2017 1H

《滯销產业报告》

国家產业资讯中心（NAPIC）出版的《滯销產业报告》显示，2015年首季大马的滯销建竣住宅单位市值为42亿8000万令吉，2106为60亿9000万令吉及2017为100亿8000万令吉。

约70%的滯销单位价值是超过50万令吉的高价屋，25.8%是50万零1令吉至100万令吉，45.4%超过100万令吉。滯销高价屋佔总额的比例从2015年的62%，提高至2016年的66.9%，今年则涨至71.2%。

大马在2015年第1季推介的逾100万令吉房產有4630间，于2017年增至8300间；同期推介的50万零1令吉至100万令吉的单位，则从6474间增至2万80间。

若从巴仙率计算，超过百万令吉房產的推介比例，从2015年的9%增至2017年的11.7%；同期的50万零1令吉至100万令吉房產，则从12.6%增至28.4%。

2013年分层管理法令

你是否知道，居住在分层产业中，管理费不应该再是“平方米计算法”、你的产业管理层委员会的任期只有2至3年、拖欠管理费的话可能会被带上仲裁庭？

其实，这些都已经在2015年6月，随着2013年分层管理法令（Strata Management Act 2013）正式上路而生效。

还有不到两个月时间，这项法令就将迈入“二周岁”，但关于分层管理的争执事件越来越常见，而真正了解和并遵从这法令的产业屋主却寥寥无几，甚至不闻不问。

勿等问题发生才跳脚正视分层产业法

人口增长、城市地段寸土尺金，让越来越多产业发展商选择建造分层产业，尤其是公寓。

随之而来的，就是分层产业在管理方面的各种问题。

为了尽力规范分层管理问题的解决方法，2013年分层管理法令在2015年6月正式生效，显示政府对这类问题的重视。

城市人很多都居住在公寓，相信对业主拖欠管理费、管理层未尽责任、漏水由谁负责等等问题已经不新鲜。这些琐碎问题总令人头痛不已。

亿达法务办事处创办人陈佐彬律师接受《南洋商报》访问时就点出：“你常听见的仲裁庭有什么？消费者仲裁庭、婚姻仲裁庭……当一个针对某种领域或问题的仲裁庭成立时，就代表相关问题越来越多、越来越需要重视。”

在2013年分层管理法令中，房屋与地方政府部就成立了分层管理仲裁庭，可见分层管理问题的普遍和严重程度。

可惜的是，我国人民对于这上路快两年的法令多数漠不关心，只有到问题发生以后，才发现早已触犯法令。

陈佐彬感叹，没有问题时就不会有人投诉，但问题出现时，就会发现当中已有违规，也可能因此保障不了自己的权益。

在2013年分层管理法令中，有不少新规被大众忽略、或几乎不曾正视。

但是，深入想想，家是用来休息放松的地方，而不是引起争执的源头，积极参与共创美好社区才是最佳做法。

陈佐彬：许多人怕麻烦不想担任委员会成员，造成同一批人不断连任。

分层地契概括围篱守卫社区

什么是2013年分层管理法令？

分层地契不局限于“向上发展”的公寓或商业建筑物，也可能包括围篱和守卫社区。

在2007年时，政府成立共管机构（Joint Management Body，简称JMB）和建筑专员（Commissioner of Building），并拟定全新法令，也就是2007年建筑及共管产业（维持及管理）法令，正式开启分层管理法令的大门。

为了要弥合原先法令的漏洞，政府尔后通过2013年分层管理法令，制定业主的法定责任和职务，并设立分层管理仲裁庭，可裁审高达25万令吉的诉求权限。

在新条例中，列明共管产业分享、维持和提升共管产业、管理费和储备金等事项。

陈佐彬形容，分层产业就好比一家上市公司，业主为股东，管理层委员会就是董事部。董事部必须得到股东的委托和同意才可执行任务，所以作为股东的业主，必须了解自我责任、权限。

了解共管产业定义

业主也必须了解共管产业定义。比如说，业主买下的单位和所拥有的停车位，属于私人拥有，而公园、游泳池就属于共管产业。

在新法令中，也支分出“限定共管产业”（Limited Common Property），适用于多用途的综合发展项目，例如住宅产业上的空中花园，只能供住宅业主使用，商业业主若要使用，就必须支付相关管理费。

也就是说，大家都能一起共用的产业，由管理机构管理（Management Corporation，简称MC）管理；而限定共管产业，则由管理机构支会（Subsidiary Management Corporation，简称SMC）管理。

谁是管理层？

分层共管社区的共管财产、管理和维护，由管理层负责。而管理层又是如何形成呢？这取决于分层地契颁发的时段。

委员会要员最多任2年

如同上文所说，委员会就如同一家上市公司的董事部，是通过常年大会竞选选出。

委员会负责执行管理层所委托的职务，但别忘了，业主才是真正的老板。

陈佐彬表示，常常可见的问题就是，共管产业业主中，许多人因为怕麻烦，而不想担任委员会成员，造成同一批人不断连任。

但在新法令中，委员会主席、秘书和财政不得连任超过2年；普通委员会成员不得连任超过3届。

若出现委员会与业主的争执，才发现委员已连任好几届，这样算是违法，委员会成员站不住脚。

与管理层敌对不智

陈佐彬认为，很多业主不愿出席常年大会，总是以敌对态度对待管理层，其实是不理智的想法。

“业主是老板，管理层是你的雇员，你为什么要和你的雇员敌对呢？有些人还不愿意缴付管理费，管理层少了管理费，自然无法很好维护共管设备，这是循环的问题。”

管理费不再以平方米计算

陈佐彬点出，在2013年分层管理法令中，与过去比较其中一个大差别，就是管理费的计算。

“以前，我们习惯用所居住的平方米来计算管理费，但现在这个计算方法不再成立。”

