发展商推出產业计划的步伐加速，最近几个月，不少新產业计划的促销广告登场，是產业市场转佳，抑或是发展商推出之前搁置的计划，或是掌握2015年4月消费税措施实施之前，將已规划好的计划推出，以期取得漂亮的销售业绩？
服务公寓成新趋势
琳琅满目的促销广告，让消费者眼前一亮，色彩繽纷的產业照，確实吸引不少买家的目光，这些广告突出不同的特点，有些塑造发展商形象广告、有些则是產业特色广告。
在新推出的產业计划，以服务公寓（SOHO）居多，其特点突出最新的发展趋势，公寓单位为综合產业大厦的一部份，除了几层的停车场，在停车场与公寓之间，有几层的零售產业单位，对业主来说，不论购物、消费及用餐都很方便。
说到服务公寓，这是近年来本地產业市场的新兴房產，SOHO的中文含义是小型家居式办公单位，它和酒店式公寓有异曲同工之处，两者均是將居住的概念分別与居家办公、与酒店式服务相结合；不过，SOHO提供给住户的是较完善的办公空间，其设计的主要功能为满足居家办公的要求。
除了服务公寓，另一项日趋普及的公寓为酒店式公寓，酒店式公寓是將酒店式公寓与SOHO相结合併为全新演绎新房產。它將居室分为居住与办公两大区域，既具备了酒店式公寓的高档生活区，又满足了SOHO的高级商务区。
永久地契產业吸睛
至於买家或购屋者，他们是否也希望从发展商推出的產业计划中，挑选到一个自己属意的房產单位？
瀏览报章的產业促销广告，不难看出里边所传达的讯息，不只是促销公司的產业，也在同时提昇公司的形象；例如公司的產业好卖，首期计划数百个单位已经悉数售出，而且已经取得入住文件，第二期计划开放供登记，机会不可错失等。
这些促销產业计划的內容，的確有一定的吸引力，假如是“永久地契”房產，產业促销广告会特別突出这几个字眼。
“永久地契”的產业，在转售时比较简单，不需寻求州政府或地方政府的批准，假如是租赁契约產业，租约年限剩不多，转手时买方比较难领取贷款，这应该是“永久地契”產业比较佔优势的地方。
严格来说，有选择条件的购屋者，他们会优先考虑“永久地契”產业，除非是租赁契约的房產，坐落在很漂亮的地点则另当別论。
主打多功能房產
如今，发展商的卖点主要是多功能產业，集多种类型的產业於一身，单一的產业计划有服务公寓、购物商场、医药中心、私立学院、办公单位等，非常方便及適合投资者。
买家若参观了这些房產计划的示范屋，是否会迅速做出购买决定？还是要考量多方面的因素？例如申请贷款是否容易获批？產业售价是否合理？毕竟今天新的房產计划，不论是单位售价或是每平方尺计，皆相当偏高。
在巴生河流域一带地区，50万令吉的公寓，或每平方尺500令吉起跳已经很普遍，若想要如愿购买，申请者收入至少5千至6千令吉，个人如果条件不符合，需要与另一名至亲联名购买等。
许多时候，买家在参观產业示范屋后，多数都很喜欢，可是，心动未必能行动！因为价格远远超出个人的財力，不是说想买就有办法实现，即使是郊外的排屋也不便宜，几乎比过去5年涨了一倍，可是，我们的同期人均收入，涨幅可能不到50%，这是许多人无法如愿的最主要因素。
市场人士普遍认为，与区域国家比较，本地的產业价格还是便宜，可是，他们似乎忘了，我们的人均收入，与这些国家的水平相比，仍有一段相当大的距离，这可能就是问题的关键。
与区域国家的產业价格相比仍属於便宜，在开放市场及过去降低外资买家的门槛后，例如，可以同一时间购买多个单位，以及2007年取消產业盈利税措施，在短短的一年多之后，產业市场开始回温，价格也屡创新高，如今已经难以回头。
购屋那笔账
该怎么算？
该怎么算？
发展商利息补贴计划（DISS），是否对购屋者有帮补作用？且让我们来看以下2个例子，也许可以从中瞭解，若要符合购屋条件，本身还是要有一定的財力才行。
例1：
苏先生是职场一名受薪职员，月入凈值3千500令吉，年龄45岁，与太太（43岁）育有2名年龄分別是10与13岁的孩子，太太是一名收银员，收入大约2千令吉，目前一家人住在一间市价大约20万令吉的普通公寓，10年前购买时大约14万令吉，当时的收入只符合购买价格不超过15万令吉的房屋。
在未购买房屋时是租屋，第二个孩子出世之前，他购买了这间房屋，隨后生活负担不曾轻鬆过，有想过要转换房屋，可是，財力並不允许。
目前其公寓的环境质量已大不如前，有不少业主已先后搬离，迁到比较理想的房屋，苏先生也希望能向他们看齐，最近比较多留意房屋促销广告，並希望能有所收穫。
在他瀏览房屋促销广告时，发现质量比较理想的单位，价格普遍超出他的能力范围，比较能符合他的財力条件，地点却较偏远，孩子上学、太太上班就比较不方便，真的是进退两难！
当然，苏先生可以选择將现有的房屋脱售，然后套现筹到购屋首期款，就可以继续他的购买新屋梦想，问题是脱售房屋，需要几个月时间才能收到卖屋款，而且他必须遇到买主不是买来自住，也愿意出租给他的买家。
