国行3年来首度升息0.25%至3.25%，虽然在市场预期之中，却引发升息陆续有来的隱忧，產业发展商及產业买家更是首当其衝，成为升息最大受害者。
国行若不间断升息，加上消费税不確定因素威胁，產业发展商及潜在买家应如何应对越来越高的贷款及建材成本，创造双贏局面？
分析员认为，升息0.25%对发展商盈利、產业销售影响不大，相信每个月房贷额增3%也可轻易被买家吸收。
丰隆研究也认为，升息有其利弊，除了导致中高级產业需求放缓及房屋可负担能力下降，也间接提昇了发展商开发可负担產业市场的机会。
该行指出，以目前的-2.4%基准贷款利率（BLR），每月3千令吉房贷计算，买家只可负担68万令吉產业，升息0.25%將降低可负担產业的价格2.92%至66万令吉，升息0.50%將降低5.71%至64万令吉。
9月若再升息
將打击买家
將打击买家
但是，肯纳格研究根据国行过往作风预测，不排除接下来当局將祭出系列升息措施，若在下个货幣政策会议（9月）决定再升息至少25基点，將累积50基点的增长率。
“一旦升息超过50基点，料负面打击產业需求，导致更多潜在买家维持观望態度、贷款能力受影响，负担能力走弱至10年高点，而现有房屋贷款者將明显感受到房贷额增涨的压力，发展商成本上扬也將加剧负担能力的问题。”
该行预计，如果只是一次性调涨，相信產业股调整属短期现象，料不会大幅度调整或发生更糟状况，若9月再调升25基点及未有持续调涨跡象，买家情绪料受打击，不过產业领域也可能因此逃过2015年財政预算案“劫数”，於今年第四季取得正面进展。
肯纳格研究认为，在9月货幣政策会议之前，產业股可能处於窄幅波动局面，如果未来6至12个月內当局有意调高利率50基点以上，將严重打击產业领域。
“最糟状况是，未来12个月若升息率达1%，每个月房贷將增加12%，影响非常显著，將大幅度超越买家预算及负担程度，负面影响可负担房屋市场，同时限制买家购买另一房屋的能力。”
骆玉梅：升息与消费税
夹攻发展商
夹攻发展商
財政部署下单位大马產业机构（MPI）总经理骆玉梅在富道教育集团（WMA）產业研討会后接受《投资致富》访问时指出，升息对买家及房贷不利，相信接下来发展商將更慎於推出產业发展计划，因为除了升息，发展商也在担心明年消费税的影响。
“在这样的环境下，发展商必须確保推出的產业计划可迅速获得收入，因为未来的融资成本高，发展商须偿还更高利息，所以在推出產业前，他们需要展开更多研究，以瞭解市场趋势及买家需求。”
至於未来產业市场趋势是否將转向可负担房屋领域，她认为这有赖於发展商的购地成本，虽然吉隆坡区可负担房屋具一定需求，可是购地成本高，除非是规划成高密度住宅，才有可能实现。
对於打算购屋者买或不买的课题，她认为只要有能力持有產业超过3年，目前是买家入场寻求適合產业的好时机，若真正想买屋自住者，任何时机入场都不成问题。
“预见未来3年，產业价格涨幅不如过去几年那么高，可能只有3%至5%，与定存相差无几，不似过去几年，某些產业涨幅可达双位数增长率。”
针对打房政策对海外买家的影响，她说以调高外资购买產业门槛至100万令吉影响最大，尤其是新加坡买家，过去多数购买100万令吉以下的產业，如今门槛高达100万令吉，以此价格水平，买家大可回新加坡置產。
还会再进一步升息吗？
骆玉梅在谈及升息对產业影响时相信，今明年利率趋势將持续合理化，但不会太显著，预计今年下半年可再调升0.25%。
她指出，国行升息考量因素来自內外围，包括大马经济是否过热及美国经济是否迅速復原，尤其是国內家债、通膨及美国量化宽鬆政策（QE）即將结束，都將影响国家利率政策。
“目前国行升息主要是以津贴合理化导致的燃油、物价上涨及家债攀升状况为考量，以应对投资失衡及控制產业价格持续上涨，这是因为在2013年，大马家债已走扬至86.8%高点，为亚洲家债最高的国家，全球家债佔GDP%排名第四。”
今年二月，大马通膨达3.4%，写下32个月新高纪录。
外围因素主要是美国经济开始好转，促使联储局逐步减少购债，进而引发热钱从新兴市场回流美国所带来的连锁效应。
“虽然量宽规模减少未即时影响大马利率，但已显著影响新兴国家货幣及金融市场，造成大马、印尼、印度货幣走跌，泰国、印尼及菲律宾股市下滑20%，也导致经济政策较开放的国家地区，如新加坡及香港金融市场风险走扬。”
