打房措施抑制 今年贷款料缓增9%

兴业研究高级经济学家白文春预计，随着国内家庭贷款条例更严谨，加上打房措施，银行领域今年的贷款增长率将放缓至介于8至9%，低于2014年预测的9至10%，以及2013年的10.6%。

根据国家银行公布的最新数据，去年首11个月，国内家庭的产业贷款增长率，从前年高达30.3%，大幅回跌至仅1%。

同时，其他消费贷款也从2013年的0.6%增长，在去年首11个月内下滑了1.8%。

白文春相信，这意味着国行自2012年开始的一系列打债措施，已开始勒住不断上涨的家债。

靠商贷支撑

截至去年6月，家债占国内生产（GDP）总值比率减少至86.7%，去年底达86.8%。

另外，11月银行领域贷款增长率达9.3%，高于前两个月的9%增长率。主要由商业贷款增长支撑，因为家庭贷款的增长率仍疲弱。

较强劲的商业贷款，主要是批发与零售、物流和通讯领域贷款增加。同时，建筑领域的贷款也迅速增长，达14.6%，较10月的13.7%高。

同时，商业贷款领域中的产业贷款仍走高，从10月的17%，按月扬至20.6%。

白文春认为，国行目前焦点应从压抑通胀率，转向确保经济增长强劲，除非经济增长表现强劲，否则今年内，国行将维持隔夜政策利率（OPR）。

11月银行资本续稳健

根据国家银行文告，我国银行体系去年11月的资本情况仍保持稳健，同时呆账率保持在低水平。

11月银行体系的资本情况依旧稳健，普通股权一级资本比率企于12.6%、一级资本率（Tier1Capital ratio）达13.3%，总资本率为15.3%。

不过，随着一些银行派发了股息，各项资本比率按月呈微跌趋势。

广义货币增7.1%

11月，呆账率维持在占净贷款1.3%，呆账覆盖率则达103.3%。

此外，11月短期银行间拆息率稳定。但基于银行需要更多稳定资金，在银行互相竞争，要争取更多企业存款之际，带动长期拆息率走高。

零售贷款方面，平均贷款率稳定，报5.5%。存款利率也保持稳定。

另外，私人领域的信用扩大，加上向政府索款增加，11月广义货币（M3）增7.1%。

不过，国行指出，广义货币的部分增长率被外资流出所抵消。

尽管11月私人债券（PDS）发行增长率趋缓，但银行贷款增长率更高，带动私人领域净融资增长8.7%。

银行体系内的未偿还商业贷款，也随着更多贷款延长而持续增长。

未偿还家债则持续缓和，报10.2%。

马股全年跌106点 市值增48%至1.65兆

外资频频流出，马股今年始终与1900点缘慳一面，最后一个交易日无法守住1800点大关，闭市时跌5.58点收在1761.25点；全年表现逊于去年共跌105.71点或5.7%，是亚洲表现最差的股市全年市值1.65兆令吉，总成交量361亿股。

　比较去年，马股市值1.12兆，今年增加5380亿或48%。

　富马隆综指全年呈牛熊拉锯状態，最高1896.23点与最低1671.82点相差高达224.41点，今早开市步履蹣跚滑落7.07点以1759.76点低开，数度尝试终扭转跌势稳企1765点水平，不过大型油气股不给力，马股休市时微起1.8点掛在1768.63点，半日约6亿1650万股易手。

下半年剧烈波动

　午盘间，富马隆综指始终未能升破1770点水平，闭市时收在1761.25点，跌5.58点，成交量13亿5539万900股。

　受到30只成分股拖累，富马隆综指为亚洲股市表现最差，自7月8日创下盘中新高1896.23点后，期间滑落134.98点。

　回顾今年走势，马股首日开市遭遇套利风，首半年浮沉在1769点至1889点水平，下半年剧烈波动，7月初创下闭市新高直逼1900点大关后，踏入12月逢国际油价跌势引发股匯动盪，马股翻脸无情2週前写年內新低纪录671.82点。

　值得注意的是，马股更曾在今年8月20日，创史上最大单日成交量纪录，计有76亿6987万8100股易手，成交值33亿433万4755令吉。

　马银行投银研究主管黄秋嫻今日在报告说，全球经济成长未能取得平衡，投资者倾向避险投资，截至上週五（26日）净卖逾28亿令吉，是自1月以来最大外资净流出月份；1月份外资净卖36亿令吉。\

