房市降温措施酝酿发酵，投资者与业者在今年上半年纷纷勒马观望。
政府去年宣布的多项打房措施生效，加上不久前一些州政府推出的新措施，房产投资者如今要兼顾的环节更多。但也因为这些措施陆续生效，市场对于新法新例的阴霾逐渐散去。
下半年，投资者可以大步走，不必再担心不明朗或模糊不清而误闯陷阱。
我们找来熟悉房地产交易的亿达法务办事处创办人陈佐彬，和大家剖析2014年掀开的新法章。
上半年房市阴霾渐退散 下半场， 进攻！
房贷难批、预算案、消费税，是否让你在上半年对于投资房产有所顾忌？
在经历了谨慎观望的上半年，亿达法务办事处创办人陈佐彬认为本地房市的阴霾逐渐退散，下半年将是投资好时期。
他也从法律角度出发，为大家剖析投资房产的有利及阻碍因素。
“趁低买入，高价卖出”这个道理大家都明白，但如何掌握时机却成了最大的难题。
陈佐彬表示，房市过热问题一直备受人们关注，政府也不断以降温措施暂缓房市发展脚步，然而这些措施，却让购屋者以及业者感到困惑，也让上半年的房产进入冷静期。
11因素影响回酬
“今年的房产投资如同足球赛，也有分上下半场以及中场休息，场内的11个球员都是影响房产投资能否取得预期回酬的关键。”
配合世足杯的来临，他以足球赛比喻为房产投资的考量，深入浅出地解释影响房市投资的11大要素。
1.最低薪制提高成本
于去年1月1日落实的最低薪金制度，将西马地区的雇员最低薪金设在900令吉，及东马设在800令吉。这也引起企业界反弹认为薪金制度应与员工生产力挂钩，而不是直接订下统一标准。
陈佐彬指出，建筑与房产发展为劳动密集型领域，在最低薪金政策下首当其冲。
“随着劳工成本提高，发展商将成本负担转嫁予消费者，进一步推高房价。”
2.沿捷运房产潜力大
大吉隆坡计划下的捷运计划让人兴奋，不少投资者也看好捷运计划将带动一些地区的房产价值，因此，趁低价购下捷运路线途径的房产项目。
陈佐彬说，但投资者忽略了一个问题，如果相关基础建设项目延迟完工，那投资者在财务上是否拥有能力持有相关房产，直到基础设施计划完工？
他指出，购屋者需要做好心理建设以及财务准备，如果相关发展计划展延一年完工，要有心理准备面临房子空置一年的局面。
“另外，投资者在财力上，也需要做好规划，避免自己陷入理财困境。”
3.产业盈利税阻炒房
去年宣布新预算案时，产业盈利税由15%上调至30%，这项措施引起市场反弹，认为将重挫国内房市投资。
陈佐彬说，最大的问题在于税率主要是在每年的预算案时宣布，让投资者难以提早规划或改变投资策略。
“这就很像买了一张一年开彩一次的彩票，直到宣布的那一天（预算案），你才知道赔率是多少。”
他指出，其实产业盈利税在2007年之前就已存在，且税率在40%，但在2007年时，当时的首相敦阿都拉认为，我国房地产长期低迷，有必要扶持，因此豁免了。
“最近，产业盈利税的调整一直成为舆论话题，但目前最高的税率（30%），仍不及当年的40%。”
他说，提高产业盈利税并非坏事，因为这可阻止炒卖或将房产投资当做一场买卖游戏。
他指出，如果不想要承担高额税务，那不必短期内脱售，可以长期持有并且租出去，以租养房，等到时机来临时，才高价售出。
“如果每人将房产当做买卖游戏，那房地产只是建来买卖，没人使用或居住，这也违背了投资房产的初衷。”
4.分层地契法成焦点
城市地稀人稠，高楼住宅发展已成趋势，分层地契法令的实行也成为焦点。
在分层地契法令实施后，在房屋移交时，购屋者就可领取分层地契。
陈佐彬指出，在发展商移交房子时就可领取屋契，意味着购屋者必须缴付屋契转让印花税，这也是一笔不小的数目，对于年轻受薪族来说是另一个负担。目前的情况是公寓业主往往是在领到钥匙的几年后，都不需缴付印花税。
“这对投资者来说是好事，因为他们可以省下一笔钱，而且只要在分层地契发出前脱售房产，就不必缴付印花税。”
5.发展商保证金提高
以往，申请当发展商只需要缴付20万令吉的保证金，就可以加入房地产发展行列，但随着相关法令探讨修正，发展商未来的入门门槛大大提高，现金流也受到影响。
陈佐彬说，在建议中的修正案下，发展商必须支付的保证金为建筑项目发展总成本的3%。
“这将影响中小型发展商的现金流状况，发展大型计划更成难事。”
他指出，一旦建议通过，许多跨界发展的小型发展商或会因现金问题，不再涉足房产发展，当市场供应减少，房价势必扬升。
6.实际售价不利贷款
首相在去年预算案中宣布，未来发展商必须在买卖合约中阐明给予购屋者的优惠，以及不属于房屋的细项与费用都得清楚列明，银行只会根据实际售价衡量贷款数项。
