、高產尼品和顶级手套销量，分別按年下跌15%、8%和3%。

整体而言，大马4大手套股2014年首季销售，按年按季各下滑4%和3%，跑输它们最大的外国竞爭对手--泰国的Sempermed手套厂商，该公司首季销售获得双位数的成长。

至於净利方面，，高產尼品和速柏玛首季（每1000只手套的税前盈利）分別按季上升12%和16%，同时，贺特佳和顶级手套的每1000只手套税前盈利，分別按季下跌6%和10%。

虽然自2013年首季开始，贺特佳净利持续下滑，然而其每1000只手套税前盈利却获得24.2令吉。

受令吉兑换率影响

另外，高產尼品和速柏玛继续提高公司生產效率，每1000只手套获得14.3令吉和13.7令吉的盈利，然而顶级手套继续受到產品组合疲弱的影响，每1000只手套仅有7.2令吉的盈利。

此外，短期內走强的令吉匯率对於大马手套出口带来不利的影响，这也是使到2014年首季销量下跌的原因之一。

虽然如此，分析员对於手套领域中期前景依然看好，这是因为更好的规模效益，將提高手套业者的竞爭优势。

顶级手套需一年改善竞爭优势

大部份手套业者经歷2014年首季销售不理想后，目前已缩减或延迟公司的產能扩充计划，以应对供求失衡和消费放缓的跡象。

儘管面对天然胶原材料价格大幅下滑，但丁月青手套需求仍比天然胶手套来得高。

分析员预测，丁月青手套成本仍比天然胶低7%，同时，树胶使用成份少，和以及美国页岩技术提高，料可让合成胶成本维持在低水平，让丁月青手套保有竞爭力。

安联星展研究唯一给予「买进」投资评级的股项是高產尼品：其符合美国食品和药物管理局（FDA）要求，在2014年初推出的轻巧型3.0克的丁月青手套，有很大的竞爭优势。而其他顶级手套、贺特佳和速柏玛均获得「守住」投资评级。

另外，分析员指出，顶级手套至少需要一年时间，以改善其產品组合和竞爭优势，而贺特佳当前估值不具吸引力，速柏玛的產能扩展仍是未来表现的关键。

从经济转型谈起

作者: 孙和声

经济转型是近年来我国流行的用语，政府出台的许多转型计划，也多得令人眼花，易使见树不见林，也理不出一个有条理的头绪。

在发展经济学，所谓转型，通常是指產业结构的结构性转型，也就是第一、第二与第三產业间的量变与质变，量是个增长的概念，而质则是个发展的概念。

除了特殊情况，如油气盛產国，传统经济的结构通常是农林渔牧业占绝对优势，服务业次之，而当一国发动经济现代化的进程时，工业的占比会递增，达到饱和后，才转向服务业，终而形成一个服务业通常占60%或以上，工业30%以下或农业10%以下的產业结构。

只要看这个產业结构的构成大体上可知道一国的发展阶段，是处于发达国或发展中国家。发达国的基本特徵是，曾有一段时期，工业占比高达近40%，而后递减。

工业，特別是工业中的製造业，也多是较资本与技术或知识密集的製造业，故不但生產力高（自动化高），也多生產较高增值的產品，以维持其较高工资与生活水平。此外，发达国如美日韩，因薪资与福利高，许多公司寧愿僱用非正式的员工，而非正规员工，以节省人力支出，增加灵活性。

因此，若一国在尚未走完工业化的进程时，便转向服务业的话，除了小国外，如户森堡类的微型国外，其人民的一般薪资水平不会高，也容易產生长期的贸易逆差，更不会积累出足够的人才、资本、技术来促成產业升级。目前的大马就是处于这一不上不下的尷尬状態。这也是近10多年来大马增长大幅放缓，薪资大体上停滯的主因。何以致此？则说来话长，既有朋党权力寻租，也有教育政策失误等多因素。

实事求是地看，在1990与2000年，大马製造业的占比个別为26.9与30.9%，可从2010开始，已停滯于24%上下，比高收入国的韩国的31%还低。尤有进者，大马製造业的增值也远低于韩国或台湾。此点，也反映在我国的进出口结构与素质中。这个结构决定了大马得靠农矿產品的出口，来维持內需。问题就发生在，农矿產业创造不了多少体面就业机会，也不是大多数大专生所欲进入的行业领域。

