耗资11.8亿 年杪施工 DUKE 2打通塞车黑区

为解决隆市交通拥挤，耗资11亿8000万令吉的大使———淡江大道2（DUKE2）将在年杪施工，并费时3年承建斯里白沙罗与敦拉萨通道，以缓和当地交通阻塞。

这两条新通道将备有6条往返车道，尤以斯里白沙罗通道，由大使———淡江大道1的泗岩沫路开始，直通往靠近斯里白沙罗的第二中环公路为出口，全长7公里，并设有一收费站。

至于敦拉萨路通道则是从国家心脏中心一带开始衔接往鹅麦路，并可贯通大使———淡江大道1，设有3个南北出口，即鹅麦路、云顶吉冷路，以及彭亨路，全长9公里无收费。

救护车经常延误

东北大道（吉隆坡）有限公司董事兼工程总监蔡树国今日在泗岩沫路高桥启用仪式进行新大道设计图展览时，向记者指出，有关大道将在近期内获得批准，预计年杪施工。

他说，这项工程耗费11亿8000万令吉，主要是加强大使———淡江大道1的衔接，例如在斯里白沙罗一带居民，经常都在下班时段，面对新巴生谷大道繁忙引起的阻塞。

“这新通道可让他们避开塞车。”

他也透露，敦拉萨通道是在国家心脏中心总监的要求下所设计，该院救护车经常因为敦拉萨路阻塞，拖延了救援工作。

“所以，我们在该中心前端特接有进出口，以避开通往彭亨路前端的阻塞，直接进入大使———淡江大道1。”

DUKE1每日12万车流量

蔡树国说，由于今次工程80%在吉隆市政厅管辖道路上端建高桥，所以只涉及少部分土地征用；主要是征用土地建收费站。

他说，在进行这项计划前，该公司也曾在泗岩沫一带进行1000份民调，以了解道路使用者需要。

询及大使———淡江大道1现有车流量，他说，每日付过路费的车流量平均为12万辆。

供求 主宰明年房价

政府自去年开始祭出一连串的打房措施，于今年4月过后立竿见影，国内房屋市场惨淡经营。

政府在刚提呈的2014年度财政预算案再次下重药，恢复2008年以前的30%产业盈利税（RPGT），之后国行又再出招，使到市场交易更加淡静。

2014年房价向上走向抑或下行，业界认为一切又回到基本面，供需力道主宰市场走势！

屋主等时机脱手‧转嫁30%盈利税‧槟购屋者未必可捡便宜

政府严厉打房，被市场人士分析为两个可能性，一是炒家不敢进场，而真正的购屋者或投资者则等待投机客在短期内恐慌抛售，冲击房屋价格滑跌，趁机拾便宜货。

不过，购屋者也不要开心得太早，因为第二个可能性可能要叫购屋者失望，当购屋者以为可以捡便宜货时，相信也有更多屋主也在观望，伺机在明年屋价走稳或恢复好价时才脱手。

槟城房屋经纪人士受访时指出，从2014年财政预算案前至今，槟州的产业交易活动确实静得吓人，生意额跌了60%至70%。

主因是受到政府将在明年1月，开始向持有3年内脱售的产业征收30%盈利税，第四及第五年则分别20及15%。

根据市场人士指出，尽管政府提高产业盈利税会引起一些短期急售的效果，但有强稳财力的屋主不介意观望一段时间。

如此一来，将导致原本已出现短缺的房屋市场供应量更吃紧，在供不应求下推高屋价。

旺区业主摩拳擦掌

旺区或热门项目的业主可能已正摩拳擦掌，准备趁市场供不应求时，将30%盈利税的部分代价转嫁到购屋者身上，如果这种情况真的出现，肯定将进一步推高槟州明年的房屋价格。

槟州房地产发展商会（REHDA）主席拿督陈福星一早已预见提高产业盈利税将推高房屋价格情况的出现。

他说，随着产业盈利税的提高，持有力较强的屋主不会急于脱售手头上的产业单位，反而以更长的时间观望市场走势。

房屋供应每年短缺

“精明的屋主不急于抛售而谨慎观望，可能加剧目前供应短缺的问题，因为国内市场目前每年面对4万房屋单位供应短缺。”

他认为，若需求保持，当最高30%产业盈利税在明年实行后，原有的业主便有机会吊高来卖，将部分产业盈利税的代价转嫁予购屋者，这将使到明年屋价间接被推高。

“在市场出现求过于供的情况下，可以预见将会进一步推高槟州的屋价。”

