一边厢，可负担房产不足，另一边厢，走奢华路线的华宅推介却激增。
主因是中上端的中产阶级迅速增加，富人愈富，对生活品味要求也更高。
根据统计，吉隆坡黄金地段的奢华公寓，在过去5年间倍增。
市场能否完全吸纳与消化庞大的供应？这又会否冲击未来销量与租金走势？
为豪华公寓
研究显示，巴生谷人口越来越富裕，中产阶级人口不断增加，快步推升豪华高级公寓的需求。
而更多外资进驻，也创造了极大的需求量。
新推介楼盘去年创新高后，今年首季已见迅速回落，但准备动工的项目多，全年供应预计达约8000单位。
豪华公寓未来行情如何？且看国际产业咨询公司怎么说。
去年因为第13届全国大选，我国房地产市场上半年“摇摆不定”。
当时政局欠稳笼罩整个市场，以致投资者保持场外观望态度。
但随着政局于下半年尘埃落定，国内外投资者相继回笼，加速吉隆坡豪华高级公寓市场的发展。
房产咨询公司威廉氏、达哈与王私人有限公司（CH Williams Talhar&Wong，简称WTW）调查显示，在2008至2013年杪，巴生谷的豪华高级公寓供应平均按年增长20%，为同期增长最快速的住宅种类。
追溯2008年，巴生谷黄金地段只有1万674间豪华高级公寓，但截至去年杪，该数量已经剧增至2万6816间。
巴生谷人口越来越富裕，以及中等收入阶段不断扩大，推动豪华高级公寓需求。
根据2012年家庭收入调查（HIS），雪兰莪家庭平均收入分别从2009年的5962令吉，上扬至2012年的7023令吉；而吉隆坡则从5488令吉增至8586令吉。
转售较耗时
根据国际产业投资顾问Rahim&Co的调查报告，中上端买家的焦点如今依然集中在售价约150万令吉的小单位。
该公司住宅销售与租赁主管盖尔梅基尔表示，坐落在吉隆坡市中心，售价200万令吉以上且面积较大的豪华高级公寓，通常在转售时比较耗时。
“这类型产业供应较多，而且缺乏外籍租客填补租赁需求，因此不容易转手。”
新项目相继报到
实际上，豪华高级公寓市场曾在2012年短暂走软，涨幅仅5.3%，惟从去年起，该市场开始复苏，按年上扬17%，增添了3891个单位。
国际房地产咨询公司戴德梁行（DTZ）指出，尽管今年首季豪华高级公寓的新供应按年狂泻91%，但接下来将有很多项目相继报到。
今年首季，在吉隆坡仅有一栋豪华高级公寓，即Sastra U-Thant建竣，有126个单位。惟在接下来的3个季度，预计将有7684个豪华高级公寓单位建竣，全年建竣数量增至7810个单位。
戴德梁行认为，相对于2013年的3971个单位，今年的供应量显著增加。
即将在今年完成的豪华高级公寓项目，计有位于安邦路（Jalan Ampang）的The Elements（1040个单位），以及孟沙南部（Bangsar South）的Camellia Service Suites（720个单位）。
高级公寓租金承压
随着新供应增加，戴德梁行预计，高级公寓租金将会承压，特别是位于市中心的豪华高级公寓。
“但整体上，吉隆坡高档高级公寓市场今年首季的行情相当稳定。”
整体平均价格按季微扬1%，至每平方尺754令吉，去年第四季为每平方尺746令吉。
同样的，平均租金也持稳，按月每平方尺3.55令吉，稍微低于去年第四季的每平方尺3.56令吉。
发展商按兵不动
根据戴德梁行，房地产市场的低迷势头从去年第四季，蔓延至今年首季，以致产业发展商按兵不动。
今年首季，只有槟城产业发展商Monoland机构，推出Vortex@KLCC豪华高级公寓项目，完全看不见其他豪华高级公寓项目的踪影。
据知，该项目甫推出短短2个小时便售罄，主要是价格极诱人，每平方尺约1000令吉。
多当成度假屋
除了长期居住，许多中上端买家下单目的，是为了休闲用途或当成是度假屋。
调查显示，发展商为崭新高级公寓项目推出的“休闲计划”（Off-Plan），广受买家的欢迎。
针对去年的行情，盖尔指出，发展商为投资者提供各种奖掖及诱人付费配套，让他们更加容易成为业主。
他说，大多数投资者认为，与其购买一间建竣公寓，然后慢慢等租客，不如选择支付少量资金，购买一个全新单位。
流行“共享时光”
政府禁止发展商继续在建筑期，为买家承担房贷利息，市面上最近流行类似“共享时光”（TimeSharing）的配套。
买家购买某个单位，再加入一个发展商主导的社区，便能以居换居的方式，到其他国家时，在其他会员物业投宿。
