橱窗粉饰或掀小涨潮‧马股明年下半年振雄风

基金经理的年终粉饰橱窗活动，令马股有望出现小型年杪或新年涨潮。但在当前经济逆风衝击下，达证券预期明年上半年马股將承压，要到下半年才有望重振雄风，带动综指在明年杪迈向1915点目標。

达证券在《2015年市场展望》报告中指出，马股在明年上半年可能起伏不定，因为推行消费税带来不明朗因素、欧盟和日本面对通缩和担心美国提早升息。

无论如何，近期全球经济疲弱，应可让投资者放心於美国只会逐步升息，而外国投资者不会完全撤离新兴市场。

达证券表示，原油价格重挫令人们的可支配收入增加，欧元区量宽可能注入新鲜流动性、中国宽鬆政策以及日本持续展开的財政和货幣措施，將是强劲的外围催化因素，伴隨国內活动坚稳之下，推动马股明年走高。

大马明年经济 料可成长5%至6%

大马政府预测明年经济成长可达到5%至6%，加上政府持续进行结构重组，因此大马明年將可停留在外国投资者的投资雷达上。

达证券指出，市场和该行对明年企业盈利成长的预测分別为9.4%和8.3%，大致已反映目前的疲软经济局势和物价上升的压力。

“不过，如果油价持续下滑，欧洲和日本注入更多流动性、以及中国宽鬆/扩张政策令生產成本降低和外围需求升高，则马股企业盈利將有上调空间。”

由於明年4月推行消费税，全年通膨率料走高至4.3%，相比今年为3.3%，惟预料可在2016年正常化至3%水平。根据其它国家推行消费税的经验显示，企业的销量可能受影响，但由於调高售价，盈利应可得到缓冲。

美国经济强劲將促使联储局於明年第三季升息，但是预料美国將会逐步升息，以避免经济成长受打击。这可能导致马幣兑美元疲软，大马出口商將获正面影响，而进口商和高外债公司则受创。同时，为了保持出口竞爭力和內需，国行在2015年料不会升息。

2015年三大动力来源分別为：

1）推动成长的政策和国內活动保持、

2）6月公佈的第11大马计划將成为未来成长基石和

3）预期2016年紧缩货幣政策和持续结构重组，將吸引外资在2015年下半年流入。

至於明年的四大主要风险则分別为1）企业盈利继续令人失望、2）通膨压力、3）意外升息和4）全球经济和地缘政治震盪。

年杪涨潮不持久

马股综指在今年7月创下1896点新高之后，至今已回退7.7%，令投资者期望基金经理进行粉饰柜窗，而带来年杪或新年涨潮。

达证券指出，股市在12月份应可小幅上涨，推动综指接近1810点的年杪目標，但在目前的经济逆风下，不预期此涨潮可以持续。

马幣明年料可保持3.33

明年2月华人新年后可能会出现显著调整和巩固，直至低原產品价格、消费税和美国潜在升息的不明朗因素被消化之后，股市才会回稳。因此，预料2015年上半年股市將保持动盪和向下倾斜。跌势可在1635点获扶持，这是2008至2014年本益比中数14.7倍的水平，股市走势之后会在2015年下半年改善。

原產品价格疲软，財政赤字隱忧和马幣贬值，外资自9月杪开始成为净卖家，在8月份净流入1亿令吉之后，接下来3个月份別外流14亿、5亿和3亿令吉，今年首11月共外流39亿令吉，相比2012和2013年共净流入161亿令吉。由於油价持续下跌和马幣在明年上半年保持疲软，外资沽售的风险仍然存在。达证券相信明年马幣兑美元匯率平均应可保持在3.33水平，波幅介於3.25至3.50令吉之间。

综指预料可在明年下半年反弹，因为低油价对全球经济的正面衝击显现，令外需增加，將激励大马出口，最终推升马幣，以及吸引外资重返大马市场。

投资策略 上半年可趁低吸购

达证券指出，马股仍被视为抗跌股市，周息率达3.2%，以及政府相关基金参与股市的比重偏高。一旦股市在2015年上半年激烈波动，將带来趁低买进的良机。根据16倍本益比估值，综指明年杪的目標为1915点，相等於1.9倍股价/账面值。