结果是，这些大专生因多是学非所用，非市场所需，便只好由政府来吸纳。这几年来，公共部门的增长率，均高达10%上下。

它突出的信息是，政府债务將会有增无减，且未来收入更少（因缺少生產性投资）。若油尽气枯，政府自也当然破產。尽管出台了消费税与合理化补贴，也只是治標不治本，而且消费税也走不远，因大马人普遍上已债台高筑及薪资停滯不前。一句话，缺乏高生產力、高增值的工业基础的债务推动型消费经济，是难以为继的。

经济增长的硬道理与假大空

作者: 孙和声

总的来说，谈经济可以从供给与需求两方面来看，而推动经济增长的3大动力源，即投资、消费与净出口（出口减去进口），也可划分为供给（投资）与需求（內需与外需）。

对不同国家来说，如经济规模、发展阶段、比较优势等，会侧重不同的动力源。如美国非常依靠內需，中国靠投资，新马则靠出口。同样重要的是，投资、消费与净出口，也有素质上的优劣之分。比方说，如消费与投资多集中于房地產，表面观之，虽可推动增长，可长期化后，则会带来灾难，如1997-98年大马的股市与建筑业的崩溃或2008年美国、爱尔兰、西班牙的房地產泡沫。

基本上可以说，若一国房地產或股市长期过热，则可能表示经济转型失败，也就是资金与人才没有用到刀口上，而是花在投机上。这种偏向若长期化，自会抑制一国正常潜能的发挥，也削弱了创造实业，实际財富，体面就业机会的潜能。其最终结果，可说思过半矣。

就发达国家言，由于物已尽其用，人才也已发挥其能，基础设施与房屋需求等也大体上已饱和，故不得不转向消费，寻求增长的动力源。这也是何以，多数发达国的民间消费在GDP的占比，皆在60%上下。德国、瑞士等，则因外需较强劲（即出口旺盛），而使民间消费略低于60%；美国、英国则个別高达70%或64%。

另外，整体上言，越穷的国家，如越南、孟加拉、印度等，民间消费也偏高（个別高达64%、77%与57%）。这类国家若要快速增长，就得借用外资来脱贫致富。若否，资金就会多被消费于低水平的衣食住行中，而难有突破。因为，要快速脱贫就先得有足够的资金来大搞生產性投资与出口。

国家脱贫致富关键

歷史地看，日台韩新，或1978年后的中国，能取得快速增长与脱贫致富，关键在于，他们能在1950-80年代，在先苦后甜的价值顺序中，大搞投资与出口，大赚外匯来购买更具竞爭力的知识技术、设备。也因为曾有过这一个先苦后甜的埋头苦干阶段，他们才能在1980年代后，进入高收入国或发达国行列。

同样重要的是，他们的產业升级，均是靠高科技製造业（Hi-Tech Manufacturing），如电子电器、汽车、化学品、机器製造等，且是主要靠內资而非外资来搞產业升级。日台韩与大马最不同的优势便在于此，即內资带动的高科技製造业！他们虽然也靠需求，但外需却占了很高比重，而从供给方面看，他们有高储蓄，足够的人才，较適合市场需要的教育体系，具有使命感的官僚、爭气的企业家，愿意拼搏的人民、適配的政府政策等综合因素。其中，外需更是关键诱因动力。

反观大马，则主要靠运气而非人尽其才，物尽其用。在1990年代初期，因为因缘巧合（如日幣大升值）而有大量外资涌入，进而取得了快速增长，可却未能在供给面有质的提升。当生產要素如廉价劳动力与土地等用尽后，就在原地踏步，没有质的转型与升级换代。出口方面，除了原產品与初级製成品，主要靠內资外，较高端的產品依然得靠外资而非內资。更严重的是，进入21世纪后，连中级阶段均未实现的工业化，也已出现倒退趋势。做为新兴经济体的中等收入国，近10年来的投资率甚至低于韩国。实则，这个低投资还偏向房地產、建筑、油气领域，而非生產性的高新科技產业或新兴服务业。

经济前景不乐观

它显示出，这个国家虽不缺乏资金，可却没用到刀口上。过早的脱工业化与转向服务业，也抑制了这个国家创造体面就业机会的潜能。可以预见，由于缺乏足够的体面就业机会与薪资水平长期停滯，大马不得不转靠內需来推动经济增长，可这个內需又不是可提升產业层次的消费性內需，其结果就是致成空有量的扩大，而没有质的提升的內卷化经济（Involutional Economy），情形就如马华公会，空有百万党员，可却选绩不佳、华而不实。约言之，这是个打空转，前景不容乐观的经济体。

