“新山市场未来走势还是个未知数，毕竟处于刚开发阶段。要在三四年之后，才能看清政府的政策、市场的需求究竟如何。”国际地产咨询公司莱坊马来西亚住宅部副董事HerbertLeong对《每日经济新闻》记者表示。
有消息指出，马来西亚当局亦留意到了可能出现供应过剩的情况，并已暂时中止在部分地区进一步售地。但记者在采访中并未得到进一步证实。
一位进入新山的中国开发企业的负责人对记者表示，会谨慎对待新山这一市场，“在市场需求没有达到支撑项目的时候不会冒进，会在条件成熟的情况下再选择扩张。”
对于开发商而言，是否有足够的需求支撑，是新山市场未来最大的不确定性；而对于来自中国的购房者，海外投资房产跟在国内一样，同样面临政策变化的风险。
最近宣布的不动产增值所得税(RPGT)和等待征收6%的商业服务税(GST)，短期内将影响整个房地产行业。
据了解，从今年5月1日开始，马国政府将提高外国人在马的购屋最低门槛，从原来的50万林吉特提高至100万林吉特(约合人民币217万元)。此外，汇率的浮动也是购房者需要面对的问题。
记者在采访中了解到，相比国内的住宅开发，马来西亚当地的房地产项目开发周期较长，一般高层建筑设定在36个月，超高层甚至要达到48个月。也就是说，购房者从签订合同到最终收房大约需要3~4年的时间，对于大部分持有投资需求的海外购房者来说，时间越长意味着风险越大。一旦马来西亚林吉特对新加坡元贬值，投资者可能无法取得理想的租金或售价。据悉，新加坡元在过去五年较马来西亚林吉特升值6.78%。
此外，对于大批中国购房者来说，第二家园计划也极具诱惑力。仅需在马来西亚银行存入60万元现金(一年后可取出30万元)，便可享受配偶及孩子十年内自由进出无需重复签证。同时可获马来西亚对120余个国家的自由出入境优待，不需另行回国办理签证手续。然而，也有开发商人士提醒，第二家园计划并非移民计划，“只是对于中国护照的持有者来说，多了一些出行便利，但实际意义并不算大。”
Thursday, May 1, 2014
新山：投资热土还是大马版“鬼城”？
“现在新山市有将近300栋高楼在开工建设，我相信除了在中国内地，这是很难看到的景象。”马来西亚中华总商会副总会长、柔佛州中华总商会总会长陈成龙在接受《每日经济新闻》记者专访时说道。
偏安马来西亚最南角的柔佛州新山市，开启了区域市场发展的快车道，而刺激这一市场快速发展的除了来自新加坡的需求外溢，中国开发商的大举进入更是“功不可没”。
为什么几乎所有进入马来西亚的中国开发商企业都会首选新山，而非市场较成熟的首都吉隆坡？这个城市真正的吸引力在哪里？这个城市有没有足够的需求来消化如此庞大的新增供应？中国的“鬼城”故事究竟会不会在马来西亚被复制？
多项措施吸引海外投资者
早在2006年，马来西亚便启动了伊斯干达特区的开发，但真正进入快速发展周期则是四年后。
“其实最早这个开发区并不是面对全世界的投资商，而只是对中东。”当地一位权威人士向《每日经济新闻》透露，之前伊斯干达特区是希望吸引迪拜等中东的投资力量，但一直收效甚微，到了2009年该区域才进行调整。
“2011年与新加坡政府签订了共同开发的意向，直到新加坡最大的投资公司淡马锡等进入，这个区域的开发才真正起步。”该人士说。
记者在走访中了解到，伊斯干达特区按照功能也划分为几个区域，其中碧桂园、富力项目所在的区域为A区，主要是文化发展地区，医疗行政集中在B区，还包括特区中的特区“麦迪尼”。目前麦迪尼区域集中了马来西亚本土多家品牌房企，而进驻的中国开发企业则包括卓达以及刚刚拿地的新华联(6.26, -0.05, -0.79%)。对于开发商以及投资者来说，麦迪尼特区的优惠措施更加丰厚。
在伊斯干达其他区域，房地产开发环节的税收相比中国内地大大减少，一般项目只需要支付单一的税费，大概比例在25%。不光开发环节税收较少，在马来西亚开发过程中，从拿地环节便可以借助银行融资，最高比例可以到70%，此外银行利率也相对较低。开发商不但可以分几年周期来支付土地款，同时也可以根据自身发展节奏来决定土地开发周期，不会有因闲置被收回的危险。
“当地政府还是希望打造成一个国际平台，吸引更多的国外投资者进入。”卓达马来西亚公司首席执行官王斌武告诉 《每日经济新闻》。而据了解，卓达是第一批进入麦迪尼特区的中国开发商，并迅速拿下了建筑面积将近70万平方米的土地。
低廉的地价也是吸引中国开发企业前往的一个重要因素。
据了解，新山的平均地价只是吉隆坡的1/3甚至更低。“吉隆坡的地块规模都很小，平均在3000林吉特/平方英尺，但新山目前大部分还不足1000林吉特。地块面积也都比较大。”国际地产咨询公司莱坊马来西亚住宅部副董事HerbertLeong对《每日经济新闻》记者说道。
紧邻新加坡的“小深圳”
尽管有多项优惠政策，但面对庞大的供应和有限的需求，人们不禁质疑，新山会是马来西亚版的“鬼城”吗？
对此，来自中国内地的开发商表现得较为乐观。
碧桂园控股(马来西亚)分公司区域总裁阮家声指向办公室外的那片海面说，“离我们最近的新加坡项目均价在5万元，而市中心的均价超过20万元人民币。在新加坡，这些潜在的需求很庞大。”
在王斌武看来，由于紧邻新加坡，新山市场的升值空间也将更大，目前随着新加坡产业的转移，也将会吸引更多的人口流入，“3~5年之后新山区域人口应该就可以翻倍。”
有统计数据显示，每日往返新山与马来西亚的人次达到16万，有消息称，两国之间的高铁预计将在2018年投入运营。
“未来20、30年，新山的市场也许会有波动，但长期来看是保持上行的。”陈成龙对此说道。只不过，来自新加坡的购房者能不能填满新山，还是个未知数。
优势VS风险
优势：临近新加坡，生活成本低；马来西亚近年来经济发展势头良好；房屋价格也相对低廉；移民鼓励政策；贷款利率较低，永久产权或99年产权
风险：汇率波动；租金回报率较低；马来西亚本地有购买力的人口不足；楼盘开发周期过于漫长；马来西亚或提高房产收益税。
