“如果拍卖文件誌明，买家必须偿付前业主拖欠发展商的服务费，当买家成功標获有关单位，在发展商发出同意交易文件之前，就必须自掏腰包支付前业主拖欠的费用。”
小李来信指出，他最近在拍卖市场购获一个公寓单位，价格比市价稍微低一些，心想运气还不错，没想到在办理手续期间，出现一些自己事先没意识的情况。
原来这个单位被列入私人冻结令，而且业主也拖欠发展商一笔管理与维修费，他被告知需要支付这笔管理与维修费，否则，发展商未必签名同意。
他说：“一想到產业被列入私人冻结令，就伤透了脑筋，如今，不知该如何是好？”在拍卖会上，他已支付了购屋订金。
答：我们在拍卖会上，购获被列入私人冻结令、拖欠发展商管理与维修费的例子相当普遍，因此，有意竞標拍卖產业者，应该事先瞭解拍卖產业的状况，包括探查该產业是否有拖欠水、电费、管理与维修费、地税、门牌税等费用。
这里我们建议小李儘快委托律师，协助办理他所標获的產业，时间就是金钱，必须与时间竞赛。如果需要向银行贷款，他也必须即刻联络银行，办理贷款的申请手续。
假如查证被拍卖產业的业主拖欠水、电、维修费、排污费、地税、门牌税等，竞標者就必须检查该拍卖通告，有关银行是否会承担拖欠的账单，或是承担拖欠的数目存有任何的顶限。
银行在还未从成功竞標者手里取得所有拍卖价之前，是不会清还以上任何拖欠的数目，所以竞標者也必须隨时预备垫出一笔钱，以便优先用来清还该笔拖欠的账单，使得產业转让程序可以顺利进行。
在拍卖当天，所有竞標者必须准备一笔相等於保留底价10%的屋款，作为允许参与投標的资格。如果投標成功后，这笔钱將自动成为定金；意思是说如果保留底价是10万令吉，竞標者必须准备1万令吉，然后在拍卖前存放於拍卖师手里。
其余的90%將由竞標者在一段已经清楚列明在拍卖通告里的指定时限內，用现金或向银行申请贷款缴付，一般指定的时限可能是90天或120天。
刘景辉：拍卖交易成功与否
时间是关键
时间是关键
刘景辉律师说，关於拍卖產业，成功竞標者最大的挑战就是：在整个程序里都必须与时间赛跑。万一出现任何阻扰或拖延转让程序的事项，导致拍卖价的余额不能在拍卖通告所指定的时限內付清，那拍卖银行不止可以终止这项拍卖交易，而且也可以没收之前成功竞標者已付出的10%定金。
当然成功竞標者依然可以尝试徵求拍卖银行的允许，额外延长少许时间，可是该申请一定要附上充份的理由让拍卖银行考虑。如果该拍卖银行不满意附上的理由，那该拍卖银行就可以终止该转让程序，然后重新拍卖。
所以在此建议成功竞標者最好能有足够的財力，尤其是需要向银行申请贷款来支付拍卖价余额者，当遇到任何事情阻扰或拖延转让程序时，最好能预先以自己的现金垫出拍卖价余额，之后才让自己的银行完成程序后，要求把贷款释回给自己。
如果成功竞標者发现有关拍卖的產业依然存有住客或被人佔据了，他可否要求拍卖银行赶走產业里面的住客？答案是不能！如果你仔细阅读银行的拍卖通告，里面普遍都会存有一条规，说明任何成功竞標者，都必须自行解决拍卖產业里所存有的一切租约、租期、佔有者等等。
这也说明银行只负责转让產业的合法持有权给成功竞標者，成功竞標者需另外以合法方式申请庭令，驱逐產业里的任何住客。
米南多斯：考验律师效率
產业顾问米南多斯表示，如果投標购获產业，要確保你委托的律师“效率高”，以便在限期內办妥交易手续。
对產业投资者来说，拍卖会应该是一个可以用较低价格购买產业的机会，被迫將產业摆在拍卖桌的金融机构，儘所能脱售產业，以弥补本身的损失。
米南多斯强调，拍卖產业文件的条文一般都没有商洽的余地，因此瞭解有关条文相当重要，如果有任何条文不明白，最好是请示律师的意见。
他说，最好是將拍卖文件交给律师阅读，然后要求他们进行一些搜寻，搜寻的项目主要是：
●假如有关產业拥有个別或分层地契，他们需要展开土地/地契搜寻，包括查看是否有面对任何限制或抵押等等。
●如果是大厦、公寓或共管公寓，可以向发展商查看有关產业现有的状况，发展商是否批准有关交易、业主是否拖欠发展商大笔的管理与维修费。
假如发展商已经清盘，並由官方財產托管人接管，有关方面的回应可能比较久，如果拒绝发出交易文件，形势可能复杂化。
●除了服务费，你须查看门牌税、地税及其他费用，若水电费仍未还清，也许通过律师查询，需要花数百令吉，但可能还是值得。