35股进百亿俱乐部

马股2014年共有35只股项身家过百亿令吉，成为百亿俱乐部一员；闭市时，35只股市值合计约达9009亿7992万令吉，佔马股总市值1兆6541亿600万令吉的45.5%。

　相较2013年，晋身百亿市值俱乐部的公司共有37家，合计市值达1兆1218亿令吉。

　在这百亿俱乐部当中，16只股项市值少于200亿令吉，其他18只股市值都在242亿令吉以上，当中以金融、油气与种植股居多。

　闭市时，马股10大市值公司中仅有4家公司市值按年取得成长，分別是保持住亚军的国家能源（TENAGA，5347，主要板贸服）、大眾银行（PBBANK，1295，主要板金融）、亚通（AXIATA，6888，主要板贸服）与数码电讯（DIGI，6947，主要板基建）。

　马银行（MAYBANK，1155，主要板金融）市值虽较2013年滑落近3%，但仍以约856亿令吉成马股最大市值公司。

　2013年排在第9名的大眾银行，2014年4月中整合本地及外资股大眾银行-O1（PBBANK-O1，1295F，主要板金融），利好带动股价狂飆，市值按年劲增近50%至715亿8630万令吉，同时超越马银行成马股加权比重最高成份股。

净利涨10倍 消费股跑贏大市

纵使生活成本增加，但消费领域跑贏其他同业，整体净利按年平均成长10.4倍；其他表现稳定的领域包括工业、房地產、种植、以及基建与矿业。

　根据《大马焦点》匯整的资料显示，消费领域公司能取得亮眼表现，10.4倍的净利成长相当出色，继续跑贏其他领域，成马股2014年表现最佳领域。

　其他领域如工业，整体净利则成长9.8倍；房地產领域表现也相当令人惊艳，表现最亮眼的5间房產公司净利平均成长4.9倍。种植业获利获得改善，净利平均成长2.4倍优于去年表现。

　反观基建领域净利表现虽较2013年略为失色，仅成长1.7倍，但隨著政府在2015年財政预算案宣佈捷运工程第2號线，与承建4条高速公路，相信有明年料可交出亮眼表现。

　根据“彭博社”数据，马股今年最赚钱的5家公司分別来自种植、贸易与服务、房地產与基建领域。

　这5家公司依次为IOI集团（IOICORP，1961，主要板种植）、马国际船务（MISC，3816，主要板贸服）、双威集团（SUNWAY，5211，主要板房產）、杨忠礼能源（YTLPOWR，6742，主要板基建），与时光电讯（TIMECOM，5031，主要板基建）。

涨最多
竞优国际涨68仙或8.4倍

消费税不只是国人今年的专点，也是马股的亮点，房地產软件供应商竞优国际（IFCAMSC，0023，创业板科技）估计是消费税实行后的最大贏家之一，带动股价全年狂飆68仙或8.4倍，从2013年闭市8仙激增至76仙。

　该公司核心业务是发展商、高尔夫球俱乐部、酒店和建筑业者提供企业软件解决方案，在我国拥有超过1000个客户，意味一旦消费税落实后有望从中受惠，隨著券商预计，竞优国际料能从中获得至少6000万令吉销量，股价2个月前异军突起。

　第2只涨势惊人的股项为泛马控股（PMHLDG，1287，主要板酒店），相比2013年闭市的7仙，这一年猛涨42仙或5.9倍；排在第3的通用控股（MUH，9539，主要板工业），过去1年升破1令吉，劲涨2.8倍或99仙。

跌最狠
喜得狼挫79%剩10仙

猛龙过江却踢到跌板，龙筹股喜得狼（XDL，5156，主要板消费）年初开市即出师不利，股价一度重挫50%，严重衝击投资者信心，到了年底跌至只剩10仙，逼近52週新低价位9仙，让人不胜嘘唏。

　该股2013年闭市时，收在47仙，但在经歷马股整年动盪后，31日（週三）闭市探低至10仙，全年劲挫37仙或78.7%，沦为马股表现最差股项。

　亚洲耐特（AKNIGHT，9954，主要板工业）则因抵触PN17条例，惨遭投资者拋售，上月还一度跌停板，全年下来股价重挫90仙或78.3%，从去年1.15令吉连连败退，31日（週三）闭市掛在25仙。

　另有2只股电子工业（ITRONIC，9393，主要板科技）与PERISAI石油科技（PERISAI，0047，主要板贸服），全年下跌超过70%。

最热爆
幸马泰资源交投171亿

今年9月脱离PN17公司的幸马泰资源（SUMATEC，1201，主要板贸服），因积极重整业务欲收购油气资產，加上委任首相胞弟拿督阿末佐哈里担任董事，带动该股价量齐升，更成2014年马股最热门股项，计有171亿2525万900股易手。