偏安马来西亚最南角的柔佛州新山市，开启了区域市场发展的快车道，而刺激这一市场快速发展的除了来自新加坡的需求外溢，中国开发商的大举进入更是“功不可没”。
为什么几乎所有进入马来西亚的中国开发商企业都会首选新山，而非市场较成熟的首都吉隆坡？这个城市真正的吸引力在哪里？这个城市有没有足够的需求来消化如此庞大的新增供应？中国的“鬼城”故事究竟会不会在马来西亚被复制？
多项措施吸引海外投资者
早在2006年，马来西亚便启动了伊斯干达特区的开发，但真正进入快速发展周期则是四年后。
“其实最早这个开发区并不是面对全世界的投资商，而只是对中东。”当地一位权威人士向《每日经济新闻》透露，之前伊斯干达特区是希望吸引迪拜等中东的投资力量，但一直收效甚微，到了2009年该区域才进行调整。
“2011年与新加坡政府签订了共同开发的意向，直到新加坡最大的投资公司淡马锡等进入，这个区域的开发才真正起步。”该人士说。
记者在走访中了解到，伊斯干达特区按照功能也划分为几个区域，其中碧桂园、富力项目所在的区域为A区，主要是文化发展地区，医疗行政集中在B区，还包括特区中的特区“麦迪尼”。目前麦迪尼区域集中了马来西亚本土多家品牌房企，而进驻的中国开发企业则包括卓达以及刚刚拿地的新华联(6.26, -0.05, -0.79%)。对于开发商以及投资者来说，麦迪尼特区的优惠措施更加丰厚。
在伊斯干达其他区域，房地产开发环节的税收相比中国内地大大减少，一般项目只需要支付单一的税费，大概比例在25%。不光开发环节税收较少，在马来西亚开发过程中，从拿地环节便可以借助银行融资，最高比例可以到70%，此外银行利率也相对较低。开发商不但可以分几年周期来支付土地款，同时也可以根据自身发展节奏来决定土地开发周期，不会有因闲置被收回的危险。
“当地政府还是希望打造成一个国际平台，吸引更多的国外投资者进入。”卓达马来西亚公司首席执行官王斌武告诉 《每日经济新闻》。而据了解，卓达是第一批进入麦迪尼特区的中国开发商，并迅速拿下了建筑面积将近70万平方米的土地。
低廉的地价也是吸引中国开发企业前往的一个重要因素。
据了解，新山的平均地价只是吉隆坡的1/3甚至更低。“吉隆坡的地块规模都很小，平均在3000林吉特/平方英尺，但新山目前大部分还不足1000林吉特。地块面积也都比较大。”国际地产咨询公司莱坊马来西亚住宅部副董事HerbertLeong对《每日经济新闻》记者说道。
紧邻新加坡的“小深圳”
尽管有多项优惠政策，但面对庞大的供应和有限的需求，人们不禁质疑，新山会是马来西亚版的“鬼城”吗？
对此，来自中国内地的开发商表现得较为乐观。
碧桂园控股(马来西亚)分公司区域总裁阮家声指向办公室外的那片海面说，“离我们最近的新加坡项目均价在5万元，而市中心的均价超过20万元人民币。在新加坡，这些潜在的需求很庞大。”
在王斌武看来，由于紧邻新加坡，新山市场的升值空间也将更大，目前随着新加坡产业的转移，也将会吸引更多的人口流入，“3~5年之后新山区域人口应该就可以翻倍。”
有统计数据显示，每日往返新山与马来西亚的人次达到16万，有消息称，两国之间的高铁预计将在2018年投入运营。
“未来20、30年，新山的市场也许会有波动，但长期来看是保持上行的。”陈成龙对此说道。只不过，来自新加坡的购房者能不能填满新山，还是个未知数。
优势VS风险
优势：临近新加坡，生活成本低；马来西亚近年来经济发展势头良好；房屋价格也相对低廉；移民鼓励政策；贷款利率较低，永久产权或99年产权
风险：汇率波动；租金回报率较低；马来西亚本地有购买力的人口不足；楼盘开发周期过于漫长；马来西亚或提高房产收益税。
HK property set for adjustments
The International Monetary Fund (IMF) said Hong Kong property prices are set to see adjustments following years of boom.
The city’s housing market has become one of the most expensive in the world – prices have more than doubled since 2008 – due to an influx of capital from the mainland and record low interest rates thanks to US quantitative easing.
Housing affordability has become a thorny issue for the Hong Kong government, with officials forced to introduce a series of measures to curb rising prices.
But an expected US tapering and an interest rate hike were set to bring down prices, the IMF said.
“Some adjustments are necessary,” Rhee Chang-Yong, IMF’s director of Asia and Pacific Department, told a press conference in Hong Kong yesterday as the international lender released its latest regional economic outlook.
“As interest rates go up because of tapering, it is one issue Hong Kong government needs to focus on,” he said. “Borrowing costs will increase. It definitely will have an impact on real estate.”