她表示，马幣在去年5至8月间贬值，因有强稳经常账盈余支撑，至今兑美元已回稳，表现比新兴“脆弱五国”强韧。
脆弱五国为南非、土耳其、巴西、印度及印尼。
狮城香港打房绊倒房价
骆玉梅说，目前香港及新加坡政府已就系列打房措施稳定金融体系，防止產业泡沫化，专家估计，这些措施將导致新加坡及香港房价分別於今年下滑8%及10%至15%。
“量宽结束后如何確保金融市场不会停顿，是国行及所有亚洲央行决策人最艰难的任务，对於新加坡严厉实行打房政策，分析员担心將引发双重打击效应，因高房贷及高利息环境可能导致產业贱卖及无法偿还房贷现象。”
她指出，未来几年新加坡还有许多產业供应入市，为避免產业贱卖恐慌，该国政府已对总偿债率（TDSR）限制框架鬆绑。
反观大马產业市场，她认为不必太担心量化宽鬆即將结束的影响，因大马不是外资的主要投资市场，仅依斯干达拥有较多的新加坡投资者，投资目的以长期为主，不过一旦新加坡及香港改变政策，这个状况可能產生变化。
大马房市已降温
“大马產业向来不是外资的首选，近期吸引外资是因为新加坡及香港於去年开始极力控制外资买房，若它们对外资买房政策鬆绑，外资可能会回流这两个国家地区。”
至於大马房市是否因此紧缩，她认为上半年房市已隨降温措施冷却，虽然外围风险难测，可是买家若具长期持有的能力，產业市场可安然无恙。
“这意味买家持有產业的时间需比2年更长，若口袋不够深或急於在短期內脱售，则较高风险，因利息持续上升將导致房贷走高。”
买屋须开始调整开销
对於升息，基金经理张子敏认为，国行调高0.25%志在合理化通膨，对发展商贷款成本及產业买家影响不大，除非是调涨0.5%，发展商融资难度才会加剧。
“如果继续升息，发展商料需要更努力的说服消费者买屋，面临不能隨意调高房价的挑战，为吸引买家，发展商料隨机应变，给予一些销售欠佳的產业计划回扣。”
至於还未购买房產的人，现阶段该买还是不买的矛盾问题，他认为升息不会影响想要拥屋者，只会稍微影响投机者。
“人们是因为房价太高而停止购屋，如果真的有需求而价格又符合预期，绝不会因区区升息0.25%就暂停买房，毕竟房贷增加数额不大，为了拥有自己的家，他们寧愿从其他方面调整开销，补贴增加的房贷。”
要买房趁现在
另外，对於升息导致融资成本增加及消费税双面夹攻，张子敏说成本走高在所难免，要买房子就趁现在买吧！
但是在消费税方面，他认为发展商未必会转嫁给消费者，主要是6%的消费税將取代原本10%的建材税，发展商反而从中节省了4%成本。
“这省下来4%成本该如何运用，是要收为己用还是让消费者受益，则视发展商的良心，不过接下来油电还可能再涨，预见整体市场情绪会非常低落。”
黄国华：短期房价料不升反降
投资顾问黄国华认为，本次升息只是开端，预计9月將再度升息，主要是国行控制家债不再高升的手段，虽然升息0.25%影响不大，预见短期內房价不会再上涨，一些產业过剩区域还可能出现下滑状况，长期而言对紧缩政策展望乐观。
“商务贷款料不受升息影响，不过因国行控制家债的关係，房贷可能较难借，明年还则需观察国行会否放鬆贷款条件。”
他预计，今明年房价涨幅不大，尤其是產业供应过剩的雪兰莪州及柔佛依斯干达，將各自走跌5至10%，发展商若能挨过今明年的“冷静期”，就不成问题。
“地点优异的產业依然长期看涨，今明年买也没问题，目前大马已进入通膨环境，接下来5年为通膨期，任何物品都將上涨，所以建议未购买房子的大马人，有好地点的房產就买，別再犹豫。”
总结：遥遥无期的家园梦
目前升息0.25%对房贷影响看似微小，可是到了9月份或在往后的一两年里，国行若在每次货幣政策会议都升息0.25%，相信手持多项產业找不到买家的投机者，將如热锅上的蚂蚁般被烫得团团转，疲於应付不断走高的贷款利息。
如今的產业市场看似蓬勃，实则“海市蜃楼”，一般民眾以为“家”就在眼前，谁知“拥家”之途遥遥无期，房价高居不下、人民可负担能力滑落、房贷增长及升息压力频频打击人们的信心，一再加剧只能远观而无法拥有的无奈。
如今的產业市场看似蓬勃，实则“海市蜃楼”，一般民眾以为“家”就在眼前，谁知“拥家”之途遥遥无期。