马股目前的水平距离综指明年杪目標约有9%上升空间，可採取由下至上的策略以寻觅从马幣疲软、出口升高、燃油价走低和更高可支配收入中大幅受惠的成长股。

“明年我们首选的领域为科技/製造、电力/公用事业、產业和博彩。虽然我们对银行及油气业持中和立场，但仍挑选其中两只具实力的大资本股。”

国家能源（TENAGA,5347,主板贸服组）是大资本股中的首选，因该股將从低能源价格和国內活动升温中受益。至於联昌集团（CIMB,1023,主板金融组）在近期被拋售后，估值重现吸引力。同样的，沙肯石油（SKPETRO,5218,主板贸服组）具盈利成长潜能，在股价重挫后也浮现价值。

至於中型股首选则为怡保种植（IJMPLNT,2216,主板种植组）和马星集团（MAHSING,8583,主板產业组）。

建更多屋降房价

唯一长期方案

这篇新闻里引述英国工会联合会（TUC）研究指出，过去16年內，在英国像这样‘很容易负担得起’的地方政府区域，已从72个减至1个。一些黄金地段的房价甚至高达英国人平均收入的32倍。

　代表英国620万名劳动人士的英国工会联合会秘书长弗朗西斯奥格莱蒂（Frances O’ Grady）呼吁，应以“雄心壮志的计划”来抑制房价。

　这与英国央行（BoE）总裁麦卡尼（Mark Carney）在今年5月的建议起共鸣，即兴建更多的房屋是唯一能长期降低房价的有效方法。

　截至2012年，英国有6380万人分別居住在2640万间房屋，每间房子平均有2.4人。儘管英国的人口和住房比例看起来良好，但仍有人呼吁增建房屋。在2013年达到2150万人口的澳洲，拥有910万间房屋，或每间房子住著2.4人。

　来自布里斯班市议会的克里多斯日前于2014年世界级永续城市大会（WCSC）上，通过演示文稿出示上个世纪每户家庭的人数，早在1927年，澳洲的每户家庭人口已经是4人，这不禁让我联想到大马的状况，尤其是我们也渴望有朝一日能发展成为先进国家。

须增建780万屋

根据国家房地產资讯中心（NAPIC）在2013年末季的报告，我国共有470万间房屋。由于该中心没有统计乡区的房屋，所以我们假设有关调查只涵盖城市居民。此数据佔全国总人口的70%或2100万人，意味著在我国的每个家庭平均住著4.4到6.4人。

　这个数据比1927年澳洲家庭人口的数据比例落后，也意味著我们必须增建400万至780万间房屋，才能赶上英国或澳洲现有的人口对家园人数比例。

　儘管政府自去年已设下在5年內兴建100万间可负担房屋的目標，要迎头赶上还需要很多工夫。因为过去3年內，我们每年只能兴建大约7万3000间房屋。

　值得一提的是，刚刚出炉的2015年財政预算案有提及政府计划通过一个大马人民房屋计划（PR1MA）和另一个房屋计划，分別兴建8万和6万3000间房屋。

　虽然在这两项计划下，政府將总共兴建14万3000间房屋，但有关数量仍杯水车薪。反之，政府应考虑每年兴建最少20万间房屋，才能达到兴建100万间可负担房屋的宏愿。

合理工资同等重要

政府必须通过持续努力来跟进房屋建设的进度。为实现政府许下居者有其屋的承诺，確保有关当局完成每年设下的目標是很重要的。

　我在之前的撰文提出不少政府可以参考的建议，包括开放更多的政府土地来兴建房屋、购买农地供发展用途、在郊区兴建房屋，並通过建设公共设施来连接城郊地区、加速批准程序以为市场增加更多房屋。

　除了通过提供更多可负担房屋来拉低房价，其他因素也应纳入考量。《泰晤士报》里的有关新闻也提出另一个让人民居者有其屋的方法。

　弗朗西斯奥格莱蒂指出：“购得可负担房屋不仅仅与房价有关，拥有合理的工资也同等重要。”

