2014年，对大马来说，是充满泪水的一年。
在国内憾事与外围不确定因素冲击下，房地产市场如同预期般，虽未交出好成绩，但也不至于满堂红。
面对新的一年，有什么值得我们期待？
历经火红的旺期，大马房市难以避免地进入了一段冷静时期。
在这段期间，发展商、投资者以及购屋者应是步步为营，还是在风险中找到好时机步步为赢？
买家喊跌，卖家喊涨，2015上半年可以是买家主导，也可以是卖家主导。
市场预期，上半年交投将因购屋计划提前大热，许多发展商已做好准备蓄势待发，下半年的种种不确定因素，发展商、投资者，还有购屋者又该如何应对。
总结分析界以及业界对于今年的房市展望，四大因素需要提防：
一‧房市降温措施，贷款审核条件继续收紧
二‧消费税开跑后的种种变数
三‧竞争加剧、成本扬升，赚幅压缩
四‧外围环境增添不确定因素，冲击置产信心
其中，借不到钱的困扰，将继续成为发展商与购屋者最感头疼的事情。
数据显示，截至2014年7月，房贷增幅按年跌13%，瑞士信贷分析员指出，虽然购屋者买气旺盛，但房贷申请难获批准，部分地区或发展项目的房贷申请回拒率甚至高达60%。
房贷增幅按年跌13%截至去年底，家债比例高达86.8%，其中房屋贷款比例达52%，在此前提下，相信政府绝不轻易放松房贷审核。
市场需要买气才能延续增长，无奈去年的多重消息，包括汽油涨价，以及2015年4月开跑的消费税，冲击消费意愿。
事实上，消费者的意愿去年首季起便下滑，可见消费税的威力，这项政策因充满许多灰色地带，也成为房市增长的最大疑虑。
银行持续收紧贷款
肯纳格投行指出，房产领域的景气下行期发生在2008年至2009年的金融海啸时期，当时欧美国家的经济不景气冲击全球，国内房市也难以幸免。
投资房产成风潮，带动需求增长，以及低利率环境，让我国房市在近三年取得佳绩。
贷款存款比例偏高
银行贷款审核未有放松的迹象，至今没有任何征兆银行会放松贷款，而且，目前的贷款与存款比例已处偏高水平，截至2014年次季，平均约为81%，而5大银行的贷款与存款比例介于87.8%至100.8%。随着银行贷款增加，他们需要更多的存款平衡，因此，各大银行均各出奇招，吸引人们存款，更有一些银行甚至推出高达4.5%利率，吸引人们选择定存产品。
虽然不能确定房市下行时期是否来临，但可以确定的是，发展商在这段期间，销售与发展步伐将同时放缓，特别是在消费税开跑后，整个房产发展领域的结构也将出现改变。
倾向选择名牌发展商
安联星展研究指出，在连串房市降温措施下，城镇住宅项目因拥有较佳的升值潜质，因此将继续受市场欢迎。
面对2015年的不明朗，市场人士认为，具有信誉的名牌发展商而言，不受放缓之势影响。
“相反的，由于市场充满不确定因素，投资者或购屋者心态趋向谨慎，更倾向于选择售价虽贵，但产品素质与日后资本升值潜质获保证的房产。”
近几个月，国际原油价格因产量大增，以致价格节节败退，布兰特原油价格更一度滑落至65美元以下水平，年初至今，累计跌幅已达42%。
油价动荡冲击
原油价格走跌，油气领域受挫，我国多家油气相关公司均遭殃，就连国家石油公司也坦言将降低开销支出，政府也不例外。
油价动荡也冲击国内其他领域，如银行与零售业，房地产市场也受到波及，因许多企业公司暂缓扩充或办事处搬迁计划。
房市增长靠年轻人口
年轻人口依然是支撑房市增长的最大动力，加上城市化步伐加速，这也将带动市场对于住宅、办公、零售，以及工业房产的需求。
丹尼尔指出，在家庭户收入以及经济改善后，人们将提升房屋，转购更大或更高级的房子，企业公司将扩充营业，零售房产也将获带动。
他认为，强劲的服务领域，以及大马作为回教金融中心的优势，将成为大马往前迈进的一大推动力。