这就是大马的经济实况，华而不实。老百姓有钱没钱，都得买汽车成为车奴；有钱不搞实业，而专搞股票与房地產；大型企业，特別是政联公司不但不搞新兴產业，反而与民间爭利，去大搞传统行业，且要靠行政手段来谋取垄断利润；中小企业量虽多，可在国民经济中的份量偏低；许多青年人要爭做公务员而不敢创业；聪明人要投机不要拼搏。

全球房价恐再度崩盘‧IMF：打房刻不容缓 點看全文

国际货幣基金组织（IMF）发佈警告，提醒全球政府必须採取行动，来控制房市再度爆发毁灭性崩盘的危险。因根据其最新统计数据，许多国家目前房价都远高於各自歷史平均水准。

• IMF发佈警告，提醒全球政府必须採取行动，来控制房市再度爆发毁灭性崩盘的危险。因根据其最新统计数据，许多国家目前房价都远高於各自歷史平均水准。（图：新华社）

IMF发佈的是副总裁朱民上週於德国央行发表的演说內容，因避免与欧洲中行（ECB）上週四宣佈重大货幣政策衝突，现在才曝光。

朱民在演说中表示，以薪资（房价收入比（price-to-income ratio）及租金（房价租金比（price-to-rents ratio）来看，全球大部份国家的房价依旧明显高於歷史平均，例如在澳洲、比利时、加拿大、挪威及瑞典。

IMF的警告显示，原本即高涨的全球房价仍加速攀升，已跃身为全球经济稳定的最大威胁之一，因各国政府控制房价行动的进展有限。

新兴市场地区涨势最猛

朱民进一步提醒，即便政府打房政策工具仍新，但必须立即开始使用，这些工具选项包括限制房贷相较於房屋价值及收入的比例、银行高风险放款必须提高资本要求，以及对投资房產课税以打压外来炒房需求。

他说：“儘管抑制房价飆涨的政策工具“仍在发展中”，但“这不应该是不作为的藉口。”

朱民表示，“在政策选择方面，我们必须放弃‘善意忽略’思路，转而‘同时运用上述所有措施’。”他补充道，政策制定者“综合运用多种工具”，有助於克服不同方法的缺陷。

在上一波全球经济衰退时，各国中行將利率降至空前低的水准，刺激房价节节攀升至IMF认为对多国构成重大风险的水准，从香港到以色列皆然。例如加拿大目前房价所得比已较长期平均高出33%，房价租金比更较长期平均超出87%；英国房价的这2个数据也分別达27%及38%。

IMF最新全球房价指数显示涨势再度加速，价格较一年前上涨3.1%；尤其在新兴市场地区涨势最猛，在菲律宾、中国及巴西涨幅分別达到10%、9%及7%。

大马房价涨幅全球第八

大马在房价节节涨首10名之內，涨幅略低於7%，全球排名第八，在巴西之后，亚洲仅次於菲律宾、香港和中国，列第四；在东盟是第二高。

反之，在欧洲边缘区国家房价跌幅则最沉重，在希腊、意大利及西班牙分別挫7%、6.6%及5%。

朱民指出，部份国家房价是从经济大衰退时价格崩跌修正后復甦；而在一些其他国家，房价虽在经济大衰退时小跌，但之后一直攀升。不过，美国房价虽正快速上涨，但却尚未高估，与薪资相较比重仍较长期平均低了13.4%，与房租相较比重也仅较长期平均高出2.6%。

日本全球房价最低

全球房价最低的市场是日本，房价相对於收入低於长期均值水平41%，相对於房租低於长期均值水平38%。

德国和爱沙尼亚的房价似乎也很便宜，两国的房价相对於收入和房租都低於长期均值水平逾10%。

房价收入比超標
比利时最严重

那些国家的房价收入比超標情形最为严重？IMF点名（由高至低）比利时（逾40%）、加拿大、澳洲、纽西兰、法国、英国；日本、韩国、德国、美国则是名列光谱的另一端。

加拿大房价租金比最超標

房价租金比超標情形最为严重的包括加拿大、纽西兰、挪威、比利时、澳洲、芬兰；日本、希腊、葡萄牙、德国则是属於低標族群。近期房价年增幅较大的国家包括菲律宾、香港、中国、巴西、土耳其、美国、澳洲。