管理费也称为公寓服务费或维修费，新法令中，是以单位份额（Share Unit）来计算，也就是一个单位在整个共管社区内，按比例所分配到的股份份额，比如说停车位所占的比例等。

发展图表注明单位份额

要如何知道单位份额呢？发展商在发展图表中必须注明，每个单位的单位份额，并展示在销售处，分层地契中即会注明。

这个计算方程式，是根据分层管理法令的方程式所计算。

业主的单位份额越高，就代表占共管产业产权的份额越高，必须支付越高的管理费、储备金和其他费用，同时也有比较高比重的投票权。

拖欠管理费 可罚款坐牢

在新法令中，如果业主拖欠管理费后，在管理层通知的14天内无法缴清欠款，管理层有权将你的名字张贴在布告栏上，并关闭电子出入卡和其他电子出入设备，甚至业主、住户和访客，无法使用任何共管设施和服务。

同时，管理层可采取法律行动。若是拖欠款项超过25万令吉，可向法庭提告；若是拖欠款项低于25万令吉，则可去分层管理仲裁庭。

管理层也可向建筑专员提出扣押业主的动产。

陈佐彬表示，一旦不履行款项追讨信罪成，业主可能会被罚款不超过5000令吉，或监禁不超过3年，或两者兼施。

建筑专员可委代管

建筑专员是地方政府官员，比如吉隆坡市议会（DBKL）等，拥有扣押动产、警方的侦查权力，以及收藏所有分层管理纪录。

该机构也会监督管理层拍卖所扣押的产业，以交付拖欠款项。

若是所有单位业主拒绝成为委员会成员，或者管理层无法履行任务，建筑专员都可介入委任管理代理。

当局不时举办有关分层管理研讨会，让出席者对其有更进一步了解。

仲裁庭诉讼无需聘律师

所有关于分层管理的问题，都可寻找分层管理仲裁庭解决，提出控诉只需100令吉，所诉求的款项必须少于25万令吉，诉讼案可在60天内解决。

例如拖欠管理费、觉得管理层表现不佳、废止常年大会、漏水纠纷、装修计划等。

陈佐彬强调，分层管理仲裁庭无权处理有关地契、土地权或特许经营的诉求。

也就是说，若是兄弟姐妹争夺屋子地契所有权、业主迟迟没有拿到地契这类情况，都不属于此仲裁庭的范畴，必须往民事法庭解决。

根据法令，此仲裁诉讼不需要委任律师代表，除非相关诉讼涉及层面复杂，其中一方可能会承受严重的财务问题，仲裁庭方面才会建议委任律师。

计费复杂 管理机构支会难成立

对于新法令中的管理机构支会（SMC），由于计算方式复杂，目前大马还没有一个综合式共管产业成立。

陈佐彬解释，在综合产业中，可能包含着住宅、商业和酒店产业。

“但是，住宅业主可能觉得为何我要给商业共管产业的管理费？商业业主没有用到住宅产业内的设施，理应也不需缴付该区的管理费。”

管理机构可聘请土地测量师，划定限定共管产业的地区，然后由委员会发出成员大会通知书，若是分层共管社区内超过三分之二的单位份额总数注册业主同意，就可成立管理机构支会。

但要取得三分之二的单位业主同意并不容易。而且要准备成立管理机构支会所支付的费用，谁要来支付？

“最大的难题就是在成立管理机构支会后，它就是一个法人，管理机构未来不再持有对管理机构支会的控制权。如果支会表现不佳，管理机构没办法拿回来管理。”

另外，成立管理机构支会后，业主所支付的管理费可能更高，因为管理费会包含管理机构和管理机构支会的不同行政费用，若是这两者处于不同的办公室，还需支付额外的电费、办公室设备等成本。

个案问与答

单是看法令内容，可能业主们会无所适从。本报举例数个曾实际发生的情况，一起来看看在新法令中，共管产业所面对的问题如何解决：

管理层服务品质

问：业主不满意管理层的服务品质，升降机每天损坏、游泳池保养不当、停车场破旧……谁能帮助业主？

答：业主必须向委员会找出服务品质低下的原因，是因财务问题，还是管理层管理不佳。

若是财务问题，可以尝试召开特别大会，提高服务费；若是管理不佳，也可以召开特别大会罢黜当前的管理委员会，委任新的委员会，或终止管理层的合约等。如果纠纷太大都无法解决，可以寻找建筑专员，或到仲裁庭解决。

管理层财务数据

问：管理层无法提供明确的财务数据，业主该怎么做？

答：向分层管理仲裁庭提出，要求管理层提供相关文件。

天花板漏水

问：天花板漏水，我要如何处理？

答：先找管理层找出漏水的原因，如果渗漏是源自于楼上单位，楼上单位业主必须负责维修。若是楼上单位业主拒绝支付，管理层可以到分层管理仲裁庭提出控诉。

倘若是供超过1个单位使用的水表、水管、渠道、下水道、石油气管或导管等，属于共管产业的损坏，管理层必须负责维修。

另聘代理管理？

问：由业主组成的管理层没把握能管理得宜，是否能聘请非注册产业管理经理来代理管理？

答：可以，但根据法令，非注册的产业管理经理必须提供履约保证，数额必须相等于12个月的管理费用或薪酬，抑或是5万令吉或更高的数额。

前业主欠管理费

问：我是二手买家，但在购屋后才发现前业主拖欠管理/维修费，我需要负责支付吗？

答：在新法令中，在还没有购买相关单位时，二手买家和代表律师有责任向管理层咨询有关单位的欠款，以50令吉索取以下资料：

1业主所需支付的管理费和储备金数额

2业主支付管理费和储备金的时间和方式

3所拖欠的数额

4维修的开支等

否则那就是你和律师疏忽责任，必须要支付，不然可能无法使用共管产业。

如果所拖欠的是维修费，维修工作进行时还没转手，而你在买屋前已经询问管理层，管理层没有在收到咨询内的14天内回答，你就不需要支付有关维修费。 你也可要求律师，在签署买卖协议前，在协议中列明前业主有责任偿还所有欠债。