“在转型成为高收入发展国的同时，可以预期的是，市场对于住宅以及办公单位的需求将大增。”
预算案及第11计划 迈向先进国最后一击
衣食住行，“住”成为了人类的必要生存条件之一。
也因为这个原因，即使情势再为险峻，房地产市场也不会因此陷入难以回弹的衰退期。
REI集团总执行长丹尼尔受询时指出，去年的预算案将是大马迈向先进国的最后一击，预算案中有许多策略有助于国家经济及房市发展。
“别忘了还有今年5月即将推介的第11大马计划，也是大马朝向发展国家目标的最后一步。”
房市步步为赢因素
一.强劲需求
二.置产计划提前，推高上半年销售表现
三.可负担房产继续大热
四.旅游业“游兴大起”
五.捷运与公共设施计划带动购兴
房价不断攀扬，家庭债务比例高企，引起政府担忧，以一系列的降温措施调控房市，这些措施的效果已逐渐反映在销售表现上。
景气循环来到高峰时期，不少业界人士担忧，下行期或许就在不远处。
许多房地产公司过去数季的销售表现递减，也让人忧心衰退势头已来临。
肯纳格投行认为，消费税开跑，预计将使市场在3至6个月期间“安静”下来，2015年下半年市场预期升息。
也因为预期消费税将导致房产售价提高，购屋者或将置产计划提前至首季，上半年的销售表现料骤增。
经济放缓竞争更大
在金融海啸后，国家经济跟随中国以及亚洲区域经济同步增长，市场充斥大量资金，我国的置产投资热潮也因此兴起，许多企业公司纷纷赶搭建商列车，多元化业务当起发展商。
在经济增长趋缓之时，市场竞争并未停下，成本扬升速度也一样续增。
在此前提下，发展商更加无法将成本完全转嫁，惟有压缩赚幅。
暂缓发展项目
一些发展商因此决定暂缓发展项目，资金雄厚的发展商，则会以先建后售方式应对，但对小型发展商来说，市场购兴放缓对他们冲击最大。
大马占地理优势
世界经济焦点由“西”向“东”
转，东方、中国以及南太平洋区域，已吸引约4000亿美元（约1.4兆令吉）的外企直接投资，先进国家也相中该区域的增长潜质，竞相将焦点转向这些区域国家。
丹尼尔表示，大马因地理优势，可成为中国以及东南亚市场的中心点，本地船运领域料将获带动。
从房市发展角度出发，随着许多船运港口出现，以及清真认证开跑，预期将会有许多物流中心因需求崛起。
他说，这些工业区也将跟随趋势形成，并且凝聚人气，带动城镇发展计划，连接住宅城镇的工业区，未来将成为投资热点。
和其他国家相比，国内算是地广人稀，他认为，每个州属都有各自的独特优势，若规划良好，将可让经济增长以及人均收入，分布更为平均。
旅游业支撑房市
大马旅游年计划成功打响大马于国际上的知名度，在过去两年，旅游业更成为国内生产总值的主要贡献之一。
不过，2014年的两宗客机失事事故，却为我国蒙上阴影，但相信今年将渐步复苏。
2014年游客增9.7%
之前不少人可能暂缓旅游计划，但相信很多游客将恢复行程，因旅游推广活动暂停，而受冲击的领域如零售业以及酒店餐饮业，也将慢慢恢复增长。
2014年1月至7月，前来我国的访客共达1610万4966人次，相较2013年同期的1468万2124人次，按年增幅达9.7%。
前10大到访我国的游客依序来自新加坡、印尼、中国、汶莱、泰国、印度、澳洲、菲律宾、日本及台湾。
不过，中国的游客人数，相较前年首7个月，按年下滑11.8%，由113万721人，降至99万7370人。台湾访客人数也按年减少2.9%，由17万3921人次，减至16万8962人次。
基建发展不停滞
尽管大市放缓，但在市场步伐放慢之际，有利于国家未来建设的发展项目可不能停下脚步，特别是经商环境优化工作，更应趁着这个时机加速进行。
丹尼尔表示，大马虽拥有地理优势，深受国际投资者青睐，但要迈向先进国，还必须加强工业园素质与设施，以便与先进国较量。
