大马还需要打房吗？

最近这一两年，本区域市场各中央银行，例如新加坡的金融管理局、大马国家银行等官方机构，眼看房价不断走高，相继推出打房措施，以抑制过热的房產市场，希望產业市场可以降温。

新加坡房產滯销
发展商罚款

在亚太区域市场，大马、新加坡、台湾、香港等地，普遍面对房產过热的问题，国际產业顾问公司莱坊的数据显示，新加坡豪宅房价名列全球第四，该国多项打房措施奏效，如今新加坡豪宅销售展望跌至6年新低，估计今明2年住宅房价將挫低10至20%，成功经验或许值得区域市场参考。

过去这些年，新加坡房价不断攀升，该国当局担心房市泡沫，自2009年起启动了多项打房规则，成效似乎不大，直到去年6月规定买房民眾房贷分期不得超过收入六成（偿还所有產业及非產业的债务），终於让过热房市踩煞车，这个措施增加贷款难度、减少房產买家，特別是豪宅置產人数。

不仅如此，当局还对滯销房產开罚，避免发展商一窝蜂建屋，倘若发展商无法在完工2年內出售所有单位，会依照房屋售价高低，按比例徵罚金，若房屋持续未能脱手，罚金金额將逐年增加。

新加坡Sing Capital私人有限公司首席执行员谢詔全，日前在此间由“大马產业公司”（MPI）、《精明理財》等机构联合举办的“冷却產业市场”专题研討会上指出，新加坡政府过去5年先后推出的冷却產业市场措施，在一定程度上起到冷却產业市场的步伐，只是成效不是很明显，有些时候私人住宅新屋销售仍有增长。

直到2013年，当局宣佈进一步加强冷却產业市场的措施，成效开始加大，其中分別有2013年1月12日的“买家额外印花税”，再调高幅度介於5%及7%，新加坡永久居民购买第一个產业、新加坡人民购买第二个產业，皆面对“买家额外印花税率”的徵收。

卖主也须缴印花税

另外，已经拥有一间產业的业主，接下来购买產业时，將面对贷款对比產业价值较严谨的措施，投资者购买第二间房屋时，自付购屋款从10%调高至25%；与此同时，工业產业的卖主面对“卖主缴付印花税”的管制措施。

早在2009年9月14日，新国政府开始推出打房措施，首波为“撤销吸纳利息制”，接下来在2010年2月推出“卖主印花税”，在產业买卖市场，一般只是买家须要缴付，卖主並不需要。

同年10月，该国当局推出“贷款对產业价格”介於70%屋价的措施，2011年12月7日，推出“买家额外印花税”措施，外国人额外缴付率达10%，2012年10月6日，產业贷款摊还期最高35年，或最高65岁，同时，进一步降低贷款的额度。

不过，在2013年1月12日的“买家额外印花税”，幅度进一步调高，调幅介於5%及7%。

外国人徵15%额外印花税

从以上各项措施的推行，我们可以看出大马国家银行也从中取了一些经验，例如，降低可领取贷款的比率至70%（第三间或以上住宅產业），產业贷款摊还期最高35年，或最高65岁。

再回来“买家额外印花税”这一项，谢詔全举个例子，假如一名外国人、一名新加坡永久居民，以及一名新加坡人，他们联名购买產业，各拥有三分之一產业权益，对外国人徵收的15%“买家额外印花税”率將派上用场，有关的印花税將根据產业价格的15%来计算，这是一笔相当庞大的数目。

在本地產业市场，我们在购买產业须要缴付的印花税，其缴税率分別是：首10万令吉1%、接不来至不超过50万令吉2%，超过50万令吉3%，以此类推。

至於新加坡，首18万新元1%、接下来18万新元2%，36万新元以上3%。

我们以排表形式进一步说明：

假如再加上“买家额外印花税”

的缴付，以200万新元的15%计算，数额是30万新元，如此一来，买家须要缴付的印花税总共是35万4千600新元。

这项措施確实令一些买家打消购买產业的念头，特別是对他们而言，並不迫切需要產业供自住的海外投资者。

1年內脱售住宅
缴16%印花税

提到卖主印花税这一项，谢詔全说，在出售住宅產业时，卖主也须要缴付印花税，在2011年1月14日或之后购买的產业单位，在持有產业1年內脱售，卖主须缴付的產业印花税16%、超过1年不足2年12%、超过2年不足3年8%，超过3年不到4年4%，4年以上不须要缴付卖主印花税。

我们举个例子进一步说明：W先生从逝世的亲人继承產业，那天是2011年6月3日，他的亲人是在2011年2月3日购买，W先生后来於2013年8月20日以150万新元脱售。

鉴於W先生的亲人是在2011年1月14日（卖主印花税措施生效）之后购买，就是在2011年2月3日购买產业，然后W先生在2013年8月20日脱售，那是在购买后的3年內脱售，他必须以150万新元x8%卖主印花税来缴付该项开销。

其计算方程式如下：

8% x $1,500,000=
$120,000（卖主印花税）

1年內卖工业產业
缴15%印花税

2013年1月12日起或之后购买的工业產业，卖主在3年內脱售须要缴付印花税，其计算是这样：在购买后的一年內脱售交易价的15%、超过1年不足2年10%、超过2年不足3年5%，超过3年脱售则不须要缴付卖主印花税。

举个例子进一步说明：假如B先生於2013年1月20日购买了一块空地，后来於2014年6月以6千万新元脱售。由於產业是在2年內脱售，须要缴付10%的“卖主印花税”。