代缴欠款抵消租金

问：我是租客，但屋主没有缴付管理费，我需要支付吗？

答：你在签署租约时，要列明条款允许你执行租金抵消，然后你可以代屋主缴清欠款，并一定要向管理层索取收据，从你的租金中抵消。

如果你也没有缴付，管理层有权展开行动，包括扣押你屋主的家具电器等。


居民积极参与分层地契分割汇报会，共创美好社区才是最佳做法。

屋主没获分层地契

问：我购买单位10年了都没有取得分层地契，是否可请管理层代表处理？

答：根据分层地契法令（Strata Title Act），发展商必须在交屋的6个月颁发分层地契。若是超时没有获得，胥视当中原因，可能是发展商问题，也可能是土地局还未发出。

首先，分层地契不关分层管理法令，所以无法在分层管理仲裁庭解决。

第二，管理层是由委员会组成，但委员会并不代表全部居民。或许当中有些业主不愿意分层地契颁发需要缴付印花税，并觉得没有分层地契也不会产生问题。

事实上，分层地契并不代表屋主无法卖屋，只不过是银行较为偏好拥有地契的产业交易，会认定较高的价值。若是没有地契，就代表记录在发展商而非土地局；若是发展商清盘，则会出现困难。

房地产市场未好转 2016量值皆下跌

马来西亚房地产市场在2015年度过严峻挑战一年后，2016年的市场情况未见好转，似乎比前年更糟，交易量与交易总值皆下跌，分别下降了11.5%及3%。

兴建的新住宅单位也下降、滞销的住宅房屋总值高达86亿令吉、办公楼与商业空间过剩，商业房产业交易量及交易值大幅度下降、市场一片看淡。

2016年的房市不景气，可以从今天公布的2016年的马来西亚房地产市场调查报告显露出来，尤其是在当前全球经济走势不明、房市景气低迷的时期，它是否会在2017年回温，是广大群众及投资者关心的课题。

住宅房产交易跌10.7%可负担屋占85%续主导市场

全球与周边经济放缓，国内房地产市场持续疲软，根据财政部房产估价及服务局（JPPH）公布的“2016年马来西亚房地产市场调查报告”显示，2016年房地产交易量达32万425项，较2015年同期下跌11.5%；交易总值为1454亿1000万令吉，比2015年同期下跌3%。

仅农业次领域交易增

财长部副部长拿督奥曼阿兹说，除了农业次领域交易量增加3.6%，其他所有房产次领域的交易量下跌13.9%至25.3%。

“不过，所有的房地产次领域的交易总值提高0.4%至9.4%，除了住宅房产下降10.7%。”

奥曼阿兹今午推展2016年房产市场调查报告时，向媒体这么说。出席者包括房产估价及服务局总监拿督拉哈博士及国家房产资料中心主任古查依玛。

奥曼阿兹说，住宅房产业继续成为市场主流，分别占房地产总交易量及交易总值的63.4%及45.1%（656亿令吉）。

“住宅房产与前年比较，交易与交易总值分别收缩13.9%及10.7%。”

报告显示，可负担房屋继续主导市场，占所有住宅房产交易的85%。

奥曼阿兹说，30万令吉以下的房屋占65%的市场，而30万至50万令的房产则占19.8%。

“这项市场调查数据显示，可负担房屋依然有很大的需求，发展商应该多兴建可负担房屋。”


奥曼阿兹（中）在拉哈（左）及古查依玛陪同下，推介2016年大马房地产市场调查报告。

新住宅推介减9.8%销量跌31%

在房地产市场持续放缓，推介兴建的新住宅也减少，从前年的5万8411单位，减至5万2713单位或9.8%。

奥曼阿兹说，新住宅销售也收缩31.4%，2015年则下跌至42.1%。

滞销房屋锐增

“滞销房屋数量锐增，已竣工但滞销的住宅房产达1万4792间，总值为86亿令吉；2015年则是1万285间，总值是50亿令吉。”

他说，其中有42%滞销房屋是价格超过50万令吉。

“已竣工及兴建中的滞销房屋，分别增加29.7%及44.7%。”

奥曼阿兹说，在房产放缓的情况下，发展商展延兴建新的房屋单位，开始兴建的房屋单位下降15.1%，从前年的14万3000单位，减少至2016年的12万1000单位。

“在房产价格市场方面，国家银行推出约束贷款条例，为“打房措施”取得正面回响，大马去年第四季的房屋价格指数上升已缓和，达5.5%，比2015年及2014年同时期的7.2%及8%低。”

商用房产交易量 降25%值增36%

商业房产业2016年的交易量为2万4000项，交易值达359亿令吉；交易量下降25.3%，不过交易总值增加36.1%，交易总值增加主要涉及主要数宗的办公大厦、商业广场及酒店。

报告指出，2016年有6项商业广场交易，总值高达9亿2000万令吉，分别是3项在吉隆坡、森美兰2项及柔佛1项。

奥曼阿兹说，广场总共有84万平方米投入市场，不过占用率却下滑81.4%，没有出租的空间提高11.9%至270万平方米。其中68%是在吉隆坡、雪州、柔佛及槟城。

“特别兴建的办公大厦则有21项交易，总值高达25亿令吉，交易数量最多的是在吉隆坡，共有10项。”

他说，在增加48万3000平方米的空间下，商业及办公室空间占用率也下降76.8%。

关注办公楼过剩

“在吉隆坡与雪州共有1130万平方米办公楼空间，占全国73%，不过，占用率分别下降76.5%及73.8%，两个地区未占用的办公楼空间高达274万平方米，比前年提高16%。”

他提醒有关方面必须关注办公楼空间过剩的问题，尤其是地方政府在策划及批准发展蓝图及发展商策划商业策略。

“房地产市场调查报告的数据及资料可以作为参考，以让他们能够对产业市场有一个准确掌握。”

