高档公寓供应减缓

在首都吉隆坡，隨著6个共管公寓產业的完工，吉隆坡的高档共管公寓累积供应量，介於3万8千314个单位，为市场增添了2千零92个，半数的完工產业（51%或1千零65个单位）位於安邦希力／U Thant地区，接下来是吉隆坡都市，佔671个单位（32%），其余的356个单位（17%）来自满家乐/金地花园。

以地点来说，6项完工计划分佈均匀，其中两个位於吉隆坡市区，分別是Celeste Tower@Setia SkyResidences及188Suites，两个位於安邦希力/U Thant地区（Nobleton Crest The Elements@Ampang Towers 1 & 2）、两个位於满家乐/金地花园（The Signature A座，以及The Icon ResidencesTowers A&B）。

吉隆坡都市將完工的计划包括Le Nouvel，The Ritz Carlton Residences、Mirage Residence、The Horizon Residence，以及延迟完工的Crest Jalan Sultan Ismail。

其他计划包括安邦/U Thant地区的Rimbun Embassy Row、M City、G Residence、Damai 88、Madge Mansion、9 Madge，以及A Residency D’Suria，还有吉隆坡的The Residences at The St.Regis、Saville Bangsar@The Park Block A，以及吉隆坡中环/班底/白沙罗高原一带的DC Residency、The Signature Block B、Concerto North Kiara，以及Verdana North Kiara。

2014年財政预算案的冷却房地產系列措施，继续对高档住宅產业市场造成衝击，与2014上半年比较，2014下半年推出的计划较少，预售与推出的包括：Tribeca FLH Collection、The Robertson South Tower、吉隆坡都市的The Opus、Damai Residence，还有安邦希力/U Thant地区的Novo、满家乐的Pavilion Hilltop C座，以及I公司（I BHD，4251，主板建筑组）的Grand i-Residence，该產业计划於2014年10月开始销售，每平方公呎卖价平均2千300令吉，建筑面积从700平方呎至1千600平方呎。

与此同时，2014年9月杪，刘碟集团子公司Bakti Dinamik私人有限公司，为旗下的Tribeca Fairlane Hospitality（FLH）高档住宅推出预售仪式，献售108个单位的套房公寓，建筑面积介於510至1千293平方呎，每平方呎从2千500令吉起跳，至今已取得大约70%的售出比率。

FLH的业主將享有Fairlane Hospitality提供的资產管理服务，由金务大（GAMUDA，5398，主板建筑组）於2014年10月推售的The Robertson SouthTower，位於武吉免登地区，献售418个单位，面积介於527至807平方呎，每平方呎售价平均在1千350令吉之间。

由高峰控股（BPURI，5932，主板建筑组）献售的The Opus Tower 2，於2014年12月开放供登记，该计划献售152个提供室內装饰的服务公寓，建筑面积介於692至1千零71平方呎，发展商也到上海、台北及广州促销，每平方呎售价1千500令吉。

2014年7月初，柏威年集团与科威特金融公司联营企业Permata Cermat私人有限公司，为该公司位於满家乐Pavilion Hilltop C座公寓，推售168个单位，面积介於2千702至2千874平方呎，每平方呎售价平均在1千令吉之间。

另一方面，在2015上半年推出的產业计划包括吉隆坡都市的8Conlay、Cecil Central Residences Tower 1、Star Residences Tower 2、Stonor 3、Face Platinum Suites第二期，以及吉隆坡生態城的Vogue Suites Tower 2服务公寓。

还有位於安邦/U Thant地区的Ridge Embassy Row、班底的Pantai Sentral Park第二期，以及位於满家乐的Ardena公寓计划。

8 Conlay是KSK集团的综合產业发计划，佔地3.95英亩，其特色是两栋服务公寓、一家5星级酒店，以及20万平方尺的零售產业墩楼。

计划的两座住宅產业大楼，献售1千零92个单位的高档公寓，面积在650至1千300平方呎之间，每平方呎售价平均在2千700令吉的高水平。

“马股将跌入熊市” 陈剑：善用“对冲”策略赚钱

在马币汇率疲软，油价低迷成为2015年新常态下，我国股市极大可能将面临另一轮的熊市，不过危机就是转机，投资者也可能有巨大机会从熊市中赚钱。

松大智囊团及资深基金经理颜敏树和松大首席导师陈剑相信，我国今年的股市将迎来熊市，不过只要投资者懂得投资策略，懂得运用“对冲策略”及“以守为攻”，从中找出具投资性的个股，就可从中受惠。

陈剑今日在2015年“非富不可之全民投资”投资大会的全国巡回讲座，吉隆坡站的讲座会中向大家分析大马股市吉隆坡综合指数在过去20年来的周期变化，并指点投资者如何在我国即将来临的熊市中赚钱牟利。