Since 2010, authorities have implemented several measures to curb rising property prices, including an unprecedented bid to restrict the number of non-local homebuyers with a 15% property tax on foreign investors.
Rhee said the Hong Kong government could consider weakening some of the measures when prices started to fall in a more significant manner in order to achieve a “soft landing”.
The recommendations came as the IMF expected the city’s gross domestic product (GDP) to grow by 3.7% this year, before edging up to 3.8% next year.
In general, the IMF projects Asia’s growth to remain steady at 5.4% this year, compared with 5.2% last year. It could further improve to 5.5% in the next year, driven by demand, the IMF said.
The city’s housing market has become one of the most expensive in the world – prices have more than doubled since 2008 – due to an influx of capital from the mainland and record low interest rates thanks to US quantitative easing.
Housing affordability has become a thorny issue for the Hong Kong government, with officials forced to introduce a series of measures to curb rising prices.
But an expected US tapering and an interest rate hike were set to bring down prices, the IMF said.
“Some adjustments are necessary,” Rhee Chang-Yong, IMF’s director of Asia and Pacific Department, told a press conference in Hong Kong yesterday as the international lender released its latest regional economic outlook.
“As interest rates go up because of tapering, it is one issue Hong Kong government needs to focus on,” he said. “Borrowing costs will increase. It definitely will have an impact on real estate.”
Since 2010, authorities have implemented several measures to curb rising property prices, including an unprecedented bid to restrict the number of non-local homebuyers with a 15% property tax on foreign investors.
Rhee said the Hong Kong government could consider weakening some of the measures when prices started to fall in a more significant manner in order to achieve a “soft landing”.
The recommendations came as the IMF expected the city’s gross domestic product (GDP) to grow by 3.7% this year, before edging up to 3.8% next year.
In general, the IMF projects Asia’s growth to remain steady at 5.4% this year, compared with 5.2% last year. It could further improve to 5.5% in the next year, driven by demand, the IMF said.
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