【槟市况农历年后才明朗】

城市房地产房屋经纪陈锦铖指出，房屋价格走跌是各国政府严厉打房的一个趋势，不仅狮城房屋下跌15%，中国上海及日本东京的高档房屋也下滑。

询及槟城屋价未来的走势，陈福星说，除非发生突发性的庞大房屋供应，否则槟城的屋价将趋稳。

他说，以目前的情况来看，峇央峇鲁、湖内及新港一带将有很大潜能在未来出现庞大建竣房屋单位供应。

至于槟州明年的屋价会走高或低迷，需要在农历年后才能更明确的掌握市场走势。

【盈利税倍增•助冲高价屋】

幸福地产房屋经纪林文炎指出，政府的一连串打房措施，以及明年生效的30%产业盈利税，相信只会冲击售价60万、70万令吉的高档房屋。

他预测这类高价房产的价格，将滑跌5至10%，但售价介于20至30万令吉的中价房屋则将不受影响。

他说，在这个价位范围的可负担房屋是目前市场最抢手的，不但价格不会滑落，反而还有绝佳的上涨空间。

根据他从事房地产的经验来说，除非遇上全球经济大萧条、出现失业潮或者是金融风暴，否则槟州房价不大可能大跌。

他说，反观60万令吉以上的高档房屋，交易量如今已下滑20%至30%，乏人问津。

“因此，很多之前买到高楼房屋的投机客，都纷纷抢在拿到住用证（CCC）后，急着在新产业盈利税率生效前脱手，避免多个单位被卡在手头上。”

【除非经济放缓•槟隆房价不会下滑】

马来西亚购屋者协会中文组主任陈钟灵认为，屋主要将部分产业盈利税的代价加诸在屋价上，对30万令吉以下的房屋一般上较难，毕竟这些房屋的购屋者以中下阶层人士占大多数。

至于70万以上的高档房屋则有较大的可能性，因为这类房屋的买家有更充裕的现金购买。

他说，政府在明年恢复首3年产业盈利税至30%，主要是稳定房价，进一步阻止屋价炒高。

除非愿付更高头期

他说，即使屋主有本事以高价出售，因银行皆使用本身的估价师，因此，根本无法批准更高的房贷，除非购屋者有能力或愿意付出更高的头期。

谈及一些购屋者在等待房屋在一连串的打房措施后出现下滑，而有机会从市场上捡便宜货，陈钟灵认为在寸土如金的槟城及吉隆坡，没有这么容易办的。

“除非是一些较冷门的项目，发展商为求销量不惜调低售价，又或是发生全球经济放缓，冲击大马的市场，银行谨慎的审批贷款，商家或屋主为了周转而低价抛售房屋。”

S&P justifies its concerns on household debt

The credit cycle is at its best, with Malaysia’s economy enjoying full employment, but ratings agency Standard & Poor’s (S&P) believes that as household debt continues to rise, systemic imbalances will pose a risk to financial institutions.

S&P analyst Ivan Tan pointed out that imbalances had emerged, with property prices having risen 10% year-on-year since 2010 while household income had not kept pace.

“Household debt levels and housing price levels have very important implications on the ratings of the banks, as 55% of the household debt is on mortgages and 27% of the total loans (in the financial system) is on mortgages,” he told StarBiz.

He said the unemployment rate, at around 3%, was already near its lowest level, which meant that the country was already in full employment.

“What we are saying is that the credit cycle is at its best. Our outlook is for about one to two years and risk has built up in the financial sector, and we will continue to monitor the household debt levels in relation to the gross domestic product and look for consistent indications that the housing price escalation and consumer debt are moderating,” he said.

Tan believes that banks have sufficient financial buffer to withstand a 2% rate hike (in the overnight policy rate) in a hypothetical stress scenario despite the risks posed.

On Wednesday, S&P downgraded the outlook on four local financial institutions – CIMB Group Holdings Bhd, AmBank (M) Bhd, RHB Bank Bhd and RHB Investment Bank Bhd – to “negative” from “stable”.

CIMB Research analyst Winson Ng Gia Yann said the research house was negatively surprised by the downgrade, which was premised on the country’s high household debt. Nevertheless, it was still confident of the capabilities of Malaysian banks’ to keep their impaired loan ratios at bay.

“In fact, the industry’s gross impaired loan ratio has been falling from 3.4% in 2010 to 2.7% in 2011 and 2% in 2012. Also, banks had built up their loan-loss coverage to a strong 97.6% as at end-September 2013.

“For the industry, the household loan is mainly in the form of residential mortgages, which are mostly well-collateralised. Housing loans make up 27.9% of the industry’s loan base, compared with 4.8% for personal loans and 2.8% for credit-card receivables,” he said in a research note.

However, Ng said the downgrade could adversely affect sentiment on banking stocks in the near term.

“We are more concerned about top-line growth in the mature Malaysian market and pressures on margins. We do not see material risks for a significant uptick in impaired loan ratios, premised on a healthy economic climate, continuous improvemnt in bank loan approval and monitoring systems,” he said.

S&P also has lowered CIMB’s long-term Asean regional scale to axBBB+ from axA-.

AmResearch analyst Rachel Huang said the immediate impact from the outlook downgrade may be on funding costs.

“Based on industry checks, the banks have hinted that the change in outlook did not affect funding costs, as these were more reliant on ratings. For CIMB, the change in the Asean scale rating may affect funding costs, if these are raised in foreign currency, but we understand that there are no plans to do so.

“In addition, the company’s rating has been changed only at the holding company level, which thus does not affect its overseas subsidiary’s ratings,” she said.

In the report, Huang also said the latest downgrade implied a neutral impact on funding costs, as there was no change in ratings except for CIMB.