朱民表示，善意忽视房市荣景的时代已经结束，未来需透过公开对话来强化各国对政策控制房市荣景的认知。

IMF研究部顾问劳加尼指出，最新推出的“全球房市观察”网页除了透过房价收入比、房价租金比来评断房市景气外、未来还將增添信贷增速等观察指標。

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中国商业地產浮现泡沫危机

房屋市场的降温已为中国的成长动能拉起警报，让製造、零售、服务各个行业都同感压力，而商业地產出现泡沫的机率更大於住宅地產，可能带来更大的经济成本。

商业地產服务公司CBRE说，去年全球新建购物中心面积排名前10的城市有九座在中国，全球兴建中的购物中心面积也逾半在中国。以成都来说，去年开发商在成都投入使用的购物中心面积达到100万平方公尺，远超过同年全球任何城市开设的购物中心面积。

正在兴建3亿平方公尺商產
英国地產咨询公司莱坊表示，开发商目前正在中国建造800座內设酒店、写字楼和零售商舖的多用途建筑物，总面积达3亿平方公尺，相当於1000座明尼苏达州“美国商城”的规模；该商城是美国最大的购物中心。

华尔街日报的中国財富和奢侈品编辑顾蔚指出，这些大规模的扩建来得很不是时候，因为很多零售商都搁置扩张计划。莱坊公司指出，包括Prada、Burberry等的65%奢侈品零售商，都没有落实2013年在中国市场的开店计划。

莱坊中国区董事孙俊安说，购物中心开业后若商铺未全部被商户承租，並顺畅运作，拥有人很容易每个月就会亏损数千万人民幣。政府也尚未意识到，一旦所有项目都完工，空置问题將非常严峻。

中国一线大城的零售商铺租金目前仍居高不下，但部份二线城市的租金已经开始下降。供应过剩的问题在瀋阳最为突出，该市是中国零售地產库存量第二大的城市，排名仅次於北京。

虽然商铺空置率上升，但有些开发商仍试图提高租金，以弥补空置损失。但只有一半商户入驻的购物中心看起来很淒凉，没人会愿意去那里购物或租商舖。

住宅地產的总体投资额目前仍远远高於商业地產，但商业地產市场却更难以驾驭，更容易受到经济走软的影响。对於开发商而言，商业地產项目的財务负担也更重，因为商业地產的开发模式是买入並持有，不是在房子盖好之前就开始预售。

摩根大通公司的首席中国经济学家朱海斌说，比起住宅地產，商业地產短期內更令人担忧。从歷史上来看，商业地產泡沫出现破裂的频率更高，这会带来较高的经济成本，美国储蓄和信贷危机就是一个例子。