当然，这类所购买的单位，一般都不是业主自居，而是用作度假用的房产。
供应剧增空置率高
豪华高级公寓供应剧增，空置率比其他住宅种类高。
一位产业代理指出，加上很多人购来投资或用作度假之用，晚间，没亮灯的单位更多，令市场错觉空置率很严重。
“事实上，很多没亮灯的单位都已售出，但这些富人业主很多买来当度假屋，一个月可能也住不了几天，所以让人错觉很多单位卖不出。”
根据WTW的统计，雪隆区的高级公寓空置率从2008年的26%，提高至2012年的35%，但随着去年认购率上扬，空置率回落至32%。
该公司指出，去年数据显示，位于安邦的豪华高级公寓空置率最高，达37%，紧接在后的是白沙罗高原（Damansara Heights），空置率35%。
至于近年发展项目极多，且大受外国人喜爱的满家乐（Mont Kiara）、金地旺（Sri Hartamas）与吉隆坡中环地区，大概只有33%单位空置。
其他高尚住宅区，例如孟沙（Bangsar）与肯尼山（Kenny Hills）则保持健康的空置率，分别是17%及20%。
今年供应料扬19.4%
WTW预测，今年豪华高级公寓总供应将按年增加19.4%，至3万2020个单位。
新供应主要集中在吉隆坡城中城（KLCC），达1669个单位，满家乐（1133个单位）、Ampang Hilir或U-Thant（1590个单位），以及孟沙（712个单位）。
今年，随着新供应增加，吉隆坡城中城及Ampang Hilir或U-Thant一带的豪华高级公寓空置率将维持在30%以上。
该公司认为，孟沙与肯尼山的空置率，也可能因此而稍微增加，满家乐与金地旺的空置率则有望持平。
相反的，白沙罗高原的豪华高级公寓租用率，可能会取得一点改善。
买家赶今年进场
尽管产业投资者遭各种房屋降温措施打击，但可能会在今年进场置业，避免明年买贵屋。
为了遏制房价暴涨，政府祭出一连串打房措施，包括提高产业盈利税（RPGT）、取消发展商利息承担计划（DIBS）及修改金融机构的融资方针等等。
戴德梁行预计，这些打房措施将会导致产业市场走软，但相信很多投资者还是会选择在今年进场，以避开明年推行消费税（GST）时，会加重购屋成本。
“虽然购买住宅可豁免消费税，可是感觉上发展商会把消费税所引起的建筑成本上涨问题，转嫁给买家。”
此外，油价、建筑材料及劳工成本上涨，将会加重发展商的建筑成本。
“很自然的，发展商一定会设法抵消成本上扬所带来的问题。”
因此，为了避免搭上购买贵屋的列车，产业投资者很有可能赶在今年置业。
品牌管理成新趋势
本地产业发展商与高级国际酒店品牌以“品牌管理”
方式，合作经营综合产业发展项目的举措，已经逐渐被市场接受，并成为一种新趋势。
根据品牌管理模式，酒店经营者负责管理酒店业务，并让服务式公寓借用其品牌名字。
坐落在吉隆坡市中心的St.Regis、Banyan Tree Signatures Pavilion及Four Seasons，都是采用上述经营方式，即将加入行列的还有The W。
盖尔认为，对于吉隆坡豪华高级公寓来说，这些项目显著地改变了游戏规则，因为这些产业可轻易升值，甚至售价比那些没有品牌支撑的豪华高级公寓，高出1倍。
“即便如此，这些项目之所以成功，最关键仍在物有所值，因为邻国的同类型产业售价更高。”
他指出，这些豪华品牌的崛起，把本地产业市场提升至类似全球大城市的新水平，预示着吉隆坡即将成为一个真正的全球大都市。
黄金地段产业易吸引投资者
商誉好的产业发展商在黄金地段打造的产业项目，总能轻易地吸引产业投资者的青睐。
最佳例子就是吉隆坡武吉免登金山角的St Mary's Residences，这也是二手产业市场活跃的地区之一。
盖尔表示，金山角正在进行多项大型项目，包括重建吉隆坡希尔顿酒店旧址，将有助于刺激该区的发展。
“St Mary's Residences坐落在策略地点，而且属于优质产品，有望在未来取得可观的资本增值。”
他指出，毗邻的新产业项目The Manhattan Residen61于去年初面市后，非土著单位迅即售罄。
该项目位于拉惹楚兰路（Jalan Raja Chulan），是新加坡产业发展商UEL首次进军大马产业市场的杰作，每平方尺售价介于1600至1800令吉。
盖尔说：“这个项目能够取得热烈回响，主要是买家看好这个市场的长期前景。”
