2014年已来到尾声，回头看这一年的產业市场，虽然没有特別引起市场关注的课题，不过，也有一些是市场人士普遍关心的，其中最明显的是：2015年將实行消费税措施，產业价格是否变相上涨？该进场购买產业吗？
消费税后
房价引疑虑
除了消费税措施、其他课题尚有调高土著购屋固打制、房地產投资者俱乐部带动市场，也推高房价的水平，这些都是广大市民关注的议题。
2015年4月1日將实行的消费税，確实在企业界与市民之间引起关注，產业价格隨即成为关注的焦点，甚至引起公眾会否趁消费税来临前抢购房屋、发展商顺势推出大量房屋计划的猜测。
屋价上涨非新鲜事
在坊间，屋价上涨已不是新鲜事，今年7月调高隔夜政策利率、明年4月起实施的消费税措施，已在消费者之间產生一些疑虑。
受薪阶级的薪资，似乎难以追上屋价上涨的衝击，对一些受薪阶级者来说，购买房屋已成为遥不可及的梦想，6%消费税的实施，是否將导致问题更为尖锐、仍有待观望。
在消费税措施实施之前，民眾仍有不少细节想瞭解清楚，他们担心房產价格会因此水涨船高，加上国家银行宣佈调涨隔夜政策利率至3.25%，对房屋发展商的业者及有意购买房屋的受薪阶段，又是另一项衝击。
消费税落实前未掀购潮
大马购屋者协会中文组主任陈钟灵表示，房屋市场並未因为消费税即將落实，掀起一股消费者趁势进场的抢购房屋风潮。
他说，为了要让消费者认为这是最佳的入市时机，一些发展商宣称，引起消费者对购买產业的兴致，在某种程度上营造房地產业交易较热络的情况。
另外，私人居住用途的產业是属於豁免供应，民眾不需要缴付消费税，可是，建筑材料成本上涨，房价上升是无法避免的结果。
“现在最大的影响是融资方面，国家银行调息后，会造成融资困难，市场会变得比较淡静。”这是调息后最大的反响。
消费税前
交易不徵税
各地方政府或州政府为了推动当地的经济活动，出台的政策也会影响房地產交易，消费税只是房价上涨的其中一个因素，並非主要原因。
业者对消费税时代的来临，仍有不少的疑虑，部份发展商增加推出房產计划，也有一些採取观望態度，延后推出產业计划的推行。
市场上有不少人存有这样的疑问：“签署买卖合约后，还能调高房產价格吗？”
针对这点，財政部消费税监督委员会成员拿督蔡兆源解释说：“假设消费者购买40万令吉的商用產业，分4期付款，每期10万令吉；前面3期都是在消费税实施前缴付，最后一期是在消费税实施后缴付，就要徵收6%消费税，需付款项是10万6千令吉。”
他指出，消费税的徵收基准是建立在甚么时候提供服务或商品，如果业者和商家是在消费税实施后提供商品或服务，就需要徵税。因此，这笔税款应该自掏腰包或是转嫁给消费者，成为发展商考量的问题之一，也让他们变得更谨慎。
隨著隔夜政策利率上调后，有房一族每个月需要多缴付3%的房贷，令业主愁眉苦脸，有房一族愁、无房一族也愁。
发展商多推出高档住宅
陈钟灵补充，发展商如今推出的房屋发展计划多数都是百万令吉的高档住宅，30万、40万令吉的房子数量並不多，导致有意购买房產的中下阶层民眾有些苦恼。
“我国人民收入普遍在3千令吉以下水平，收入和房价不成正比，即使是月入5千令吉，买一套40万令吉的房屋其实都很难负担。”
买房团衝击正负
亚洲各市场在这期间普遍採取打房政策，不过，仍有一些人认为马来西亚的房地產，依然有一些不错的选择，买房团结合力量团购，对市场造成正面与负面的衝击；一方以专业方式採购与管理，打造出健康的投资环境，另一方却以炒房方式，衍生了零星的泡沫。