顶着“实达集团2.0”光环 绿盛世不做翻版是本尊

明眼人都看出，迅速蹿红的绿盛世（ECOWLD，8206，主板产业股），在不到一年的时间内，奋起直追成为国内著名发展商，誓要成为产业界的新星。

毫无疑问，绿盛世身上充斥着实达集团（SPSETIA，8664，主板产业股）的的“DNA”。

而绿盛世本身也没有否认或极力摆脱这种眼光，反而乐在其中，继续顶着“实达集团2.0”的光环。

绿盛世大步再出发

管理层、广告促销手法、发展计划、品牌，还有前实达集团总裁兼总执行长丹斯里刘启盛正式进入董事部，让绿盛世被定位为“实达集团2.0”。

可是，与其说绿盛世是“翻版实达集团”，倒不如说是“崭新的实达集团”———一个具有新动力和产品创意，而且要迅速攀升至市场龙头地位的后起之秀。

去年第三季，EcoWorld异军突起，在各大报章大篇幅刊登广告，推出新产业计划，也极力推销公司堪称拥有超过152年综合海内外产业发展经验的团队。

有别于一般传统的推销手法，Eco World采用的革新呈现方式，让人隐约看到了实达集团的影子。

接着，Eco World再下一城，通过倒置收购富阁苑，扩大地库兼后门上市，在短期内积极蜕变并“正名”为绿盛世（ECOWLD，8206，主板产业股）。

绿盛世打着这种吸睛且大胆的做法，以产业界新星的姿态出现。

由大批实达集团的前团队组成，配上产业界初生之犊———刘添雄，加上多方面显示出与实达集团的相似之处，坊间因而出现绿盛世很有实达集团“DNA”的说法。

俗语有云：青出于蓝，胜于蓝。现在的重点是，绿盛世能否迎头赶上、甚至超越“影子前身”实达集团的辉煌成绩？

实达成绩有目共睹

实达集团目前市值逾70亿令吉，旗下业务除了产业发展，还有建筑、基建、木制品和贸易。

集团在槟城、雪兰莪、布城、吉隆坡、柔佛、沙巴、越南、澳洲、新加坡和英国都有产业发展计划，以“Setia”、“Eco”和“Duta”为主打品牌，带来住宅、公寓、商业中心、商业园、城镇和精品产业发展计划。

实达集团在发展城镇计划方面，成绩有目共睹，最佳代表就是2002年开始打造的实达阿南-生态景苑（Setia Alam-Setia Eco Park），充分反映员管理层为旗下产业增值的能力。

联手英国打天下

例如，当地地价从2002年的每平方公尺3.49令吉，暴涨至2013年的每平方公尺150令吉；发展总值亦从原本70亿令吉，翻倍至237亿令吉。

实达集团并没有满足于城镇发展，更打入市区发展计划，如吉隆坡生态城（KL Eco City），以及冲出海外，包括在英国与公积金局（EPF）及森那美（SIME，4197，主板贸服股）联手推行的伦敦巴特西电站（Battersea Power Station）再发展计划。

绿盛世大步直追

虽然有分析员看好绿盛世有能力硬碰实达集团，可是以实达集团一哥的地位，以绿盛世目前的规模和市场实力，肯定还是望尘莫及。

可是，这只是去年杪至今年初的市场看法。

绿盛世4月杪再度出手，宣布系列企业活动，并收购8项总值300亿令吉的产业发展权及EcoMacalister私人公司。

大手笔扩展地库和注入新股东之余，绿盛世也延续了实达集团的城镇发展专长，发展总值中有76%是属于此类型计划。

完成收购后，绿盛世地库将扩大至4433英亩；而在企业活动告一段落时，公司市值也会涨升至60亿令吉，远超过现有12亿令吉。

届时，绿盛世将超越东家（E&O，3417，主板产业股）、马星集团（MAHSING，8583，主板产业股）、IJM置地（IJMLAND，5215，主板产业股）和双威（SUNWAY，5211，主板产业股），也进一步威胁实达集团地位。

管理层股东背景来头不小

虽然绿盛世还属于新公司，缺乏长期的过往记录供分析，然而，只要检视其管理团体以及股东的背景，就知道来头不小。

目前，绿盛世推介了EcoBotanic计划，加入“殖民时期风格”的产业获市场热烈回响，首阶段非土著部分已售罄。

积极物色收购目标

另一个Eco Sky计划也获支持，其中两栋售罄，今年3月推介的第三栋已售出约50%。

绿盛世5月杪推出4项新计划，目前也在积极物色收购目标。

就营运方面而言，绿盛世仍属于新公司，没有充足的记录可以深入分析和探讨。不过，其管理层和股东背景就已够看头。

原任实达集团主席丹斯里阿都拉昔、执行董事拿督曾建华、独立非执行董事拿督梁国华、北部业务主管拿督S拉祖等，如今都已经是绿盛世的高层主力。

80%是实达前员工

此外，绿盛世目前有大约350名员工，分析员认为超过80%，都曾是实达集团的员工，更不排除接下来还会有更多人过档。

前实达集团团队的能力不容小觑，因为他们的专业能力还不仅仅局限于打造卓越的产业计划而已。

他们曾在2008年全球金融风暴的时候，推出“5/95”促销配套，也让实达集团成为首个推出延长保证期至36个月的发展商。

此外，也曾率领实达集团多次荣获“产业界奥斯卡”

FIABCI全球卓越奖等。

还有一个重点，是实达集团团队在市场促销方面的能力，产品推销做得极优秀，足以为集团捎来稳定盈利增长，把集团产品销量从2003财年的5亿1900万令吉，推上2013财年的82.4亿令吉。