他分析，从吉隆坡综合指数在过去20年来的周期变化看来，我国综合指数在2012年至2014年期间一直维持在“牛市”的姿态，2015年极有可能是过去20年来第六次熊市，不过当中也存有巨大的赚钱机会。

“大”“小”熊难辨认

他指出，过去20年来，我国共面临“3大熊市”和“2小熊市”，3次“大熊市”分别是1997年的亚洲金融风暴、2001年的美国科技泡沫及2008年美国次贷危机；2次“小熊市”则是2003年的非典疫情爆发和2011年的欧洲债券危机。然而，我国今年将会进入“大熊市”或“小熊市”，他则无法确认。

“小熊市可维持3到6个月，而大熊市下跌指数可达40%以上，维持或超过1年以上的时间。”

他也提醒新手入场者在熊市入场前要慎重考虑。

油价再跌股市恐“跳水”

陈剑指出，目前国际原油价每桶47.85美元，已跌回2005年的油价水平。如果国际原油价跌到每桶35美元，我国再度重组财政预算案，大马股市将会“跳水”。

由于这次国际油价暴跌的原因出在美国供应过剩，他预计国际油价会有一段时间的“挣扎期”。

另外，他说，马币汇率走软，对想要到国外旅游的国人造成一定的冲击。他建议，在亚洲国家国人只能去日本旅游，因为日元是跌得最惨的国家，马币则排行第二。

宜过年前做好“对冲”组合

陈剑说，投资者要在牛市进行“全攻型”的股票组合，而在熊市时则要投资“对冲组合”，如购买认沽凭单，减低风险。

“但若找到不同（对冲）定率，比例股票，可更有效地实行对冲策略，就可提高回酬率。”

他提醒投资者在过年前，最好就做好对冲组合，因为过年后，他看不到我国股市有利好因素。

他分析，假如马币汇率疲软，油价低迷成常态，2015年投资大方向可参考，受惠油价下跌的行业（航空业、物流业）；出口导向型企业为主（家具业）；抗衰退型行业（生意稳定）；和高成长型企业（业绩增长）。

由松大资本有限公司主办，《南洋商报》为媒体伙伴的2015年“非富不可之全民投资”投资大会的全国巡回讲座，于今日在吉隆坡王岳海大礼堂，并由松大智囊团及资深基金经理颜敏树和松大首席导师陈剑向大家分享“投资秘诀”，获得出席者的热烈响应，现场人潮拥挤。

颜敏树：油价或第三季回弹

松大智囊团及资深基金经理颜敏树提出三大论点来探讨国际原油价是否已经见底的可能性。

他指出，上周，亿万富豪对冲基金经理人皮肯斯（Boone Pickens）预测，美国原油库存可能在未来的六周内攀升至历史新高纪录，但过后应该就会下跌。

“这句话很重要，这表示油价会在1个月半内攀上最高的水平，不过随后就会滑落。”

同时，他说：“如今有石油商开始囤积石油，租用超大的油轮用于海上储存原油，这意味着，国际油价的跌幅已经到达差不多的价位，快要见底了。”

他指，2008年国际油价暴跌之后，也曾经出现过囤积石油的情况，当时的情况正好与目前的情况吻合。

他也举出，根据全球第三大油田服务公司Baker Hughes数据显示，从去年6月迄今，已有24%美国钻油台已停顿运作，因此目前美国高库存量肯定会下跌，到时就是油价反弹的时期。

“2008年至今今，现在就是‘抓着时机’的时候。”

他说，投资者一定要守到第3或第4季度，国际油价应该要回弹至平均每桶75美元的水平。

他认为，在熊市要“以守为攻”，投资者可考虑趁低买入买油气股，然而国际油价不可能会跌破历年来的最低点。

美股若挫10% 马股恐跌破1671点

颜敏树认为，美国道琼斯指数飙升到12年新高，此走势对美国的跨国公司不利，因为会缩小其公司的盈利。

他说，外汇大量撤走，影响马币兑美元走贬，冲击中央银行，提高国家和公司债券的回报率。

他预测，如果美国股市继续往下跌10%，马股肯定会应声下跌，我国的富时隆综指（KLCI）料会下挫至少10%，这是唯一的可能性把马股推破1671点以下的原因。

“唯一能够把它（富时隆综指）推破1671点的话，只有美国（股市）暴跌10%到15%。”

至于有人指富时隆综指可能会跌破1300点，他表示这是不可能的事，因为要跌31%的跌幅，我国的经济增长至少要有一个季度的萎缩。

他指出，在2008年我国综指曾剧跌47%，曾有三个季度的经济萎缩期，而2001年“9‧11”事件，马股也曾暴跌47%，呈2个季度的经济萎缩。

“现在我们的经济增长有无萎缩，看不到，所以（综指）要跌30%。（综指）跌15%，绝对有可能，大概到1610点，如果美国跌的话。”