这其实並不容易，世间哪有样样都能如个人所愿的事？苏先生最大的问题是：无法筹足20%的首期购屋款，根据他向银行瞭解，以他的財力无法取得90%贷款，不足的10%大约是5万令吉，必须通过售屋来集资，其家庭成员各有负担，无法助他一臂之力，而且他目前住的这间公寓，房屋贷款尚未供完，这是他主要的困扰。
例2：
黄小姐是商场上一名会计员，自大专学院毕业后，在职场工作了5年，目前单身，30岁的她，薪金收入大约3千200令吉，扣除供车500令吉，尚有2千700令吉，目前的房租开销大约450令吉。
购买房屋一直是她的財务规划之一，刚进入职场时，薪金还不到2千500令吉，屋价虽还没大幅上涨，可是，那时她需要偿还唸大专学院的学费贷款，工作地点交通不方便，她只好购买一部小轿车代步，每月的汽车贷款分期500令吉，还有一年半就可以供完。
今年开始，她的购屋愿望更为强烈，同事以“半专业行家”给予她建议：“要买屋宜趁早，不要等待年纪大了、屋价又再翻倍增长才来筹备，那时恐怕慢更多拍。”
农历新年后，她经常留意售屋广告，不论新建的或是转手的，她都有稍微注意，无奈屋价都不便宜，几乎都超出她的能力范围，特別是假如她一个人独资购买，简直就不可能实现。
看看她的收入所得，这其实是本地职场上许多受薪者的平均薪资，以扣除汽车贷款分期尚有2千700令吉来看，黄小姐若购买房屋，每月的分期付款不能超过1千令吉，这意味她能购买的房屋不能超过20万令吉，最好是在15万至18万令吉之间，最近售屋广告所標榜的价格，50多万、60多万、70万令吉或更高，对她而言几乎是天价。
对於在外地工作、单身的黄小姐，她不希望房屋所在位置过於偏远，也不希望购买一间面积只有300至400平方尺的单位，这比较像“马房”，家乡的家人上来探访她，可能连过夜的空间都成问题。
她应该继续她的购屋计划，或者还是租房算了，暂时不要烦恼购屋的事情，严格来说没有人可以给她很好的答案。
补贴利息吸引买家
发展商將已规划好的產业计划推出市场，无不希望產业能在短期间內卖完，至少需卖出超过三分之二的单位，这样对整个產业发展计划来说，就是一个好的开始。
虽然说政府从今年1月1日起，政府指示发展商不宜为购屋者提供“兴建期间发展商承担利息计划（DIBS）”；不过，一些发展商隨后设计创新优惠，推出类似DIBS，名为发展商利息补贴计划（DISS）。
这项新的构思主要藉以紓缓购屋者，特別是首次购屋者的房贷压力。与DIBS稍微不同的是，DISS是购屋者在签署买卖合约之后，在產业工程兴建期间，发展商每月退还部份款项给购屋者，作为银行房贷的利息补贴。
发展商在促销其房產计划时，除了强调房產单位的格局、週边的景观、时尚的生活素质，围篱式住宅区、永久地契、多重保安设施，也不忘突出与主要交通系统，例如轻快铁、捷运、单轨火车站的距离不远等特色。
房贷和屋价最恼人
友联產业经纪公司总经理包久武说，美国次贷危机產生的骨牌效应，部份金融机构也承受不起打击宣告倒闭，本地金融机构其实已经拉紧信贷，並且打起十二分精神，谨慎选择贷款申请者，寧可做不成生意，也不准备接受財力条件较逊的贷款者。
自住者贷款获“宽鬆”对待
包久武活跃於巴生河流域產业市场，他说，购买產业的人一般有2种出发点：一是买来自己住、另一是买来投资，购买来自住者应该获得较“宽鬆”对待，以便有助落实政府一直以来倡导的“居者有其屋”政策。
“每天都有人在物色產业、譬如翻阅报章的售卖產业广告、拨打电话探听行情，有一些是真正的买家，有些可能想瞭解其同区產业的要价，以便进行换屋规划。”
在金融机构加紧信贷管制，严格筛选贷款申请者后，市场的交易步伐已经放缓，首季房產交易量比去年同期退减，政府的打房措施已在一定程度上產生效应，接下来房產市场若要价量齐升，恐怕並不容易。
坦白说，仍未有房屋者普遍希望，市场交易若长时间紧缩，下一回將出现价格调低的局面，话虽然这样说，可是，由於利率保持偏低，有条件购买者，依然可以取得不错的融资利率，留下条件不达標者望屋兴嘆。
在转手市场，由於卖主在前几年以较高价位购买，如今希望屋价能有20%涨幅脱售，可是，买家普遍无法取得银行估价师的合理价报告，选择放弃投资，他们担心，以超过百万令吉买入一个房產单位，万一市场支撑力度不够，可能面临投资倒亏的局面。
同样是在转手產业市场，已有一些產业经纪的收入退减，產业市场的交易热度已经降低，他们转向协助发展商推销其新的產业计划，希望藉此改善本身的销售业绩。
结语：
发展商推出產业促销广告比例提高，至少突出几个重要讯息：“產业市场步伐放缓、选择多刊登广告促销、打出消费税牌促销房地產业”，希望可以提高或保持公司原订的销售目標。
產业交易减少的另一个原因，主要是有少数买家预期未来產业价格会下跌，因而保持观望態度，至少他们认为，应该关注下半年至明年市场走势才做决定。
在现阶段，採取观望的“潜在买家”，不妨趁这个期间多留意、多做功课、累积购屋资金，待时机成熟时进场，那就再好不过了。