仅农地交易量增长

依据报告，农业次领域（土地）是唯一取得交易量成长，交易量高达7万项，交易总值高达143亿令吉，交易量提高3.6%，而交易总值也增加9.4%。

奥曼阿兹说，其中58项涉及园丘地的交易接近40亿令吉。

“在交易市场额方面，吉打与霹雳分别各占了逾16%，接下来是砂拉越14%。”

服务公寓需求滑落

在服务公寓方面，吉隆坡占了全国现有92万797单位的38.6%，其次是雪州13.6%。

报告指出，服务公寓的需求大幅度滑落，已建竣滞销的单位增加至3912间，总值高达30亿令吉；2015年只1031单位，总值9000万令吉。其中40%是50万至75万令吉的单位。

经济料好转可振兴房市

奥曼阿兹说，依据全球的经济趋向好转，我国今年的经济预计会取得4.3%至4.8%的经济增长，这会为我国的经济及产业市场带来正面效应。

“为了支持房地产市场活动，政府已拨出21亿令吉在5个经济走廊及特区推行多项基建及社区经济计划。”

他说，政府推行的3项火车计划，捷运、隆新高铁及东海岸铁路计划，可以改善我国周遭的经济环境，为房地产市场带来更美好前景。

“房屋领域依然成为政府重要的议程，尤其是兴建更多的可负担房屋。”

房產市道差 滯销单位增30%

国內房產市道差，更多房屋卖不出！大马的滯销住宅单位从2015年的1万1316间，增至去年的1万4792间，涨幅高达30.7%。

根据国家產业资讯中心最新出炉的《2016年第4季滯销產业报告》显示，去年第4季全马共有1万4792间单位滯销，市值比起2015年第4季增长45%至85亿6043万令吉。

全马的滯销单位以售价50万令吉以上的单位为主，佔41%，价格不超过30万令吉的单位则有39.4%。

以房屋类型来看，公寓滯销问题最为严重，即27.9%，特別是檳城数量最多，2至3层楼排屋则佔27.3%，当中又以柔佛的状况最严重。

为此，大部分州属的滯销单位数量均有所增加，但彭亨、登嘉楼及吉兰丹除外。

当中，檳城的涨幅最为严重，滯销单位增至1896间，高达91.1%，成为继柔佛（3671间）之后，成为第2多滯销单位的州属。

檳城近7成的滯销单位售价超过50万令吉，价格介于50至100万令吉的单位佔了55.3%，100万以上则佔14.5%；此外，40至50万令吉的单位佔18.8%，售价低于40万令吉的单位为11.3%，相等于215间。

雪兰莪的滯销单位则涨了44%至1718间，成为国內滯销单位数量第3高的州属，吉隆坡及霹雳分別涨10.1%和8.1%。

市场持续恶化 屋主折价卖价值RM50万高楼

我国持续放缓的经济情况，令房地產市场进一步走缓及面对严峻考验，尤其是超过50万令吉以上的高楼房產，今年初在隆雪出现明显过剩现象，更令人担忧的是，隆雪目前尚有很多未竣工的高楼房產楼盘，未来情况或更加严重！

