打房措施关卡收费夹击 新国买家却步依斯干达？

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柔佛依斯干达特区过去一年，因房市供过于求及其他内部经济因素，导致产业价格及租金回酬受挫。令人关注的是，一水之隔的新加坡投资者会否开始却步？

柔佛依斯干达特区发展计划自2006年提出后，一直获得近邻新加坡的大力支持。新加坡政府早前也承认，依斯干达特区对两国有重要的策略意义。

新加坡也是依斯干达最大的外国投资方，截至今年4月的投资高达110亿令吉；新加坡人也是依斯干达特区最大的外国产业买家。

在外国买家的35%交易份额当中，新加坡人占了75%。

不过，两国之间的邻近地理位置也是一种双剑刃。一旦两国关系和经济形势出现变化，将影响新加坡投资者对依斯干达特区的兴趣。

新加坡房价跌4%

横跨长堤两岸，两国政府过去一年不约而同落实打房措施，为各自的房市降温。根据《Kinibiz》报道，由于新加坡的降温措施，该国的住宅产业价格在2014年下跌大约4%。

尽管两国货币兑换率对新加坡买家仍然有利，但在新加坡本国的房价变得便宜后，或会吸引新加坡人留在国内购买房产。

至于大马中央及州政府所推行的打击炒房措施，其中一些特别针对外国人，包括限定外国人只能购买100万令吉以上的产业，以及外国购买者须缴付2%产业税。

不但如此，两国在今年中更陷入一场关卡收费大战，竞相宣布调高汽车入境费和过路费。

一开始是新加坡先宣布在8月1日，将外国注册车辆的入境通行准证（VEP）每日收费从20新元上调至35新元，然后大马也在同一天调高新山关卡的过路费5倍至16令吉50仙；新加坡则在10月1日以同样的过路费调幅来回敬之。

大马也准备在明年中落实针对新加坡车辆的入境费，收费为20令吉。

投资者持观望态度

根据新加坡Khalil Adis咨询有限公司创办人卡里尔艾迪斯，新加坡投资者对依斯干达的兴趣已减缓，甚至变得安静。

他将此归咎于两国近期调高越境过路费，以及其他打房措施，例如调高外国人购买房产最低门槛及产业盈利税（RPGT）。

“在大马落实降温措施后，新国投资者对大马还是有一些兴趣，因为一些发展计划是豁免100万令吉最低价格的规定，例如依斯干达特区的美迪尼（Medini）发展计划。”

“无论如何，在宣布调高过路费后，投资者的兴趣已经减低，因为越境变得更昂贵。这对依斯干达特区目前的情绪来说，可谓祸不单行。”

“无论如何，还是有新加坡人有兴趣投资，但多数是‘观望’态度。”

新国反对“森林城”

卡里尔表示，媒体之前报道，新加坡凯德集团（CapitaLand）展延在金海湾的发展计划，以及新加坡政府反对“森林城市”争议填海工程，也让人再次质疑依斯干达发展计划。这种情绪就好像新加坡人在2005年，首次听闻依斯干达特区一样。

他附和许多市场观察家的担忧，认为依斯干达特区房产出现供过于求，尤其是中国地产商如碧桂园集团及中国广州富力地产股份有限公司，在新山沿岸的多个计划已蓄势待发。

“这（发展）看起来似乎太多、太快了。”

其中，碧桂园集团去年就一口气在金海湾推介约9000个单位，而中国广州富力地产股份有限公司也被指将在接下来几年，推介接近3万个单位。

供应过剩租金趋软

卡里尔接着比较新加坡与依斯干达特区。新加坡作为一个只有714平方公里的高密度岛屿，拥有540万人口；反之，依斯干达特区范围达2217平方公里，只拥有160万人口。

“新加坡每年的高级公寓供应介于2万个单位，而依斯干达特区在短时间内却可以推介高达数千个单位，这会带来不同的影响。”

“首先，这将让租金回酬率趋软，意味着如果你所购买的产业成功出租，也可能不足以应付抵押贷款。第二，要出租你的产业是很难。”

“第三，是否有人会居住在这些单位也备受关注，因为这些产业价格是瞄准外国市场，而非柔佛人。”

越境买产仍算便宜 

无论如何，撇开这些负面情绪，他认为，依斯干达特区目前仍然具吸引力，尤其是对精打细算的新加坡买家而言。

“尽管新加坡的产业价格，因为公共及私人市场的各种降温措施及供过于求而下滑，但是对新加坡人而言，越境购买产业仍然是比较便宜。”

“这是因为新币兑换马币走强。”

“若一个人要在新加坡市郊购买高级公寓单位，例如裕廊，每平方英尺价格约800新币（2062令吉），这不包括印花税及其他成本。而在依斯干达特区，你可以每平方英尺800令吉的平均价格，永久拥有一间高级公寓单位。”

柔王室填海卖地加剧楼市危机？ 中国开发商压境冲击依斯干达

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经过5年的蓬勃发展，2014年对柔佛依斯干达特区产业市场，恐怕是不堪回首的一年。