“未来5年至10年，工业园以及与之相连的住宅城镇，需求势必大增，现在开始进行发展，正好可以占尽先机。”在优化经商环境计划中，政府若能与私人界配合及合作，更能收得事半功倍的效果。
政府在预算案的宣布，可为私人界带来更多参与基础设施工程的机会，除了推升经济增长，新增公路、达到、火车轨道、巴士通道、社交与教育服务，也将惠及人民。
创新活动 催化房市
不仅如此，政府着重于创新活动开发，也将鼓励更多人参与创意与创新事业。
创新科技降低成本
同时，吸引更多外国创新领域公司进驻，开拓国内的知识经济领域，也是房市的催化剂。
新科技或创新点子的出现，也将为房市发展注入新意。
丹尼尔说，发展商在建造住宅与工业房产时，可以借用创新科技或技术，降低成本，或在设计中引入创新点子，增加产品吸引力。
例如，发展商可在发展项目设计中加入绿建筑特色，或运用资讯科技，加强保安系统，这也是吸引买家与租户的方式之一。
中小企业发力
中小企业是经济发展与增长的背脊骨，政府若能优化本地经商环境，同时为他们提供支援配套，有助进一步鼓励人们创业，同时让中小企业扩大规模。
须加强国人教育素质
中小企业也是本地房市的其中一股支撑动力，该领域为国家制造1200万个工作机会，若中小企业茁壮成长，势必推动房市发展。
在推广中小企业的同时，年轻人转型计划也是国家经济更上一层楼的关键，因为除了硬体（基础设施），国家往前迈进更需要软体（人力智力）。
要让年轻人转型，首先必须先加强国人的教育素质，为他们提供更好的工作机会以及接触优质生活环境，这样一来，才能逐步提升环境，让房市发展迈向更高层次。
可负担屋成主打
可负担房产热潮将继续成为2015年的主色调，特别是对巴生谷、柔佛州以及槟城一带。
因为大量的人潮聚集，未来需求依然旺盛，但发展商是否能提供符合需求的房屋将是确保获利增长的关键。至于供过于求的部分，仅锁定在公寓房产，但巴生谷问题不大，柔州以及槟城较为严重。
虽然政府在近两年不断讨论这个可能性，但是，有关当局推行的可负担房屋计划供应进度，却一直赶不上暴增的需求速度。
有报道指出，2014年预算案提出的14万间房屋，最后只推出了9600间，2015年的新增可负担房屋目标为14万3000间，加上之前未建的项目，总计需要推出27万3000间，这对政府来说，是项很大的挑战。
年轻世代成增长关键
大马人口相当年轻，未来数年，Y时代以及Z世代将形塑国家新面貌，并且成为迈向增长的关键。
青年城市旗舰计划
丹尼尔说，若能加强他们的知识水平，并且鼓励他们敢于创新与追求梦想，大马未来的局面将不一样。
他们同时也是房市的下一轮需求增长动力，在一个马来西亚青年城市（1Malaysia Youth City）旗舰计划，年龄介于25岁至40岁，且合计月薪低于1万令吉的夫妇，可认购这项计划价值50万令吉以下的房子。
不仅如此，政府也将为成功获得贷款申请者提供10%的头期款贷款担保，以及首两年给予200令吉的补贴。但可惜的是，这项计划仅开放予2万人申请，若以年轻人口统计，至少需要10万或15万个名额。
购屋者转二手市场
僧多粥少，使得购屋者还是必须转向私人发展商或二手市场寻找心仪的房屋，这也将成为房市增长的另一契机。
瑞士信贷指出，根据国人收入数据推断，巴生谷购屋者所能负担的房屋价格顶限，介于68.2万令吉至83.3万令吉；柔州顶限为45.2万令吉；槟城则为49万令吉。
国人收入平均增18%
该机构预计国人收入自2012年起至2014年，平均增长18%，推算出可负担房价顶限。
根据2012年国人收入数据计算，巴生谷购屋者所能负担的房屋价格顶限为62万令吉至75万8000令吉；柔州顶限为41万令吉；槟城则为44万6000令吉。