根据我国房地產专家及市场研究机构的分析，今年房市不但充满更多挑战，或许將成为自2008年房市突飞猛进后，景气最低迷的一年。

据了解，从今年初开始，价格逾50万令吉的高楼產业出现明显过剩的现象，而在数年前房地產市场仍十分兴旺时，趁机购买高楼房屋投资的业主成为了最大的受害者。

投资者在购买房屋单位时，不只是买1或2间，甚至是高达10间的產业，当资金开始周转不过来时，屋主甚至被逼以低于市价20%至30%的价格脱售单位套现。

一般上投资业者会把单位出租，但隆雪一代有许多高楼產业已开始沦为「无租金市场」產业，屋主在等待半年或一年后，也被迫压低20%的租金额。

房產经纪李宥信指出，不难发现现在市面上已有许多「跳楼货」。

或面对亏损

「去年杪我手上有一间在双威地区，价值58万令吉的公寓，但由于业者面对经济困难，需要现金周转，导致房屋仅以45万令吉成交，价格比市面上便宜22%。」

他坦言，从今年开始，在梳邦再也、USJ和白沙罗等地方的高楼產业，都已出现过剩情况。

「投资者在房地產业兴旺时，购买房屋投资，以为可获得高回酬，却未料到经济增长持续疲弱，最后甚至或需面对亏损。」

「价格逾50万令吉的高楼房屋也开始出现租不出的情况，业者被逼调整租金。」

他指出，2年前一间在梳邦再也约1000平方呎（3间房间2间厕所）的房屋租金可达每月2400令吉，今年的价格仅为1800令吉。

「无论如何，要在隆雪一带购屋对部分市民而言也很不容易，因此出租房屋仍有市场，只是屋主须调整价格。」

「房地產分析家预计今年的房地產市场陷入最低潮，但进入2018年后，情况会逐渐改善，预计2019年可看见成长率。」

银行收紧贷款条件买屋更难

基于各大银行纷纷收紧贷款条件，造成许多购屋者无法顺利贷款购屋，导致隆雪出现高楼產业过剩问题。

土地管理及房地產咨询顾问李赐盈表示，房地產市场不仅受到购屋者购买能力低的影响，如今银行收紧贷款条件，更导致许多购屋者无法顺利获得贷款。

「据了解，在蕉赖、双溪龙和无拉港一带的高楼房屋已开始出现过剩情况，相信未来情况会更加严重。」

重新制定售价

他也指出，有发展计划也因为许多购屋者无法获得贷款，需重新制定房屋出售价格。

「我也曾听闻有发展商因房地產市场不乐观，而將发展计划延后至3年。」

「若情况持续恶化，未来將导致越来越多房屋被拍卖。」

另外，房產经纪连德汉表示，房地產业在2010年处于兴旺时期时，屋主在拿到房屋钥匙时，就可赚取30至50%，甚至是70%的利润，但如今的利润仅剩20至30%。

「在2010年，每个新公寓单位出租，可让屋主获得5至6%的回酬率，但如今已跌至3至4%。」

他表示，隆雪有许多原本很抢手的高档公寓单位，迟迟无法成功出租。

「以前在孟沙和城中城一带的高档公寓可在3个月內找到租户，可是现在却需6个月的时间。」

「以往同一时期只有2至3间空置单位，但现在却增加至约6间。」

借票卖空放宽．大户喜．散户惊

上月杪，大马交易所（BURSA）宣布调整受管制借票卖空（RSS）框架，进一步放宽卖空和借票条例，再一次昭显交易所开拓借票卖空市场，让马股国际化的雄心壮志。“哦，卖空啊，只有大机构才能玩啦，与我们一般投资者无关。”你或许会说。然而，卖空市场兴衰，真的与散户毫无关系吗？错！是大有关系！

推行4年
亚航惨况最怵目惊心

虽说大马交易所自2013年起积极推广借票卖空，但在4年后的今天，许多投资者仍然对卖空一知半解，也没有兴趣了解，原因是交易所至今只为大机构开启卖空大门，散户仍被拒于门外。

散户不允参与

交易所之前曾透露，禁止散户参与借票卖空主要是考虑到相关市场仍小，且交易条件对散户不友善，不适合开放给散户。

然而，不参与不代表没有关系，理由很简单；若大机构在小股东毫不知情下大量沽空一家公司的股票，散户的财富就很可能受到波及，甚至造成惊慌抛售，蒙受没有必要的亏损。

最好的例子当属亚洲航空（AIRASIA，5099，主板贸服组）。

在2015年初，当时股价还稳站2令吉80仙以上的亚航，突然被一系列坏消息缠身，其中又要以来自香港的GMT机构所做的系列指控最受关注，包括指亚航账目作假，盈利无法维持，将违约等等，这一连串消息造成亚航股价崩盘，同年8月杪甚至一度重挫至79仙，许多小股东惊慌断臂而逃，损失惨重。

巧合的是，在GMT造乱期间，亚航股票也突然惨遭投资机构大量沽空，令人有无限遐想。

不过，在连串坏消息结束后，亚航突然间又涌现诸多好消息，包括可能私有化，将高价脱售租赁臂膀，业绩预计大好等，使股价谷底反弹，结果不出一年内就又攀上2令吉80仙；这一来一回，让当时趁乱狙击亚航股票的投机客高唱丰收，却让不明就理的小股东寝食难安了好长一段时间。

从上述例子中，我们可以得一个重要结论；即交易所虽提倡“有序（orderly）”

卖空，大机构却未必愿意遵守，还可能透过制造虚实难辨的利空消息来达到获利目的，造成市场短暂失序，毕竟这些大机构往往正是各种财经消息的主要源头，尤其是来自外国的消息，交易所往往很难管制。

正是这样一个忧虑，让交易所鼓励借票卖空的举动，成了老老实实做投资的散户们的阴影，挥之不去，毕竟没有散户愿意看见自己持有的股票成为狙击客的目标，却又无力扭转沽空客越来越多的事实。

修正借票卖空2大重点

交易所在上月杪修正的借票卖空和协商借票（SBL-NT）框架，一共有两大重点，包括：

1.放宽卖空价

新框架下，卖空客能直接以“最低售价（best ask）”

下单，不再是之前规定的“高于最后挂价（higher than last done price）”。

要解释两者的不同，以实际例子做例会更易明白，就用人人皆知的马来亚银行（MAYBANK）吧。

框架调整前，若马来亚银行目前的最高出价（Best bid）是RM8.00，最低售价是8.01，最后挂价是RM8.00，那么，沽空者在脱售马来亚银行时必须把价钱设在RM8.01或以上，但即使Best bid和Best ask不变，最后挂价却升至RM8.01，沽空者在下单时也必须把售价调高至RM8.02，即所谓的“高于最后挂价”。

但在框架修改后，只要best ask依然是RM8.01，那即使最后挂价是RM8.01，沽空者也能以RM8.01下单，不再受“高于最后挂价”条例限制。

总的来说，交易所依然禁止沽空方直接把票卖给最高出价方，避免股价因沽空而狂泻，只是稍微放宽了卖空限制，让沽空方更方便下单（框架更改前，股票最后挂价不断变化让沽空方较难下单，造成诸多不便），强化交易效率。

2.提升借票补仓弹性

股市中，卖方无法履行递票（Delivery）责任，或买方无法履行付款责任，称之为“失败交易（Fail Trade）”；交易所今次对协商借票框架所做的调整，主要是增加借票补仓途径，降低补仓成本。

不过，鉴于现有卖空规则下，沽空方原本就得先借到票后才能开始卖空，“失败交易”风险相对低，故交易所今次修改借票条例，估计是为了让投资者更容易弥补下单失误（文告里有说到这点），如不慎无票沽空，可透过借票方式弥补过失，非被迫以更高价从公开市场买回等量股票，这能够将下单失误的亏损减至最低。

无论如何，由于科技进步使下单系统能自动限制无票卖空交易，故这类失误的发生几率如今已降低许多。

但需补充的是，鉴于借票能够以抵押方式进行，故一旦发生抵押品价值下跌，借票人又无力提供新资产时，亦可能衍生失败交易风险。

其实，借票补仓模式一直都存在，但原本只能透过交易所属下中央借贷机构（CLA）进行。条例修改后，获交易所批准的合格投资者，将能透过有牌代理，向其他合格投资者藉票补仓，简单来说就是多了一种借票补仓途径而已。

