上两期，我与读者分享了个人财务崩溃前7个征兆、产业为何遭银行拍卖及贷款者所面对的破产风险。这期我将与读者重温如何避开被银行拍卖5道防线，并分享一些国内银行处理产业拍卖时，真实违法个案，供读者参考。
首先，我们简单重温今年2月7日，我在专栏中与读者分享的5道防线。
第一防线：银行若要拍卖产业，向高庭申请拍卖令前，需先发出“拖欠贷款通知书”即表16D（Form16D）。
第二防线：银行不能向拖欠房贷贷款者发出表16E，因为那是追讨一次性还款，如商业活动透支的通知书。
第三防线：土地法令第257（1）（d）条文下，产业公开拍卖底价，需等于产业市价。
延长期限拍卖无效
第四防线：若抵押在银行的房屋地契遗失了，银行无权代表业主要求补发新地契，只有业主才能申请补发。
第五防线：在拍卖上成功投得产业买家，须先付款10%，后90或120天内还清90%余额，该期限不能延长，若银行延长了该期限，拍卖将无效。
若银行违反上述条例，公开拍卖即无效。
为读者提供参考，提醒大家有关房屋合法拍卖程序，保障个人权益，我将分享3个真实案例。
但为了保护当事人隐私，将以不同名字取代真实名字，及产业地点等资料。
个案一：没个别地契排屋
依法，若贷款人不准时偿还房贷，银行有权公开拍卖掉抵押在银行的房子。
而还没有获得个别地契的屋子，银行要拍卖时，不需向高庭申请拍卖令。
2004年10月，黄大明在雪州以20万令吉向一个著名发展商购买一间单层排屋，并向银行获取16万令吉的房屋贷款。
由于黄大明购买该排屋时，产业个别地契未发出，所以与银行签署贷款兼转让合约。
2012年，黄大明购屋的发展商通知银行，指他所购买的产业，个别地契已发出，但并没有指示律师协助黄大明领取。
2013年4月，黄大明拖欠房贷，屋子遭银行拍卖，银行依据没有个别地契的房屋拍卖程序，进行了拍卖，没向高庭申请拍卖令。
参考2002年，Phileoallied银行（马）与布平德星官司案联邦法院裁决（20022MLJ513），银行拍卖时，只有产业还没取得个别地契的情况下，才无需向高庭申请拍卖令。
显然，银行拍卖黄大明的屋子时违法，因为发展商已通知银行，黄大明购买的产业已发出个别地契。
个案二：未获分层地契公寓
2007年1月，李小丽在雪州以30万令吉，向发展商购买了一间公寓单位，同时向银行贷款27万令吉。
她购买公寓时，发展商未发出分层地契，所以与银行签署了贷款兼转让合约。
2012年，发展商通知银行，李小丽的公寓分层地契已发出，但银行没有安排律师为李小丽的分层地契换名。
后来，李小丽因为拖欠房贷，公寓遭到银行拍卖，且银行是以没有分层地契的情况，没有向高庭申请拍卖令，就拍卖了该公寓。
同样，参考2002年，Phileoallied银行（马）与布平德星官司案联邦法院裁决，银行拍卖李小丽公寓程序违法，因为她的公寓已有分层地契。
个案三：遗产疑被盗走
陈小文于1989年5月在雪州购买了一个店屋单位，当时将店屋抵押给银行，以获得8万令吉房贷。
业主忽然在1991年去世，且没有立下遗嘱。法庭于1995年8月，才为他的遗产委任了遗产管理人。
另外，银行于1997年8月，没有通知陈小文遗产管理人，就以40万令吉拍卖掉陈小文早前押在银行的店屋。
遗产管理人随后向银行追讨拍卖所得，扣除银行欠款后的余额，以将余额纳入遗产。结果银行的代表律师却告知陈小文遗产管理人，已把余额交给陈小文遗产的代表律师。
陈小文遗产管理人向银行求证，代表律师却无法证明，领走余额的律师就是陈小文遗产的代表律师。遗产管理人再次致函银行询问，也音讯全无。
这案件中，显然银行和律师可能涉及舞弊行为，需要向有关当局如警察介入调查。
