Tuesday, November 11, 2014

大马离先进国有多远?

日前,巫统元老兼话望生区国会议员东姑拉沙里將一篇长达7页的《告国会议员书》发给了所有的国会议员。他在这份文件中表达了对於目前国家的经济状况感到担忧的看法。他亦指出,政府在2015年的財政预算案当中,所预测的明年度经济成长率可达到5至6%,是明显的过於乐观。

他所提出的论据有四点:1.政府的庞大財政开支。2.政府对公共服务领域给予过多的拨款。3.国家债务过高,导致政府承担太大的债务负担。4.过度依赖农產品的进口,使外匯大量流失。据此,他表示对於目前的经济状况感到害怕,並提出我国的经济体系需要在未来的5年至10年內转型,而且有必要重组现有的经济制度。

这些提议,犹如醍醐灌顶,让人对他忧国忧民的情怀刮目相看。而令人关注的是,国家的经济真的到了如此不堪的地步吗?真的会步上一些东西欧国家的后尘,因为国债过高而频临破產的边缘吗?

对此,首相纳吉有话说。他在国会回答甲洞区国会议员陈胜蕘的附加提问时,就表示大马政府债务占国內生產总值约53%,相比起其他国家来得低,所以不会对国家经济带来威胁,反之其他国家也羡慕我国的经济表现。言下之意,自信满满。

笔者觉得,这可能是由於他对於大马对外贸易,尤其是与中国的双边贸易和经济往来的密切,所带来的互惠互利的效应感到极度的乐观有关。起码,在亚洲一条经济大龙的照射下,会连锁性的带动整个区域的经济发展,尤其是对大马而言更是提供了一个极其有利的大环境,使到经济前景一片大好。

即使如此乐观,笔者认为,东姑拉沙里的建言与担忧,是应该受到重视的。因为,2020年宏愿是否能够真正的落实,要看这未来六年的经济发展成效而定。大马是否能够如期的在2020年成为先进国呢?

在近数十年来,一般的经济学家对於先进国的发展程度和高度,都有一套的测量標准。
何谓先进国呢?

根据经济学家的描绘,一个成功的先进国都会有以下的指標和景观。在一个先进国內,国民的教育程度相当高,人人充份就业,在政治上信奉与实行自由和民主的制度,国民高收入的宽鬆花费能力,经济上有能力大量消费,到达民生乐利的阶段,人民在福利制度下都受到良好的照顾,社会也稳定的发展,生活上所需的基本设施完备,而且国民之间的贫富差距不大。这些指標都是一个先进国所必须具备的条件。北欧的诸多福利国就是人人称羡,在二次大战以来被许多发展中国家视为典范的先进国。

但是,在近年来,这许多的所谓先进国却在国际经济的大环境下,纷纷面对经济衰退的重大打击,从经济的高潮中滑落至目前的低潮,需要重新出发。所以,我们这些发展中的国家若要成为先进国是需要重新界定所谓的“先进”的定义。起码,在所谓高收入的门槛方面须重新界定。

例如,前首相马哈迪医生所提出的2020宏愿是要令大马成为一个先进国,而在若干年后,至今所要达到的是要成为一个高收入的国家。无疑,我们可以达成在预算中的高收入增加,但是在货幣贬值和通货膨胀率高企之下,高收入的经济效益都被大大的抵消了。如在10年前的每月收入为3千令吉,也勉强可算是高收入,可是以目前来说这已被视为低收入群了。

所以虽然经济数字达標,但实际上的所谓高收入则已被腐蚀了。

在这种情况下,大马的经济目標可说是缺乏了一种真正的高效益,而只是在描绘出虚幻的前景。虽然不是海市唇楼,但一般人民的生活素质仍然在原地踏步,离开先进国的目標还远得很呢!

交易量降‧成交额增 房价越打越涨


尽管2010年以来政府推出多项打房措施抑制房价,但过去3年房产交易量虽然逐年下降,交易额却每年增加,显然房价上涨势头不减,令政府打房努力打了折扣。

大马产业经纪协会(MIEA)主席西华山卡尔指出,2011年房产交易量为43万403宗,交易额是1378亿3000万令吉,2012年交易量下降至42万7520宗,但交易额却增加至1428亿令吉,即交易量下降0.67%,交易额却上涨3.6%。

“2013年交易量持续下降,交易额仍然呈上涨趋势,去年房产交易量为38万1130宗,交易额是1523亿7000万令吉。

“2013年交易量与2012年相比减少10.85%,惟交易额却增加6.7%。”

下半年较活跃

西华山卡尔今日出席公布大马产业经纪协会产业市场前景报告时说,2014年的数据虽然只有上半年,而房产交易量为19万3405宗,交易额已经达到820亿3000万令吉。

“今年下半年产业市场将比上半年活跃,若以下半年交易量保持与上半年相同计算,今年全年交易量为38万6810宗,交易额达1640亿6000万令吉。”

他说,虽然他说下半年数据是本身的估计,未必准确,不过,这股交易量下跌交易额上升的趋势是极明显的。

房市明年料缓升

西华山卡尔说,以今年上半年数据判断,房产市场下滑趋势已停止,明年将缓慢回升。

他说,住宅产业仍然是推动产业市场发展的主要领域,预计发展商将会兴建更多住宅产业尤其是公寓。

“虽然公寓有供过于求的现象,但土地价格高涨,发展商是资本主义者,肯定会以利润为前提,使用有限土地兴建更多单位,而且公寓是最畅销的住宅产业。”

2010年以来主要打房措施

‧国行将购买者购入第三间房屋的抵押贷款与估值比率(loan-to value ratio)顶限为70%。

‧国行设下非个人购屋者融资上限为屋价的60%。

‧融资超过90%者利率调高,调高产业盈利税,头2年征10%,3至5年征5%;超过5年维持免税

‧再调高产业盈利税,国内购屋者在3年内脱售房产税率为30%;第4年20%;第5年15%;第6年免税

‧外国投资者3年至5年内脱售房产税率为30%;第6年起税率为5%

‧外国人置产最低产值由50万令吉增至100万令吉

‧发展商利息承担计划(DIBS)一律禁止

‧发展商促销宣传需列明售价,包括给予购屋者的优惠或好处

‧国行实施房贷再融资涉及增值套现的部分,最长摊还期被限制在10年。

MIEA:明年房价涨幅將收窄

马来西亚房地產代理公会(MIEA)预测明年房价涨幅將收窄,成交量止跌持平,至到2016及2017年才走扬,住宅租户料从无法售出的“投机房”(3rd Strata)的低租金中受惠。

该公会主席希瓦在2014產业市场展望会后表示,虽然数据显示过去2年的產业成交量因打房措施下滑,成交值却继续走扬,可是目前两者差距已见收窄,主要是近期买家被市场低落气氛影响,开价较倾向合理水平。

“预见2015年上半年產业需求將在消费税前夕大增,在本地需求带动下,2015年房產的成交值及成交量差距將比前期收窄,估计2015年成交值增长率为4-5%,成交量將止跌持平或温和成长,至到2016/2017,成交量才有望回扬。”

根据该公会2014下半年预测,2014年產业成交值將增长7.67%,成交量增长1.49%,对比2013年的6.7%成交值增长率及10.85%的成交量年跌幅。

另外,他也预见,过去几年因投机目的购买的房產(3rd Strata)將在2015至2016年陆续竣工,这类房產在市场低迷时,將面临难以脱售问题,持有人被迫出租房產,引发的低租金压力將让无法负担高昂房价的租户受益。