2013年借票卖空修正指南

在2013年公布的借票卖空修正指南中，交易所为能被卖空的公司订下几个标准，重点包括：

1.必须在3个月时间里维持至少5亿令吉市值

2.股票的公开流通量至少达5000万股

3.过去1年的月均成交量至少100万股

新上市公司若想成为被卖空公司，必须：

1.市值至少占富时全股指数的2%以上

2.必须成为综指成份股

3年卖空量暴增8倍

截至上周，获交易所允许卖空的上市公司合计达237家，占马股上市公司约25%，对比2006年的70家也明显增多；另外，借票市场和卖空交易规模也快速膨胀中，前者在过去3年半时间里涨大近8倍，由6亿增至49亿令吉，后者则由原本的每日几百万令吉交易价值，增至数千万令吉，显示大马卖空市场正快速成长中。

237股可卖空

交易所资料显示，月初至今，马股每天平均有介于2000万至4000万令吉的股票被卖空，但只占日均交易值0.7%至1.3%之间，规模仍不算大。

截至上周四，过去10天卖空市场里较显眼的是IOI产业（IOIPG,5249,主板产业组）遭沽空1747万股，沙肯石油（SKPETRO,5218,主板贸服组）则被沽出778万股，有趣的是，一些甚受市场看好的中资本股，如德达飞讯集团（DSONIC,5216,主板贸服组）、嘉登控股（GADANG,9261,主板建筑组）及WCT控股（WCT,9679,主板建筑组）等，亦屡获沽盘缠上，显示一些机构在股价快涨时趁机沽空，博回调时获利。

有兴趣知道哪些公司可被卖空，或哪些公司被频密卖空的读者，可在大马交易所官方网站里找到相关资料。

交易所“抢客”“稳市”求平衡

实际上，借票卖空一直是个深具争议的课题，且向来贬多于褒，更被判定是多次股市崩盘的元凶；那么，既然明知山有虎，交易所何以偏要向虎山行呢？

说白了，就为抢客。

常是崩盘元凶

卖空固然不受许多散户欢迎，但对于掌握亿万资金的投资机构来说，卖空却是另一种能带来可观回酬的投资模式，故深受大机构喜爱，大马交易所既然立志成为东盟之最，就必然得认真看待国际投资机构的喜好，认真看待卖空，因一昧禁止卖空只会让投资机构转战其他允许卖空的国家，使“客源”白白溜走，毕竟许多先进股市都允许卖空，条件还比大马更宽松。

顶着落在人后压力的交易所，只能竭尽所能地在“市场秩序”和“吸资”中划一道平衡线，以盼在吸引越来越多资金光顾马股之余，也别让一些嗜血的资金搞坏马股秩序，这就是交易所何以允许卖空，却附上诸多限制。

只不过，为了让卖空更具吸引力，交易所未来很难不选择继续放宽卖空限制，否则将很难与其他国家更宽松的卖空制度竞争。

一旦卖空条例继续放宽，马股受国际狙击手偷袭的几率也将跟着增加，这是无可避免的事，也是沽空所衍生的最大风险。国际狙击客心狠手辣，常会在市场动乱时藉卖空制造恐慌，趁火打劫，几乎多数允许沽空的先进股市，都曾遭这些大鳄落井下石，被掠走大量财富。

在2011年欧债风暴期间，欧洲多个主要股市都曾遭狙击，连连暴跌，引发市场恐慌，后来为降低危害，几个国家同时宣布全面禁止沽空金融股，才慢慢逼退狙击客排山倒海的攻势；可笑的是，这也是各国多年来惯用，也似乎是唯一能用的伎俩，市好时大方允许沽空，出问题时才收回成命，平息市场怒火。

实际上，大马也曾在1996年允许卖空，却在短短两年后，便因金融风暴而宣布全面禁止卖空，直到2006年才重新允许卖空。

就学术眼光来看，允许卖空固然有其好处，这包括有助避免资产价格过度膨胀，易于投资者拟定护盘策略，进行多样化交易，深化股票回酬效益等，但鉴于资金市场本性贪婪，卖空亦很容易引发问题，如加剧或引发股市崩盘，迫使当局得耗费一番功夫来重建市场信心。

由此可见，允许卖空俨然是双面刃，好景时欲分割“卖空”这块大饼，不景时自然也得承受恶果。

大马交易所欲戴王冠，必承其重。

卖空是危也是机

总的来说，在一个越来越容易卖空的市场里，股市越来越波动是可以预见的事；对散户来说，这是危也是机，就像有人在亚航崩跌时损手烂脚，有人却以贱价得票，笑到现在。

只是，散户偶尔尝到甜头，并无法消除放宽卖空限制让大户更有优势的忧虑。

鉴于获准卖空的都是大型投资机构，市场难免会担忧鼓励卖空等于变相鼓励这些大机构强强联手，毕竟这类机构很多时候联合持有许多上市公司的大量股权，一旦合作起来，以藉票之名互相转移股票，要影响股价起落并不难。

当股市剧烈波动时，这些极具影响力，获准卖空的大户就能享尽好处，左右逢源，却苦了一般循规蹈矩的散户，这就是何以在资本市场中，钱多就是真道理，大户总是笑到最后的那一群。

虽然交易所目前限制个股的总卖空数额不能超过总股本的10%，多少限制了下行风险，但其实当市场情绪紧绷时，这10%的潜在卖压足以令人心寒。

上述限制下，一旦某家公司的被沽空的股票总量达总股本的10%，便会在未来4个交易日里不再允许被卖空；另外，交易所也在卖空条例704.13条文中，保留自己当卖空造成问题时，调整规则或禁止卖空的权力，显示交易所亦不敢对卖空可能引起的问题掉以轻心。