他说，“实际售价”措施一旦落实，发展商必须在买卖协议中，必需将房屋装潢费用、电器以及折扣列明。在此新例下，大价扣除这些项目后，购屋者所获得的贷款将减少。
例如一栋房子售价为100万令吉，包括窗户、铁门与厨房壁橱的装潢费占20万令吉，那么银行将根据80万令吉的实际售价，最高提供90%的贷款。
他指出，落实这项政策，我国房市或许会出现如同中国的情况，即购屋者未来买下的或许会是一间连窗户、瓷砖都没有的“空房子”，购屋者必须另行花钱请人代为装修。
“不过，这项政策一样没有明确指示，房屋部也没有跟进行动，业者也在静观变化。”
7.消费税前快快置业
即将在明年4月1日开跑的消费税，成为各行各业的焦点，购屋者关注的问题是消费税如何影响房价。
陈佐彬指出，消费税实施后，房价势必飙升，所以在消费税实施前，是置业的最好时机。
尽管住宅类型房产获赦免，但别忘了在整个建筑过程中，涉及的建材、承包商、律师咨询以及其他费用等，都计入消费税。
“即使最终售价不必加上消费税，但随着成本增加，发展商会将因消费税引起的成本负担转嫁予消费者，最后依然是由消费者买单。”
至于商业房产，一早已言明不在赦免范围内，消费税计算模式也较为透明化，较不会引起争议。
不过，消费税最让投资者担心的是，这项措施提高了置业门槛，让资金有限的投资者无法购买多项房产。
他说，假设一间店屋价格100万令吉，6%的消费税等于6万令吉，加上商业房产无法获100%贷款，这意味着，投资者必须准备更多现金应付房屋首期与其他费用。
“房屋消费税的征收，是根据房产的用途划分，SOVO与SOFO等精明办公室类型的房产，均不属于住宅类型房产。”
8.利息承担未有定数
以往发展商以发展商利息承担计划（DIBS）为行销号召，在建筑期间替购屋者偿还房贷利息，但新预算案已将此废除，让不少有意投资房产的人却步。
陈佐彬认为，这项宣布存有很大的灰色地带，因列明11月15日后不能有DIBS，但11月15日之前获批的申请案，包括正在进行中的发展计划，仍可以继续进行DIBS。
对于这项措施，他抱持观望态度，他说，预算案讲词虽有影响力，但之后的跟进行动、执行时间，以及法令修改才是关键，但至今仍是个未知数。
“法令若无修改，那就很难实行，在国行方面，也没有明确指示。”
9.先建后售或难推行
前房屋及地方政府部长丹斯里曹智雄曾经倡议，要在2015年实施“先建后售”政策。
不过，至今也同样未有法令通过，在市场上，也只有少数财力雄厚的大型发展商，以此方式发展房产计划。
陈佐彬指出，“先建后售”的概念，主要是为了防止房产发展计划遭搁置，但在我国搁置房产项目比例相对不高，而我国市场也尚未成熟，难以全面推行这项政策。
“先建后售需要有充沛的资金支撑，对于小型发展商来说，资金取得不易，先建后售无疑让小发展商难以生存。”
他说，即使发展商取得银行贷款，相信利息也会很高，当房子建竣后，建材成本加上利息费用，将转嫁予购屋者，房价自然飙升。
目前的模式，是发展商先推介房产，吸引买家购屋，过后向银行借贷，银行会根据发展商建设进度付款，直至工程100%完成，才会将余款全数付清。
10.外资置业各州不同
外国人在我国置业底线设在100万令吉以上，但在执行上，却有一定的难度。
他表示，外国人置业对于投资者来说，是很重要的因素，因为这项政策决定了“卖家”市场的大小。
州政府决定“如果置业底线适中，业主可以卖给外国人，卖家选择更多。”
他指出，根据宪法，房地产与土地权限隶属于州政府管辖，所有关系到房地产与土地的事宜，主要听命于州政府的指示。
中央政府在这两项课题上，扮演着程序与统一性管理的角色，但不能干涉个人的买卖交易。
“这也就是说，中央政府虽有政策，但州政府却可以选择是否跟从。”
他说，目前我国每个州属都因经济环境不同，采用不同的政策。例如一早就已成为房产热点的槟城，在首相宣布前，就已设下100万令吉以上的价格限制；雪兰莪则将底线设在50万令吉以上。
一些州属如吉兰丹，则完全不让外国人购置房产，因此没有限制。
11.可负担屋供不应求
国人的薪资涨幅追不上房价涨幅，在近年来成为坊间的舆论话题。
为了达到居者有其屋的目的，政府推动可负担房产房屋计划，推出价格在40万令吉以下的房屋，让中低阶级受薪族有机会拥屋。
陈佐彬说，可负担房屋需求高，是极具潜力的市场，但私人界发展商为避免与政府的房屋项目竞价，而选择推出较高价位的房屋计划。
不过，政府的可负担房屋计划建设速度以及供应，始终无法满足市场需求，在供应稀缺的情况下，购屋者就必须提高购屋预算，购置较高价位的房产。