过去几年欧美经济面临衝击，全球经济前景黯淡，投资者信心受到衝击，股票投资者回酬受影响，房產投资者也不例外。
本地房產价格自2009年金融风暴后持续走高，间接带动投资俱乐部买房团及团购的风气与文化。
不正规买房团误导投资者
房地產俱乐部的林立，造就了许多人利用俱乐部团队的力量，在市场上物色能够谈判到好处的產业。然而，一些不正规的买房团可能误导投资者，造就市场泡沫，正规的买房团实际上可引导大家正確的投资方式，塑造一个健全的房產市场。
投资產业必须是一个队伍，没有一个人能够单独的瞭解整个市场的动向，或同时拥有各领域的专业知识来判断投资的风险与回酬，真正专业的投资俱乐部，不是以集资买房为主要目的。
更重要的是，结合各领域的专业人士组成精英队伍，確保通过团体的力量降低风险，再通过谈判的力量与网络，购买对投资者最有利的房子。
固打制
削弱竞爭力
在过去的一年，国內不少州属实行提高土著固打制措施，其中森美兰州政府较早前建议，將州內房屋固打从30%提高至50%，一些人认为，將房屋固打制从30%提高到50%，可以说是在开时代倒车。
“以种族作为固打分配，只会造成社会更大的不公平，假设一个拥有百万身价的土著，能继续享有这种优惠，然而一个月入数千的非土著却无法享有，这將造成社会出现显著的不公平现象。”
无法真正扶弱
在一个高度全球化的时代，马来西亚的持续成长，有赖於在国际舞台的竞爭能力，国际的竞爭没有肤色之分，也不会为任何国家或族群制定保护性的固打制，国际竞爭只有通过实力取胜，以种族肤色制定的固打制只会削弱竞爭力，也无法达到真正的扶弱效果。
严格来说，固打制是1970年代新经济政策的產物，出发点在於改善当时土著的经济地位，隨后在1990年代，经济协商理事会决定以国家发展政策取代，全面提昇国家竞爭力。
森州政府建议把州內现有的30%土著固打制提高至50%，因此，州政府已指示州內各地方政府，暂时搁置森州的所有建筑发展计划，直到新的房屋固打制出炉；不过，这项新的固打制计划尚有待与森州房地產商公会商討，在听取发展商的意见之后，再做最后决定。
在森州，土著购买房屋享有10%的回扣，大马房地產发展商会副主席拿督曹天汉说，森美兰州的土著房屋固打制，假如从原有的30%提高至50%，將会导致森州屋价上涨，因为房屋发展商的筹资和融资成本，將因为固打的提高而上涨。
不过，他认为，土著固打的增加不会导致房屋出现滯销，因国內的房市仍然看俏，房子还是会好卖。
成本被逼转嫁非土著
曹天汉也是该商会马六甲州分会的主席，他说，马六甲州发展商经歷过60%土著房屋固打，筹资成本的上涨，主要受到数项因素影响，包括固打水平被调高后，业者必须为更多土著提供折扣优惠，这方面的成本会转嫁至非土著单位的业主身上。
此外：“发展商需要更长的时间销售土著固打单位，时间一长也会导致筹资成本上涨，至於屋价涨幅大或小，有赖於市场力量，以及屋业发展计划的地区。”
“我们不反对州政府制定土著固打，但问题是土著有无选择有关地区的房屋单位呢？若要提高其固打至50%，则对自由市场是一种干预。”
他说，自从前首相敦马哈迪於1987年提倡7千万人口计划后，大马每年平均有5万名婴儿的诞生，所以市场对房屋的需求不会减、房子仍会很好卖。
业界人士指出：“提高土著购屋固打制至50%的做法，是否真的能提高购买房屋单位的土著人数？森州政府制定新的措施，必须是合理的，其可行性高吗？真的能达到实际效果吗？”