　由土著企业家丹斯里哈林沙厄持股25%的幸马泰资源，2014年7月中宣佈发展计划，擬耗资4亿美元（约13亿令吉）供收购油气资產与建设油田设施，目標是在2018年成为马股最大油气公司，种种利好带高投资者购兴。

　至于31日（週三）正式告別马股的马航（MAS，3786，主要板贸服），虽配合重组计划已于12月15日停牌，但全年交投仍达136亿2466万8500股，为马股排名第2的热门股。排在第3名的是大眾控股（PDZ，6254，主要板贸服），成交量达133亿897万8900股。

以房养房做投资

陈小姐、今年25岁。每个月的薪水扣除开销，大概可以储存1千800令吉，以下是她个人的投资与財產：

1）组屋1：於2012年购买，价值5万5千令吉，每个月供331令吉、供期20年，已偿还3万2千令吉的贷款，还剩下2万3千令吉。这组屋现在出租给別人，每个月扣除所有费用，可得收入430令吉。

2）公寓1：於2013年购买，价值37万令吉，与哥哥联名购买。每个月一人供700令吉、分期付款为1千400令吉，供期40年。

3）组屋2：於2014年购买，价值6万5千令吉，每个月供322令吉、供期20年，贷款4万5千令吉，同组屋1一样，现在出租，每个月扣除所有费用，可得收入430令吉。

4）目前定期存款：4万令吉问题：1）请问我应该先把组屋1供完吗？我的想法是把组屋1和组屋2供完，以便能用租金来供公寓1，这样的安排正確吗？

2）组屋1和公寓1，那个是比较好的投资？组屋是用来出租的，公寓是在吉隆坡，比较有潜能增值，本身也在吉隆坡工作，能住在该公寓。

3）我在银行应储存多少的现金，以备不时之需，该如何安排才比较妥善？如果是1万令吉的话，剩下的3万令吉可以用来偿还房屋贷款、还是作为其他投资？

答：財务规划师李文畅说，金融专家说过：“一个人要变得富有，一定要涉及两个市场，一是股市、另一是產业市场。”

畅销书《富爸爸、穷爸爸》作者罗柏清崎则说：“我偏好投资產业。”

罗柏清崎偏好產业是因为每当他物色到一笔好的交易，每月他都能从中获得凈现金收入，最重要的是，他们从事產业投资可拥有很大的財务杠扞，只需付首期屋款即可获得抵押贷款，以从事数项庞大的投资。

另一名基金经理彼得林兹认为：第一项买入的自用房地產，是一项非常好的投资，因为：进可攻、退可守。

若这项產业在日后价格上扬，可以套利出售、赚取差价；若买入后屋价停滯不前，则可自用，就当作是交房租。

首项產业须“自用”

从彼得林兹的一番话不难看出，他的见解是：第一项买入的產业必须是“自用”的房地產，假如纯粹是投资，则另当別论。

自用的重点是自己用得上的，即地点靠近工作的地方、或是目前居住的地点，才算符合条件。

以上这段文字，摘录自李文畅著书《钱、原来是这样赚！》。

李文畅说，陈小姐信中提及的公寓1，地点位於吉隆坡，本身也在吉隆坡工作，这是一个可以保留的房產单位，只是这不是独资拥有的產业，日后若两人个別成家，可能需要对產业的拥有权做出安排与调整。

目前陈小姐名下的產业有三间（全资或半资拥有），来信没有提及每月的开销，假如要动用定期存款的储蓄，至少要保留相等於6个月开销的资金，作为急用准备金。

在计算拥有相当於6个月开销的准备金后，陈小姐或可探討是否要还清其中一间组屋的贷款，如果贷款利息比存款利息高出许多，而且已过了银行的锁定期，其实可以考虑偿还其中一间组屋的贷款，这样每月的租金收入会比较可观。

若组屋增值可脱售

不过，根据一般规则，租金收入是要报税的，如果没有做到这点，万一税务官员找上门来，麻烦就大了，如果组屋增值，脱售程序不会麻烦，而且可以转换名字，也可以考虑脱售，套现了用来减少公寓1的贷款额。

虽然目前每月的產业贷款分期付款不多，（因为与哥哥联名合供，一人供700令吉），可是，贷款分期长达40年，產业贷款利上加利，在复利的基础上，供期太长的產业贷款，利息开销可以是相当大笔的资金，严格来说並不符合投资效益。