欧美亚太惊跌‧马股失守1770点

经济转弱、伊波拉扩散山雨欲来，美国股市道琼斯工商指数一度重挫逾460点，欧洲主要股市跟跌，亚太股市週四备受惊嚇而跌多起少，马股尚具韧力相对跌幅较低，失守1770点当前支持水平。

美国最新出炉的主要经济数据欠佳，包括生產价格指数（PPI）、零售、商业库存及纽约製造业指数等均远差市场预期，使全球经济前景忧虑加剧，加上担心伊波拉疫情扩散，全球股市顿时黯淡无光。

较后市场传出，联储局主席叶伦在內部会议上，表示对美经济有信心及大部份地区经济仍保持温和至適度增长，使標普500指数从下跌3%收窄至0.81%，道琼斯指数也跌幅也由2.6%收窄至1.06%，暂喘一口气。

亚股卖声震天，马股无法逆流而上。由於受到隔夜美股走低惊嚇，马股开市就急挫14.92点或0.83%，至1771.92点，午后交易跌幅虽收窄，全天还是跌得脸青鼻肿。全天收市时，马股跌19.07点至1767.77点，下跌股达1001只。

亚太股市以日本跌得最惨，重挫2.22%掛收，新加坡也跌破1%，放眼望去，仅有菲律宾和澳洲股市力保不失。

外企抢滩‧柔佛特区房市挑战加剧

依斯干达特区產业市场刮冷风，分析员相信產业供过於求，以及外资產业发展商持续抢滩，当地產业市场挑战恐越发严峻，產业发展商盈利前景可能蒙上阴影。

马银行研究近期与19位投资者组团前往依斯干达特区以更新当地新產业推介讯息，並对中国广州富力地產（GZRF）公主湾（Princess Cove）和其“快售快建”（Fast Selling Fast Building）策略留下深刻影响，但对当地產业价格（特別是高楼公寓和零售空间）的持续性感到忧虑。

“其中，高档公寓/零售空间需求能否消化中国產业发展商过去数年积极推介的大量新增供应值得关注，我们相信可负担的有地和工业產业將是依斯干达特区更好的投资选择。”

该证券行说，基於美迪尼（Medini）和努沙再也（Nusajaya）地区办公空间供应短缺，以及诱人价格，双威（SUNWAY，5211，主板產业组）Citrine办公套房现已悉数订购，但富力地產公主湾首期工程虽有地理优势和潜在马新捷运系统（RTS）优势，现有公寓和零售单位的订购率仅有46%和50%。

同时，UEM阳光（UEMS，5148，主板產业组）的公主港Almas工程，以及WCT控股（WCT，9679，主板建筑组）美迪尼Signature大厦B的认购率现仅20%，金务大（GAMUDA，5398，主板建筑组）也下调2015財政年旗舰工程－－努沙再也山庄销售目標12.5%，显示出当地新產业认购率持续放缓。

更糟的是，除中国绿地集团（Greenland Group）在今年4月进军依斯干达外，依斯干达水上浮城控股（IWH）现也积极与数家外资发展商洽商土地脱售计划，並可能在短期內有所结果，恐进一步加剧当地產业供过於求窘境。

產业价格已现疲態

產业价格方面，马银行研究称，依斯干达特区產业价格已出现疲弱跡象，预期隨著未来2年將有更多新增供应涌现，中期產业（特別是综合用途和高楼住宅產业）价格將呈淡中靠稳格局。

“此外，购屋者现有更多的產品和选项，发展商可能需要给更多的甜头来刺激买气。”

有鑑於此，马银行研究说，隨著综合用途和高楼住宅產业市场日趋拥挤，越来越多大马產业发展商对柔佛產业市场中期展望感到审慎，且为免与外资產业发展商直接竞爭，他们开始將焦点转向城镇/商业园或土地销售，甚至將目光转向古来和士乃等市场以攫取强劲的可负担房屋需求。