在雪兰莪州，假如不符合州政府所制定的30%土著房屋固打制，发展商將被罚款，最后变成业者推动一项房屋建筑计划之前，必须提早预拨一笔成本应对州政府这样的措施，其结果则会反映在屋价上，最终对购屋者不利。
玻70%土著固打
发展商观望
对於早已制定土著房屋固打70%的玻璃市，该州中华总商会会长庄万泰说，玻州的70%土著房屋固打，其实已对发展商带来打击，而发展商也对房屋销售停顿的问题伤脑筋，许多业者採取观望態度，暂时不推出新的计划。
“玻璃市州內土著本身也拥有不少马来保留地，他们选择在本身的马来保留地、兴建更大面积和符合自己风格的独立式洋房，也不想购买发展商兴建的房產单位，因此，即使保留70%固打额给土著，也无法有效达到预期效果。”
税务专家拿督蔡兆源针对森州政府把土著房屋固打从30%提高到50%一事补充，在国家朝向2020年高收入国的目標迈进之际，政府应该逐步减少干预自由经济市场，况且现在许多土著基於房產增值的考量，寧愿购买非土著固打的房屋。
他指出，一些土著无意购买在土著固打下的房屋，因为他们对房屋增值及转售问题存有顾虑，而且假如他们购买土著固打房屋，则表示他们的房屋只能转售给土著，这將造成他们在脱售房屋时，潜在的买家较少，因为土著固打房屋的增值潜能，並不如其他可售卖给任何种族的非土著固打房屋。
大马房地產发展商会前任会长拿督黄腾亮表示，森州政府应在一个大马精神下，开放各族购买產业，而不是以种族固打来限制，提高土著购屋固打制，无形中“干预”屋业的发展与成长。
“干预”屋业发展成长
“一些土著也不想买土著固打单位，森州政府没必要调高固打制，反之更应开放给只要有能力、都想要购买房屋的人，土著固打的做法不够务实。”
大马购屋者协会总秘书郑金龙表示，即使只是30%的预留土著房屋单位已经很难售完，雪州房屋与地產局开放售不完的土著房屋单位，机制太多繁文縟节、非常耗时。
他受询时指出，中央政府规定至少30%的房屋单位保留给土著购屋者，所有州政府都应该遵循中央的规例，以统一所有州属的房屋固打制度。
释放滯销土著单位须符条件
根据报道，发展商需符合数个条件，才可释放滯销的土著预留单位，包括房屋计划出售时间须超过至少半年，可是仍未卖完，而且必须在本地报纸上刊登广告，显示发展商已做完相关工作，惟土著单位还是卖不完，才能向有关当局提出开放转售给非土著的申请。
他补充，由於土著的购屋比率较低，因此当土著房屋固打比例越高，发展商將承担越高的持有成本，而有关成本最终將会转嫁到非土著购屋者身上。
他举例，如果一家发展商被迫在2至3年內，才能通过释放机制售完所有单位，仅是付给银行的利息已是一笔很可观的数目，届时发展商卖给非土著购屋者的屋价也会水涨船高。
对此，蔡兆源说，政府希望藉由多元种族人民住在同一住宅区来促进国民团结与和谐，这是良好及可以接受的构思，但政府在干预市场时必须准確拿捏，包括土著房屋固打应该保留多少百分比。
他指出，新经济模式的3大原则为高收入、包容性及可持续性。从长远看，政府应该减少对市场的干预，在调整政策时，考虑国家经济及大环境的发展，包括种族关係等。
“我们必须认清土著固打制的宗旨，土著购屋的7%折扣主要为了协助中低阶层，因此若土著购买独立洋房，是否还应该给予7%的折扣？这些政策的方向和目標必须釐清，以便在执行时不会出现不必要的爭议。”
结语：
任何的决策与措施，假如没有很好的执行，收效微乎其微。一个已经存在爭议的政策，假如再加大偏差元素，对国家经济、社会和谐，其实並没有好处，这是无法否定的事实。