房市进入调整期？

在消费税实施前课题似乎过於夸大，而且发展商／投资者可能超估“消费税前”需求，以及消费税后价格的效应，特別是银行收紧贷款准则，產业的销售並不如预期理想，发展商也调低销售目標，2015年4月起將实行消费税，发展商预期產业需求保持疲弱6至9个月的时间。

市场对房屋的负担能力，依然是大家关注的课题，2009年至今，市民对房屋的可负担能力指数走低，2009至2011年，基本借贷率从5.6%调高至6.85%、產业价格上涨，2010至2013年，增长了12%，超越收入的6%成长率。

假设產业价格上涨6%，接下来12个月隔夜政策利率（OPR）若没有变动，估计房屋的可负担性將下跌2.4%，这將影响新购屋者的投资决策，可能进一步打击產业的销售。

发展商对消费税实施后12个月的市场展望持谨慎看法，同时调低销售目標，在这期间，焦点专注在可负担房屋及有地房產，同时，延迟推行高档／高耸產业计划。

虽然发展商可以直接／间接將即將实施的消费税、转嫁给非住宅產业／住宅產业买家，不过，发展商仍需承担消费税造成的部份效应，例如在2013年之前或期间出售的住宅產业（宣佈实施消费税），而且是在2015年4月1日之后完工的產业。

此外，由於接下来可能提供更多优惠／非现金奖掖给產业买家，因此，发展商的赚幅可能受影响。虽然可以通过进项税索回；不过，发展商可能不会这样做，因为可能影响买家的融资额度，在国家银行於2013年11月公佈的指南，所有抵押贷款是以交易价的凈值为主（扣除折价／优惠之后）。

对產业市场来说，2014年是一个深具挑战的年头，最主要的因素包括：有关方面进行市场冷却、银行实行严谨的借贷条例；不过，一些格局好、地点不错、价格合理的单位，仍不乏需求，这一年產业交易量偏低，需求保持稳定。

產业市场面对的挑战包括：建筑材料成本上涨，导致房產、土地价格上升，即將来临的消费税，以及劳工供应有限，都將影响產业市场的走势。

鉴於全球经济走势及通货膨胀不明朗，发展商对新一年的展望保持谨慎，不过，对於產业市场的整合深具信心。

供应量减少

2015年的產业市场依然充满挑战，经商成本增加、较严谨的货幣政策，以及新税率制的实施將带来衝击，这些可能导致发展商推出的產业计划开始减少。

此外，在消费税措施实行后，市场对產业的需求可能减缓6至9个月，与此同时，2015年的產业市场，预料走势持续放缓，不过，放缓的步伐可能在油价下跌声中获得缓衝。

全国產业资讯中心的报告指出，国內住宅產业整体交易在2014上半年稍微增加，主要是柔佛的一手產业交易上扬，在巴生河流域则减少，檳城则微幅增长，以產业交易量来说，2015与2014年预料相当接近。

雪隆新房產
规划完善有需求

儘管最近几年经济走势不大理想，不过，巴生河流域產业的受欢迎度並没有褪色，许多新推出的產业计划，取得不错的出售率，最主要是强大的基本面推动產业市场的发展。

在推动產业发展方面，基本设施发展是关键因素，对买家及投资者而言，出入方便也是重要因素，人们倾向於选择靠近快铁站及交通便利的地点。

虽然这是不变的定律，不过，也有一些例外的產业热卖地点，就是未必是地点推动销量，一些规划完善的发展计划，拥有多类型產业单位，这类型產业计划好卖的因素主要具备：教育、医药保健、休閒、娱乐及保安特色。

在住宅產业市场，负担性是关键因素，比较多的发展计划，转向兴建比较小面积的单位，以便售价看起来比较有竞爭性，对广大的购屋者及投资者有吸引力。

由於市区土地有限，接下来较多的活动，预料將转向土地交易，比较多的產业销售，特別是有地房屋，预料將分佈在巴生河流域边沿地区。

二手產业交易升温

另一方面，產业顾问公司预计，二手市场的產业交易较为理想，买家转向二手市场，寻求比较好地点的房產单位，也期待在出租產业取得可观的租金回酬。

商场租金放缓
办公楼续供应过剩

在2014下半年，柔佛產业市场走势逆转，另一个跡象是：买家放弃高耸分层產业计划，转向投资有地房產，在依斯干达经济特区，发展商选择调整发展焦点，或是延缓推行一些產业计划，观望一个时候再做决定，巴生河流域的形势预料也相当接近。

至於零售產业市场，预料购物商场的消费將减少，基本因素疲弱可能持续下去，削弱零售商支付高租金的能力，即使是目前的租金水平，生意量减少也难以支撑。

在办公產业方面，供应超出需求的形势料延续至2015年，比较老旧的大厦预料將在较新產业计划建成后，流失现有一些租户，这些大厦可能转型为酒店、宿舍或推倒后重新发展。