“政府的可负担房屋价位介于20万令吉至40万令吉之间，发展商一般会选择推出价格较高的房屋，避免与政府房屋竞价，让自己失去价格优势。”
陈佐彬说，在此情况下，发展商推出的可负担价位房屋，价格一般在50万令吉至60万令吉，无法购得政府房屋的人，唯有提高置业预算。
了解法律事半功倍
律师虽在购屋程序中扮演举足轻重的角色，但说到房产投资，却很少人会向律师寻求意见。
对此，陈佐彬持不同看法，他认为法律与置业投资的关系密不可分，如果没有法律，就没有房地产投资。
人们在置业投资前，若没掌握法律知识，恐将让自己陷入高风险中。
“在多项投资工具中，为什么投资房产历久不衰，那是因为有法律保障，在我国更有宪法保障你的产业投资权益，这使得房产投资的风险大大降低。”
陈佐彬举例，若让投资者选择到尼日利亚或新加坡投资，大部分人都会选择到新加坡，因为后者拥有完善的法律结构，执法单位执行能力成熟，能保障投资者的资产权益。
了解法律可以让人们更清楚自己的权利，也可避免付出昂贵的学费。
投资房产非买卖游戏
对于目前的房产投资热潮，许多人期待短期买卖为他们赚取高额回酬，完全没有将个人财务、市场状况，投资标的性质了解清楚，就贸然入场。
陈佐彬认为，房产投资不应被视为买卖游戏，房产投资应是租金收益，即使涉及买卖套利，也应该是在长期持有，且回酬率达到一定的水平后，才脱售套利。
“房产投资需要经营，许多短线投资者买入后，就期待短时间内卖出套利，但却没有想到万一出现变数，自己的财力是否足以应付。”
他举例，一些人会因为政府的基础设施计划将带来的经济效应而决定置业投资，但却没有将工程延误完成的因素考量在内，以致财务规划失算。
“房产投资应让房地产成为你的马，让它为你带来回酬（马车），而不是让马变成马车，那样的话，房产投资就会成了你的负累。”
了解你的马 才能走更远
路遥知“马”力，陈佐彬奉劝投资者在置业前，要先了解你心仪的“马”，到底是什么样的骏马还是驴子。
房市投资大热，市场上出现许多类型的房产，为不同需求、财务能力的投资者而设。
陈佐彬认为，除了大家熟悉的住宅与商业房产，还有保障租金、居家型办公室或精明办公室，以及休闲类型房产。
“许多人在房产投资中取得获利信心大增，就开始有了集邮心态，忘了评估投资风险，就轻易购置自己不熟悉的房地产，殊不知不同类型的房产，交易方式与赚幅都大不相同。”
例如工业房产，虽然拥有需求，但却并非人人适合投资，因工业房产不管招租或是脱售，都需要通过人脉网络，才能顺利以高价脱售。
再者，若不了解这个领域，就很难购得真正符合市场需求的工厂，到时，投资者就如同买了无马的马车，资产升值无望。
陈佐彬说，除非投资者了解相关房产交易的运作，以及市场的需求，否则，最好还是选择投资风险较低且受保障的住宅房产。
至于目前极为流行的学生宿舍或保障租金类型房产，他建议投资者谨慎选择。
“如果邻近的学府搬迁，或是房产租不出去，即使位于策略性地点，但房产在空置数年后，价值也会随之下滑。”
此外，一般学生宿舍型房产面积太小，不太适合家庭用户，日后若不租给学生，也很难脱售。
高租金回酬最重要
房产投资应回归基本面，以租养房有何不可？
陈佐彬认为，房产投资最终应是寻求租金回酬，之后才是资产升值回酬，但目前的投资方式却是以套利为主要考量。
随着我国朝向先进国目标迈进，房产价格将继续扬升，人们的负担能力将随之下降，如同亚洲其他先进国，在未来住宿模式将从拥屋变成租屋。
“投资者也应改变思维，如何在未来取得更高且长期的租金回酬。”
他说，与其选择投资新房屋发展计划，在房屋建竣后，投资者一起面临竞价与招租压力，不妨往社区发展成熟的二手房屋出发，寻找具有潜质的房产。
“黄金地区土地稀少，未来的购屋模式将以二手市场为主。”
购置二手房屋出租的好处是，购屋者可在房屋转手3个月后，就马上招租，即刻享有租金回酬，不必担心新项目完工后的多重未知数。
三季是置业好时机
什么人适合投资房产？只要你“Hold”得住，你就适合投资房产。
陈佐彬说，房产价格长期来说，呈扬升走势，只要拥有一定的持有能力，就一定能从房产投资中获得回酬。
“如果你的财力不足，那么就需要多想想看看，再作决定。”
他认为，今年上半年因去年底的各类负面消息，使得市场购兴暂时冷却，投资者与业者都在等候新发展，因此，首6个月的房市进度，不管是销售抑或新推介，都显得缓慢。
“在中场休息后，第三季将是出击的最佳时机。”
随着末季预算即将宣布，加上美联储或有行动，他认为，房市又将再次进入缓慢期，直至明年首季。