股市交易趋复杂

为跟上国际大咖，交易所这些年都在为“深化”马股而努力，允许卖空只是措施之一，这意味目前仍相对简单的资本市场，未来相信会越来越复杂，股市也可能越来越波动。

欲在如此格局中做投资，散户其实从现在起就该做好准备，认识各种新制度对市场的影响，提前为更波动的市况做部署；否则，即使股市深化了，层次提高了，赢家也只会是大户。

政府大力打击逃税 7月开户头须呈纳税所在地证明

为了打击全球避税活动，国内银行从今年7月1日开始将实施新措施，强制所有欲在我国银行开设新户头的客户，必须提呈供内陆税局用途的“纳税所在地证明书”（Certificate of Tax Residency)。

至于原有的客户，银行获得一年的时间去落实相关新措施。

通过“纳税所在地证明书”措施，可让相关国家准确追查避税活动。

我国是“多边税务行政相互协议”（MCAA)99个签约成员国之一，所有收集到的个人资料，也将提交给所属国家的税收机构。

这是我国落实自动交换信息（AEOI)全球标准下的“共同汇报标准”框架。

纳闽国际商业及金融中心（Labuan IBFC,简称纳闽IBFC）今日举办“未来税务规划及财富管理：全面透明度及实质性？”讲座，主讲者包括主讲者包括马来西亚德勤税务伙伴朱佩佩及陈飞明、博历维律师事务所（BLG)高级顾问（亚太地区）曾惠燕律师。

金融机构皆受新规约束

朱佩佩在座会上说，受“共同汇报标准”约束的金融机构非常广泛，计有存款机构（例如商业银行）、监护机构（例如代理人公司）、投资机构（例如投资银行、资产管理经理及信托单位）及特定保险公司。

她说，今后银行的前线员工，必须费尽心思，向银行客户解说“共同汇报标准”。

“国内银行从今年7月1日向新户头客户收集纳税在地证明书，然后于明年6月30日起，向内陆税收局提呈相关资料。”

她说，客户必须自己填写有关证明书，不能假手于银行，银行也没有义务协助客户填报。
她指出，如果填表上出问题，银行可被罚款最少2万令吉及最高10万令吉，或坐牢6个月，又或两者兼施。

她补充，至于原有银行客户，银行获得一年的时间去落实“共同汇报标准”。

小组讨论主持人是纳闽IBFC 业务发展主任邱梽法，除了上述3名主讲人，马来西亚纳闽银行协会主席凯鲁也是小组讨论成员之一。

纳闽IBFC总执行长丹尼尔马阿都拉也出席讲座。

邱梽法（左起），朱佩佩、陈飞明、曾惠燕及凯鲁在小组讨论中分享各自对反跨国避税全球合作的期待。

审核客户国籍收入来源

凯鲁认为，“共同汇报标准”只是美国海外户头税收遵从法（FATCA）的延伸，所以落实前者实际上挑战不大。

他说，其实银行一直以来进行的客户尽职调查（CDD)及银行界常年审核客户户头的做法，已包括客户国籍、收入来源等资料。

“所以在推行共同汇报标准，关键问题在于信息的素质。”

他说，在岸银行和离岸银行的差别在于，前者对跟客户的要求不比后者多，因为离岸银行和客户没有面对面的接触，纳闽银行界，95%是纳闽以外的客户。

在“自动交换信息”下，的资料，包括什么？

根据主讲者指出，自动交换信息下的资料包括纳税人名字、地址、居住国、纳税人识别号码、出生日期（个人信息）、户头号码、金融机构的名字（户头信息）及户头存额、利息及从户头资产中所得的其他收入、销售收入，金融资产的赎回支付或存入（金融信息）。

税务专家强调，“通用报告准则”旨在侦查蓄意避税者，无意用来对付在岸外置业的人士。
主讲人指出，可预见内陆税收局将收集到庞大个人信息。

政府大追税 · 10个大盯点 · 你有几个？

税务专家孔令龙指出，税收局并不是把目标锁向有钱人，而是锁在逃税者。

“一个人是否逃税，一般上税收局会通过这10点来评估，“来历不明”的资产会成为他们的焦点。”

孔令龙表示，做为一个纳税人，必须要确保自己的账目清楚且拥有良好的记录。同时要保持警惕，每年要查询自己的结单，不要欠税，不能得过且过。

“一些会把你列入黑名单，令你不能出国的网站都要自己去查询。若你每月都要固定缴付大笔贷款，也要向国行的中央信贷情报资讯系统（CCRIS）查询自己有没有被列入黑名单。

谈到报上曝光率高的问题，他说，有关商人若有很多大型的公司活动、经常在媒体上出现、拿到很多代理权，但所呈报的公司收入却很低，就很容易让税收局起疑，认为你的公司所反映的状况和公司的收入不相符，因此，税收局在监督后会自行先做相应评估，以及审核后采取行动。

大马拥东南亚最多国际学校学生

 父母望子成龙，国际学校在大马深受欢迎！

根据国际学校咨询机构（ISC）调查显示，大马是东南亚10个国家內，拥有最多国际学校的学生的国家，学生人数比排在第二和第三位的泰国和新加坡多了逾万人。

在今年首个季度（1月至3月），国內共有7万1589名国际学校学生，泰国以6万4928名学生位列第二，而排在第三位的新加坡则有6万3789名国际学校学生。

其次分別是印尼（5万7402人）、越南（4万0003人）、柬埔寨（2万6188人）、菲律宾（2万4355人）、缅甸（1万3179人）、汶莱（6255人）和寮国（3374人）。

该调查也显示，在过去4年內，东南亚的国际学校学生人数，已经增加了33.9%。

在国际学校数量方面，印尼是拥有最多国际学校的国家，达190所英语国际学校，泰国同样排名第二，其国际学校数量为181所，而大马则排在第三位，国內共有170所国际学校。

其余则分別是柬埔寨（114所）、越南（111所）、新加坡（110所）、菲律宾（61所）、缅甸（46所）、寮国（9所）和汶莱（8所）。

东南亚需求高

发佈这项调查的国际学校咨询机构，是全球国际学校情报泰斗，即將在2017年3月22日至24日於吉隆坡InterContinental酒店举办「国际学校与私立学校教育论坛」（IPSEF）。