其中，UEM阳光近期已透过换地减少对依斯干达市场的依赖，双威则放眼推介更多有地產业，而绿盛世（ECOWLD，8206，主板產业组）、实达集团（SPSETIA，8664，主板產业组）、马星集团（MAHSING，8583，主板產业组）和高美达（GLOMAC，5020，主板產业组）则持续专注在依斯干达热点地区外围进行城镇或工业產业发展。

供需失衡问题或扩大

整体来看，马银行研究认为，依斯干达热点地区的公寓/零售空间供应过剩问题可能导致中期產业价格下跌，若缺乏有效的规划和控管，未来当地市场的供需失衡问题可能扩大，將对UEM阳光和双威等多数地库落在热点地区的產业发展商带来衝击。

“以地缘因素来看，隨著巴生河流域捷运二號线即將获批，以及强大的人口增长潜能，巴生河流域吸引力更高。”

马银行研究称，多数產业股现有估值已反映短期前景，因此维持领域“中和”评级不变，並维持策略选股模式，当中拥有强劲管理团队、良好规划的產品线，以及积极购置地库的绿盛世为投资首选。

消费低迷 发展商冷待

安联星展研究表示，依斯干达特区高楼建筑供过於求已威胁柔佛產业市场稳定，而消费者情绪的低迷也导致发展商对在柔佛进行住宅產业发展计划兴趣日趋淡薄。

“依斯干达特区產业市场买气低迷，高楼公寓影响最深，其中UEM阳光公主港Almas產业发展计划自今年1月推介以来，认购率仅有25%，相比之下，有地產业发展计划的认购率仍有超过90%，促使公司开始调整其发展策略，以在吉隆坡和努沙再也推出更多需求相对强劲的有地產业。”

UEM阳光財测下调

但是，该证券行说，今年首半年，UEM阳光仅录得4亿3千900万令吉销售，远低於去年同期的17亿令吉，迫使公司將2014財政年销售目標32亿令吉大幅下调至20亿令吉，已导致市场普遍预期其2015和2016財政年盈利可能下跌48%和42%。

“隨著柔佛產业销售显著下跌，消费税（GST）在明年上路恐进一步抑制其赚益，並使財务表现日趋恶化。”

安联星展研究预见依斯干达特取区高档公寓在未来2至3年將出现供过於求的风险，可能拖累UEM阳光產业销售表现，加上短期股价缺乏重估因素，维持其“守住”评级不变，目標价调低至2令吉。

房產盈利採自估税制

政府將自2016年1月1日起落实房產盈利税自行估税制度，税务专家相信，可获退税的房產卖家有望更快取回买家预缴的预扣税，也可免去提呈繁琐的相关文件。

　但2015年1月1日开始，房產售价的预扣税將从2%提高到3%，对不必缴付房產盈利税的卖家而言，必须要有心理准备需时才能索回这3%预扣税。

　均富国际会计行高级执行董事盛绣雁回应《中国报》提问说，內陆税收局目前已採用电子表格填写房產盈利税细节，相信要落实自行估税並不难。

　“若转去自行估税，大家会较关注何时及多快可索回退税；其次是要不要附上相关文件?”

　由于目前提呈的相关文件相当繁琐，她相信在自行估税制度下，房產卖家不必附上文件，但必须保留文件供日后税收局评估审查。

60天內需呈报

　根据现有制度，买卖房產者不管是否得付房產盈利税，都必须先上缴2%预扣税；这笔税款一般由买家从售价中扣除再上报税收局。

　德勤税务董事经理余永平相信，自行估税开跑后，合格卖家越早呈报即可越早取回预扣税，一如目前的个人和公司自估税制。

　他指出，由于房產价格飆升，许多在5年內脱售房產者在扣除预扣税后，一般得加码才足以支付全额房產盈利税，在此情况下就未能取回预扣税。

　盛绣雁提醒说，在现有制度下，不必缴付房產盈利税的卖家，若想更早取回退税，一定要在60天內呈报当局，否则將遭罚款。