　个人认为这句话很有道理，值得深思。

房產项目价格低 马星值得投资

受政府打房政策影响，大马房產市场上半年开始出现下跌趋势，原本寄望下半年市场需求会更为强劲，无奈国行收紧贷款以致消费者难以取得房贷，发展商和消费者情绪下滑，2014年可谓发展商经营环境相当艰苦的一年。

　根据瑞士信贷集团（Credit Suisse，简称瑞信）报告，投资者在这个艰难的环境下应物色遭低估且稳健，以及有建设可负担房屋的发展商来投资。

　“巴生谷房產计划的认购率在今年上半年最稳健。相较于柔佛的53%至56%之间，以及檳城的47%至52%之间，巴生谷的62%至73%似乎更稳健。檳城房產的认购率下跌，主要因为发展商的房產推介价格太高，但檳城房市前景依然是相当不错的。”

盈利可见度很重要

　在上半年，价格100万令吉以下的房產，认购率依然相当不错，维持在72%至76%之间；房价在100万令吉以上的房產，认购率只有在55%左右。

　除了国內情绪疲软，以及贷款批准更为严谨，消费税的落实也將重挫发展商赚幅，考虑到多种不利因素，瑞信认为净利的可见性是相当重要的。

　“我们认为，巴生谷依然是最稳健的，其次为檳城和柔佛；在贷款紧缩的环境下，房价低于100万令吉的房產认购率会较高。”

　该行认为，马星集团（MAHSING，8583，主要板房產）是不错的投资选择。

马星巴生谷房產 最可负担

根据2014年大马家庭收入初步调查显示，大马整体家庭收入从2012年至今成长了18%，假设每个州属的成长率为10%，估计巴生谷购房者可负担的房產价格在68万2000令吉至83万3000令吉之间，柔佛则在45万2000令吉水平，以及檳城为49万令吉。

　“根据发展商最新的销售和房產推出数据来看，我们估计马星旗下房產项目价格最低，巴生谷每单位平均价为59万3000令吉，落在该地区人民的可负担范围之內。”

　不过，马星旗下柔佛房產是52万9000令吉，檳城为60万令吉；比柔佛和檳城购房者能力高出17%至22%。

　另一方面，东家（E&O，3417，主要板房產）的房產计划属于豪华档次，普遍价格在100万令吉以上。

　其他发展商在巴生谷的房產计划则是中高档次，实达集团和怡保工程置地（IJMLAND，5215，主要板房產）房產价格在可负担范围內，UEM阳光（UEMS，5148，主要板房產）和IOI房產（IOIPG，5249，主要板房產）则是超出能力范围的4%至8%。

　在檳城方面，实达集团和怡保工程置地皆超出当地人能力范围的28%至83%。但怡保工程置地在该区域的住宅房屋已全数售出，目前放眼发展商业房產。

　在柔佛，实达集团、怡保工程置地、UEM阳光和IOI房產4家发展商的房產价格都超出可负担范围的12%至74%。

城镇发展项目 反应佳

开发大幅土地或是以城镇（Township）方式开发，能让发展商针对目前的市场策略，弹性推出房產项目，IOI房產、马星和怡保工程置地在这方面的弹性极佳，获瑞士信贷集团看好。

　“IOI房產主要为城镇发展商，城镇项目佔了地库的83%或8365英亩，目前在发展的城镇分別落在巴生谷、柔佛和芙蓉。”

　马星近期收购了多块大面积土地来发展新重要城镇，这些城镇计划分別位于巴生谷和柔佛等地，佔了总地库的80%。

　“怡保工程置地的主要城镇计划，Bandar Rimbayu和Seremban 2的反应都相当热烈，首次在柔佛推出的房產计划也取得很不错成绩。这3项计划佔公司土地73%，公司弹性，主要来自土地区域的多样化。”

　此外，UEM阳光在推出一系列计划都相当具有弹性，但主要缺点是土地过于集中在柔佛，担心会出现供过于求的现象。实达集团虽有一定的弹性，但领导层的更换，可能会导致公司缺乏明確目標。