假设產业供工业发展用途的部份值5千万新元，卖主须缴付的印花税是这样计算：

10% x $50,000,000=
$5,000,000（卖主印花税）

从以上例子不难看出，由於“卖主印花税”措施的徵收，卖主脱售產业取得的收益少了一笔相当可观的数目，如此一来，的確可以达到抑制產业的投机风。

在大马產业市场，现阶段卖主並不须要面对“卖主印花税”的开销，假如同样的措施搬上大马產业市场，相信產业投机者將面对沉重打击。

香港商业產业贷款比率仅10%

在本区域市场，也是投资者属意的產业投资香港，也在这之前先后推出冷却產业市场措施，2009年10月23日，购买价格在2千万港元的房產，贷款对產业比率降低至60%。

2010年2月4日，购买產业价值超过2千万港元，印花税提高至4.25%，同年8月13日，贷款对產业价值比率进一步调低，银行须对申请者进行压力测试。

与此同时，同年11月20日，香港政府对所有住宅產业的交易，徵收特別印花税措施，接下来在2011年6月10日，当局建议產业价值在700万港元或以上的外国买家，调低他们的贷款对產业比率。

2012年9月14日，所有新的產业贷款期限最长为30年，投资產业的贷款分期，从原有的介於买家收入的50%，调低至40%。

香港的打房措施並没有就此停下来，2013年2月23日，价格超过200万港元的所有產业（住宅、商业、工业及泊车位），交易印花税加倍徵收至8.5%。

至於价格低於200万港元的政府组屋，印花税的徵收，从原本的100港元，提高至產业价格的1.5%；商业產业的贷款比率，降低至价格的10%。

港新住宅销售量创新低

市场人士指出，新加坡经济自上一波全球金融风暴復甦以来，房价持续上涨，促使官方不断推出打房措施，盼藉此避免房市走向泡沫化。

新加坡官方推出新打房政策，试图为房市降温，针对海外投资者以及原本已有房屋的本国住户，调升印花税和贷款上限。

儘管打房措施屡屡推出，新加坡民宅价格仍居高不下，2009年第二季开始，房价飞涨61%，成为亚洲房价第二高的市场，导致房市泡沫化的疑虑加温。

仲量行新加坡住宅项目销售部全国总监纽博纳表示，新加坡针对个人房贷增设限制，为新加坡政府至今为止最强有力的打房措施，房產价格涨势已开始降温、价格逐渐下跌。

另一方面，標准普尔（S&P）曾在1月预估，今年香港房地產价格最多可能跌20%。巴克莱（Barclays Plc）则预期新加坡房价將下跌15%。过去12个月，摩根士丹利世界不动產指数当中，表现最差的10档成份股，8档是来自新加坡香港两地，东南亚最大建商嘉德集团（Capitaland）、香港第二大建商新鸿基地產分別下挫25%与22%，香港去年的住宅销售量，创近20年来新低，新加坡销售也创4年新低。

大马首2年卖屋徵15%盈利税

我国近年来也相继推出冷却產业市场的措施，2009年的全球金融危机发生后，大马產业市场开始逐步走高，国家银行於2010年11月1日，开始落实第三间房產的贷款，介於价格70%的比率。

2012年1月1日开始，首2年內脱售產业，所赚取的盈利面对10%的產业盈利税措施，比原有的5%高了一倍。

谢詔全说，2013年1月1日起，在购买產业后2年內脱售產业，將面对15%的徵税率，在第二至第五年脱售產业，產业盈利税从5%调升至10%。

另外，个人贷款的最高年限缩短至10年，住宅与非住宅產业的融资最高年限为35年。

2014年1月1日起，外国人在大马购买產业，价格顶限从50万令吉提高至100万令吉，贷款的批放是以个人申请者的凈收入为准，禁止发展商提供兴建期间承担利息制等。

房价涨不停、家债恶化
国行或进一步打房

在大马，家债水平居高不下，加上负担能力依然困扰產业买家，分析员认为，国家银行可能进一步推出更多打房措施。

倘若房价指数（HPI）增长无法放缓，同时，家债水平持续恶化，预料国家银行和政府將会探討更多的具体措施，以冷却房市的可能性。

此外，有鑑於家债水平或將在2014年杪上攀至佔国內生產总值（GDP）的88%，国家银行可能进一步打债、抑制投机性需求的风险。

投资银行最近一次在產业展，向出席观展者进行调查，发现有64%的受访者已经持有至少一个產业，目前想要购买新產业是为了投资目的，而並非为了自住。由於大部份的潜在买家仍以投资为目的，更多的紧缩措施料將对需求带来更沉重的打击。

虽然如此，当前的市场买气仍然强健，其中有80%的受访者表示，有意在未来12个月內购买至少一个產业，惟当中70%的人坦承，生活费上涨將会影响他们的购买决定，

借贷率调升负担能力下降

自从基本借贷率的调升及產业价格走高，负担能力指数从2009年至今呈下降趋势，预料將影响购屋者的投资决定，最终导致產业销售下滑。

產业买家最大的隱忧也在於价格与融资。

据悉，银行现今的回绝贷款率从去年的10至20%，急升到40至50%。

与此同时，价格低於100万令吉的有地產业將持续受到强劲需求扶持。目前在巴生河流域南部出现数个產业新热点，即加影、士毛月、万宜及蒲种南区，施工中的捷运和轻快铁路线，料將提昇相关地区的买气。

巴生河流域一带的產业价格在2013年的平均涨幅高达30%，部份地点的涨幅甚至更高。大马人口的平均家庭收入在4千至5千令吉，可负担房屋的基准价位，介於30万至50万令吉的水平。

结语：

本区域市场打房最有效的国家是新加坡，新加坡推出强硬的打房举措开始稳住屋价，但大马的情况有別於邻国，大马的房价飞涨速度远逊於新加坡，预计无需效仿新加坡激烈的打房程度。