尽管中国大型地产商纷纷进军依斯干达特区，似乎描绘一番荣景，但是楼盘销售走下坡的数据，却是一个血淋淋的事实，反映当地产业市场已经陷入供过于求的窘境。

而在这些中国地产商背后，不可忽视的则是柔佛州王室的涉入，也因此将王室推向舆论浪尖，被指进一步加剧楼市低迷。

首先，数据是不会骗人的。在经过2013年的高峰期之后，依斯干达特区产业市场在2014年的表现明显黯然失色。

上半年交易跌48%

根据《KiniBiz》网站引述柔佛PA国际产业顾问公司执行董事昔瓦达斯（V Sivadas），与2013上半年相比，依斯干达特区在今年上半年的总交易数量下滑大约48% ，而这项萎缩是横跨依斯干达特区的所有产业领域。

“我们的记录显示，它在今年上半年的5419个交易中，总交易额共37亿令吉。比起2013年上半年，今年上半年的交易数量已下滑约48%，总交易额则下跌约37%。“

昔瓦达斯表示，2013年是依斯干达特区表现最好的一年，其交易数量达到2万5034次，交易总额则约203亿令吉，而这不包括柔州苏丹以45亿令吉出售新山市中心黄金地皮给中国广州富力地产股份有限公司（Guangzhou R&F）的交易。

在前一年，依斯干达特区的交易量和总交易额则分别是2万1503宗及135亿令吉。

中国公司大量推盘

许多观察员认为，导致依斯干达特区今年经济不景气的基本原因，是市场供过于求的关系。

不过 ，探究深一层的原因，除了中央和州政府去年一系列严打房市的措施，如落实调高产业盈利税（RPGT）、限定外国人只能购买100万令吉以上的产业，以及外国购买者须缴付2%产业税，放缓了依斯干达特区的产业市场买气之外，市场观察员也归咎中国大型地产商大军入侵扰乱了市场。

他们认为，尽管中国地产商引进了我国所需要的投资，不过他们大规模推出楼盘，使到市场担心柔佛及依斯干达市场无法负荷这些供应。

其中，碧桂园集团（Country Garden Holdings）去年一口气在金海湾推介约9000个单位，这在本地市场几乎是前所未有，至少在依斯干达里不曾发生过。

此外，中国广州富力地产股份有限公司也被指将在接下来几年，推介接近3万个单位。

柔佛王室45亿卖地

中国广州富力地产有限公司去年以45亿令吉向柔佛州苏丹购买新山一块116英亩的黄金地段，就被视为是一个重要转折。

这让全国震撼，因为王室把永久业权地黄金土地大量卖给外国人，在大马是前所未闻，基于事件敏感，因此没有任何的公开抗议活动，但这项交易已经让本地企业家深深不安。

这项卖地交易被指对依斯干达特区带来严重影响，尤其是很多商家批评这加剧了低迷的楼市，特别是这些中国发展商“地毯式轰炸”的策略，包括巨大规模地房产推介，导致市场供过于求及压低价格。

他们也投诉中国地产商，可能在准证申请得到“特别优待”或是快速处理，特别是一些庞大地填土计划，其实需要经过冗长地环境评估程序。

无论如何，这些指控没有获得官方证实。

有违土地控释政策

姑且不论，这些涉及柔佛苏丹地数十亿令吉的土地交易和发展计划是否真的拖累依斯干达特
区，但是富力地产股份有限公司地45亿令吉土地交易已打开闸门，让外界对苏丹的批评浮出台面。

这个交易有违依斯干达投资有限公司（IIB）数个月前所宣布地土地“控制释放”政策，这项政策本来是要限制依斯干达特区的土地交易。

依斯干达投资有限公司主席及首席执行员赛莫哈末依布拉欣（Syed Mohamed Ibrahim）当时解释，这个控释政策是必要地，因为依斯干达特区的发展仍然相对小及脆弱，而这也是为了让投资者可以赚钱。

此外，苏丹也被指涉及数个在新柔海峡的填土计划。

“森林城”填土千倾

这包括，苏丹卖给中国广州富力地产股份有限公司那块临近新柔长堤的黄金地，就涉及庞大的填土计划。

另一个填土幅度更大的发展计划是“森林城市”（Forest City）。这个预计填土范围高达2000公顷大的人工岛屿，靠近马新第二通道，是碧桂园集团与Esplanade Danga 88私人有限公司联营的计划。

其中苏丹依布拉欣在Esplanade Danga 88掌有64%股份，该公司则拥有“森林城市”计划的34%股份，而碧桂园集团拥有剩余的66%股份。

就连邻国新加坡已向大马政府表达对该填土的严重关注，而很多人也担心土地开垦将对土著企业大亨赛莫达拥有的丹绒伯勒巴斯港口带来不利的影响。

在这一系列计划推进的同时，舆论尖口也渐渐转向柔佛苏丹，最高的反对浪潮就是在《2014年柔州房屋及地产局法案》呈上柔州议会时爆发，当时州政府想通过法案，赋予苏丹对土地及产业事宜的行政权力，不过这个法案最终搁置。