国际学校与斯里学校教育论坛发起人罗娜格林希尔表示，从国际学校咨询机构所发佈的数据显示，东亚的国际学校如雨后春笋般开办，从2013年的828所，增加到2017年的1125所，增幅达32%。

而东南亚的国际学校数量，在同一段时间內从725所增加到1008所，增加了39%，显示东南亚的国际学校市场有很大的潜力。

「我们可以从东南亚国际学校和私立学校有很大的成长潜质，相信是东亚和东南亚经济崛起所致。」

家长冀孩子拓人脉

国际学校主要以英语为媒介语，并衔接了一些西方国家的教育制度，近来已经逐渐成为除了国家主流教育之外另一种选择。

国际学校的学生来源原本是来马定居或是工作的外国人子女，但近来越来越多本地人將孩子送入国际学校就读，尤其大部分为华裔，目前国际学校內的本地学生比国际学生多。

父母们望子成龙的心態，让他们不惜付出高额学费也要將孩子送入国际学校就读，他们认为就读国际学校能加强孩子的英语能力、培养人脉，以及希望孩子能以更注重培养学生能力的西方教育制度学习。

产业买卖律师费涨幅逾20 %

2017年律师报酬制度管制（修订）条例从3月15日起生效及实施，产业买卖合约（S&P）和贷款合约（Loan Agreement）的律师费即将调涨，价格超过35万令吉的房产，律师费的涨幅逾20 %。

屋价少於10万令吉的新旧律师费不变；超过10万令吉及低于35万令吉的房产，律师费涨幅介于6%至9%。

政府已在宪报颁布上述新条例，以取代自2006年1月1日实施的2005年律师报酬制度。这项颁布，整体上调高涉及房产买卖的两项合约律师费。

新制度实施后，对二手产业市场的影响层面较大，因为很多新推出的房产发展计划，发展商都会以豁免律师费以招徕生意。

发展商如今面对庞大的成本压力，马币贬值、建材涨价，现在轮到律师费调涨，最终只会苦了购屋者及发展商，特别是如今很多发展商展缓各类发展计划，新房屋计划的推出也已减少。

很多发展商推出新房产时，为了吸引消费者，都会推出吸纳产业的买卖合约和贷款合约的律师费，这些都是各别发展商的市场策略，把吸纳律师费放进购屋配套内。

虽然整体而言，律师费调高的幅度不大，但都是发展商必须承担的额外成本；对于购屋者而言，综合各种收费加起来，整体上负担也增加。

根据新修订的条例，屋价超过15万令吉以上的产业都将受影响，根据计算，35万 令吉以上产业的涨幅超过20.6%，从旧率的2900令吉涨高到3500令吉，即调涨600令吉，而50万令吉的产业的涨幅超过26.5%，即从3950令吉调涨1050令吉到5000令吉。至于100万令吉产业的涨幅也达到20.8%，即从之前的7450令吉涨到9000令吉，涨了1550令吉。

根据新条例的律师收费，首50万令吉1%、接下来50万令吉是0.8%、再接下来200万令吉0.7%、跟着下来的200万令吉0.6%、再接下来250万令吉0.5%，超过750万令吉的产业可以商讨，不过，最高不可以超过0.5%。

旧条例不准律师给予委托人或购屋者折扣，这导致律师面对顾客要求时陷入两难局面；而新条例则批准律师根据屋价级别，在符合特定的第一及第三项目提供最高25%优惠折扣。

住房贷款的拒绝率60％ 房市保持疲弱

消费情绪依然疲弱、房价过高和新房產供应將加速，因此分析员仍不看好大马今年的房產市场。

安联星展投行分析员解释，多项高档產业项目赶在发展商承担利息计划（DIBS），在2014年1月被取消前推介，因此许多高档產业將于今年竣工，加重了本地市场房產供应，也再度打击本地房產市场的情绪。

「新產业单位落成將再度加剧房產市场供过於求的情况，抑制了房价的涨幅，也令购屋者採取观望態度。」

房地产和住房开发商协会（Rehda）表示，房屋贷款的拒绝率高达60％，导致房地产销售依然疲软。

“银行和开发商有不同的统计数据，从我们所听到的，拒绝率高达60％，”Rehda前总裁吴卓明说。

“标准是如此之高，潜在的买家很难融资，银行甚至在申请之前过滤了住房贷款申请者，他补充说。

另外，政府著重发展的一马房屋（PR1MA）项目，也將有1万5000间于今年竣工，占近年来完成项目的20%，同时另有13万2000间正在施工。

政府此前也將一马房屋10年的禁转售年限，调降到5年；同时，可申请一马房屋的家庭月收入条件也由之前的1万令吉或以下，提升到1万5000令吉或以下，上述措施將提高一马房屋对中收入阶级的吸引力，并让私人產业发展商面对更剧烈的竞爭，因此，发展商预计將牺牲赚幅，重塑旗下產业项目，以更完善的基础设施，凸显这些私人房產在其他方面的优势，避免与公共房產正面交锋。

分析员相信，房市保持疲弱將加剧发展商之间的竞爭，而且银行谨慎放贷，也让发展商面对订单无法真正转为销量的窘境。

分析员也表示，產业公司2017年所设下的新销售目標，普遍上和前一年持平，反映出发展商对今年房產前景看法不甚乐观。儘管如此，分析员坦言，大马部份地区发展仍然蓬勃，如拥有许多人口的经济走廊，加影、士毛月和双溪毛糯等。

2017 Hyundai Sonata

新的 Hyundai Sonata ！外形时尚激进！採用 2.0L 涡轮引擎！

这款新车会不会掀起一场韩系风暴？

看来日系车 Honda Accord, Nissan Teana, Toyota Camry 将面对一个强劲的对手了！

Company Act 2016

Property Tax