随着大批实达集团员工和高层过档到绿盛世，这些绝佳能力和潜能，也会逐渐显示在绿盛世身上。

相似处多 绿盛世处处有实达气息

目前，绿盛世与实达集团有部分土地坐落在同样地点，其中有雪兰莪士毛月和新山地不佬。

至于产业计划类型，两者都着重住宅、商业产业和城镇发展计划。

当然，这两家公司的相似处还不仅于此。

首先，绿盛世的公司名称，就能感受到实达集团的“气息”。

因为实达集团其中一个主打产业品牌就是“Eco”，而且公司有不少活动都会带着“Eco”字眼。

其次，依据观察，绿盛世在广告和网站的呈现方式，也是充满实达集团的影子。例如两者在网站介绍董事成员的模式有点相似，而且董事都会佩戴企业标志。

其三，绿盛世的中马总部，就坐落在莎阿南的实达阿南（Setia Alam）。理论上，企业应该会避免被市场套下刻板印象，但绿盛世却毫不避讳，直接走入实达集团地盘。

绿盛世与实达集团的相似点：

●部分土地坐落在同样地点，包括雪州士毛月、柔州地不佬

●发展同类型产业，如住宅、商业产业、城镇

●公司名称采用实达集团主打品牌之一“Eco”

●网站和广告呈现方式雷同，董事部成员胸前都会佩戴企业标志●总部位于实达集团旗下实达阿南

刘启盛 从实达跨向绿盛世

其实，绿盛世与实达集团的关键衔接点，是刘启盛。

在刘启盛4月30日退休前，绿盛世被视为“刘启盛为退休而铺的后路”。

他在5月5日受委绿盛世董事后，绿盛世更被外界看作“实达集团2.0”。

回首实达集团的历史，刘启盛从1996年开始与身边的团队，一砖一瓦打造出实达集团，在亚洲金融风暴中创出一片天，成为产业发展的大哥级公司之一，也让刘启盛成为实达集团“生招牌”。

刘启盛不但成为产业界模范，在他领导下的实达集团，成功综合传统与革新概念，秉持“生活、学习、工作、玩乐（Live Learn Work Play）”

4大理念，配合团队极力建立的品牌，已经为旗下发展项目建立了一定的口碑。

说起来，刘启盛选择放弃打拼多年心血，毅然转身离开，可说是因国民投资机构（PNB，国投）当年收购活动引起。

国投突然献购引哗然

国投从2000年开始入股实达集团，逐步增持股权，直至2008年晋身单一最大股东，也正式揭开收购序幕。

2011年9月杪，握有实达集团33.16%股权的国投，献议以每股3.90令吉和每张凭单91仙，全面收购实达集团。

首相开腔挽留

据称，国投事前未知会实达集团高层或其他股东，以突袭式的全面献购，引起市场一片哗然，也被质疑是否存有敌意。

实达集团董事部当天就拒绝献购，直指献议基本上是低估公司价值，并探讨是否有其他替代献购者。

面对各方的不满情绪，国投试图力挽狂澜，还出动首相拿督斯里纳吉开腔，挽留已萌生退意的刘启盛。

最终，双方在次年1月达成共识，联手献购实达集团，把献购价提高5仙，即每股3.95令吉和每单位凭单96仙。

同时，他们也签署管理合约，刘启盛留任3年，也能以每股3.95令吉，分3个阶段脱售手上剩余股权。

表面上，献购风波2012年初就告一段落，实际上是暗流汹涌，刘启盛早已释放出“出走”征兆。

刘启盛在实达集团的持股权，在2011年8月期间曾高达11.27%。国投献购后，他已两度行使脱售选择权，去年9月只剩下最后一批2.76%股权。

4月22日，象征刘启盛告别自己一手带大的实达集团。

他把所持股票都转给国投，挥一挥衣袖，走人。

“攻击我，等于向团队过招”

从华人产业发展公司起步，实达集团却因为国投的献购而“变质”，成为上市的官联公司。

截至2013财年杪，官联基金共掌握实达集团逾76%股权。

其中，国投持48.76%股权、国民信托基金（ASNB）持15.08%股权、退休金基金（Kumpulan Wang Persaraan）持6.69%，而雇员公积金局（EPF）握有5.89%股权。

眼看与战友并肩多年建立起来的公司，变成名副其实的官联公司，刘启盛也难掩与国投不咬弦的情绪。

他去年6月杪出席一场晚宴诉说心路历程时，提到2011年国投献购时，他与团队难以跟掌握50亿令吉的大型基金抗衡，唯一能做的是加倍努力，如常经营。

他还说：“我只是擅长言语、有勇气的人，没什么动脑，所以需要一个强劲团队……当你攻击我，你不是在攻击我，而是攻击整个实达团队。国投要知道，他们是在跟实达团队过招！”