本地公司削减目标

无可否认，苏丹与中国发展商的商业交易，明显的已为市场带来恐慌，特别是担忧供过于求的问题将在未来数年一直困然依斯干达特区。

一个明显的征兆是多个本地发展商，包括UEM阳光集团、实达集团和高美达集团都已经宣布削减他们在依斯干达特区的销售目标。

一名新山产业代理安迪莫汉（Andy Mohan）指出，碧桂园集团及中国广州富力地产股份有限公司的房产售价非常高，很少有本地新山人买得起，因此若新加坡人停止购买，将带来严重问题。

“我感觉到，他们的销售量已经受到打击，尽管没有官方数字公布。”

2015：中國世紀元年？

經濟日報 社論

諾貝爾經濟學獎得主史提格里茲在美國《名利場》雜誌2015年1月號（提前出版）發表文章《中國世紀從2015年開始》。文章指出，在書寫2014年的歷史時，需要留意一個幾乎被忽視的重大事實：2014年是美國能夠號稱自己是全球第一大經濟體的最後一年。中國經濟以拔得頭籌之勢進入2015年，並很可能長時間執此牛耳。

史提格里茲說，世界銀行根據「購買力平價」方式公布的最新數據顯示，中國將以遠遠超乎所有人預料的速度成為世界第一大經濟體，此一目標即將於2014年底實現。

或許以「購買力平價」方式計算的GDP尚不為一般人廣泛接受，中國大陸官方也予以排斥，即使如此，但GDP之外，也有愈來愈多的類中國世紀現象在最近頻繁出現：

—國際外交方面，從中國作為主場的北京APEC峰會，到緬甸舉行的東盟峰會，再到澳洲舉行的G20峰會，中國領導人的鋒頭，獨領風騷；習近平上任兩年以來，累計出訪了30個國家，遍及七大洲、三大洋，從大國到新興國到太平洋小國，可謂縱橫捭闔。

—氣勢方面，開始積極主導議題：倡議與建立亞太自貿區、金磚新開發銀行、亞洲基礎設施投資開發銀行、一帶一路等，甚至引導及設定規格，如高鐵出口、浙江烏鎮舉行世界第一屆互聯網大會等。

—這一切靠的都是綜合國力。經濟上，除了GDP即將超美，2014年中國GDP已是日本的兩倍，出口額、貿易額、製造業、外匯儲備等，都是世界第一；軍事上，在東海中國已有針對美國介入的反介入能力，中國也在南海填海擴島。在印度洋廣設海港，甚至開始在西非的納米比亞興建港口；另外，也即將在泰國及尼加拉瓜分別開鑿兩條新運河。當然，也包括在太空領域的成就及深海科研領域的表現等，均已位居世界前段班。

如何解讀中國這近乎井噴式的全方位各領域的表現？其實並不困難，因為除了近200年，中國從來就是第一，也就是史提格里茲說的，「中國回到了它在人類歷史上大多數時間裡所占據的地位」。他所說的「大多數時間」，準確的說法是「人類3,000年歷史或30個世紀中的前28世紀」。

這裡，有三個問題需要處理：一、中國為什麼從來就是世界第一？二、為什麼從來第一的中國近200年卻急轉直下？三、為什麼近30年又谷底翻升，重新崛起？

先談第二、第三個，再談第一個。為何從來第一的中國國運會急轉直下，是因為中國在近幾百年中連續錯失了海洋、工業革命及資本主義市場經濟三個寶貴機遇，因而被抓住這三個機遇的近代九個海洋強國（葡、西、荷、英、德、法、俄、日、美）輪番欺壓。

其次，為什麼近30年又重新崛起，正是因為鄧小平的改革開放抓回了市場經濟及工業革命，而現在的習近平正在抓回海洋強國機遇。

至於中國為什麼從來就是全球第一，是因為中國從來就是市場經濟，意思是政府除了極少數經濟活動如鹽、鐵專賣、統一貨幣等之外均開放民營，對市場價格並不干預，最多是徵一些必要的稅賦及設平準基金，但必須補充一點，市場經濟並非放諸四海而皆有用，必須配上中國擁有的另兩個條件，即勤奮的民族性及巨大的人口規模，才能起大作用。

抓住了三個寶貴機遇的英國，在拿破崙戰爭及鴉片戰爭先後打敗了法國與中國後，稱霸全球，版圖橫跨全球四分之一，時間約100年，是謂英國世紀。19世紀末，美國GDP超過英國，但英國霸主地位完全被美國取代則是20世紀二次大戰之後的事。所以，20世紀是美國世紀，特別是1991年拖垮蘇聯之後，而那時中國剛開始啟動改革開放，所以美國獨領風騷，顧盼自雄。

進入21世紀，現在，中國世紀現象已然萌現，但21世紀會不會真的成為中國世紀，不能只看GDP，還要看包括政治體制改革在內的全面深化改革，及能否在文化、思想及意識形態各方面獲得更大的解放，及如何處理好國際特別是與美國的關係而定。這些條件能否具備也決定了「2015：中國世紀元年」後面跟的究竟是一個「！」或是一個「？」。