此言，宛如是预告刘启盛会再度与团队联合，通过绿盛世“反击”？

另起炉灶有迹可寻

实际上，刘启盛要另起炉灶也并非无迹可寻。

除了持续减持股权，最明显的征兆是他没有留住身边得力的左右手，更没有把儿子带进公司。

他曾接受媒体专访，被询及离开实达集团后将迈向何处，他说：“因为我还算年轻，我还有很多事情想要做，但又还未做到。所以我们先探讨一番。”

至于是否会“重操旧业”，他语重心长地道：“走着瞧（wait and see）”。

他也曾强调，实达集团告一段落后，就是踏上退休一途，不想再继续工作。

不过，他宣称4月杪后开始的“退休生活”，只过了一个周末，就在5月初踏进绿盛世的大门，成为非独立非执行董事。

短期有风险长期可期待

作为产业界新生儿，绿盛世面对不少挑战与风险。大环境方面，政府系列打房措施，冲击产业需求，领域出现放缓迹象。

联昌国际投行研究主管黄大任认为，打房措施只是会短期影响产业需求，购兴料在今年下半年恢复稳定，特别是潜在买家都想要赶在消费税（GST）推行前购屋。

总债务破20亿

此外，绿盛世公司本身亦有状况。绿盛世4月杪提出的收购活动完成后，总债务将从去年杪的5200万令吉，暴增至2亿800万令吉；若包含18.5亿令吉递延支付的土地成本，总债务将突破20亿令吉。

不过，在成长初期，公司高负债是符合常理，只要销量和现金流改善，就足以缓冲。

绿盛世另一个隐忧，是高雇员成本。一家拥有超过300名员工的新公司，在去年9月才开始推介产品，意味短期内盈利赚幅可能受压。

相比起眼前的风险，绿盛世的未来更值得期待。

公司近期推出EcoMajestic、EcoSpring、Eco商业园I和EcoTerraces计划，将带动公司销售。

销售上看20亿

绿盛世预计2014和2015财年销量，可分别达到20亿及30亿令吉。

黄大任认为，绿盛世若可达标实属创举，因为不曾有新公司能够在短时间内，就录得如此亮眼成绩。

实达集团和马星集团耗用逾15年，逐步建立规模和名声，才成功突破20至30亿令吉的销售额。

进军澳洲有经验

绿盛世早前获子公司以2800万澳元（约8479万令吉），献售澳洲新南威尔士州的产业。

马银行投行分析员表示，对现有绿盛世管理团队而言，澳洲市场并不陌生。

实达集团就曾推行澳洲墨尔本Fulton Lane和Parque计划，皆取得不错的成绩。

市场早前传出，绿盛世竞标槟城第二大桥着陆点———峇都加湾（Batu Kawan）的190公顷土地。

不过，目前未有成果。

分析员称，管理层近期也在物色国内数个地点，或以联营方式推行计划。

借实达光环照亮绿盛世

绿盛世目前顶多只是带着“刘启盛及实达集团光环”的新兴产业公司，仍需要更多时间建立口碑。

然而，具有亮眼纪录、经验、市场促销专长的前实达集团团队，相信已成为绿盛世的重要支柱。

就如联昌国际投行研究主管黄大任在报告所言，过去多年，市场上不少发展商想要模仿实达集团，或以实达集团的成功地位作为目标，力图迎头赶上。

重现实达拓展策略

“可是，任何东西都比不上‘本尊’，即刘启盛本身和前实达集团的团队，（得以给绿盛世）注入新的动力，迈向新的高峰，面对新的挑战。”

他相信，绿盛世将可在短时间内起步、超越其他产业公司，甚至是实达集团。

兴业研究分析亦称，就如2010年至2012年期间的实达集团，绿盛世将成为许多产业界投资者的宠儿，为其增长潜能、管理层和产品创意而入股。

“我们相信（实达集团的）产品创意和扩展策略，极可能在未来数年，重演于绿盛世身上。”

绿盛世没排斥经常与实达集团挂上“等号”，反而善用实达集团此前的成就作为“踏板”，得以让投资者从实达集团身上，展望绿盛世未来。